jusbrasil.com.br
6 de Março de 2021
2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Turma Cível
Publicação
Publicado no DJE : 21/01/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.
Julgamento
2 de Dezembro de 2020
Relator
TEÓFILO CAETANO
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-DF__07022561520198070008_e0f03.pdf
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 1ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0702256-15.2019.8.07.0008

APELANTE (S) CONDOMÍNIO MANSOES ENTRE LAGOS e GILVANICE RAMOS DOS

SANTOS

APELADO (S) GILVANICE RAMOS DOS SANTOS e CONDOMÍNIO MANSOES ENTRE

LAGOS

Relator Desembargador TEÓFILO CAETANO

Acórdão Nº 1306753

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO OU

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE

DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE.

CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP nº 1.280.871 – SP). ANUÊNCIA DO TITULAR. ADESÃO E

AUTORIZAÇÃO EXPRESSAS PATENTEADAS. FRAÇÃO CEDIDA À ATUAL

DETENTORA. TRANSMISSÃO DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES PERTINENTES AO

IMÓVEL. NOVA ADESÃO. DESNECESSIDADE. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO

EVIDENCIADA. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS. DEVER DECORRENTE DO FATO ASSOCIATIVO. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA.

ASSIMILAÇÃO. CONDENAÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. COMPREENSÃO. PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. PRETENSÃO RECONVENCIONAL. ANULAÇÃO DE

REUNIÃO ASSEMBLEAR QUE MAJOROU AS TAXAS. IMPOSSIBILIDADE. VALIDADE DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. REGRAMENTO CONDOMINIAL.

PUBLICAÇÃO. QUÓRUM. APROVAÇÃO. INVALIDADE. AUSÊNCIA DE PROVAS.

ENCARGO ATRIBUÍDO À RÉ. ÔNUS NÃO REALIZADO. MAJORAÇÃO DAS TAXAS

CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE. RESOLUÇÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA.

SENTENÇA CONFORME OS LIMITES DA LIDE. ILEGITIMIDADE ATIVA. ENTIDDE

REGULARMENTE REPRESENTADA. LEGITIMIDADE ATIVA PATENTEADA.

PRELIMINARES REJEITADAS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO.

BENEFÍCIO CONCEDIDO À RÉ. PARTE. PROVENTOS DE APOSENTADORIA E

RESIDÊNCIA EM LOCAL VALORIZADO. DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA.

PRESUNÇÃO INFIRMADA. HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA. INOCORRÊNCIA.

BENEFÍCIO REVOGADO. APELO DA RÉ DESPROVIDO. PEDIDO RECONVENCIONAL

REJEITADO. RECURSO DO AUTOR. PROVIMENTO. PEDIDO INTEGRALMENTE

ACOLHIDO. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA

CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2º E 11). VERBAS DE

SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDIMENSIONAMENTO E

MAJORAÇÃO (CPC, ART. 85, §§ 2º E 11).

1. O objetivo teleológico da gratuidade de justiça é funcionar como instrumento destinado a

materializar o mandamento constitucional que assegura o livre acesso ao judiciário, contribuindo para que nenhuma lesão ou ameaça a direito seja subtraída da apreciação do órgão jurisdicional competente para elucidar o conflito de interesses estabelecido e restabelecer o equilíbrio jurídico e a paz social,

estando o benefício endereçado somente a quem não pode reclamar a tutela jurisdicional sem a isenção dos emolumentos devidos, sob pena de sacrificar sua própria mantença e da sua família.

2. A parte que, ostentando a condição de aposentada, conquanto abstendo-se de comprovar o

quanto aufere como remuneração líquida, não demonstra situação pessoal apta a induzir que padece de descontrole em suas finanças pessoais, notadamente quando reside em bairro valorizado e diferenciado, não se emoldura na previsão legal que regula a concessão da gratuidade de justiça, ensejando que,

conquanto firmando declaração de pobreza, lhe seja negado o benefício, ou, se concedido, revogado,

uma vez que a presunção que emerge desse instrumento é de natureza relativa, cedendo diante de

elementos que desqualificam o nele estampado e evidenciam que seu firmatário não carece da

gratuidade judiciária como condição para o exercício do direito subjetivo de ação que o assiste.

3. Ao juiz, defronte elementos que desqualificam a presunção de legitimidade da declaração

de pobreza firmada pela parte, está autorizado negar ou revogar agratuidadedejustiçaque

anteriormente fora concedida de molde a resguardar que a benesse seja assegurada somente ao litigante que efetivamente não está em condições de suportar os custos da ação em que está envolto sem

prejuízo do custeio de suas despesas cotidianas, prevenindo a fruição ilegítima da salvaguarda por

quem não se enquadra nessa situação (CPC, art. 99, §§ 2 e ).

4. Elucidada estritamente a matéria posta em juízo com lastro nas premissas alinhavadas nos

petitórios colacionados aos autos, derivando na constatação de que a causa fora resolvida na sua exata dimensão, guardando observância ao princípio da congruência que encontra expressão no artigo 492 do NCPC, resta obstado que o provimento seja qualificado como extra ou ultrapetita , à medida que

somente padece desses vícios o provimento judicial que, distanciando-se das balizas impostas à lide ou ao recurso pela causa de pedir e pelo pedido, exorbita os lindes firmados, resolvendo questões

estranhas ao formulado e chegando a conclusão distinta da almejada pelos litigantes na moldura do

devido processo legal.

5. Aparelhada com fundamentação reputada hábil a lastrear o direito invocado e derivando o

pedido logicamente da argumentação alinhada, a petição inicial reveste-se de aptidão técnica e pauta o objeto da ação, delimitando os parâmetros que devem governar sua resolução, resultando que, em

tendo a sentença atinado para as premissas firmadas e a legislação vigorante, acolhendo parcialmente, com modulação, o pedido efetivamente formulado e devidamente aparelhado, prestara a jurisdição nos parâmetros que estava autorizada, obstando sua qualificação como julgado extra petita (CPC, art. 492).

6. Formulados a causa de pedir e o pedido, a alteração da lei içada como lastro da pretensão

e causa de pedir próxima, acrescida por lei nova, que tem aplicação imediata, ensejando sua aplicação na solução da controvérsia e enquadramento dos fatos, não demanda prévia oitiva das partes nem

descerra a aplicação da nova normatização situação de decisão surpresa ou de julgamento ultra ou

extra petita, à medida em que às partes competem dispor os fatos e o juiz emoldurá-los ao tratamento

normativos que lhes é dispensado, encontrando a solução da controvérsia segundo o legislado.

volvida a, sob o prisma da irregularidade de representação processual, se afirmar a ilegitimidade ativa da parte.

8. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante

sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a

inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a

suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades

despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio

registral por se qualificarem como loteamento irregular.

9. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora

conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não

tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinado à administração das áreas

comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o

integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de

condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade

despersonalizada.

10. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao

condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia,

independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei,

germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei nº 4.591/64, arts. e 8º), a

cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança,

conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos

repetitivos (REsp nº 1.280.871).

11. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para

que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de

moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do “ distinguishing”, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e

fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio irregulares” que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de

situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas

indistintamente a todos os associados/condôminos.

12. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela

irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo

condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a

inovação legislativa traduzida pela Lei nº 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a

questão, inclusive a equipara os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera

senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já

observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de

distinção e subsunção, da hipótese.

contraprestação a ser paga pelos moradores diante dos serviços que lhes são fomentados (CPC, art.

373, I e II).

14. Editada a sentença e aviados os apelos sob a égide da nova codificação processual civil, o provimento dum recurso e o desprovimento do outro, resultando no acolhimento integral da pretensão autoral e na rejeição do pleito reconvencional, implica o redimensionamento dos encargos decorrentes da sucumbência, com a majoração dos honorários advocatícios imputados à parte que sucumbira,

porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (CPC, arts. 85, §§ 2º e 11).

15. Apelos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Recurso da ré desprovido. Apelo do autor

provido. Sentença reformada. Unânime.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, TEÓFILO CAETANO - Relator, RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - 1º

Vogal e CARLOS RODRIGUES - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador CARLOS

RODRIGUES, em proferir a seguinte decisão: CONHECER DOS RECURSOS, REJEITAR

PRELIMINARES E, NO MÉRITO, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE RÉ E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA. DECISÃO UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 02 de Dezembro de 2020

Desembargador TEÓFILO CAETANO

Relator

RELATÓRIO

Cuida-se de apelações interpostas em face da sentença[1], que, resolvendo ação de cobrança de taxas condominiais manejada pelo Condomínio Mansões Entre Lagos em desfavor de Gilvanice Ramos

dos Santos , julgara o pedido parcialmente procedente. O pedido, a seu turno, fora formulado

almejando a condenação da condômina ao pagamento das taxas condominiais vencidas nos últimos

cinco anos e as vincendas, acrescidas de correção monetária e de juros de mora desde a citação.

após a vigência da Lei nº 13.465/17 e das prestações vincendas, ambas corrigidas monetariamente

desde a citação. Como corolário desta resolução, condenara o autor e a ré, na proporção de 40%

(quarenta por cento) e 60% (sessenta por cento), respectivamente, ao pagamento das custas e dos

honorários advocatícios, ora fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º do CPC. Inconformadas, as partes aviaram apelos almejando a reforma da sentença.

