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6 de Março de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Turma Cível
Publicação
Publicado no DJE : 21/01/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.
Julgamento
2 de Dezembro de 2020
Relator
TEÓFILO CAETANO
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-DF__07123407320188070020_0f4d4.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 1ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0712340-73.2018.8.07.0020

APELANTE (S) VERTICAL CONSTRUÇÃO E INCORPORACAO LTDA e PAULO DE LIMA

APELADO (S) PAULO DE LIMA,COOPERATIVA HABIT DO PESSOAL DA CAIXA ECON

FEDERAL LTDA e VERTICAL CONSTRUÇÃO E INCORPORACAO LTDA

Relator Desembargador TEÓFILO CAETANO

Acórdão Nº 1307463

EMENTA

DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO CUMULADA COM

OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E

VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE

DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE.TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. PREJUÍZO. EFEITOS DA MORA. MULTA

MORATÓRIA CONTRATUAL. PREVISÃO ENDEREÇADA EXCLUSIVAMENTE AO

ADQUIRENTE. ABUSIVIDADE. ILEGITIMIDADE. APLICAÇÃO REVERSA.

IMPERATIVO LEGAL. EQUALIZAÇÃO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. EQUIDADE (CDC,

ARTS. 4º E 51, IV E § 1º). INCIDÊNCIA NO PERÍODO DA MORA. CORREÇÃO

MONETÁRIA. ÍNDICE GENÉRICO. APLICAÇÃO DE ÍNDICE SETORIAL AFETO À

CONSTRUÇÃO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE. JUROS MORATÓRIOS.

RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CITAÇÃO. TERMO INICIAL. OBRIGAÇÃO DE

ENTREGAR. OBRIGAÇÃO INERENTE AO CONTRATO. FIXAÇÃO. DESCABIMENTO.

MORA SE RESOLVE EM PERDAS E DANOS. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRAZO

PRESCRICIONAL. PRETENSÃO DE REPARAÇÃO CIVIL POR INADIMPLEMENTO

CONTRATUAL. PRAZO DECENAL (CC, ART. 205). ENTENDIMENTO FIRMADO EM

JULGADO EMANADO DO ÓRGÃO ESPECIAL DO TRIBUNAL SUPERIOR (ERESP

1.280.825/RJ). PRELIMINAR. VALOR DA CAUSA. IMPUGNAÇÃO. MENSURAÇÃO

SEGUNDO A EXPRESSÃO DO DIREITO CONTROVERTIDO. SENTENÇA MANTIDA.

APELO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS.

2. No ambiente de ação de entregar coisa certa, cumulada com pedido de indenização, o valor da causa deve corresponder ao conteúdo econômico postulado, no caso, deve ser mensurado em conformação

com o somatório do valor do imóvel que faz o objeto do pedido, somado à indenização postulada, pois encerra o proveito econômico almejado e a expressão do direito controvertido, ensejando que, fixado o valor agregado à ação sob aquele parâmetro, deve ser preservado (CPC, arts. 291 e 292, II).

3. Encerrando o contrato entabulado entre promissário adquirente de imóvel para fruição própria e a

construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade

com a natureza que ostentam, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. e 51).

4. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser

executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a

fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão deobra, de materiais e maquinários,

legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a

conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente.

5. As intercorrências inerentes à dificuldade de contratação de mão de obra e insumos e à aprovação,

implantação de projeto elétrico e a aprovação da rede de água e esgoto traduzem fatos inerentes à álea natural das atividades da construtora e incorporadora, pois inteiramente encartadas como fatos

inerentes à construção civil, que envolve, obviamente, a regularização das unidades objeto de

empreendimento executado sob a forma de incorporação imobiliária, não podendo ser assimiladas

como fato fortuito ou força maior passíveis de, traduzindo eventos imprevisíveis, elidirem sua culpa

pelo atraso havido na conclusão da unidade que prometera à venda, porquanto consubstanciam

fortuitos internos acobertados pelo risco da atividade desenvolvida.

6. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir

economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em

que persistira a mora, consoante a cláusula penal prevista contratualmente.

7. Contemplando o contrato de promessa de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao consumidor para a hipótese de incorrer em inadimplemento culposo, a disposição penal, encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitá-lo a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios informativos do contrato da

igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja aplicada, de forma reversa, à fornecedora

que incorrera em inadimplemento. (CDC, art. 51, IV e § 1º).

8. A Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF,

realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que, no contrato de adesão

firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas

para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo

inadimplemento da alienante, legitimando, pois, a inversão da disposição penal como forma de

equalização da relação negocial, obstando que apenas uma parte seja penalizada.

poríndiceque reflete os efeitos genéricos da inflação sem atrelamento a setor empresarial específico,

como é o caso do INCC, cuja utilização deve ficar adstrita às hipóteses de indexação de obrigações

provenientes de imóveis em construção, não se afigurando legítima sua extensão e utilização para

atualização de parcelas indenizatórias, ainda que tenha o negócio como objeto a compra e venda de

imóvel em construção, devendo ser utilizado nessa hipótese, como indexador, oINPC.

10. A responsabilidade da promitente vendedora é de natureza contratual, o que determina que os juros moratórios agregados à condenação que lhe fora imposta em razão de inadimplemento do

convencionado sujeitem-se à regra geral, tendo como termo inicial a citação, pois é o ato que demarca o momento em que, ciente da sua obrigação, incorre em mora.

11. A obrigação genética afetada à promitente vendedora é a entrega do imóvel prometido na forma e prazo convencionados, independendo sua consumação de qualquer imposição além da inserta e

derivada do negócio, notadamente porque somente com sua realização é que o contrato se aperfeiçoará, donde deriva a constatação de que carece de sustentação a imposição de obrigação à alienante volvida a realizar a obrigação que assumira, conquanto tenha incorrido em mora quanto à sua satisfação,

quando aferido que não subsiste recalcitrância na sua consumação e já foram modulados os efeitos da mora em que incidira mediante a asseguração da indenização cabível ao adquirente.

12. Editada a sentença e aviado o recurso sob a égide da nova codificação processual civil, o

desprovimento do apelo implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à

parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários

sucumbências recursais, devendo a majoração ser levado a efeito mediante ponderação dos serviços

executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento. (NCPC, arts. 85, §§ 2º, 11).

13. Apelações conhecidas e desprovidas. Prejudicial e preliminar rejeitadas. Honorários recursais

fixados. Unânime.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, TEÓFILO CAETANO - Relator, RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - 1º

Vogal e CARLOS RODRIGUES - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador CARLOS

RODRIGUES, em proferir a seguinte decisão: CONHECER DOS RECURSOS, REJEITAR

PRELIMINAR E PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO E, NO MÉRITO, NEGAR-LHES

PROVIIMENTO. DECISÃO UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 02 de Dezembro de 2020

Desembargador TEÓFILO CAETANO

Relator

Cuida-se de apelações interpostas por Paulo de Lima e pela sociedade empresária Vertical

Construção e Incorporação Ltda. em face da sentença[1] que, resolvendo a ação manejada pelo

consumidor apelante em desfavor da construtora que também apela e da Cooperativa Habitacional do Pessoal da Caixa Econômica Federal Ltda. , em virtude de atraso na entrega do imóvel objeto do

contrato de promessa de compra e venda firmado entre o autor e a construtora, julgara parcialmente

procedente o pedido. O pedido fora formulado visando a condenação das rés i) à obrigação de entregar o imóvel no prazo a ser fixado em sentença; ii) ao fornecimento de escritura pública definitiva do

imóvel; iii) ao pagamento de multa diária no caso do descumprimento das condenações imputadas pelo Juízo, no patamar de 1% (um por cento) sobre o valor do contrato; e, em relação à construtora apelante, sua condenação i) ao pagamento de indenização no valor de 1% (um por cento) do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso; e ii) ao pagamento de indenização, a título de lucros cessantes, em patamar condizente com o valor médio dos imóveis similares, pelo período do inadimplemento de ré.

Acolhendo parcialmente o pedido, a sentença condenara a primeira ré, Vertical Construção e

Incorporação Ltda., ao pagamento da multa penal compensatória prevista na cláusula 6ª do contrato

entabulado entre as partes, aplicada de forma reversa sobre o valor do imóvel, desde o dia 18/04/14 até a efetiva entrega do imóvel ao autor. Como corolário dessa resolução, condenara a parte autora e a

primeira ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez

por cento) do valor da condenação, na proporção de 90% (noventa por cento) para o autor e 10% (dez por cento) para a ré, na forma do art. 85, § 2º, do CPC. A sentença, ademais, julgara improcedente o

pedido em relação à entidade cooperativa, condenando o autor ao pagamento dos honorários

advocatícios em seu favor, arbitrados no montante de R$2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art.

85, §§ 2º e , do CPC. Inconformadas, o autor e a primeira ré apelaram almejando a reforma da

sentença.

Como substrato apto a ensejar sua pretensão reformatória[2], suscitara a primeira ré, preliminarmente, que a indenização a título de reparação civil fora atingida pelos efeitos da prescrição, pois decorridos

três anos para a responsabilização contratual. Outrossim, impugnara o valor atribuído à causa na

exordial, com base no valor do contrato, de R$ 540.000,00 (quinhentos e quarenta mil reais), sob o

argumento de que o autor não comprovara o adimplemento total do contrato.

No mérito, alegara que, para a efetivação da entrega da coisa, afigura-se necessária a quitação do

contrato, o que não restara comprovado no caso dos autos, diante da não demonstração de

compensação das cártulas de cheque dadas em pagamento pelo autor para esse fim e de transferência

de titularidade das salas individualizadas em seu favor. Sustentara que, ademais, ainda que reconhecido direito a indenização, a base de cálculo da indenização deve ser a estabelecida no instrumento firmado entre as partes, com base no valor efetivamente pago à vendedora, e não o valor do contrato, como

consignado na sentença ora vergastada. Alegara, ademais, que a indenização deve ser corrigida pelo

INCC.

Defendera, ainda, que o atraso na entrega do imóvel decorrera de culpa exclusiva de terceiro, no caso, da segunda ré, em virtude da criação de obstáculos à entrega dos imóveis erigidos, mediante a

realização de inúmeros aditamentos ao contrato de empreitada global que firmaram, dificultando que

os cooperados obtivessem o financiamento antecedente à entrega das chaves. Sustentaram que, diante da inexistência de ato ilícito, não pode ser condenada ao pagamento de qualquer indenização ao

consumidor, como determinara a sentença vergastada, pois o retardamento na entrega do imóvel

alienado não derivara do seu inadimplemento culposo. Pontuara, outrossim, que a controvérsia havida deve ser submetida à legislação consumerista, motivo pelo qual, se mantida a sentença, a segunda ré

deve ser condenada solidariamente ao pagamento que lhe fora imputado.

fundamentado na mera especulação da ocorrência de eventual óbice para concessão do habite-se pela

Administração Pública. Assinalara que, configurada a mora por culpa exclusiva das rés, devem ser

obrigadas a adimplir o contratado, procedendo à entrega do imóvel prometido à venda, não podendo

ser alforriadas da obrigação em razão de evento futuro e incerto, cuja ocorrência implicaria a conversão da obrigação em perdas e danos.