[2]

Como estofo da pretensão reformatória , a ré alegara que fora proferida sentença extra petita, uma vez que se fundamentara na Lei nº 13.465/17, legislação que não fora objeto da petição inicial. Sustentara que o autor não pode ser denominado “condomínio de lotes”, pois não é um “condomínio edilício” e,

sendo condomínio irregular, sem inscrição em Cartório de Registro de Imóveis, não ressoa possível

que efetue cobrança das taxas condominiais em razão da existência de lacuna legislativa. Ressaltara

que a Vara do Meio Ambiente e Regularização Fundiária do Distrito Federal, inclusive, não

reconhecera o autor como condomínio no processo nº 0002164-65.1993.8.07.0016, ação na qual a

sentença proferida proibira a venda de lotes e determinara a abertura de inquérito policial para

averiguação das vendas havidas.

Aduzira que a administração do condomínio encontra-se eivada de vícios diversos, exemplificando-os com menção à ausência de prestação de contas, nepotismo e ameaças, aduzindo que o objetivo

pretendido pelo autor é o locupletamento por meio dos pagamentos das taxas condominiais pelos

moradores. Requerera a declaração de ilegitimidade ativa do presidente da associação, pois seu

mandato como administrador tivera fim em 25 de novembro de 2019, data na qual completara um ano de mandato, como previsto na Convenção Condominial de 11 de junho de 1989. Pontuara que o

Regimento Interno aprovado na Assembleia Geral Ordinária de 04 de outubro de 2012, que alterara o

mandato para 2 (dois) anos, em divergência com Convencao de 11/06/1989, fora anulado pelo Acórdão nº 900154 da 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, por desrespeitar o quórum

qualificado de dois terços dos condôminos para sua aprovação.

Verberara que a respeitável sentença não analisara os fatos que foram apontados quanto à natureza das taxas condominiais indevidas, pois todas as assembleias que estabeleceram as taxas nos valores de

R$160,00 (cento e sessenta reais) e de R$330,00 (trezentos e trinta reais) são ilegais, e, ademais, a ré

não aderira à associação de moradores do condomínio, o que impossibilitaria a cobrança, ainda que

fossem legítimas. Sustentara que a assembleia geral extraordinária do dia 19/05/2005 fora declarada

nula por meio do acórdão nº 369343, assim como a convenção realizada aos 16/05/2004, por meio do

acórdão 530564, e, desse modo, a única taxa que poderia ser cobrada pelo condomínio é a de R$70,00 (setenta reais), estipulada em 28/06/2003.

Apontara que o valor da taxa condominial deve derivar do resultado da totalidade das despesas dividida pelo número de frações ideais e não pelo número de adimplentes, como ocorrera na assembleia geral

datada de 13/12/2016. Sustentara que a administração extraviara todas as informações e dados dos

moradores, não sendo razoável o pagamento ante a ausência de dados de adimplência. Aduzira,

ademais, ser ilegítima a cobrança de taxas condominiais em face dos condôminos não associados, vez que o condomínio não se enquadra no conceito de “condomínios de lotes”, cuja cobrança de taxas

ressoaria possível após a vigência do Decreto nº 40.254 de 2019.

Assim, requerera a reforma da sentença para que i) o autor se abstenha de efetivar qualquer cobrança

relativa às taxas condominiais em virtude de não ter aderido à associação do condomínio; ii) seja

declarada desobrigada da cobrança das parcelas condominiais em virtude da má-gestão da

administração em exercício; iii) seja declarada a ilegitimidade ativa do presidente da associação e; iv) seja cumprido o acórdão nº 530564 deste Tribunal de Justiça, devendo o autor se abster de cobrar as

taxas declaradas nulas judicialmente.

que a ré se associara tacitamente, pois sabia da existência de cobrança de taxa condominial ao adquirir o imóvel, conforme consta do próprio instrumento de cessão de direitos. Ademais, pugnara pela

revogação da gratuidade de justiça concedida à ré, ao fundamento de que a condômina não trouxera aos autos nenhum documento apto a comprovar a hipossuficiência alegada.

Regularmente intimadas, as partes ofertaram contrarrazões[4] aos apelos aviados pugnando, em suma, pelo desprovimento do recurso da parte adversa.

Os apelos são tempestivos, estão subscritos por advogados regularmente constituídos, o recurso do

autor fora preparado, sendo o da ré isento de preparo, em razão da gratuidade de justiça que lhe fora

concedida, e foram corretamente processados[5].

É o relatório.

[1] - Sentença de ID 16727382.

[2] - Apelação da ré ID 16727384.

[3] - Apelação do autor ID 16727387.

[4] - Contrarrazões da ré ID 16727394; contrarrazões do autor ID 16727392.

[5] - Instrumento de mandato do autor, ID 16727101; instrumento de mandato da ré ID 16727330; guia de custas e comprovante de ID 16727388 e ID 16727388.

VOTOS

O Senhor Desembargador TEÓFILO CAETANO - Relator

Cabíveis, tempestivos, preparado o do autor e isento de preparo o da ré, e subscritos por advogados

devidamente constituídos, conheço dos apelos.

Cuida-se de apelações interpostas em face da sentença, que, resolvendo ação de cobrança de taxas

condominiais manejada pelo Condomínio Mansões Entre Lagos em desfavor de Gilvanice Ramos dos Santos, julgara o pedido parcialmente procedente. O pedido, a seu turno, fora formulado almejando a condenação da condômina ao pagamento das taxas condominiais vencidas nos últimos cinco anos e as vincendas, acrescidas de correção monetária e de juros de mora desde a citação. Acolhendo

parcialmente o pedido, a sentença condenara a ré ao pagamento das prestações vencidas após a

vigência da Lei nº 13.465/17 e das prestações vincendas, ambas corrigidas monetariamente desde a

citação. Como corolário desta resolução, condenara o autor e a ré, na proporção de 40% (quarenta por cento) e 60% (sessenta por cento), respectivamente, ao pagamento das custas e dos honorários

advocatícios, ora fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo

85, § 2º do CPC. Inconformadas, as partes aviaram apelos almejando a reforma da sentença.

anterior à vigência da Lei nº 13.465/17 e, ainda, se a ré faz jus ao benefício da gratuidade de justiça a ela concedido. Dessas premissas, infere-se que a resolução da controvérsia devolvida a reexame

depende da aferição da legalidade da cobrança referente às taxas condominiais no período

mencionado na inicial, porquanto não subsiste controvérsia quanto à relação jurídica existente entre as partes nem acerca de que a ré é titular da fração nomeada pelo autor.

Modulados os objetos dos recursos, considerando que foram formuladas pelas partes matérias

preliminares ao exame de mérito, devem as questões prejudiciais serem elucidadas antes das demais

questões que constituem objeto da lide.

I. DAS PRELIMINARES

1 – DA NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA

A ré, em seu apelo, postulara a invalidade da sentença por caracterizar decisão surpresa, violando o

princípio da dialeticidade, pois a adoção da razão de decidir de que seriam devidos os pagamentos

referentes às cotas condominiais após a vigência da Lei nº 13.465/17 fora fundamentada em legislação diversa da aduzida pelo autor em sua exordial. Suscitara que, diante das razões da sentença, ocorrera julgamento extra petita, razão pela qual a sentença deve ser reformada para alforriá-la da condenação ao pagamento das taxas condominiais após 12/07/2017, data que entrara em vigor a aludida

legislação.

Deve ser salientado, por oportuno, ser verdadeiro truísmo que, aviada a ação, seu equacionamento

deve ser pautado pelo que fora pedido, não sendo lícito ao Juízo extrapolar as balizas que lhe foram

impostas pela pretensão aduzida e contemplar a parte autora com direito que não havia vindicado ou

resolver questões estranhas à causa deduzida. Ora, o instrumento de instauração e formalização da

demanda é a petição inicial, que, guardando a argumentação deduzida e externando a pretensão

agitada, delimita as balizas do litígio a ser solvido, fixando o seu objeto e possibilitando à parte ré

defender-se contra os argumentos e o pedido deduzidos em seu desfavor.

Dessa forma, a sentença, guardando subserviência ao delimitado pela causa de pedir e pelo pedido,

deve elucidar a lide de conformidade com esses limites, não podendo deles se desviar nem outorgar

direito diverso ou além do que fora demandado, consoante estabelecem os artigos 141 e 492, caput,

ambos do estatuto processual civil vigente[1]. Sob essa moldura normativa, realidade é que a ilustrada decisão sentencial, adstrita aos limites da lide e da legislação vigorante, acolhera somente em parte a pretensão autoral, sob o fundamento de que não são exigíveis os pagamentos referentes às taxas

condominiais vencidas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/17, que enseja, segundo a

interpretação havida, que a ré fora alforriada do débito que lhe perseguia em razão da aplicação da

citada legislação.

A toda evidência, sobreleva que o provimento impugnado fora, inclusive, parcialmente favorável à ré, sobejando inexorável que analisara congruentemente o pedido e a causa de pedir apresentados na

exordial, inserindo-se nos limites objetivos da lide, não havendo que se falar em qualquer nulidade.

Deveras, o Julgador a quo resolvera a causa colocada em juízo na exata dimensão dos princípios

legais dispositivos, em estrita observância aos postulados constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, solucionando a lide sem extrapolar os preceitos impostos pelas regras contidas na Lei Adjetiva Civil e na legislação pertinente, em absoluta conformidade ao princípio da

correlação que encontra ressonância no aludido preceptivo processual. Sob esse espectro, desponta

incabível a alegação de nulidade da sentença ante a ocorrência de julgamento extra petita, se o

decisum fora prolatado com base nos mesmos fatos alinhavados pelas partes.

pautadamente a lide posta em juízo, obstando, assim, sua qualificação como julgado extra petita.

Alinhavados esses argumentos e afigurando-se desnecessário o alinhamento de quaisquer outras considerações, rejeito a preliminar de nulidade da sentença por julgamento extra petita.

2. DA ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO AUTOR

Consoante pontuado, a apelante sustentara a ilegitimidade do apelado, representado pelo síndico

Mauro Domingos Traversin, para compor a angularidade ativa da presente ação, sob o argumento de

que seu mandato teria expirado em novembro de 2019, dado que transcorrido período superior a 1

(um) ano de mandato na data de propositura da demanda, interregno que deve ser considerado nos

termos do previsto na Convenção original, não prevalecendo, pois, o período de 2 (dois) anos,

aprovado em outubro de 2012 por assembleia que restara anulada pelo acórdão nº 900154 deste

Tribunal. Não merece, contudo, guarida a preliminar suscitada.

Como cediço, a legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos

alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do

direito de ação que é adotada em nosso ordenamento jurídico. É que, segundo se compreende, o

direito de ação não está vinculado a qualquer prova do direito postulado em juízo, constituindo direito autônomo e abstrato, ensejando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade, não se

subordinam ou confundem com a análise de mérito do direito evocado.

Sob essa perspectiva, para que se possam identificar as condições da ação, basta aferir se, diante das

assertivas deduzidas na petição inicial, a parte autora está efetivamente legitimada para postular em

juízo por guardar vinculação subjetiva com os fatos e com a pretensão. E isso porque o legislador

processual, na expressão do dogma constitucional da inafastabilidade da jurisdição, encampara a

teoria eclética da ação. Assim é que o direito público de ação não se amalgama com a previsão

material do direito invocado nem seu exercício tem como pressuposto a aferição da subsistência de

suporte material apto a aparelhar o pedido.

Afigurando-se o instrumento processual adequado para obtenção da tutela pretendida, útil e necessário à perseguição e alcance da prestação e guardando as partes pertinência subjetiva com a pretensão, as

condições da ação e os pressupostos processuais necessários à deflagração da relação processual

restam aperfeiçoados. Assim, acaso o processo ingresse numa cognição mais aprofundada para então alcançar a constatação de eventual ou superveniente carência da ação, o tema passa a ser matéria para o exame do mérito, a gerar hipótese, se for o caso, de rejeição do pedido autoral, conforme as palavras de Daniel Amorim Assumpção Neves :

"Por outro lado, caso o juiz precise no caso concreto de uma cognição mais aprofundada para

então decidir sobre a presença ou não das condições da ação, não mais haverá tais condições da

ação, que passarão a ser entendidas como matérias de mérito. Dessa forma, aprofundada a

cognição, a ausência daquilo que no início do processo poderia ter sido considerado uma condição da ação passa a ser matéria de mérito, gerando uma sentença de rejeição do pedido do autor (art.

269, I, do CPC), com a geração de uma coisa julgada material. Nesses termos, a teoria da asserção não se difere da teoria abstrata pura. Em síntese conclusiva, o que interessa para fins de existência das condições da ação para a teoria da asserção é a mera alegação do autor, admitindo-se

provisoriamente que o autor está dizendo a verdade. Se o autor alega ser possuidor em uma ação

possessória, já basta para considerá-lo parte legítima, sendo a análise da veracidade ou não dessa

alegação relegada ao juízo do mérito. Existem decisões do Superior Tribunal de Justiça que adotam a teoria da asserção."

condomínio que, por sua vez, não possui matrícula em cartório de registro de imóveis. Em suma,

defendera a ré que, em razão do extravio dos documentos condominiais, anulação da convenção que

instituiu o prazo de 2 (dois) anos para o mandato do síndico e a ocorrência de diversas irregularidades, ante a inexistência de registro, não poderia o condomínio demandar em seu desfavor.

De qualquer sorte, no tocante à irregularidade de representação do condomínio, consoante se afere das alegações lançadas na peça pórtico da ação de cobrança, o que é corroborado pelos elementos de

convicção adunados aos autos, o atual síndico, senhor Mauro Domingos Traversin, que representa o

ente condominial na presente demanda, fora eleito aos 25/11/2018[2], pelo período de dois anos, de

acordo com o art. 21 do Regimento Interno, que entrara a viger no dia 10/10/2016[3], posteriormente ao trânsito em julgado do acórdão assinalado. Assim é que, em havendo o autor aviado pretensão

abrangendo a condenação da condômina ao pagamento das taxas condominiais inadimplidas,

devidamente acrescida dos consectários legais que lhes são incidentes, estando a regularidade de sua

representação pelo síndico individualizado devidamente demonstrada nos autos, sua legitimidade ativa ad causam ressoa, pois, inexorável. Em suma, está o condomínio postulando direito próprio lastreado no princípio e na vedação legal que repugna o locupletamento ilícito (CC, art. 884). Sua legitimidade ativa, portanto, sob essa ótica, é latente, a par de emergir igualmente inexorável a regularidade de sua representação. O mais, notadamente a apreensão do vertido, é matéria pertinente ao mérito. Alinhados esses argumentos, rejeito também a preliminar suscitada, passando a examinar o mérito do

apelo.

II- DO MÉRITO

De início, considerando que o autor formulara impugnação à gratuidade de justiça que fora concedida à ré, deve-se primeiramente apreciá-la. Assim emoldurada essa arguição preambular, infere-se que o

entendimento acerca da questão pertinente à condição legalmente exigida para a concessão da

gratuidade de justiça é controvertida, afigurando-se majoritário o entendimento pretoriano no sentido de que à parte assiste o direito de ser contemplada com o benefício com a simples condição de que

afirme sua incapacidade financeira, sendo dispensável a provação da sua situação econômica, salvo se sobejarem dos elementos encartados aos autos ilação que desqualifique a legitimidade dessa

afirmação. Ressalve-se, inclusive, que, a despeito de prevalecer essa exegese, o regramento derivado do artigo 4º da Lei nº 1.060/50, que fora revogado pelo novel estatuto instrumental, consoante artigo

1.072, inciso III, NCPC, o qual disciplinava a assistência judiciária, já vinha sendo temperado.

Atualmente, aliás, não sobeja controvérsia acerca do fato de que a presunção de pobreza que

contempla a declaração firmada pela parte postulante da gratuidade de justiça é de natureza relativa,

podendo, pois, ser elidida por elementos de prova aptos a desqualificá-la, e, ainda, de que, havendo

elementos no sentido de que, não obstante a tenha reclamado, a situação financeira do vindicante não é precária de forma a impossibilitá-lo de suportar os custos derivados da ação em que está inserida, o Juízo perante o qual flui a lide pode determinar que comprove sua condição econômica de forma a

legitimar sua contemplação com a isenção de custas que postulara. Esse entendimento, inclusive, fora contemplado pelo novel estatuto processual, cujo artigo 99, § 2º, dispõe o seguinte:

“Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação,

na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. (...)

§ 2º O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo, antes de indeferir o pedido,

determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos pressupostos.”

Ou seja, havendo elementos infirmando a situação invocada pela parte postulante da benesse inerente à gratuidade de justiça, o juiz poderá indeferir o pedido, devendo, antes, determinar à parte a

comprovação do preenchimento dos pressupostos necessários à fruição do benefício. Emoldurada

legalmente a questão, do cotejo dos autos infere-se que a ré, conquanto afirmara, mediante declaração que subscrevera pessoalmente[4], que sua situação financeira não a municia com lastro para suportar os custos originários da ação sem que do desfalque que daí lhe adviria redundasse em prejuízo para

sua mantença e da sua família, suprindo, pois, a formalidade legalmente exigida para que seja

contemplada com o benefício que reclamara, se abstivera de coligir aos autos comprovante de

rendimentos quando intimada com esse propósito[5] do qual se apura que efetivamente não

comprovara que aufere remuneração mensal de módico alcance pecuniário.

Com efeito, embora a ré seja portadora de carcinoma de células escamosas e receba atendimento pelo Hospital de Base de Brasília, consoante se apura dos autos[6], afere-se que contratara advogado

particular para patrocinar sua defesa em ação de considerável proveito econômico, não tendo

comprovado despesas, gastos extraordinários, ou logrado refutar a impugnação agitada pelo autor, de forma que sequer fora possível apurar o que aufere como aposentada, o que impossibilita seu

enquadramento como juridicamente pobre. Com efeito, a par do que aufere como aposentada, a ré

reside em local privilegiado e é patrocinada por ilustrado advogado, que, por certo, não a está

patrocinando de forma graciosa. Ou seja, os elementos colacionados induzem à apreensão de que não pode ser reputada juridicamente pobre. Sob essa realidade, a presunção que lastreara a declaração que firmara restara elidida, legitimando que lhe seja revogada a benesse, pois, inclusive, deixara de

comprovar que aufere rendimentos mensais módicos, de modo que o custeio das despesas processuais afetará sua subsistência.

Dessas irreversíveis evidências apura-se que, diante da qualificação, da remuneração que aufere e da sua condição social, a ré não pode ser qualificada como juridicamente pobre de forma a legitimar sua contemplação com a gratuidade de justiça que reclamara. Esse benefício, cujo escopo é funcionar

como instrumento destinado a materializar o mandamento constitucional que assegura o livre acesso ao Judiciário, contribuindo para que nenhuma lesão ou ameaça a direito seja subtraída da apreciação do órgão jurisdicional competente para elucidar o conflito de interesses estabelecido e restabelecer o equilíbrio jurídico e a paz social, tem como destinatário somente quem realmente não pode reclamar a tutela jurisdicional sem a isenção dos emolumentos devidos, sob pena de sacrificar sua própria

mantença e da sua família. Em contrapartida, quem aufere remuneração de considerável expressão

pecuniária não se emoldura dentro dos requisitos aptos a legitimarem sua qualificação como

juridicamente pobre.