Regularmente intimadas, as partes ofereceram contrarrazões aos apelos aviados[4], pugnando, em

suma, pelo desprovimento dos recursos adversos.

Os apelos são tempestivos, estão subscritos por advogados devidamente constituídos, foram

devidamente preparados e regularmente processados[5].

É o relatório.

[1] - Sentença ID 17870015.

[2] - Apelação da primeira ré ID 17870017.

[3] - Apelação do autor ID 17870021.

[4] - Contrarrazões do autor ID 17870034; contrarrazões das rés ID 17870029 e ID 17870036.

[5] - Instrumento de mandato do autor de ID 17869913, das rés de ID 17869938, ID 17869969,

substabelecimento da ré de ID 17869939 e ID 17869970; guias de preparo e respectivos comprovantes de pagamentos da ré ID 17870018 e ID 17870019; guias de preparo e respectivos comprovantes de

pagamentos do autor ID 17870022 e ID 17870023.

VOTOS

O Senhor Desembargador TEÓFILO CAETANO - Relator

Cabíveis, tempestivos, preparados, subscrito por advogados devidamente constituídos, satisfazendo,

pois, os pressupostos objetivos e subjetivos de recorribilidade que lhes são próprios, conheço dos

apelos.

Cuida-se de apelações interpostas por Paulo de Lima e pela sociedade empresária Vertical Construção e Incorporação Ltda. em face da sentença que, resolvendo a ação manejada pelo consumidor apelante em desfavor da construtora que também apela e da Cooperativa Habitacional do Pessoal da Caixa

Econômica Federal Ltda., em virtude de atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa

de compra e venda firmado entre o autor e a construtora, julgara parcialmente procedente o pedido. O pedido fora formulado visando a condenação das rés i) à obrigação de entregar o imóvel no prazo a

ser fixado em sentença; ii) ao fornecimento de escritura pública definitiva do imóvel; iii) ao

pagamento de multa diária no caso do descumprimento das condenações imputadas pelo Juízo, no

patamar de 1% (um por cento) sobre o valor do contrato; e, em relação à construtora apelante, sua

condenação i) ao pagamento de indenização no valor de 1% (um por cento) do valor atualizado do

imóvel, por mês de atraso; e ii) ao pagamento de indenização, a título de lucros cessantes, em patamar condizente com o valor médio dos imóveis similares, pelo período do inadimplemento de ré.

Acolhendo parcialmente o pedido, a sentença condenara a primeira ré, Vertical Construção e

Incorporação Ltda., ao pagamento da multa penal compensatória prevista na cláusula 6ª do contrato

entabulado entre as partes, aplicada de forma reversa sobre o valor do imóvel, desde o dia 18/04/14

até a efetiva entrega do imóvel ao autor. Como corolário dessa resolução, condenara a parte autora e a primeira ré ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez

por cento) do valor da condenação, na proporção de 90% (noventa por cento) para o autor e 10% (dez por cento) para a ré, na forma do art. 85, § 2º, do CPC. A sentença, ademais, julgara improcedente o

pedido em relação à entidade cooperativa, condenando o autor ao pagamento dos honorários

advocatícios em seu favor, arbitrados no montante de R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, §§ 2º e , do CPC. Inconformadas, o autor e a primeira ré apelaram almejando a reforma da

sentença.

Alinhadas essas premissas, considerando que a ré reprisara a prejudicial de mérito e a preliminar que formulara ao contestar, as arguições devem ser examinadas primeiramente, e rejeitadas novamente.

1. DA PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO

A arguição de prescrição dispensa divagação mais alentada, pois o fato é que o imóvel prometido à

venda ainda não fora entregue. Segundo alinhavado, a primeira ré almeja o reconhecimento da

prescrição da pretensão indenizatória formulada pelo autor ao estofo de que o prazo prescricional para a pretensão de reparação civil pela mora em que incorrera seria o trienal (art. 206, § 3º, IV, do CC),

tendo como termo a quo a data da inadimplência, a qual ocorrera em 19/04/2014, já implementado

quando do aviamento da ação em 18/10/2018. Assim é que, de acordo com o defendido, ainda que

reputado aperfeiçoado o prazo prescricional, somente alcançaria parte das parcelas jamais o fundo de direito, conforme aventado pela ré.

O que sobeja, de qualquer sorte, é que, em que pese o alinhado pela ré, emerge inexorável que o caso em tela se amolda ao dispositivo inserto no art. 205 do Código Civil, pois, tratando-se de pretensão de reparação civil lastreada em inadimplemento contratual, sujeita-se, em verdade, ao prazo decenal, ao invés do defendido. Essa apreensão, ressalvada a posição pessoal que tenho sobre a matéria, restara

estratificada pelo Superior Tribunal de Justiça, que firmara a aplicação do prazo prescricional decenal nas demandas indenizatórias fundamentadas em inadimplemento contratual, enquanto o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, incisos IV ou V do Código Civil, ficara adstrito às hipóteses de relações

extracontratuais, consoante se afere dos julgados adiante ementados, verbis:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL.

INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. UNIFICAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA. 1. Ação ajuizada em 14/08/2007.

Embargos de divergência em recurso especial opostos em 24/08/2017 e atribuído a este gabinete em 13/10/2017. 2. O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se nessas

hipóteses o período é trienal (art. 206, § 3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do CC/2002). 3.

Quanto à alegada divergência sobre o art. 200 do CC/2002, aplica-se a Súmula 168/STJ ("Não

cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado"). 4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às

relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua

situação de insegurança. 5. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de

responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos. 6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo "reparação civil" não

abrange a composição da toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e

danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito. 7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o

da reparação de perdas e danos por ele causados. 8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens jurídicos protegidos e regimes jurídicos aplicáveis entre responsabilidade contratual e

extracontratual que largamente justificam o tratamento distinto atribuído pelo legislador pátrio,

sem qualquer ofensa ao princípio da isonomia. 9. Embargos de divergência parcialmente

conhecidos e, nessa parte, não providos.” (EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018)

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANOS MATERIAL E MORAL.

SERVIÇOS CONTRATADOS. PRESCRIÇÃO DECENAL. PRECEDENTE DA SEGUNDA

SEÇÃO. NÃO PROVIMENTO. 1. ASegunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento dos EREsp 1.280.825/RJ, estabeleceu o entendimento de que o prazo prescricional para as ações fundadas no inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos, é de 10 anos. 2. Agravo

interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1277430/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 12/03/2019, DJe 15/03/2019)

“CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC/73. INEXISTÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE

INTIMAÇÃO DA CVM. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO E FUNDAMENTO INATACADO.

PRESCRIÇÃO. MARCO INICIAL. DOUTRINA OBJETIVA. DATA DA LESÃO. PRAZO.

ILÍCITO CONTRATUAL (ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL). PRECEDENTES. SENTENÇA

PENAL CONDENATÓRIA. ART. 200 DO CÓDIGO CIVIL. MÉRITO. REEXAME DE MATÉRIA CONTRATUAL E FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 e 7 DO STJ. 1. Inexistente a alegada ofensa

ao art. 535 do Código de Processo Civil se o tribunal se pronuncia detalhadamente sobre a questão jurídica posta em debate, revelando-se o recurso integrativo mera tentativa de rediscussão da causa e reforma do julgado. 2. Inviável o recurso especial quanto ao suposto cerceamento de defesa e à

necessidade de dilação probatória, eis que a análise das razões de impugnação impõe reexame da

matéria fática da lide, vedado nos termos do enunciado nº 7 da Súmula do STJ. 3. Inviável o

recurso que deixa de fazer impugnação específica ao fundamento do acórdão recorrido, nos termos da Súmula 283 do STF. 4. O Código Civil de 2002, assim como o fazia o de 1916, adota orientação de cunho objetivo, estabelecendo a data da lesão de direito, a partir de quando a ação pode ser

ajuizada, como regra geral para o início da prescrição, excepcionando os demais casos em

dispositivos especiais. Assim, não se deve adotar a ciência do dano como o termo inicial do prazo se a hipótese concreta não se enquadra nas exceções. Precedentes. 5. O prazo de prescrição de

pretensão fundamentada em ilícito contratual, não havendo regra especial para o contrato em

causa, é o previsto no art. 205 do Código Civil. Precedentes. 6. Não corre o prazo de prescrição no tocante à parte do pedido indenizatório cuja causa de pedir é conduta em persecução no juízo

criminal (Código Civil, art. 200). Precedentes. 7. Impossível a reforma do acórdão recorrido quanto ao mérito da lide se a fundamentação do acórdão recorrido e as alegações do recurso especial estão embasadas na interpretação de elementos circunstanciais e cláusulas contratuais, eis que incide a vedação das Súmulas 5 e 7 do STJ. 8. Recurso especial de Clube de Investimentos dos Empregados da Vale - INVESTVALE conhecido em parte e, na parte conhecida, provido em parte para declarar a prescrição da pretensão relativa ao pedido 46.a da inicial unicamente para as operações

realizadas anteriormente a 27.8.1997. 9. Recurso especial de Francisco Valadares Póvoa conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido.” (REsp 1280825/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL

GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2016, DJe 29/08/2016)

RELATIVAS A SEGURO SAÚDE OU A PLANO DE SAÚDE. PRESCRIÇÃO ÂNUA.

IMPOSSIBILIDADE. PRETENSÕES DECORRENTES DE RESPONSABILIDADE

CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. 1. Ação de indenização e compensação -respectivamente - por danos materiais e morais. 2. Não incide a prescrição ânua, própria das

relações securitárias (arts. 178, § 6º, II, do CC/1916 e 206, § 1º, II, do CC/2002), nas ações que

discutem direitos oriundos de planos de saúde ou de seguros saúde, dada a natureza sui generis

desses contratos. Súmula 568/STJ. 3. O mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do demandante nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da

reparação de perdas e danos a ele causados. Súmula 568/STJ. 4. Agravo interno não provido.”