Assinale-se, por oportuno, que, conforme já pontuado, a própria lei originária que regera a assistência judiciária - Lei nº 1.060/50 - ressalvava que a presunção de miserabilidade que emerge da afirmação de quem reclama os benefícios da justiça gratuita é de natureza relativa - art. 4º, § 1º. Essa ressalva

fora corroborada pelo legislador contemporâneo mediante o novel artigo 99, § 2º, do NCPC, que

assegura ao Juiz discricionariedade para apurar se a parte que a reclamara a gratuidade pode ser com ela legitimamente contemplada, municiando-o com poder para, apurando que a postulante não se

enquadra no conceito de miserabilidade jurídica, usufruindo de situação financeira que a habilita a

suportar os custos derivados das ações cujos vértices alcança, negá-lo, consoante se afere da

textualidade de aludido dispositivo codificado e do emoldurado pelo artigo 5º da lei da assistência

judiciária, ainda em vigor, cujo conteúdo é o seguinte:

“Art. 5º - O juiz, se não tiver fundadas razões para indeferir o pedido, deverá julgá-lo de plano,

motivando ou não o deferimento dentro do prazo de setenta e duas horas.”

Os argumentos alinhados, ademais, guardam conformação com o que vem decidindo esta egrégia

Corte de Justiça, que, a par de resguardar aos efetivamente carentes de recursos o direito de fruir do

benefício da gratuidade de justiça, priva a parte que ilegitimamente o reclamara da sua fruição como forma de ser resguardado o legalmente emoldurado, consoante se afere dos julgados adiante

ementados:

“PROCESSO CIVIL. BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JURÍDICA GRATUITA. ELEMENTOS

INFIRMADORES DA NECESSIDADE. CONDIÇÃO FINANCEIRA. PROVAS. CAPACIDADE DE SUPORTAR OS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. SITUAÇÃO CONCRETA. OBSERVÂNCIA. 1. A declaração prestada pela parte, de insuficiência de recursos para custeio do processo sem

prejuízo do sustento próprio ou da família (artigo , LXXIV da CF/88 99 § 3º do Código de

Processo Civil), gera presunção relativa, assistindo à parte contrária requerer a revogação do

benefício (artigo 100 do Código de Processo Civil). 2. A miserabilidade jurídica não se confunde

com a social e decorre da insuficiência de recursos para custear despesas processuais sem

comprometimento do seu sustento. 3. Não faz jus ao benefício da gratuidade de justiça a parte que, embora declare ser hipossuficiente, ostenta situação econômica capaz de suportar os ônus da

sucumbência decorrentes do caso concreto. 4. Recurso conhecido e desprovido.”

(Acórdão 1272712, 07117713820198070020, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma

Cível, data de julgamento: 4/8/2020, publicado no PJe: 18/8/2020.) – grifos nossos;

“APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA.

INOCORRÊNCIA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔNICA NÃO

OBSERVADA. REVOGAÇÃO. CONSTRUÇÃO ERIGIDA EM IMÓVEL. ACESSÃO.

INCORPORAÇÃO AO SOLO. COMPRA E VENDA LIMITADA À ACESSÃO ERIGIDA.

IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO OBJETO. NEGÓCIO JURÍDICO INEXISTENTE.

DECLARAÇÃO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DOS

VALORES PAGOS. EVICÇÃO. INOCORRÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AFASTADA. 1. Na presente hipótese os autores pleitearam a condenação dos réus ao pagamento de indenização sob o fundamento da ocorrência de evicção. 2. O Juiz é destinatário da prova e pode dispensá-las para a finalidade de julgar antecipadamente o mérito, diante da desnecessidade de produção de outros

meios probatórios, nos termos do art. 355, inc. I, do Código de Processo Civil, sem que ocorra

cerceamento de defesa. Preliminar rejeitada. 3. A gratuidade de justiça exige que o respectivo

requerente demonstre o efetivo comprometimento da sua capacidade financeira no que diz respeito ao custeio do processo. 3.1. Os elementos existentes nos autos demonstram que os réus têm

condições de arcar com as despesas alusivas ao processo, devendo ser revogada a gratuidade de

justiça deferida pelo Juízo singular. 4. A construção erigida em terreno rural configura acessão

física artificial, que passa a se incorporar ao referido bem imóvel. (...).”

(Acórdão 1259810, 07175737420198070001, Relator: ALVARO CIARLINI, 3ª Turma Cível, data

de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 14/7/2020) – grifos nossos.

Dos argumentos alinhados de conformidade com as evidências que emergem dos elementos que

ilustram, apura-se que, usufruindo a ré de situação financeira que enseja a assertiva de que sua

economia doméstica é equilibrada, efetivamente está em condições de suportar os custos derivados da ação por ele manejada sem prejuízo da própria mantença ou afetação do equilíbrio da sua economia

doméstica, restando patenteado que, em não se enquadrando na qualificação de juridicamente pobre,

não pode ser agraciada com a gratuidade de justiça que inicialmente reclamara, denotando que a

decisão arrostada seja reformada para afastar os beneplácitos da gratuidade de justiça que lhe

assegurara, devendo ao benefício, portanto, ser revogado.

O que sobeja considerar, nesse contexto, é que os eventuais custos da demanda, quando confrontados com os gastos pessoais da parte que almeja o benefício, impeçam ou dificultem seu sustento ou de seu núcleo familiar, sobressaindo da presunção que impreca a declaração de hipossuficiência a inversão

do ônus de demonstrar ter o beneficiário perfeitas condições de arcar com as custas e despesas

processuais. Diante dessas apreensões, não sobejando elementos que denotem o preenchimento

dos requisitos necessários à qualificação da postulante como juridicamente pobre, acolho a

preliminar suscitada pelo autor e, destarte, revogo dos benefícios da gratuidade de justiça à ré

concedidos.

Superada essa questão e consoante o que restara alinhado, o objeto dos apelos, pautado pela matéria

que fora devolvida a reexame como expressão do efeito devolutivo que está impregnado na gênese da apelação, cinge-se à aferição da legitimidade da pretensão condenatória deduzida pelo autor,

direcionada à cobrança de valores cuja gênese remonta ao exercício do fato associativo atualmente

conhecido como “condomínio de fato”.

das taxas condominiais alusivas a período posterior a 12/07/2017, em razão da aplicação da Lei

13.465/2017, devendo ser aplicado o entendimento exarado no Tema nº 882 (REsp 1280871/SP e

REsp 1439163/SP) da Colenda Corte Superior. Noutro viés, mas vinculada à questão proposta, a ré,

conquanto reconheça que efetivamente é detentora dos direitos inerentes à unidade imobiliária

relacionada na inicial, almeja ser alforriada da obrigação de concorrer para o custeio das atividades

que são fomentadas pela entidade condominial, pois o loteamento irregular não tem natureza jurídica de condomínio e que, por não ter aderido ao seu quadro de associados, não pode ser compelida a

concorrer para o custeio de suas atividades, notadamente porque o ato associativo deveria ser expresso por ser personalíssimo, não lhe podendo ser imposto em razão da propriedade do imóvel, nos termos

do art. , XX, da CF/88 e em sintonia com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Alinhados os parâmetros da demanda em sede recursal, assim como as teses içadas como pretensão

reformatória do provimento sentencial ora vergastado, ressoa inexorável que efetivamente o

condomínio autor não fora constituído sob o prisma das exigências que regulam o parcelamento do

solo e a criação de loteamento residencial e, a par de lhe ter sido conferida a denominação de

condomínio, consoante consignado nos seus atos constitutivos, inexoravelmente está volvido a gerir as áreas comuns derivadas de parcelamento levado a efeito e fomentar serviços destinados a beneficiar

aos possuidores das unidades que o integram.. Com efeito, consoante se extrai da escritura pública

coligida aos autos [7] , uma gleba de terras, com área de 394,0684 ha, localizada na Fazenda Paranoá,

conhecida por Sobradinho dos Melos, fora destinada à formação do condomínio rural denominado

“Condomínio Mansões Entre Lagos”, mediante alienação de partes de frações ideais do imóvel.

Afere-se, destarte, que não há qualquer documento positivando a instituição do condomínio Mansões Entre Lagos na forma apregoada pelo artigo 1.332 do Código Civil que assim preceitua:

“Art. 1.332.Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no

Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes

comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.”

A título ilustrativo deve ser destacado que a norma apregoada pelo Código Civil já constava da Lei

4.591/64, que cuida do condomínio em edificação, nos seguintes termos:

“Art. 7º. O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por

testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Art. 8º. Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação,

observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será

discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos

titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.”

Deflui do aduzido, então, que, não havendo o autor sido instituído na forma preconizada pelas normas de regência, não pode ser considerado efetivamente como condomínio regular, notadamente porque

não estabelecido em área provida de registro imobiliário e legalmente parcelada, gerando o

condomínio horizontal compreendido pelo respectivo parcelamento. Sob os requisitos para criação do condomínio imobiliário leciona Francisco Eduardo Loureiro [8] o seguinte:

“Os modos acima enunciados são os títulos necessários para a criação do condomínio edilício. Não basta, porém, a emissão de vontade por negócio jurídico. O registro imobiliário é constitutivo do

condomínio edilício, porque não se admite que a modalidade especial de propriedade, direito real

que é, nasça por mero consenso. Antes do registro, o negócio da instituição gera apenas efeito inter partes, em especial a localização da posse sobre partes certas da construção e a obrigação de

contribuir para o custeio das partes de uso comum, a que doutrina e jurisprudência denominam

condomínio de fato. De outro lado, somente pode ser levada a registro a instituição de condomínio de edificação já concluída, atestada por ‘habite-se’ emitida pela autoridade administrativa

competente. O registro da incorporação de unidade a construir ou em construção não equivale nem supre a instituição. Os três incisos do art. 1.332 tratam dos requisitos do negócio da instituição do

condomínio edilício. Alude a parte final do caput do artigo, porém, a outros requisitos previstos em lei especial. Trata-se dos requisitos previstos no art. 8º da Lei nº 4.591/94, que em suas quatro

alíneas prevê regras especiais para o condomínio de casas térreas ou assobradadas, bem como

detalha a descrição das unidades autônomas, com menção à parte do terreno ocupada pela

edificação e a discriminação das áreas de passagem para as vias públicas.”

Fixadas essas considerações, ressoa impassível que o autor, derivando de parcelamento levado a efeito à margem das exigências legais, não ostentando documento de instituição condominial registrado em Cartório de Registro de Imóveis, não fora regularmente constituído, não podendo ser considerado,

portanto, condomínio regular. Conquanto não ostente existência jurídica legal, o autor, conforme

ressoa incontroverso dos autos, está volvido a gerir as áreas comuns derivadas de parcelamento levado a efeito no imóvel, originalmente denominado Fazenda Paranoá, e a fomentar serviços destinados a

beneficiar os possuidores das unidades que integram o loteamento que compreende, qual seja, o

loteamento “Mansões Entre Lagos”.

Como corolário dessa realidade, o autor, entidade originária de loteamento irregular, deve ser

assimilado como entidade equiparada à sociedade sem personalidade jurídica, ou condomínio de fato. Essa definição afigura-se premente, de forma a viabilizar o próprio funcionamento do autor, até que

eventualmente venha a se transmudar em condomínio regularmente constituído, porquanto

indispensável a regularização do loteamento que compreende. Nesse contexto, considerando que o

autor está volvido a gerir interesses dos possuidores das frações ideais localizadas dentro do seu

polígono original, deve ser reconhecido como “condomínio de fato”, pois a realidade inerente à

subsistência do loteamento e do perímetro que compreende se sobrepõe à irregularidade havida na sua constituição.

que a denominação “condomínio de fato” é utilizada pela doutrina que, todavia, não se exime de

demonstrar o desacerto da denominação atribuída a um loteamento, só que com as vias públicas e

bens de uso comum do povo fechados. Nesse sentido, colhe-se lição de Emílio de Assis Reis[9] que

sintetizara as características básicas da figura imobiliária do loteamento fechado ou condomínio de

fato da seguinte forma:

“1 – As vias e espaços livres pertencem ao Município, alterando-se apenas o direito de uso, que é

retirado da coletividade e assegurado aos moradores do local;

2 – O proprietário do lote goza do direito de propriedade de forma tradicional, ou seja, como todo e qualquer titular do domínio;

3 – As praças, ruas, vias de comunicação e outros espaços livres tem seu uso limitado aos

proprietários dos lotes;

4 – Há domínio comum sobre determinados bens, tais como guaritas e seus acessórios, bombas de água e reservatórios, materiais utilizados na manutenção e conservação das vias e espaços

públicos;

6 – Serviços de vigilância e segurança, coleta de lixo, distribuição de água e rede de esgoto,

pavimentação e conservação das partes comuns e dos serviços.

7 – Administração e funcionamento, normalmente a cargo de uma entidade associativa dos

moradores locais;

8 – Rateio de despesas necessárias a manutenção e conservação das partes comuns e dos serviços.”

Deflui do aduzido, destarte, que o autor deve ser enquadrado como condomínio de fato, e não como

entidade associativa. Aferido que o autor, independentemente da qualificação que lhe fora conferida

ao ser criado, fora erigido com o objetivo de administrar as áreas comuns integrantes do parcelamento que ensejara sua criação e fomentar serviços endereçados aos titulares e ocupantes das frações que a

integram, efetivamente qualifica-se como condomínio irregularmente constituído, devendo-lhe ser

conferido o mesmo tratamento dispensado às sociedades desprovidas de personalidade jurídica, pois qualificado como condomínio de fato.

Sob essa realidade, sobeja examinar se, ostentando o autor a natureza jurídica de condomínio de fato, as taxas de manutenção que criara obriga os possuidores das frações ideais compreendidas pela

poligonal do perímetro que compreendera, ou se, ao revés, apenas vinculam os moradores que

livremente anuíram com a entidade, reconhecendo-lhe representatividade. Com efeito, as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real sejam de natureza contratual, pressupõem, como fato gerador, a existência de uma lei que as exija ou de acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, ou seja, de instrumento contratual ao qual aderira o obrigado. Isso ocorre porquanto no direito brasileiro somente subsistem duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato.

Diante dessa moldura jurídica, o Supremo Tribunal Federal assentara que se afigura carente de lastro o entendimento de que o morador, ao gozar dos serviços organizados em condomínio de fato, com ou sem a qualificação de associação de moradores, aceitara tacitamente participar de sua estrutura

orgânica, aderindo ao quadro de associado e às obrigações, tendo em vista que, à míngua de

regulamentação legal, deve preponderar o exercício da autonomia da vontade – a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé –, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo, senão em virtude de lei. Outrossim, assentara a Suprema Corte que a vedação ao enriquecimento ilícito não autoriza a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do dono do imóvel inserto em

loteamento, independentemente de ser ou não associado, pois essa ilação esvaziaria o sentido e a

finalidade da garantia fundamental e constitucional da liberdade de associação. É o que se afere do

precedente abaixo colacionado, in verbis:

“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – MENSALIDADE – AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se

confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da

manifestação de vontade – artigo , incisos II e XX, da Constituição Federal. (RE 432106,

Relator (a): Min. MARCO AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em 20/09/2011, DJe-210

DIVULGADO EM 03-11-2011. PUBLICADO EM 04-11-2011. EMENT VOL-02619-01 PP-00177) -grifos nossos.”

Apenas a título de ilustração, oportuna a transcrição do alinhavado no aludido julgado em razão de ser bastante clara e didática a fundamentação então desenvolvida, verbis:

“Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou a deixar de fazer alguma

coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a concretude que

lhe é própria apanha, também, obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de

vontade, ou à previsão em lei. Mais do que isso, a título de evitar o que se apontou como

enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 52 do Diploma Maior, a

revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. A garantia

constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resulte

desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se. No caso, veio o recorrente a ser condenado a pagamento em contrariedade frontal a sentimento

nutrido quanto à Associação e às obrigações que dela decorreriam.

Conheço e provejo este extraordinário para julgar improcedente o pedido formulado na inicial.”

Aludido entendimento, ademais, fora sufragado pelo Superior Tribunal de Justiça, corte encarregada

de ditar a derradeira palavra na exegese e aplicação do direito federal infraconstitucional, que, no

julgamento do Resp nº 1.369.165/SP, submetido ao procedimento dos Recursos Repetitivos, para os

efeitos do artigo 543-C do CPC/1973 (CPC/2015, arts. 1.036 e 1.037), assentara que é inviável a

cobrança de contribuições mensais provenientes de associação de moradores e/ou condomínio de fato se não houver prévia adesão do obrigado ao quadro de associados, consoante se afere da ementa do

aludido julgado, verbis:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC -ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE

MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas

por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.

(REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro

MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) – grifos nossos.”

Aludida orientação, com efeito, refletira o posicionamento remansoso da Corte de Justiça acerca da

impossibilidade da cobrança compulsória de taxas e contribuições por parte de condomínio de fato

dos possuidores de frações ideais inseridas no loteamento, se não houvera prévia adesão aos quadros associativos ou anuência com a cobrança, como se infere dos precedentes abaixo colacionados:

COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. FORO

COMPETENTE. DOMICÍLIO DO RÉU. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da orientação jurisprudencial desta Corte Superior, as taxas de manutenção cobradas por Associação de

Moradores não podem ser equiparadas a despesas condominiais, não ostentando a dívida natureza propter rem. Precedentes. 2. Ante a natureza pessoal da dívida pleiteada, o foro competente para o ajuizamento da ação de cobrança é o do domicílio do réu, nos termos do art. 94 do Código de

Processo Civil. Precedentes. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AgRg no REsp

1505099/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe

25/11/2015) –grifos nossos;

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.

ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. INVIABILIDADE DE COBRANÇA A PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NÃO ASSOCIADO. ACÓRDÃO ASSENTADO

EM FUNDAMENTOS CONSTITUCIONAL E INFRACONSTITUCIONAL. SÚMULA N.

126/STJ. SÚMULA N. 83/STJ. 1. Admitem-se como agravo regimental embargos de declaração

opostos a decisão monocrática. Princípios da economia processual e da fungibilidade. 2.

Aplica-se a Súmula n. 126 do STJ quando há fundamento constitucional suficiente, por si só,

para a manutenção da decisão recorrida no tocante à inviabilidade de cobrança de taxas de

manutenção de loteamento, mas a parte não interpõe recurso extraordinário. 3. É inviável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie por associação de moradores ou

administradora de loteamento a proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido

ao ato que fixou o encargo. Precedentes do STJ. 4. Embargos de declaração recebidos como

agravo regimental, ao qual se nega provimento. (EDcl no REsp 1503651/SP, Rel. Ministro JOÃO

OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2015, DJe 11/09/2015) – grifos

nossos.”

Sobeja o entendimento, destarte, de que, não havendo o possuidor da fração ideal inserida no

loteamento aderido ao quadro de associados ou anuído com a cobrança das taxas e mensalidades de

manutenção, não se afigura devido o pagamento nem exigíveis as obrigações aprovadas em

assembleia, ainda que frua dos serviços fomentados à universalidade de titularidades de unidades

compreendidas pelo respectivo parcelamento. Em sentido inverso, sobeja a compreensão de que, caso o morador assinta com a cobrança, realizando o pagamento da taxa mensal, estará anuindo com a

gestão promovida pelo condomínio de fato, razão pela qual resta vinculado ao pagamento das taxas

subsequentes. É o que ocorre no caso, pois ré, em verdade, aderira à associação, devendo arcar com as respectivas taxas do condomínio.