(AgInt no REsp 1742038/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/02/2019, DJe 27/02/2019)

Esse mesmo entendimento vem sendo perfilhado por esta Corte de Justiça, conforme se afere dos

julgados adiante ementados:

“APELAÇÃO CIVIL. REPARAÇÃO DE DANOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

CONTA DE INVESTIMENTO. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO INICIAL. EFETIVA

VIOLAÇÃO DO DIREITO. ART. 205. CÓDIGO CIVIL. EMPRESA. REPARAÇÃO CIVIL. ATOS DE PREPOSTOS. INÍCIO. PREJUÍZOS. SENTENÇA. OMISSÃO. INEXISTENTE. DANOS

MORAIS. CRITÉRIOS. RAZOABILIDADE. JUROS. 1. O termo inicial da prescrição é regido pelo princípio actio nata. Por conseguinte, o curso do prazo prescricional tem início com a efetiva

violação do direito. 2. "Aplica-se o prazo de prescrição decenal (art. 205 do CC/2002) quando o

pedido de reparação civil tem por fundamento contrato celebrado entre as partes. O prazo

prescricional previsto no art. 206, § 3º, V, do Código Civil de 2002 alcança a pretensão de

reparação civil por danos decorrentes de responsabilidade extracontratual." Precedentes STJ. 3.

Aempresa é civilmente responsável pela reparação civil, por atos de seus prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir ou em razão dele, ainda que não haja culpa, nos termos do artigo 932,

III, cumulado com artigo 933, ambos do Código Civil. 4. Não há o que fixar, quando a sentença

expressamente indica a data de inicio do prejuízo, esclarecido, inclusive, em embargos de

declaração na instância inferior. 5. Para fixação do quantum a ser pago pelos danos morais

causados, devem ser observados alguns parâmetros definidos pela jurisprudência, quais sejam: a

extensão do dano ou gravidade da violação, a repercussão na esfera pessoal da vítima, o tempo de

permanência da infração, a função preventiva da indenização ou o grau de reincidência do

fornecedor e, por fim, o grau de culpa e a capacidade financeira do ofensor, além de respeitar os

princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 6. Recursos conhecidos e desprovidos.” (Acórdão n.1146965, 20160110429433APC, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU 3ª TURMA CÍVEL,

Data de Julgamento: 23/01/2019, Publicado no DJE: 01/02/2019. Pág.: 346/348)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO.

INOCORRÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA. CASO

FORTUITO/FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA.

CONFIGURAÇÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO

STJ. JUROS. CITAÇÃO. 1. É decenal o prazo prescricional da pretensão quanto à devolução dos

valores pagos em decorrência do inadimplemento contratual, nos termos do art. 205 do Código

Civil. Prejudicial afastada. 2. A escassez de mão de obra na construção civil não caracteriza caso

fortuito/força maior, sendo incapaz de afastar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual da construtora. Precedentes. 3. A rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora acarreta o retorno das partes ao estado anterior à contratação, com a consequente devolução integral dos

valores pagos, sem qualquer retenção, conforme determina o enunciado da Súmula nº 543 do STJ. 4. Configurado o inadimplemento contratual, os juros de mora são devidos a contar da citação (art. 405 do CC). 5. Prejudicial rejeitada. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão n.1156532,

07158999520188070001, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO 8ª Turma Cível, Data de

Julgamento: 11/03/2019, Publicado no DJE: 14/03/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

almejando a condenação das rés: i) à obrigação de entregar o imóvel; ii) ao fornecimento de escritura pública definitiva do imóvel; iii) ao pagamento de multa diária no caso do descumprimento das

obrigações; e, em relação à construtora, ora apelante, sua condenação: i) ao pagamento de indenização no valor de 1% (um por cento) do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso; e, ii) ao pagamento

de indenização, a título de lucros cessantes, em patamar condizente com o valor médio dos imóveis

similares, pelo período do inadimplemento, está sujeita ao prazo prescricional de 10 (dez) anos

prescrito pelo estatuto civil, porquanto decorrente de inadimplemento contratual, afastando o prazo

trienal, previsto no art. 206, § 3º, incisos IV e V, do Código Civil, consoante estratificado pela Corte

de Justiça encerrada de dizer e firmar a exegese do direito federal infraconstitucional, somente às

relações extracontratuais.

Alinhado o prazo dentro do qual a prescrição se aperfeiçoaria na hipótese concreta, compulsando-se

os documentos que guarnecem os autos depura-se que, ainda que se tomando a data da previsão de

entrega do imóvel, 19/04/2014[1], como termo a quo do prazo prescricional, em tendo a pretensão, de seu turno, sido aviada em 18/10/2018[2], não há que se falar em implemento do prazo prescricional

decenal, porquanto exercitado o direito dentro do prazo legal assinalado. Em verdade, a prescrição não afetara nenhuma das parcelas pretendidas, não havendo como se cogitar que teria afetado o fundo de

direito invocado. A prejudicial de prescrição, portanto, deve ser refutada.

2. DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA

Outrossim, impugnara a ré apelante o valor da causa, pugnando pela redução do montante consignado, no valor de R$ 889.800,00 (oitocentos e oitenta e nove reais e oitocentos centavos), ao estofo de que o autor não adimplira a totalidade dos pagamentos da unidade imobiliária, devendo o apurado ser

reduzido para R$ 493.403,00 (quatrocentos e noventa e três mil e quatrocentos e três reais), consoante demonstram os documentos colacionados aos autos. No entanto, a insurgência manifestada pela ré

apelante carece de respaldo.

Como é cediço, o valor da causa deve corresponder ao conteúdo econômico do que está sendo

postulado. No caso da ação condenatória, o valor estabelecido no contrato de promessa de compra e

venda que integra seu objeto, somadas as indenizações pretendidas, traduz a expressão pecuniária do direito invocado e deve servir como parâmetro para a definição do valor que lhe deve ser atribuído.

Ora, por se tratar de ação condenatória, o valor incontroverso do negócio jurídico entabulado entre as partes cumulado com o montante indenizatório pleiteado é inegavelmente o que traduz o proveito

econômico almejado. O valor da causa, portanto, deve ser correspondente ao somatório das pretensões monetárias içadas como aptas a satisfazer o direito alegado pelo autor.

Destarte, considerando que o autor atribuíra à causa, inicialmente, o valor de R$ 540.000,00

(quinhentos e quarenta mil reais)[3], tendo como base apenas o valor do contrato firmado entre as

partes, fora determinada emenda à inicial[4], com a devida correção e fixação em conformação com o valor efetivamente pretendido. Com efeito, o valor de R$ 889.800,00 (oitocentos e oitenta e nove mil e oitocentos reais) atribuído à causa fora mensurado em conformidade com o proveito econômico

almejado e a expressão do direito vindicado, em conformidade com o disposto pelo legislador

processual (CPC, arts. 291 e 292, II), ressoando lídimo e correto, pois mensurado de acordo com o

valor do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes e os

pedidos indenizatórios aduzidos pelo autor, traduzindo a expressão pecuniária do direito litigioso.

Com esteio nesses argumentos, rejeito preliminar suscitada e passo a examinar o mérito dos

apelos.

II – DO MÉRITO

1 – DO OBJETO DO APELO

sexta do contrato, aferindo-se o modo de cálculo e se a segunda ré deve responder solidariamente com a primeira. O apelo do autor, a seu turno, cinge-se à cominação da primeira ré à obrigação de entregar o imóvel prometido à venda e, à segunda ré, de fornecer a escritura do aludido imóvel.

Estabelecidos estes parâmetros e compulsando os documentos que guarnecem os autos depura-se que, no dia 19/04/2013, o autor celebrara contrato de promessa de compra e venda com a primeira ré tendo como objeto a unidade residencial nº 903, do empreendimento “Residencial Johanm Sebastian Bach”, situado na Quadra 202, Praça Irerê, Bloco B, Lote nº 12, Águas Claras-DF, pelo preço de

R$540.000,00 (quinhentos e quarenta mil reais) [5]. De acordo com o originalmente convencionado, a entrega do imóvel deveria ocorrer até 19/10/2013, admitindo-se a dilatação do prazo por mais 180

(cento e oitenta) dias para conclusão da obra[6].

Sob a moldura do contratado, conquanto o prazo máximo para o término da construção e entrega dos imóveis fosse a data de 18/04/2014, já computada a prorrogação convencionada, a unidade prometida não fora concluída e entregue dentro do prazo avençado, considerada, ainda, a prorrogação

concertada. Devem, pois, serem apurados os motivos e os efeitos do retardamento em que incidira a

ré, notadamente se são aptos ou não a ensejarem a qualificação do seu inadimplemento culposo.

2 – DA INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Estabelecidas essas premissas contratuais, deve ser assinalado, inicialmente, que a relação de direito

material estabelecida entre as partes se qualifica como relação de consumo. Ora, o contrato de

construção por empreitada global enlaçara em seus vértices pessoas jurídicas cujo objeto social está

destinado à construção e incorporação de imóveis e pessoa física destinatária final do imóvel

negociado, emoldurando-se linearmente na definição inserta nos artigos 2º e 3º do CDC. Dos

elementos que guarnecem os autos, afere-se que a primeira ré figurara no contrato de promessa de

compra e venda entabulado com o consumidor, que tivera como objeto unidade residencial oferecida em pagamento pela derradeira ré, em decorrência do contrato de empreitada global firmado entre as

rés[7]. Esse é o entendimento desta Corte de Justiça, conforme asseguram os seguintes precedentes,

verbis:

“CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CDC. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE HABITE-SE. INEXISTÊNCIA DE

MOTIVO DE FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. ÁREA MENOR DO

APARTAMENTO. DEVER DE INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR. MANUTENÇÃO DO INCC COM ÍNDICE DE CORREÇÃO DAS PARCELAS ANTES DA ENTREGA DO BEM. 1. O

contrato de promessa de compra e venda feito entre as partes submete-se ao regramento do CDC,

pois as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º do referido Código. Precedentes do TJDFT. 2. O atraso na entrega da obra por falta de habite-se é de responsabilidade da construtora, uma vez que somente a ela compete dar andamento ao processo de habilitação para que a carta seja expedida no tempo correto. 3. É devida reparação por lucros

cessantes ao promitente comprador quando há atraso na entrega do imóvel. 4. A alegação da

ré/apelante de que é conhecimento notório o fato da área do apartamento somada à área da

garagem configura a metragem total de um imóvel vai de encontro ao que prevê como direito

básico do consumidor a informação clara sobre as características do produto que adquire. 5. Ainda que tenha havido atraso na entrega do imóvel, é devida a correção monetária da parcela contratada pelo INCC, tendo em vista tratar-se de índice livremente pactuado.6. Deu-se parcial provimento ao apelo da ré.” (Acórdão n.698324, 20120710167292APC, Relator: SÉRGIO ROCHA, Revisor:

FÁTIMA RAFAEL, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 31/07/2013, Publicado no DJE:

02/08/2013. Pág.: 87)

possível o julgamento antecipado da lide, na forma do art. 330, I, do Código de Processo Civil, sem que haja cerceamento de defesa. 2) - Em se tratando de matéria probatória, sendo a prova dirigida ao juiz, cabe a ele analisar se os elementos constantes dos autos são ou não suficientes à formação do seu convencimento, não lhe podendo impor que determine a produção de provas que sabe não

serem úteis. 3) - A relação jurídica estabelecida entre as partes em contrato de promessa de compra e venda de imóvel é de consumo, enquadrando as partes nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, já que a construtora comercializa,

no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelos adquirentes como destinatários finais. 4) -Correta aplicação da multa de 1% (um por cento) sobre o preço do imóvel por mês de atraso

quando a multa é prevista no contrato firmado entre as partes.5) - Cabe ao requerido provar a

existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, II, do Código de Processo Civil, e se não o faz suas teses não podem ser tidas como verdadeiras. 6) -Ausente caso fortuito ou força maior, não há como isentar o devedor pela responsabilidade quanto ao cumprimento da obrigação. 7) - Correto é a condenação a título de lucros cessantes, pois com o atraso verificado deixaram os apelados de dispor como bem entendessem do imóvel, o qual poderia ter sido, dentre outras coisas, alugado. 8) - O prequestionamento que se exige, possibilitador do

oferecimento de recursos extraordinário e especial, é ter sido a matéria que permitiria a

apresentação dos recursos lembrada, ventilada pelas partes, ou por uma delas, não sendo

exigência, para que ela se faça presente, manifestação explícita do órgão julgador sobre o tema. 9) - Recurso conhecido e não provido. Preliminar rejeitada”. (Acórdão n.698406,

20120111685045APC, Relator: LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, Revisor: SEBASTIÃO

COELHO, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 31/07/2013, Publicado no DJE: 06/08/2013. Pág.:

319)

É evidente, pois, que a relação jurídica havida entre as partes se qualifica como relação de consumo, o que, contudo, não elide a apreensão de que o conflito estabelecido seja resolvido sob as luzes do

convencionado. Assim é que, em princípio, poderia se cogitar da responsabilização da derradeira ré

em razão do atraso havido, mas o fato é que, quanto a ela, o autor cingira-se a postular a reforma do

decidido de molde a lhe ser cominada obrigação de outorgar a escritura de compra e venda, denotando que, assim, o exame desse pleito demanda a apreensão da subsistência desse pleito. E, por certo, que essa pretensão carece de respaldo, consoante adiante será explicitado.

2 – DA VALIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO PRAZO

PARA ENTREGA DO IMÓVEL

Consignada aludida ressalva, deve ser destacado que o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta)

dias previsto nos contratos para a entrega dos imóveis, conquanto essa norma garanta direito à

construtora sem um correlato benefício ao consumidor, não deve ser considerado abusivo. Como é

cediço, o prazo para a conclusão de obras na construção civil sujeita-se a vários fatores, muitos dos

quais alheios à vontade da construtora, como, por exemplo, a existência intempéries físicas e

climáticas, ou a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, entre outros problemas que possam dificultar a realização do empreendimento.

Diante dessas circunstâncias, que podem afetar grandemente o andamento dos trabalhos, é muito

comum que, ao lado da fixação de data certa para o término da obra, seja concedida à construtora

moderada dilação do prazo inicialmente previsto. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o empreendimento a ser executado, não há que se cogitar da ilegalidade ou abusividade da

cláusula que prevê a prorrogação. É o que se verificara na espécie, pois o prazo de prorrogação

convencionado – 180 dias – se afigura razoável se ponderado com a extensão do empreendimento no qual está compreendido o imóvel prometido à venda. Esses argumentos, aliás, encontram ressonância na jurisprudência consolidada por esta egrégia Corte de Justiça acerca da matéria em debate,

consoantes testificam os seguintes julgados:

aos compradores. Isso porque, de acordo com as regras da experiência comum, sabe-se que, na

construção civil, é muito dificultosa a previsão da exata data do término da obra, por estar sujeita a atrasos por motivos alheios à vontade do construtor, como a oscilação da mão de obra, materiais

para a construção e intempéries físicas, sobretudo, quando se trata de empreendimentos

imobiliários de grandes proporções. Assim, malgrado beneficie apenas uma das partes, a previsão

de um prazo de tolerância razoável não se mostra irregular. É dizer, desde que esteja estipulada em prazo razoável e moderado, como é no caso de 120 dias úteis. 2. (...)” (Acórdão n.651558,

20120110080466APC, Relator: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR, Revisor: J.J. COSTA

CARVALHO, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 30/01/2013, Publicado no DJE: 06/02/2013.

Pág.: 81) (grifo nosso)

“APELAÇÃO - INTERESSE RECURSAL - AUSÊNCIA PARCIAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - NÃO

OBTENÇÃO DE HABITE-SE - CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - NÃO

CONFIGURAÇÃO -VALOR PAGO COMO SINAL - PEDIDO DE DEVOLUÇÃO -IMPOSSIBILIDADE - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PEDIDO DE DEVOLUÇÃO -DESCABIMENTO - INCIDÊNCIA DE ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO -PREVISÃO CONTRATUAL - IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO - RESSARCIMENTO

DOS ALUGUÉIS PAGOS DURANTE O ATRASO DA OBRA - CABIMENTO - SENTENÇA

MANTIDA. 1) (...) 2) - Cláusula contratual que estipula prorrogação do prazo de entrega do imóvel por 180 (cento e oitenta) dias não pode ser considerada abusiva ou desconsiderada, quando

livremente pactuada.” (Acórdão n.643268, 20120110377369 APC, Relator: LUCIANO MOREIRA

VASCONCELLOS, Revisor: ROMEU GONZAGA NEIVA, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento:

12/12/2012, Publicado no DJE: 19/12/2012. Pág.: 146)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E RESSARCIMENTO DE DANOS. CONTRATO DE

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FORÇA MAIOR.

NÃO COMPROVADA. LUCROS CESSANTES. INÍCIO E TERMO DA MORA. CORREÇÃO

MONETÁRIA E JUROS DE MORA. DANO MORAL. SENTENÇA MANTIDA. - A caracterização de força maior, por ser matéria fática, depende de prova. - A cláusula que prevê prazo de 180 (cento e oitenta) dias de atraso para a entrega da mora, sem incidência de penalidades ao vendedor, é

plausível, em se tratando de obra de edifício, dada a complexidade da obra e a possibilidade de

inúmeros transtornos imprevistos, inclusive quanto ao atraso na entrega do "habite-se", em face

das inúmeras exigências dos entes fiscalizadores. - (...)” (Acórdão n.637171, 20120110123894 APC,

Relator: CESAR LABOISSIERE LOYOLA, Revisor: SIMONE LUCINDO, 1ª Turma Cível, Data de

Julgamento: 22/11/2012, Publicado no DJE: 03/12/2012. Pág.: 296) (grifo nosso)

“CIVIL. PROCESSO CIVIL. CESSÃO DE DIREITOS. NOVAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DIREITO ÀS MESMAS CLÁUSULAS DO CONTRATO ANTERIOR. RESSALVA

CONTRATUAL. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA POR ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES. LEGALIDADE. DANOS

MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. A cláusula que, em promessa de compra e venda de imóvel em

construção, estabelece prazo de tolerância de cento e vinte dias para conclusão da obra não

caracteriza abuso e nem acarreta desequilíbrio contratual. A construção civil pode sofrer atrasos

em razão de eventos imprevisíveis, tais como ausência de mão de obra qualificada, falta de

materiais adequados, falta de maquinários, o que torna plausível a utilização do prazo de tolerância usualmente previsto em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, devendo a contagem da mora iniciar-se a partir de sua expiração. (...)” (Acórdão n.606297, 20100710143757 APC,

Relator: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, Revisor: JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, Data

de Julgamento: 25/07/2012, Publicado no DJE: 02/08/2012. Pág.: 208)

Assim é que, diante da legitimidade do prazo de tolerância avençado, a aferição da mora da

construtora deve considerar a dilatação avençada, ensejando que o prazo limite para a entrega do

imóvel se encerrara em 18/04/2014.

Firmados esses parâmetros, afere-se que a entrega do imóvel prometido à venda deveria ter ocorrido

até o dia 18/04/2014, já computado o período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previstos no contrato de promessa de compra e venda entabulado entre o autor e a apelante, cujo teor é o seguinte:

“CLÁUSULA SÉTIMA

DO PRAZO DA OBRA, DO INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA NO SEU

CUMPRIMENTO E SUAS CONSEQUÊNCIAS

7. As obras deverão estar concluídas na data prevista no item IV do Quadro de Dados

Preambulares, admitida uma tolerância de 180 dias (cento e oitenta) dias, para mais, além de

atrasos decorrentes de força maior ou caso fortuito, sendo compreendidos como tal, mas nçao

limitadas a elas, as seguintes hipóteses:

(...)” [8]

Deve ser ressaltado que a ré não apresentara qualquer motivo plausível para o referido atraso, fato que aponta para a conclusão de que o retardamento na entrega do imóvel é injustificável, ou seja, derivara de fato passível de lhe ser imputado com exclusividade. Nesse ponto, cumpre anotar que a ré

argumentara que o entrega do imóvel não fora efetivada na data aprazada por culpa exclusiva de

terceiro, no caso, da segunda ré – Coopercef – em virtude da ausência de repasse de recursos

financeiros, dos excessivos aditamentos ao contrato, que alteraram o projeto original, acarretando

entraves administrativos e burocráticos, prorrogando os prazos outrora estipulados e dificultando a

obtenção de financiamento pelos cooperados. Assim, defendera que não há que se falar em mora da

sua parte e, portanto, afigura-se descabida a condenação ao pagamento da cláusula penal moratória

que lhe fora imposta na sentença. Suas alegações, entretanto, são desprovidas de respaldo.