Conforme se extrai dos documentos coligidos aos autos, a ré é titular de fração ideal localizada na

Etapa 2, Conjunto O, Lote 025, situada no perímetro do autor - Condomínio Mansões Entre Lagos –, desde a data de 19/12/1996, ocasião na qual tonara-se cessionária do imóvel, e inexoravelmente

aderira ao quadro de associados do autor, tanto que, a par da adesão, efetuara o recadastramento da

unidade junto ao autor[10]. Nesse sentido, o fato de o autor, condomínio de fato, ter sido criado à

margem das exigências legais não obsta que se transmude em instrumento de fomento de serviços e de viabilização dos loteamentos por consubstanciarem fórmula de agregação e representação dos

interesses dos adquirentes das frações que os integram.

Comentando o tema, Danielle Machado Soares[11] apregoa que “a insuficiência do poder público

quanto às questões de segurança, higiene, abastecimento de água, conservação de vias e logradouros públicos de uso comum do povo, levou os proprietários de lotes individuais a se agruparem como

condôminos, sem que houvesse uma efetiva relação condominial. Esses proprietários, através de

associações, denominadas condomínios de adesão, ou irregulares ou de fato, elegiam a figura de um administrador, para que tomasse frente face as suas necessidades, e desse modo contratavam serviços de terceiros para suprir a deficiência provocada pelo ente público.” Esse o exato desenho do autor.

e a criação do aludido ente despersonalizado, os moradores que a ele aderirem devem fomentar o

pagamento das taxas mensais de contribuições instituídas. Conseguintemente, em sobejando dos autos a comprovação de que a ré aderira ao quadro de associados do autor, efetivamente deve realizar o

pagamento de todas as contribuições de manutenção do loteamento.

Aferido que o autor, independentemente da qualificação que lhe fora conferida ao ser criado, fora

erigido com o objetivo de administrar as áreas comuns integrantes do parcelamento que ensejara sua

criação e fomentar serviços endereçados aos titulares e ocupantes das frações a integram, efetivamente qualifica-se como condomínio irregularmente constituído, ostentando a qualificação de condomínio de fato, deve-lhe ser conferido o mesmo tratamento dispensado às sociedades desprovidas de

personalidade jurídica. Outrossim, malgrado a natureza que ostenta, pacificado há muito que a ré

aderira ao seu quadro de associados, está o condomínio autor legitimado a dele exigir, na condição de detentor de direito inerentes a unidade que o integra, o pagamento das contribuições aprovadas em

reunião social. Nessa perspectiva, ressaltem-se os seguintes precedentes desta egrégia Corte de

Justiça, a título de esclarecimento, verbis:

“PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS.

CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE.

1. Diante do atual contexto sócio-político, a jurisprudência se firmou no sentido de que é legal a

cobrança de encargos referentes aos condomínios irregulares, quer sejam taxas condominiais ou

outros valores decorrentes do beneficiamento que será desfrutado por todos os moradores.

2. O fato de não estar devidamente registrado em cartório não confere lastro a que o condômino se

furte ao cumprimento de suas obrigações, notadamente aquelas que se prendem a acertos financeiros, sob pena de enriquecimento dos inadimplentes em franco detrimento daqueles que honram

atempadamente o pagamento de suas cotas.

(Acórdão n.347299, 20030110650999APC, Relator: JOÃO MARIOSI, Relator

Designado:MARIO-ZAM BELMIRO 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 22/10/2008, Publicado no DJE: 30/03/2009. Pág.: 89) – grifos nossos;

“CIVIL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.

POSSIBILIDADE.

1. A cobrança de taxas condominiais, instituídas e aprovadas por assembléias regulares, pelos

chamados "condomínios irregulares", é legítima. Todos os condôminos, inadimplentes ou não, gozam dos benefícios proporcionados pela arrecadação desses valores.

(Acórdão n.286684, 20061010072088APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS 3ª Turma

Cível, Data de Julgamento: 03/10/2007, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 22/11/2007. Pág.: 345) – grifos nossos.”

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO

IRREGULAR DENOMINADO ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IRRELEVÂNCIA PARA

AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. CAPACIDADE PROCESSUAL. EQUIPARAÇÃO DO CONDOMÍNIO IRREGULAR À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. INADIMPLÊNCIA DO

CONDÔMINO.

1. Torna-se irrelevante a denominação de "associação de moradores", se efetivamente a entidade

estiver destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de

serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, tendo a natureza de

condomínio irregular.

para estarem em juízo ativa e passivamente, inclusive para exigir dos detentores das unidades que o integram o adimplemento das contribuições regularmente aprovadas, na defesa dos interesses dos

próprios condôminos.

3. Comprovado que o réu é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, onde reside, torna-se obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos serviços destinados a todos os condôminos, na

forma resolvida em assembléia, sob pena de enriquecimento indevido às custas do esforço alheio.

(Acórdão n.545377, 20100710047744APC, Relator: JESUINO RISSATO, 5ª Turma Cível, Data de

Julgamento: 21/10/2011, Publicado no DJE: 04/11/2011. Pág.: 129) – grifos nossos.”

Ademais, com a consolidação do entendimento dominante na Corte Superior, por ocasião da

publicação do Tema nº 882 (REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP), por meio do qual fora firmada a tese de que as “taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não

associados ou que a elas não anuíram”, o silogismo decorrente da apreensão de que a ré anuíra[12]

com o estado de associada e, conseguintemente, assimilara as obrigações da vida associativa dela

decorrente – mormente porque usufruíra dos serviços ali fomentados – ressoa imaculado,

transmudando em lícita a cobrança efetuada.

Noutra perspectiva, o vínculo estabelecido entre os detentores ou possuidores de imóveis situados em loteamentos irregulares e os condomínios deles originários irradia diversas e substanciosas

implicações jurídicas. O fato de ter sido o autor, condomínio de fato, criado à margem das exigências legais não obsta que se transmudem em instrumento de fomento de serviços e de viabilização dos

loteamentos por consubstanciarem fórmula de agregação e representação dos interesses dos

adquirentes das frações que os integram. Deve ser frisado, ademais, que frui, pois, dos serviços

fomentados pelo condomínio (iluminação, segurança, entrega de correspondência etc), ensejando que, como os demais moradores, concorrera para o custeio das despesas condominiais correspondentes.

Nessa toada, o entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de

moradores a prévia adesão ao quadro de associados – ainda que tenha a ré, de fato, anuído –,

mediante exercício de modulação e aplicação da técnica de distinção das hipóteses de aplicabilidade – “distinguishing” –, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento

irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede na espécie e com os chamados “condomínio irregulares” que subsistem no âmbito do Distrito Federal. A constatação da subsistência de distinção

de situações de fato legitima, então, o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do

detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos.

Sob qualquer prisma, a demandada, até como forma de prevenir que continue a fruir dos serviços e

benfeitorias fomentados sem nenhuma contrapartida, delas usufruindo sob as expensas dos vizinhos, deve ser obrigada a concorrer para o fomento das despesas correspondentes. Esse é o entendimento

perfilhado nos seguintes arestos:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. CONDOMÍNIO PRIVÊ

LAGO NORTE I - ETAPA 03. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ATA DE ASSEMBLEIA. SUPERVENIÊNCIA DE NOVA ASSEMBLEIA. LEGALIDADE.

ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. AFASTADA. DESPESAS CONDOMINIAIS.

OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COBRANÇA DEVIDA. AUSÊNCIA DE FATO

MODIFICATIVO, EXTINTIVO OU IMPEDITIVO DO DIREITO DO AUTOR. SENTENÇA

REFORMADA. 1. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) versou sobre

morador de bairro aberto, de modo que não se revela aplicável à realidade dos "condomínios"

irregulares do Distrito Federal, originados de parcelamentos desautorizados, com as características peculiares de acesso restrito e nos quais se formam associação de moradores que instituem valor

mensal de rateio (cota condominial) para financiar os serviços de habitabilidade. 2. Prevalece o

entendimento jurisprudencial firmado neste e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, no sentido da possibilidade de cobrança de "taxas de condomínio irregular" por associação de

moradores ainda que não exista manifestação expressa de determinado morador no sentido de

tornar-se associado. A obrigação de participação no rateio de despesas comuns é reconhecida em

razão do dever convencional que compete ao associado ao aderir a empreendimento comum ou,

proporcionalmente, àquele que colhe vantagem à custa do esforço alheio, de modo a não prevalecer situação que enseje enriquecimento sem causa. 3. Apelo do autor conhecido e parcialmente

provido. ” (Acórdão 1222195, 07357286220188070001, Relator: CARLOS RODRIGUES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 21/1/2020);

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE

MORADORES. COBRANÇA DE TAXA. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA TÁCITA. LEI

13.465/2017. GRATUIDADE. DEFERIMENTO. NÃO RETROATIVO. VALOR DA CAUSA. 1. O colendo Superior Tribunal de Justiça, por meio do Tema Repetitivo 882, definiu que "As taxas de

manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas

não anuíram". 2. A contrario sensu, comprovado nos autos que o condômino adquiriu direitos

sobre o imóvel quando já instituída a contribuição destinadas à manutenção de áreas comuns, resta configurada a anuência de que trata o Tema Repetitivo 882. 3. A Lei 13.465, de 11 de julho de

2017, introduziu o art. 36-A a Lei 6.766/1979, que passou a tratar das associações de titulares de

direitos em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e prevendo a possibilidade de cotização entre os titulares para suportar a consecução dos objetivos comuns. 4. Pode ser formulado pedido

de gratuidade de justiça em qualquer fase processual, não havendo impedimento para que seja

deferido por ocasião da análise dos pressupostos recursais, porém a concessão do benefício só

produzirá efeitos quanto aos atos processuais relacionados ao momento do pedido, ou que lhe

sejam posteriores, não sendo admitida sua retroatividade. 5. Recurso conhecido e não provido.”

(Acórdão 1230750, 07035416420198070001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª

Turma Cível, data de julgamento: 19/2/2020, publicado no DJE: 27/2/2020);

“AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.

REJEITADA. INOVAÇÃO RECURSAL. ACOLHIDA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO

IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882).

TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. PRESCRIÇÃO

RECONHECIDA. EFEITO. INEXIGIBILIDADE. INSCRIÇÃO. ÓRGÃO DE PROTEÇÃO AO

CRÉDITO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Rejeita-se a preliminar de ausência de fundamentação se o

magistrado fundamentou satisfatoriamente o decisum, com a precisa indicação dos argumentos

fáticos e jurídicos que ensejaram seu convencimento. 2. A inclusão de novos argumentos configura inovação recursal, sendo vedado ao Tribunal analisá-los em sede de apelação, porquanto não

apreciados na sentença, sob pena de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, ao se restar caracterizada a supressão de instância. 3. Deve-se levar em consideração que o

condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas

jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força

vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil. 2. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do

condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais. 3. Por ocasião do

julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o

STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não

obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 3. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882),

julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento

irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 4. O reconhecimento da prescrição induz à inexigibilidade judicial e extrajudicial da dívida, fato que

impede sua inscrição do nome do devedor em órgão de proteção ao crédito. 5. A inexigibilidade

decorrente do reconhecimento da prescrição da dívida relativa a taxas condominiais impede a sua

cobrança judicial e também extrajudicial, dada a inadmissibilidade da perenização da cobrança,

apesar de não afastar eventuais impedimentos decorrentes da inadimplência do condômino como,

por exemplo, a participação nas assembleias. 6. Preliminar de ausência de fundamentação

rejeitada. 7. Preliminar de inovação recursal acolhida. 8. Recurso parcialmente conhecido e, na

parte conhecida, parcialmente provido.” (Acórdão 1204129, 07020330520188070006, Relator:

MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 7/10/2019) -grifos nossos;

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE

MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. PRELIMINARES DE NULIDADE DA

SENTENÇA E ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADAS. RATEIO DE DESPESAS. TITULAR DOS DIREITOS SOBRE LOTE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS

CONTRIBUIÇÕES. FEITO SUFICIENTEMENTE INSTRUÍDO. CUMPRIMENTO DO ART.

333, I, DO CPC. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS NA PLANILHA DO DÉBITO. MATÉRIA

NÃO SUBMETIDA AO JUÍZO SINGULAR. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA.

IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ FÉ. NÃO COMPROVAÇÃO.

SENTENÇA MANTIDA. 1 - É válida a decisão proferida com fundamentação sucinta, se contém

os requisitos essenciais e indica as razões de decidir. 2 - Não é imprescindível, para a cobrança de

contribuições referentes ao rateio das despesas, que o morador tenha se associado formalmente à

Associação de Moradores, nem que dela usufrua, bastando que sua unidade imobiliária seja

contemplada com os serviços disponibilizados pelo ente associativo. Legitimidade passiva

reconhecida. 3 - O fato de tratar-se de Associação, popularmente conhecida como "condomínio

irregular", não configura óbice à cobrança dos moradores acerca do pagamento das contribuições referentes ao rateio das despesas ordinárias e extraordinárias. Precedentes. 4- Peculiaridades do

Distrito Federal, onde ocorreu ocupação irregular de solo público, com a formação de centenas de imensos núcleos habitacionais. 5- Encontrando-se o Feito suficientemente instruído com o Estatuto da Associação, as Atas das Assembléias Ordinárias, bem como com a planilha de débito, não há

que se falar em ausência de prova. 6 - Não tendo a questão relativa à impossiblidade de inclusão da cobrança de honorários na planilha de cálculo sido arguida no Juízo a quo, nem sido sequer

apreciada na sentença recorrida, não pode ser apreciada no presente recurso, sob pena de

supressão de instância e violação do princípio do duplo grau de jurisdição. 7 - Para a aplicação da penalidade por litigância de má-fé, necessária a comprovação da conduta maliciosa da parte, bem como o propósito meramente protelatório do recurso. Não tendo, contudo, sido demonstrados tais

fatos, inviável se afigura a condenação pretendida. Apelação Cível desprovida.” (Acórdão 871764, 20120810039788APC, Relator: ANGELO PASSARELI, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento:

3/6/2015, publicado no DJE: 12/6/2015. Pág.: 222).

Deve ser registrado que o fato de ter a entidade autora promovido o fechamento do loteamento, com a edificação de portões e portaria, tendo prestado serviços de manutenção e aqueles destinados aos

cuidados com o local inexoravelmente legitima a cobrança das taxas de manutenção. Com efeito, o

havido, a par de corroborar a ilegitimidade da forma de constituição, fomenta aos titulares das

unidades compreendidas pelo parcelamento uma série de vantagens e comodidades, permitindo a

delimitação da área inserta no loteamento e o controle de acesso ao seu interior. A par do fechamento da área e da irregularidade de sua constituição, sobejam os serviços anexos que são fomentados aos

titulares das respectivas unidades como se se tratasse de condomínio horizontal regular, abstraída a

gênese do parcelamento, que derivara, em suma, do incremento da população dessa capital sem o

correlato acompanhamento dos serviços públicos.

Estabelecidos esses parâmetros e aferida a obrigação do autor, deve ser assinalado que tanto as taxas

ordinárias quanto as extraordinárias efetivamente contempladas pela condenação emergem de

deliberações havidas na convenção do condomínio e em assembleias gerais ordinárias e

extraordinárias[13]. Há que ser frisado que, no caso de taxas condominiais ordinárias, sua cobrança

independe de qualquer deliberação assemblear específica destinada a aparelhar sua perseguição. Com efeito, ao contrário do que sucede com as taxas condominiais extraordinárias, as taxas ordinárias

derivam da simples constituição do condomínio e estão afetas, de forma indistinta, a todos os

condôminos como expressão do vínculo que guardam com o condomínio em razão de deterem direitos

sobre as unidades autônomas que o integram. Esse vínculo, como é cediço, determina a germinação de direitos e obrigações aos condôminos, pois, aliado ao direito de fruírem do que é oferecido pela

entidade condominial, enseja-lhes, em contrapartida, o dever de concorrerem para o custeio das

despesas geradas pela sua manutenção, ou seja, para o custeio dos serviços que oferece.

A partir dessas apreensões, inexistindo dúvidas quanto ao dever imposto à ré de arcar com os encargos decorrentes do fato de usufruir e ter fruído dos serviços fomentados, importa asseverar que deve ser

modulado o provimento singular tão-somente quanto à limitação por ele imposta, no sentido de que,

dos valores cobrados, somente seriam devidos aqueles posteriores ao dia 12/07/2017, data que entrara em vigor a Lei nº 13.465/2017, por meio da qual, entre outras questões, houvera modificação da Lei nº 6.766/1979, que trata das regras acerca do parcelamento do solo urbano, e a adição do art. 1.358-A do Código Civil[14].

Ocorre que, a par do novo regramento, que, conforme concluíra o douto Juízo a quo, criara os

chamados “condomínios de lotes”, as relações jurídicas de direito material a envolver, de um lado,

“condomínios de fato” e, de outro, “condôminos associados”, pressupõem ainda a aplicabilidade

integral do entendimento anteriormente explicitado e já consagrado na jurisprudência pátria. Isso

porque o novel diploma, ao regular a questão, inclusive a equipará-los ao condomínio edilício, nada

mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de

fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano. Com efeito, em exercício da técnica de distinção entre as hipóteses fáticas de aplicação da norma, cuidando-se o caso não de

delimitação quanto à regularidade administrativa ou no que diz respeito espécie de relação havida

perante as normas de parcelamento do solo urbano – se condominial edilícia ou de loteamento –, mas, como visto, de fato associativo do qual germinara a possibilidade de cobrança pelo fruição de serviços fomentados, em verdadeira contraprestação por serviços fomentados, o novo regramento não

apresenta relação de subsunção ao caso em tela.

Dessas constatações emerge impassível de dúvidas que, inexistindo controvérsia quanto ao fato de que a ré fruíra dos serviços prestados, sendo titular da unidade imobiliária situada dentro dos limites do

“condomínio de fato” autor, tendo, ademais, anuído com as cobranças[15], deve ela fornecer a

contrapartida pelo recebido, na integralidade daquilo que é exigível, mormente diante do fato de não

terem sido içados fatos extintivos da pretensão autoral, como a prescrição ou, até mesmo, o

pagamento dos débitos, não podendo subsistir, por conseguinte, a conclusão extraída da

fundamentação sentencial de que, com a modificação das regras de parcelamento do solo urbano, seria lícita apenas a cobrança de débitos posteriores à sua entrada em vigor.

De mais a mais, a despeito de não se tratar de condomínio regularmente constituído, o autor atua

como entidade dotada de qualificação análoga à condominial, pois sua gênese e destinação são as

mesmas do condomínio regularmente constituído, seja edilício ou por loteamento, devendo sujeitar-se à mesma regulação das taxas advindas daqueles que lograram a regularização formal. Alinhadas essas premissas, conquanto tenha havido celeuma acerca da natureza jurídica da convenção de condomínio (posto que declarada nula por ocasião do julgamento da Ação Civil Pública 2003.01.1.078993-5), é de se considerar que o caráter dispositivo das cláusulas insertas na convenção condominial não obsta que seja qualificada como instrumento particular do qual emergem obrigações oponíveis, mormente

porque, no caso, sobressaíra incontroverso o fato de que os serviços foram efetivamente prestados.