Isso porque é a própria construtora quem fixa o prazo para a entrega do imóvel, dentro do qual deve

estimar e inserir o tempo necessário para adotar todas as providências necessárias para a obtenção do habite-se e consumar a entrega do imóvel que erige e prometera à venda. Ou seja, se a conclusão da

obra e a posterior concessão da carta de habite-se dependia da contratação de mão de obra, cuja

responsabilidade perante os adquirentes dos imóveis fica a cargo da construtora, era ela quem deveria considerar a situação do setor que atua e a tramitação necessária para, então, estabelecer o prazo de

entrega do imóvel, não é viável ou admissível que impute à escassez de mão de obra qualificada ou ao excesso de chuvas a culpa pelo atraso no cumprimento de obrigação exclusivamente sua ou avente os entraves burocráticos como fato fortuito ou de força maior passíveis de eximirem-na dos efeitos da

demora. Vale dizer, então, que o alegado pela ré apenas é hábil a revelar sua desídia ou imprevisão na realização da obra, porquanto, sendo pressuposto de sua atividade social, não pode o atraso fundado

em entraves oriundos da estrutura do setor de construção civil ser inscrito como derivado de caso

fortuito ou força maior.

Além disso, é cediço que as dificuldades na contratação de empregados, intempéries climáticas e a

demora na expedição da documentação pelo poder público e instalação de serviços públicos de

fornecimento de energia elétrica, água e esgoto, por exemplo, devem ser reconhecidas como fator que se incluem na álea ordinária do negócio, sendo inteiramente previsíveis e evitáveis, não podendo ser

aventadas como causas excludentes da responsabilização da construtora. Esta Corte de Justiça já

firmara o entendimento de que as dificuldades na contratação de mão de obra e a demora da

administração pública em conceder documentos necessários para a expedição da carta de habite-se,

assim como na implantação da infraestrutura relativa aos serviços públicos, não caracteriza justa causa para alforriar as construtoras das consequências contratuais oriundas da demora da entrega de imóveis em construção, pois inerente à álea dos negócios realizados pelas construtoras e incorporadoras,

conforme asseguram os julgados adiante ementados, verbis:

MAIOR. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO

EVIDENCIADO. CULPA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. DANO

MORAL. AUSÊNCIA. ATUALIZAÇÃO DE SALDO DEVEDOR. DEVIDO. ENCARGO

CONVENCIONAL DE PAGAMENTO DE IPTU. NÃO ABUSIVO.

1. Dificuldades com a qualificação de mão de obra, chuvas e instalações elétricas relacionam-se

com os riscos do próprio negócio de empresa do ramo da construção civil. Logo, não caracteriza

excludente de responsabilidade da construtora - força maior -, devendo esta suportar o ônus da

impontualidade no cumprimento da sua obrigação contratual de entrega do imóvel na data

aprazada.

2. Comprovada a responsabilidade pelo atraso na entrega de bem objeto de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sem justificativa plausível, tem direito o promitente comprador à

indenização por lucros cessantes.

3. Ainda que evidenciados os transtornos por que passam

promitentes compradores diante da frustração de atraso no recebimento de unidade habitacional

avençada, o abuso de direito da Construtora não enseja danos aos direitos da personalidade, tais

como violação à honra, à imagem, à intimidade dos Requerentes. Conquanto gerem

aborrecimentos, dissabores, contratempos, inerentes à vida em sociedade, não consubstanciam

danos morais.

4. Descabe o pedido de "congelamento" do saldo devedor no período que excede à data prevista

para a entrega do imóvel, porquanto a correção monetária e os juros incidentes objetivam a

recomposição da moeda e a preservação do equilíbrio do contrato, haja vista que há valorização

natural do bem, sob pena de vir a provocar o enriquecimento ilícito de uma das partes, diante do

pagamento futuro do saldo sem qualquer ajuste.

5. O encargo convencional de pagamento de IPTU pelo promitente comprador após a expedição do habite-se não se mostra abusivo.

6. Apelos de ambas as partes não providos". (Acórdão n.780969, 20130310186723APC, Relator:

FLAVIO ROSTIROLA, Revisor: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento:

23/04/2014, Publicado no DJE: 02/05/2014. Pág.: 88)

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMPRA EVENDA DE

IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.APLICABILIDADE DO CDC. COMISSÃO DE

CORRETAGEM.DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. ATRASO DA OBRA.EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - FORÇA MAIOR.INOCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS ATÉ AENTREGA DAS CHAVES. JUROS DA OBRA. NÃOCOMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO. ART. 333, I, DO CPC.DANOS MORAIS NÃO EVIDENCIADOS.

1. O contrato de compra e venda de imóveis em construção caracteriza relação de consumo, nos

termos dos arts. 2º e3º da Lei 8.078/90, razão pela qual a aplicação do regramento da Lei 9.514/97, no que couber, não afasta a incidência do CDC.

2. Aobrigação de pagar os serviços de corretagem é de quem os contrata ou os impõe

compulsoriamente. Tampouco estão os compradores compelidos a arcar com os custos de serviços da suposta corretora que só se presta a assegurar os interesses das empreendedoras.

3. Não se aplica ao caso a dobra relativa ao parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do

Consumidor que pressupõe engano injustificável e a comprovação da má-fé.

atividade desenvolvida pelas empresas no ramo da construção civil, devendo o atraso decorrente

dessa circunstância estar compreendido no prazo de tolerância contratualmente ajustado entre as

partes.

5. Anão entrega do imóvel no prazo ajustado no contrato impõe ao promitente vendedor a

obrigação de indenizar o promitente comprador pelos lucros cessantes, na integralidade,

independentemente da quitação parcial ou total do contrato.

6."Os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência recíproca,

assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da

própria parte"(Enunciado 306 da Súmula do colendo Superior Tribunal de Justiça).

7. Não se desincumbindo a autora (apelante) do ônus que lhe é imposto pelo art. 331 do CPC, não prospera o pedido de indenização por danos emergentes ("juros de obra").

8. Adespeito do aborrecimento e do desconforto vivenciados pelo consumidor com o atraso na

entrega do imóvel, não se vislumbra ofensa a direito da personalidade a justificar a condenação por danos morais.

9. Recurso da ré não provido. Recurso da autora parcialmente provido. Unânime.” (Acórdão

n.777105, 20130111277687APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Revisor: CARMELITA BRASIL, 2ª

Turma Cível, Data de Julgamento: 02/04/2014, Publicado no DJE: 08/04/2014. Pág.: 156)

"PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JULGAMENTOANTECIPADO. ATRASO NA

ENTREGA DO IMÓVEL.LUCROS CESSANTES. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITOOU

FORÇA MAIOR. MULTA DIÁRIA.

Sendo o caso de julgamento antecipado, de acordo com o art. 330, I, do CPC, inexiste cerceamento do direito de defesa com a não produção das provas requeridas, desnecessárias.

A omissão do Poder Público em implantar no Setor Sudoeste a necessária infra-estrutura para

energia elétrica, água, esgoto, águas pluviais etc. não pode ser imputada ao promitente-comprador que, tendo cumprido sua parte no contrato, tem direito a que a promitente-vendedora cumpra a

sua. O fato de terceiro (Poder Público) não pode ser oposto ao promitente-comprador, não

caracterizando caso fortuito ou força maior. À época do contrato, sabia a promitente-vendedora da inexistência da infra-estrutura no local e, mesmo assim, assumiu o risco do negócio, ônus seu.

Deveria cumprir o prazo. Não o fez, culpa sua, e por isso responde pela indenização dos lucros

cessantes.

Confirma-se, porque razoável, a multa diária fixada emR$200,00 para o caso de não entrega do

imóvel, após o mesmo concluído, expedida a carta de habite-se.

Apelo a que se nega provimento." (Acórdão n.141663, APC5200399, Relator: MARIO MACHADO, Revisor: SERGIO BITTENCOURT, 4ª Turma Civel, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 29/08/2001. Pág.: 70) (grifo nosso)

"CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A SER

CONSTRUÍDO. OBRA EMBARGADA PELO PODER PÚBLICO. INTERRUPÇÃO DO

PAGAMENTO. RESCISÃO DA AVENÇA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS, INCLUSIVES ARRAS. COMPROVANDO O PROMISSÁRIO COMPRADOR QUE A OBRA FOI EMBARGADA PELO PODER PÚBLICO, EIS QUE NÃO CORRESPONDIA AO PROJETO

APROVADO, NÃO TENDO SIDO CONCLUÍDO O IMÓVEL, FAZ JUS À RESCISÃO DA

AVENÇA E, CONSEQÜENTEMENTE, À DEVOLUÇÃO DE TODAS AS PARCELAS PAGAS,

INCLUSIVE O SINAL." (Acórdão n.130228, 20000150026323APC, Relator: CARMELITA BRASIL, Revisor: EDUARDO DE MORAESOLIVEIRA, 1ª Turma Civel, Publicado no DJU SEÇÃO

3:11/10/2000. Pág.: 26)

"DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESCUMPRIMENTO. RESCISÃO. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO.

1 - O ATRASO DO PODER PÚBLICO EM REALIZAR AS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA NO BAIRRO EM QUE SERIA CONSTRUÍDO O IMÓVEL PROMETIDO À VENDA NÃO SE

CONFIGURA CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR.

(...)

APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA." (Acórdão n.122064, APC5002898, Relator:

ANGELOCANDUCCI PASSARELI, Revisor: CAMPOS AMARAL, 3ªTurma Civel, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 23/02/2000. Pág.:21)

"CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONSTRUÇÃO CIVIL. COMPRAE VENDA DE UNIDADE

HABITACIONAL. CONCESSÃO DE HABITE-SE. DEMORA. CASO FORTUITO E FORÇA

MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. ENTREGA. ATRASO. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL.

I. A demora na concessão de habite-se não se configura como caso fortuito ou força maior, pois é

plenamente previsível, estando inserida no risco inerente à atividade exercida pelas construtoras.

II. O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja o dever da construtora em responder pela

cláusula penal contratual.

III. Negou-se provimento ao recurso." (Acórdão n.645481, 20110710122437APC, Relator: JOSE

DIVINO DE OLIVEIRA, Revisor: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, Publicado no DJE: 15/01/2013. Pág.: 315)

Destarte, as intercorrências ventiladas pela ré traduzem, em suma, simples fatos inerentes à álea

natural das suas atividades de construtora e incorporadora, pois inteiramente encartadas como fatos

inerentes à construção civil, envolvendo, a toda evidência, a regularização das unidades objeto de

empreendimento executado sob a forma de incorporação imobiliária. Considerando essas

circunstâncias, o imprevisto ventilado, aliado ao fato de que traduz fato inerente à álea ordinária das

atividades de construção, denuncia simples imprevisão da ré, jamais fato fortuito ou força maior,

impassível, portanto, de ser içado como apto a eximi-la de qualquer efeito resultante dessas variáveis.

Nesse diapasão, tem-se que a ré não apresentara qualquer motivo plausível para o atraso na entrega da unidade imobiliária ao autor, fato que aponta para a conclusão de que o retardamento na entrega do

imóvel é injustificável, ou seja, derivara de fato passível de lhe ser imputado com exclusividade.

Emerge do alinhado então, que, na espécie, não se divisa nenhum fato passível de ensejar a

qualificação de caso fortuito e força maior e passíveis de, traduzindo eventos imprevisíveis, elidirem a culpa da ré pelo atraso havido na conclusão da unidade que prometera à venda ao consumidor.

4 – DA POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO REVERSA DA CLÁUSULA PENAL E SUA

BASE DE CÁLCULO

Evidenciada, então, a culpa da construtora pelo atraso havido na conclusão da unidade residencial cuja venda prometera ao autor, sobeja impassível de controvérsia o seu dever de recompor os danos que

eles tenham sofrido. Sobre esse tema, não há como negar que, descumprido o prazo de entrega da

unidade imobiliária, o autor ficara privado do auferimento dos rendimentos que o imóvel haveria de

gerar ao ser destinado à atividade locatícia ou, mesmo, da sua fruição direta, mediante a fixação de

residência na unidade imobiliária. Assim, configurado o inadimplemento contratual por parte da

construtora, surge o dever de indenizar o promitente comprador pelos prejuízos por ele

experimentados, conforme consignara a sentença guerreada. Aferido, pois, o atraso na entrega da

unidade imobiliária objeto do contrato firmado entre as partes, deve o autor ser contemplado com a

multa penal desde a expiração do prazo para entrega da unidade imobiliária – computada a dilação

avençada - até a efetiva entrega das chaves.

Deve ser assinalado que é indiferente, para germinação da obrigação, que o adquirente houvesse ou

não quitado integralmente o preço, pois estando adimplente, assiste-o o direito de receber a unidade

negociada no prazo estipulado pela vendedora. Assim é que, no caso dos autos, a sentença guerreada condenara a construtora ao pagamento de multa penal moratória com fundamento na cláusula

contratual, estabelecida tão somente para o inadimplemento do consumidor, aplicada de maneira

reversa. Com efeito, segundo o disposto em contrato, ocorrendo a mora do consumidor no pagamento das parcelas do preço, incidirá imediatamente sobre o inadimplido multa de 2% (dois por cento) sobre o montante devido, conforme a disposição prevista na cláusula 6, transcrita abaixo:

“6. Se o (s) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) deixar (em) de efetuar, nos respectivos

vencimentos, o pagamento de qualquer das

prestações ou parcelas mencionadas no item 3.2 do Quadro de Dados Preambulares, será(ão)

notificado (s) judicial ou

extrajudicialmente, pela PROMITENTE VENDEDORA, para, no prazo de 15 (quinze) dias,

liquidar (em o débito acrescido de

correção monetária calculada “pro-rata-die”, pelos índices ou seus substitutivos, pactuados neste

contrato, da data do

vencimento até a data do efetivo pagamento, de juros de mora na base de 1% (um por cento) ao mês ou fração e da multa,

também moratória, de 2% (dois por cento), calculados sobre o débito corrigido (...)[9]

É cediço que, consoante alinhado, a relação de direito material estabelecida entre as partes se qualifica como relação de consumo. É amplamente cediço que o estatuto consumerista rege-se, dentre outros,

pelo princípio do equilíbrio nas prestações estipuladas para partes envolvidas no negócio jurídico, que encontra previsão expressa em diversos dispositivos do código de consumo, a exemplo dos arts. 4º,

III, e 51, IV e § 1º, entre outros[10]. Sob essa realidade, inválidas são as disposições contratuais que

coloquem em franca desigualdade consumidor e fornecedor, pois vão contra o desígnio do estatuto

consumerista, que objetiva justamente equalizar as partes, o que, quanto ao ponto, se traduz na

existência de reciprocidade entre as penalidades impostas contratualmente às partes.

Diante dessa moldura de fato e de direito, à míngua de disposição contratual prevendo a cominação de multa contratual à fornecedora caso incorra em mora, é possível lhe ser aplicada, com lastro nos

princípios da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da

obrigatoriedade, a pena contratual estabelecida para a hipótese de mora do promitente comprador

(CDC, art. 51, IV e § 1º). Essa apreensão, aliás, está prevista em norma albergada pela Portaria nº 4, de 13.03.1998, da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, que considerara abusiva a

cláusula contratual que estabelece sanção em caso de atraso ou descumprimento da obrigação somente em desfavor do consumidor, in verbis:

“CONSIDERANDO o disposto no artigo 56 do Decreto nº 2.181, de 20 de março de 1997, e com o

objetivo de orientar o Sistema Nacional de Defesa do Consumidor, notadamente para o fim de

aplicação do disposto no in ciso IV do art. 22 deste Decreto; CONSIDERANDO que o elenco de

Cláusulas Abusivas relativas ao fornecimento de produtos e serviços, constantes do art. 51 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, é de tipo aberto, exemplificativo, permitindo, desta forma a sua

complementação, e CONSIDERANDO, ainda, que decisões terminativas dos diversos PROCON’s e Ministérios Públicos, pacificam como abusivas as cláusulas a seguir enumeradas, resolve: Divulgar

, em aditamento ao elenco do art. 51 da Lei nº 8.078/90, e do art. 22 do Decreto nº 2.181/97, as

seguintes cláusulas que, dentre outras, são nulas de pleno direito:

1. estabeleçam prazos de carência na prestação ou fornecimento de serviços, em caso de

impontualidade das prestações ou mensalidades;

2. imponham, em caso de impontualidade, interrupção de serviço essencial, sem aviso prévio;

3. não restabeleçam integralmente os direitos do consumidor a partir da purgação da mora;

4. impeçam o consumidor de se beneficiar do evento, constante de termo de garantia contratual,

que lhe seja mais favorável;

5. estabeleçam a perda total ou desproporcionada das prestações pagas pelo consumidor, em

benefício do credor, que, em razão de desistência ou inadimplemento, pleitear a resilição ou

resolução do contrato, ressalvada a cobrança judicial de perdas e danos comprovadamente

sofridos;

6. estabeleçam sanções, em caso de atraso ou descumprimento da obrigação, somente em desfavor do consumidor;

7. estabeleçam cumulativamente a cobrança de comissão de permanência e correção monetária;

8. elejam foro para dirimir conflitos decorrentes de relações de consumo diverso daquele onde

reside o consumidor;

9. obriguem o consumidor ao pagamento de honorários advocatícios sem que haja ajuizamento de ação correspondente;

10. impeçam, restrinjam ou afastem a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor nos conflitos decorrentes de contratos de transporte aéreo;

11. atribuam ao fornecedor o poder de escolha entre múltiplos índices de reajuste, entre os

admitidos legalmente;

12. permitam ao fornecedor emitir títulos de crédito em branco ou livremente circuláveis por meio de endosso na representação de toda e qualquer obrigação assumida pelo consumidor;

13. estabeleçam a devolução de prestações pagas, sem que os valores sejam corrigidos

monetariamente;

14. imponham limite ao tempo de internação hospitalar, que não o prescrito pelo médico.”

Nessa linha, aliás, leciona Felipe Peixoto Braga Neto, conforme se afere do excerto adiante:

“A propósito, vale frisar que a cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e

comutativos deve se voltar aos contratantes indistintamente, ainda que redigida em favor de apenas uma das partes (STJ, REsp 1.119.740, Rel. Min. Masami Uyeda, 3ª T., DJ 13/10/11). [...]

Decidiu-se, recentemente, em sentido semelhante, ser abusiva a cláusula que estipula penalidade

exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou descumprimento contratual, não o

fazendo em relação ao fornecedor em situações análogas (STJ, REsp 955.134, Rel. Min. Luis

Felipe Salomão, 4ª T., DJ 29/08/12)”.[11]

assentando a legitimidade da aplicação da cláusula penal contratada para o caso de descumprimento

contratual por parte do consumidor em desfavor do fornecedor, ainda que ausente previsão contratual, in verbis:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO

FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.

CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.

INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA

INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA

EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO

CONTRATUAL.

1. Atese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal

apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da

indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.” (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro

LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

Em suma, a aplicação da penalidade de forma reversa, ou seja, em face da construtora, é imperativa na hipótese de inadimplemento contratual, seja ele total ou parcial. Ora, a obrigação assumida pela

construtora consiste na construção e entrega de imóvel pronto para uso do adquirente, enquanto a

obrigação do autor é de dar – traduzida no pagamento do valor ajustado pelo imóvel negociado e, em se tratando de obrigações de naturezas heterogêneas, necessária sua conversão em dinheiro mediante arbitramento. Da fundamentação alinhada em aludido precedente colhe-se explanação do ilustre

Relator, Ministro Luis Felipe Salomão, ressalvando que só haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal contratual se houver observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da mora, impondo-se a conversão da obrigação de fazer em dinheiro, por

meio de arbitramento, consoante o excerto a seguir:

“[...] E só haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal contratual se houver

observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da

mora. Como é cediço, nos casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e

razoável para arbitramento da indenização pelo período demora, vedada sua cumulação com lucros cessantes. Feita essa conversão, geralmente obtida por meio de arbitramento, é que, então, seria

possível a aplicação/utilização como parâmetro objetivo, para manutenção do equilíbrio da avença, em desfavor daquele que redigiu a cláusula.

[...]

Quanto ao ponto, nas hipóteses de inadimplemento, a multa estabelecida por mora referente à

obrigação de pagar (de dar), no percentual de 2% de uma das prestações contratuais eventualmente inadimplida, como no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todos o preço do

imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer)".

Ademais, há de ser frisado que a indenização pelos lucros cessantes não se confunde e tampouco se

elide em face da cláusula penal moratória. É que a cláusula penal moratória não se presta a indenizar os prejuízos causados ao adquirente do imóvel, mas apenas a punir o inadimplente pelo atraso e,

assim, incliná-lo ao cumprimento da obrigação assumida o mais brevemente possível. Como cediço, a cláusula penal é um pacto acessório por meio do qual as partes se obrigam ao pagamento de multa

pecuniária nos casos de (i) inexecução da obrigação ou simplesmente de (ii) mora no cumprimento

(CC, arts. 408 e 409).

Na primeira hipótese, quando estipulada para o caso de total inadimplemento, a cláusula penal terá

natureza compensatória e poderá colocar termo à resolução (CC, art. 410). Contudo, quando a

cláusula penal tem natureza moratória, “terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena

cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal” (CC, art. 411). A linha divisória

entre uma e outra é tênue e “na falta de critérios mais precisos para se definir quando é

compensatória ou moratória a cláusula penal, recomenda a doutrina ‘que se confronte o seu valor com o da obrigação principal, e, se ressaltar sua patente inferioridade, é moratória (Caio Mário da Silva Pereira)[12]”.

Destarte, não se confundindo, pois, a cláusula penal moratória com os lucros cessantes, possível, em

tese, a cumulação do recebimento de ambos no período em que se configurara o atraso que precedera à entrega do imóvel, desde que estipulada em importe módico. Contudo, se fixada em patamares

elevados, equivalentes ao valor dos locativos gerados pelo imóvel, inviável sua cumulação com

indenização a título de lucros cessantes. Isso porque, mensurada a pena convencional em percentual

superior aos locativos, fica patente que a disposição visa, a um só tempo, compensar as perdas e danos que seriam suportadas pelos adquirentes e sancionar as construtoras pela demora na conclusão do

imóvel, ressoando inexorável sua natureza compensatória.

Essa orientação doutrinária, quanto à análise do valor da multa para se saber se é simplesmente

moratória ou compensatória, se fundamenta no fato de que, geralmente, quando é estabelecida com a finalidade de compensar eventuais perdas e danos pelo descumprimento da obrigação ou de

determinada cláusula do contrato, o seu valor costuma ser mais elevado, próximo ao valor da

obrigação principal, pois, em caso de adimplemento absoluto, o valor das perdas e danos tende a ser

bem mais elevado – aproximando-se ao da obrigação – do que se comparado com o valor das perdas

decorrentes de simples atraso no cumprimento. Nesse diapasão, se, analisando-se o contrato, for

possível aferir que o valor da multa prevista se aproximar do valor da obrigação principal ou do valor das perdas e danos (já que, em tese, quando compensatória a multa substitui a obrigação principal,

sendo vedado ao credor cumular a multa com o cumprimento da obrigação – art. 410, do CC) há de se reconhecer o caráter indenizatório da cláusula penal. Por outro lado, se o valor da multa é de pequena monta, tem-se que é apenas moratória, porquanto não é comum se fixar multa ínfima para compensar perdas e danos em virtude do descumprimento do ajuste.

No mesmo sentido, Hamid Charaf Bdine Júnior assinala que a “Cláusula penal moratória é a que se destina a assegurar o cumprimento de outra cláusula, ou a evitar o retardamento ou o imperfeito

[13]

cumprimento da obrigação, preestabelecendo o valor das perdas e danos.” Nesse diapasão, não se pode desconsiderar que, conquanto a finalidade principal da cláusula penal moratória seja o reforço da obrigação e uma forma de coerção ao devedor ao cumprimento da obrigação, referida cláusula

também tem viés indenizatório, sobretudo se sua expressão se equivale ou supera as perdas e danos

ocorridas na espécie.

Compreensão diversa ensejaria, aliás, à guisa de compensação do que os adquirentes deixaram de

auferir, ou mesmo que despenderam, inexorável locupletamento ilícito, ou seja, enriquecimento sem

causa justa. É que, ante a inadimplência das construtoras, seriam contemplados com a pena

convencional e, ainda, danos emergentes derivados dos locativos que arcaram ou deixaram de auferir no período em que perdurara o atraso na entrega do imóvel que lhes fora prometido à venda.

Considerando a expressividade da pena convencional nos parâmetros acima alinhados, afere-se que

compreende as perdas e danos derivados do atraso na entrega da unidade imobiliária negociada. Ou

seja, já houvera a prefixação da indenização derivada de eventual atraso na entrega do imóvel,

tornando-se inviável sua cumulação com lucros cessantes.

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.CONTRATO

FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.

CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE

INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO

RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. Atese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal

moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,

estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO

FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.

CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE

INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO

RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. Atese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal

moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,

estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

Do alinhado compreende-se que a cláusula penal moratória não compensa o inadimplemento,

preservando finalidade diversa que é, precisamente, coibir o atraso, sem a pretensão de limitar os

contornos da indenização decorrente da responsabilidade civil pelo ilícito contratual: o atraso na

entrega do imóvel. Contudo, em razão da ausência de pedido nesse sentido, desnecessário tecer

quaisquer ilações mais aprofundadas, porquanto a pretensão reformatória da ré cinge-se somente à

aplicação reversa da cláusula penal e sua base de cálculo.

Conforme pontuado, a construtora pretende a revisão da aplicação reversa da referida multa contratual sobre o valor do contrato, como consignado em sentença, ao estofo de que deve ser aplicada somente sobre o montante adimplido pelo promitente comprador. Destarte, do cotejo dos elementos

colacionados aos autos, no tocante ao valor adimplido pelo autor, verifica-se que, ao contrário do

alegado, no sentido que o demandante teria adimplido apenas parte do valor do imóvel, a ré emitira

em favor do consumidor comprovante de quitação [14] da unidade imobiliária, não elidindo o aduzido

de que o cheque residual oferecido em pagamento não fora compensado, de modo que não infirmara o direito invocado pelo autor. Isso não obstante, a ré não trouxera aos autos nenhum elemento apto a

modificar, extinguir ou impedir o direito do autor à contraprestação a cargo da ré em razão do

adimplemento total da obrigação pelo consumidor. Outrossim, dos elementos carreados aos autos,

inclusive a quitação emitida pela própria construtora, inexorável aferir que não remanescera nenhum

débito passível de imputar ao autor o inadimplemento alegado pela construtora.

penalizada a inadimplente, deve ser o valor do contrato. Destarte, a ré, porquanto inadimplente, deve sofrer a incidência de multa equivalente a 2% (dois por cento) do valor do contrato, em razão da mora em que incidiram. O apelo da ré, quanto ao ponto, deve ser desprovido.

5 – DA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA

Outrossim, pugnara a ré pela reforma da sentença no tocante ao indexador utilizado para correção da indenização que lhe imputada, ao estofo de que, por ausência de previsão legal, o indexador deve ser o INCC, excluindo-se a aplicação de multa e juros legais. Inicialmente, cumpre ressaltar que o aduzido não se coaduna com os pedidos formulados na inicial, porquanto o autor somente pugnara pela

condenação da ré ao pagamento de cláusula penal e de indenização a título de lucros cessantes, nada

demandando sobre o indexador a ser manejado, que, por conseguinte, deve se ater ao firmado há

muito por esta Corte de Justiça, que é o INPC.

Alinhada essa premissa e a título ilustrativo, necessário frisar que o entendimento acerca da questão já se encontra há muito estratificado no seio dos pretórios nacionais, não ensejando nenhuma divergência acerca do tratamento que lhe é dispensado, pois, guardando vassalagem aos princípios que repugnam o locupletamento ilícito e que apregoam que ao credor deve ser assegurada a plena satisfação do que

lhe é devido, pois não se conforma com o justo sua contemplação com apenas parte da expressão do

direito material que lhe assiste, o entendimento pretoriano se consolidara no sentido de que a

atualização monetária incide, independentemente da sua origem genética, a partir da data em que a

obrigação é devida.

É um truísmo que a atualização monetária qualifica-se como simples instrumento destinado a

assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando sua identidade no tempo mediante o

incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que se tornara devida e até

sua efetiva liquidação ante sua sujeição à atuação corrosiva da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária. Destina-se, pois, simplesmente a assegurar o valor real da

obrigação de forma a preservar sua identidade com sua efetiva expressão material, não redundando em seu agravamento ou incremento com acessório remuneratório. Em suma, a atualização monetária não incrementa, nem mitiga a obrigação, destinando-se única e exclusivamente a assegurar sua efetiva e

real expressão, mantendo-a identificada com seu alcance original.

Ante essas premissas torna-se impassível de controvérsia que sobre os valores a serem restituídos

deve incidir correção monetária desde o desembolso de cada uma das parcelas, conforme determinara a sentença arrostada. A atualização, frise-se, tem sempre como termo o momento em que a obrigação experimenta os efeitos da corrosão do seu valor nominal em razão da inflação, não estando

condicionada à qualificação da mora do obrigado, pois não ostenta natureza penal, mas, conforme

acentuado, traduz simples instrumento destinado a preservar a identificação da obrigação no tempo.

Esse, aliás, é o entendimento que restara estratificado por esta egrégia Casa de Justiça como forma de preservar a atualidade da indenização, conforme asseguram os arestos adiante ementados:

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. ARRENDAMENTO

MERCANTIL NÃO SUBMETIDO AO CDC. CONDENAÇÃO À DEVOLUÇÃO DO VRG EX

OFFICIO. IMPOSSIBILIDADE. JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA.

1. Embora haja remansosa jurisprudência a respeito do valor residual garantido constituir fundo

de reserva para eventual aquisição do bem arrendado ao término do contrato de leasing, e,

frustrada essa opção de compra pela rescisão contratual antecipada em decorrência do

inadimplemento da arrendatária, ser devida a sua restituição, após a reintegração do bem na posse do arrendador, na espécie, em particular, sua devolução não poderia ter sido determinada de ofício pela il. Sentenciante.

2. Em se tratando de direito disponível, a devolução do VRG só pode ser concedida se postulada

pela parte. Ainda mais se a sua retenção pelo arrendador, para servir de acerto entre as partes,

como neste caso bastante peculiar, encontra-se expressamente prevista nas cláusulas do contrato

avençado. Acrescente-se que, mesmo sendo a avença a ser revisada ou rescindida subordinada ao

CDC - que não é o caso sub examine - já se posicionou a Segunda Seção do colendo Superior

Tribunal de Justiça, em sede de Incidente de Recurso Repetitivo (REsp 1061530/RS, Rel. Min.

NANCY ANDRIGHI, DJe 10/03/2009), em não ser dada ao Juiz a prerrogativa de analisá-la de

ofício na tentativa de encontrar e corrigir cláusulas abusivas (enunciado da súmula n. 281 do STJ: "Nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das

cláusulas").

3. Ponto pacífico é a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de

arrendamento mercantil, desde que seus clientes qualifiquem-se como consumidores ao receber a atividade bancária, financeira e de crédito como destinatários finais (ADI-ED n. 2591/DF, Rel

Min. EROS GRAU, Tribunal Pleno, julgado em 14/12/2006 e publicado no DJ de 13/4/2007, p. 83). Não se qualificando a ré como destinatária final, haja vista os veículos arrendados serem

destinados ao desenvolvimento de sua atividade produtiva, patente é a ausência da relação de

consumo no caso sub judice, o que enseja a adoção do princípio da obrigatoriedade dos contratos. 4. Os juros de mora, cuidando-se de obrigação positiva, líquida e com vencimento certo, como a

presente, devem-se contar a partir do inadimplemento, quando é constituido em mora o devedor,

nos termos do art. 397 do novo Código Civil (art. 960 do CC/1916).

5. De igual modo, em se tratando de ilícito contratual, a atualização monetária também deve incidir a partir do inadimplemento (enunciado da súmula n. 43 do egrégio Superior Tribunal de Justiça: "Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo").

6. Recurso conhecido e provido para reformar a r. sentença recorrida e determinar que dela seja

decotada a disposição de ofício consistente na restituição do VRG e para determinar que a correção monetária e os juros de mora incidam a partir do inadimplemento das prestações.” (Acórdão

n.465398, 20030110201582APC, Relator: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR, Revisor: J.J.

COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 01/09/2010, Publicado no DJE:

25/11/2010. Pág.: 172)

“CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO.

PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTENTE. PERDAS E DANOS.

ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. DEVIDA.

1. Em se tratando de relação de consumo, uma vez que as partes recorridas são fornecedoras de

produtos e serviços dos quais a apelante se utilizou como destinatária final, a presente relação

processual está sob o pálio do sistema de proteção e defesa ao consumidor.

2. Aprova destina-se a formar a convicção do juiz, não estando o magistrado vinculado a qualquer tipo de prova, podendo deferir a produção daquelas que julgar imprescindíveis para embasar o seu convencimento sobre a matéria em debate.

3. Verificando-se, inclusive, por perícia judicial, que houve inadimplemento parcial dos contratos é cabível a indenização por perdas e danos cumulada com multa contratual, uma vez prevista no

pacto cláusula penal moratória e não havendo isenção quanto a responsabilização das partes,

precedentes do STJ.

4. É cabível pedido de restituição de quantia paga proporcional uma vez não concluído o contrato de elaboração de projeto para futura obra de captação de águas pluviais.

5. Acorreção monetária, em regra, é aplicável a partir da mora do devedor, conforme preceitua

súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça, no entanto, estando o apelo adstrito ao pedido do

apelante, considerando-se a máxima do tantum devolutum quantum apellatum, princípios da

congruência e adstrição aos pedidos poderá a correção monetária incidir a partir da citação,

precedente do STJ.

“PROCESSO CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICABILIDADE DO CDC. VINCULAÇÃO

DA PROPOSTA INICIAL. ART. 427 DO CÓDIGO CIVIL. ALTERAÇÃO DA PROPOSTA

INICIAL. DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. ANUÊNCIA SEM OPOSIÇÃO EM CONTRATO. POSSIBILIDADE. DESCONSTITUIÇÃO DA OBRIGAÇÃO PROPOSTA. LUCROS

CESSANTES E MULTA CONTRATUAL. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. PROVA DO

PREJUÍZO DECORRE DA PRÓPRIA MORA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.

CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR. INCC. LEGALIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA.

TERMO INICIAL. EFETIVO PREJUÍZO.

1. Acontrovérsia acerca do cumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel

adquirido durante a construção deve ser dirimida segundo as normas do CDC.

2. A anuência do promitente comprador que assina, sem oposição, contrato de compra e venda com alteração da data de entrega do imóvel desconstitui a obrigação da construtora de cumprir proposta inicial dada por sua preposta (corretora), em homenagem aos princípios da boa-fé objetiva e do

pacta sund servanda.

3. O descumprimento no prazo para entregar o imóvel ajustado no contrato impõe à promitente

vendedora a obrigação de compor os lucros cessantes, que são comprovados diante da própria

mora, à vista de que os adquirentes deixaram de auferir com ganhos de alugueres, quando os

poderiam ter auferido, considerando-se como termo final a data da entrega do imóvel.

4. Asuposta demora na liberação da carta de habite-se não constitui motivo de força maior, por se

tratar de fato previsível, de risco inerente à atividade desenvolvida pela empresa ré.

5. Meros aborrecimentos decorrentes do descumprimento contratual não configuram dano moral.

6. Ainda que configurada a mora do vendedor, cabível a atualização monetária do saldo devedor

pelo INCC – Índice Nacional da Construção Civil, porquanto referido índice reflete as variações

dos custos da matéria prima utilizada na construção até a efetiva entrega do bem e foi livremente

pactuado pelas partes.

7. O termo inicial para a correção monetária é a data do efetivo prejuízo, nos termos do enunciado da Súmula n. 43 do colendo Superior Tribunal de Justiça.

8. Recurso da Ré não provido. Apelo do Autora provimento em parte. Por maioria.” (Acórdão

n.845174, 20110710237426APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Revisor: ANA CANTARINO, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 28/01/2015, Publicado no DJE: 10/02/2015. Pág.: 171)

Feito esse registro, no caso em tela, a sentença condenara a ré a indenizar o autor em montante

definido a título de multa moratória, conforme estipulado na cláusula 6, não consignando os critérios de correção monetária. Ocorre que, em não se tratando de parcelas pertinentes ao pagamento do preço, deve ser utilizado o INPC como indexador, pois o efeito que experimentara não está jungido à

inflação dos meios de produção da construção civil. Assim, convém frisar que a indenização devida ao adquirente deve ser corrigida monetariamente pelo INPC, com juros de mora de 1% (um por cento), a contar da citação. O apelo da ré, portanto, não merece provimento.

6 – DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR COISA CERTA

No tocante ao apelo aviado pelo autor, no qual pugnara a condenação da primeira ré à obrigação de

entregar o imóvel prometido à venda e da segunda ré de fornecer a escritura pública definitiva do

imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda, sua pretensão não merece ser acolhida. É

que, relativamente à obrigação da ré de entregar o imóvel, tal cominação é decorrência lógica do

contrato, estando assegurada ao autor, sem a necessidade de maiores argumentações, até porque o que está em discussão não é a entrega ou não da unidade imobiliária, mas as consequências do atraso no

seu cumprimento, em razão de a promitente vendedora não ter concluído a obra atempadamente.

Assim, por se tratar de obrigação assumida contratualmente, desde que cumprida a prestação da

promitente compradora, nos termos do negócio firmado, a ré deve promover à entrega da unidade

imobiliária contratada tão logo conclua a obra.

Considerando que essa obrigação está inserta no convencionado e somente com sua realização é que o contrato se aperfeiçoará, independe de fixação judicial, sobretudo porque não há recalcitrância da

construtora em cumprir essa obrigação. A mora da construtora em entregar o imóvel no prazo não se deve a recusa, de sua parte, em cumprir o contrato, mas atraso na conclusão da obra, ainda que o

atraso lhe seja imputado com exclusividade. Destarte, não há que se falar em cominação, à

construtora, da obrigação de entregar o imóvel ao autor, visto que tal obrigação é inerente ao contrato e, assim, independe de fixação judicial, salvo se, concluída a obra, a construtora deliberadamente se

negue a promover a sua entrega ao promitente comprador. O atraso no cumprimento da obrigação, a

seu turno, se resolver em perdas e danos, conforme já fixado.

Convém frisar que o mesmo raciocínio deve ser aplicado quanto à pretensão formulada objetivando a condenação da Cooperativa ao fornecimento da escritura pública definitiva do imóvel. Outrossim,

caso o promitente comprador não tenha mais interesse no prosseguimento no compromisso de compra e venda entabulado entre as partes, deve postular a rescisão contratual e, a partir daí, deverão ser

aferidas as razões da rescisão e os efeitos dela advindos.

7. CONCLUSÃO

Do aduzido depreende-se que, em não tendo sido o imóvel prometido à venda entregue no prazo, visto que a incidência da cláusula 4.1 do contrato entabulado apenas autoriza a prorrogação do prazo para a entrega do imóvel por apenas 180 (cento e oitenta) dias da data especificada no contrato, e a entrega

não observara esse prazo, o retardamento ensejara prejuízos ao adquirente, devendo ser composto pela aplicação da multa prevista em contrato, notadamente na cláusula 6. Destarte, diante dos argumentos alinhavados deflui a irreversível evidência de que os apelos aviados pelas partes não merecem,

devendo permanecer intacta a sentença vergastada.

Alfim, deve ser frisado que, desprovidos os apelos das partes apelantes, descabida a fixação de

honorários recursais. O autor, a seu turno, vencido novamente em face da preensão aduzida em face

da derradeira ré, deve ter a verba majorada, consoante orienta o artigo 85, § 11, do CPC. Assim é que, fixada a verba originalmente em R$2.000,00 (dois mil reais), a verba honorária devida aos patronos da Cooperativa ré para o equivalente a R$ 4.000,00 (quatro mil reais), devidamente atualizada

monetariamente.

Estofado nos argumentos alinhavados, conheço dos apelos, rejeito a prejudicial e a preliminar

aventadas e, no mérito, nego provimento aos recursos. Considerando que o apelo do autor, em

relação à segunda ré, fora desprovido e ela não apelara, qualificando sua sucumbência recursal, majoro os honorários de sucumbência que lhe foram impostos, a serem revertidosaos patronos da aludida litisconsorte, para o equivalente a R$ 4.000,00 (quatro mil reais), devidamente

atualizada monetariamente. Quanto ao mais, mantenho intacta a ilustrada sentença guerreada.

É como voto.

[1] - Contrato – ID 17869916, pg. 02 e 09.

[2] - Petição inicial - ID 17869910.

[4] - Emenda à petição inicial ID 17869922.

[5] - Instrumento particular de promessa de compra e venda de ID 17869916.

[6] - Cláusula sétima do instrumento particular de promessa de compra e venda de ID 17869916, pág. 9.

[7] - Documento ID 17869918.

[8] - Cláusula sétima, do instrumento particular de promessa de compra e venda de ID 17869916, pág. 9.

[9] - ID n. 17869916, pág. 6.

[10] - Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das

necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus

interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia

das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios:

[...]

III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da

proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal),

sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores ;

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

[...]

II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a

ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual ;

[...]

§ 4º É facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente requerer ao Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser declarada a nulidade de cláusula contratual que contrarie o

disposto neste código ou de qualquer forma não assegure o justo equilíbrio entre direitos e

obrigações das partes.

[11] - BRAGA NETO, Felipe Peixoto. Manual de direito do consumidor: à luz da jurisprudência do

STJ. Salvador: Edições Juspodivm, 2013, p. 61.

[12] - NEGRÃO, Theotonio. Código Civil e Legislação Civil em vigor. 29ed. São Paulo: Saraiva,

2010. p. 167.

[13] - PELUSO, Ministro Cezar (cord.). Código Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudência. 2ª ed.

revista e atualizada. Barueri/SP: Manole, 2008, comentários ao artigo 411, p. 390.

[14] - Carta de quitação ID 17869917.

O Senhor Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador CARLOS RODRIGUES - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECER DOS RECURSOS, REJEITAR PRELIMINAR E PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO E, NO MÉRITO, NEGAR-LHES PROVIIMENTO. DECISÃO UNÂNIME.

Disponível em: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1155831292/7123407320188070020-df-0712340-7320188070020/inteiro-teor-1155831353