Sob essa perspectiva, ressoa inexorável que a cobrança é devida não só desde o estabelecimento do

condomínio de fato, mas também desde que os moradores passaram a se beneficiar dos serviços por

ele administrados, não se demonstrando legítimo, destarte, o pagamento das taxas vencidas somente

após a vigência da Lei n. 13.465/17. Resulta disso que a tese articulada pelo autor em sede de razões

recursais deve ser acolhida, de modo que o provimento singular seja reformado quanto ao ponto.

valor de R$160,00 (cento e sessenta reais) e de R$330,00 (trezentos e trinta reais), de modo que a

única taxa válida seria a de R$70,00 (setenta reais), estipulada em 28/06/2003. Nada obstante, tal

pretensão carece de respaldo, pois fora realizada reunião assemblear geral extraordinária em

13/12/2016, posteriormente aos referidos acórdãos, cuja Ata da aludida reunião[16], que fora

oportunamente registrada, e contra a qual não houvera impugnação, consignara a informação de que o único ponto a ser discutido fora a majoração da taxa condominial.

Com efeito, as entidades que têm por fito a regulação e o fomento de atividades de natureza

condominial, estejam regulamentadas ou não, detêm a faculdade de, observadas as regras jurídicas que lhes prestam de fundamento normativo de validade, regulamentar os direitos, interesses e deveres dos respectivos condôminos ou associados. Assim, os regulamentos e as decisões colegiadas, salvo se

violadoras das normas jurídicas hierarquicamente superiores, que lhes servem de fundamento de

validade sistêmica, devem ser mantidos hígidos, sendo essa, conseguintemente, a premissa jurídica

necessária à resolução da presente demanda, emergindo disso a própria garantia da liberdade

associativa típica das relações condominiais.

Consequência disso é que, não se divisando, no caso, prática de ato marcado por defeitos que

impregnam a gênese do decidido, especialmente quanto à alegada violação da Convenção

Condominial, a majoração dos encargos condominiais deve ser ratificada em sua integralidade, pois,

além disso e a par de inexistirem provas em sentido contrário, elas se prestam a corrigir desfalques

entre a arrecadação e os custos decorrentes da manutenção dos serviços prestados e usufruídos pelos

condôminos. Aliás, o que se observa, na situação em especial, é que a ré, conquanto alegasse a

violação dos preceitos de regência[17], não se desincumbira de comprovar os fatos constitutivos de

sua pretensão reconvencional ou daqueles eventualmente modificativos – redução das taxas

condominiais – do direito que o autor invocara (NCPC, art. 373, incisos I e II), sobejando dos

elementos de prova efetivamente coligidos[18] que as regras de convocação e deliberação foram

deveras observadas, a descortinar a improcedência das alegações invocadas pela demandada.

Assim, consoante o assinalado, verifica-se que não se verificara ilegitimidade na cobrança e

majoração referente à cobrança da taxa condominial ordinária aprovada na aludida reunião

assemblear, pois devida e legalmente instituído o acréscimo, conforme já pontuado, sobressaindo

afetas, de forma indistinta, a todos os condôminos, inclusive tendo sido sua majoração aprovada pelos presentes na reunião assemblear, restando também, quanto ao ponto, ratificada sua legitimidade, pois não exigido quórum especial para essa deliberação, consoante expressamente estabelecido pela

legislação civil (Código Civil, art. 1.351). Em verdade, como cediço, a validade do ato jurídico, para

ser infirmada, demanda a produção de provas robustas nesse sentido, ônus do qual a ré não se

desincumbira.

De mais a mais, o contexto dos argumentos articulados pela ré ressoa, a bem da verdade,

contraditório, posto que, ao passo em que verberara, inicialmente, a invalidade das cobranças, ao

argumento de que o condomínio se consumara de modo irregular, sobejando ainda a nulidade de seus atos constitutivos, postula a ré a nulidade das majorações quanto às taxas condominiais estofando sua tese justamente naqueles atos constitutivos e regimentos aos quais reputara nulos e inaptos a produzir eficácia jurídica válida. Ora, se, a despeito da validade formal do ato constitutivo, fosse inviável a

cobrança das cotas mensais, não se mostra coerente que postule a ré, ao mesmo tempo, a invalidade da majoração com arrimo justamente nos atos que rejeitara eficácia anteriormente.

Alinhados esses argumentos, ressoa evidente que o apelo do autor deve ser provido, julgando-se

integralmente procedente o pedido condenatório que formulara, sobressaindo ainda a inexorável

improcedência do pedido reconvencional formulado pela ré, cujo recurso, lado outro, deve ser

desprovido. Destarte, evidenciada a condição de associada junto ao condomínio, portanto obrigada a

concorrer para as despesas condominiais na forma do rateio estabelecido e estando plasmada de forma irreversível a obrigação e a inadimplência da ré, a sentença vergastada deve ser reformada como

forma de ser viabilizado ao autor o recebimento do que lhe é devido, porquanto a obrigação dos

moradores se irradia do singelo fato associativo, do qual germinara o usufruto de serviços próprios de entidades condominiais.

Com efeito, o fato de que a ré é detentora do imóvel que gerara as cotas condominiais perseguidas é

incontroverso e está plasmado de forma inequívoca nos autos. A condição de titular dos direitos

inerentes ao imóvel que detém torna-a, por extensão, obrigada a satisfazer todas as cotas condominiais geradas pelo imóvel, independentemente de as parcelas terem se tornado exigíveis por meio de boleto bancário, das desavenças e má-gestão ocorridas entre as administrações do condomínio, determinação de abertura de inquérito para investigação de venda de lotes e outras questões que, frise-se, não

ressoam lídimas a infirmar a obrigação imposta à condômina. Outrossim, embora acarretem

dissabores à ré, as matérias veiculadas são alheias ao objeto dos autos, devendo, se o caso, ser

demandadas em ação própria, não se afigurando hábeis a alforriar a ré da obrigação de concorrer para as despesas condominiais na forma do rateio estabelecido, descerrando que, estando plasmada de

forma irreversível a obrigação e a inadimplência da ré, a sentença vergastada deve ser reformada

como forma de ser viabilizado ao autor o recebimento do que lhe é devido.

Ademais, no tocante ao cálculo da taxa condominial e seu rateio, convém asseverar que a divisão das despesas e a forma de utilização de verbas condominiais são fruto de deliberações voluntárias com

força contratual, nos termos dos artigos 1.336 e seguintes do Código Civil. Isso posto, o Regimento

Interno do condomínio, estipula em seu art. 4º, §§ 5º e 7º que “As deliberações das Assembleias

Gerais são de obediência obrigatória a todos os condôminos, cabendo ao Síndico a adoção das

medidas necessárias ao seu fiel cumprimento.” E, ademais, que “Os condôminos que não estiverem

em dia com suas obrigações referentes às taxas condominiais, taxas extras, multas ou qualquer outro débito para com o Condomínio, não poderão participar das Assembleias Gerais, nos termos do

Código Civil Brasileiro.” Assim, não existindo vícios relativos aos aspectos formais de sua instituição pelo autor, não compete ao Judiciário determinar a forma de rateio das despesas ou demais questões

administrativas do condomínio.

Destarte, provido o recurso do autor, tendo sido fixadas verbas de sucumbência na origem, deve ser

adequado o provimento sentencial para que as custas processuais e os honorários advocatícios sejam

redimensionados, considerando a extensão dos pedidos formulados e o que restara efetivamente

acolhido. Sob essa realidade, face ao reconhecimento da sucumbência integral da ré, inicialmente

quanto ao pedido principal, deve esta ser condenadas ao pagamento das custas processuais e de

honorários advocatícios na proporção de 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do estatuto processual. Com fulcro no mesmo dispositivo legal, mas no que diz respeito

ao pleito reconvencional, desprovido o recurso pela ré interposto, a sentença objurgada, que condenara a ré/reconvinte ao pagamento dos encargos decorrentes da sucumbência no coeficiente de 10% (dez

por cento) sobre o valor que atribuíra à causa, deve ser integralmente ratificada.

Alfim, deve ser frisado que, provido o apelo interposto pelo autor e desprovido o recurso da ré, e

tendo sido aviados sob a nova regulação processual, a demandada sujeita-se ao disposto no artigo 85, § 11, do novel Código de Processo Civil, que preceitua que, resolvido o recurso, os honorários

advocatícios originalmente fixados deverão ser majorados levando-se em conta o trabalho adicional

realizado no grau recursal, observada a limitação contida nos §§ 2º e 3º para a fixação dos honorários advocatícios na fase de conhecimento, que não poderá ser ultrapassada.

Assim é que, fixado em desfavor da ré o montante de 10% (dez por cento) sobre o valor da

condenação imposta, quanto ao pedido principal, e o mesmo coeficiente, mas com espeque no valor

da causa, no pertinente ao pedido reconvencional (artigo 85, § 2º, do CPC), a verba deve ser majorada, ponderados os serviços desenvolvidos pelos patronos do apelante e o êxito obtido, para o equivalente a 18% (quinze por cento) do valor da condenação pertinente ao pedido principal, e no equivalente a

15% (quinze por cento) do valor atribuído à reconvenção, devidamente atualizados (NCPC, art. 85, §§ 2º e 11), com as ressalvas inerentes ao fato de que a gratuidade de justiça deferida à ré fora cassada.

ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 18% (dezoito por cento) sobre o valor atualizado da condenação, no que diz respeito ao pedido principal, e 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, no pertinente ao pleito reconvencional, já

computadas, em ambos os casos, a majoração devida em grau recursal (NCPC, art. 85, §§ 2º e 11).

É como voto.

[1] - “Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado

conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige a iniciativa da parte.”

“Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a

parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.”

[2] - Ata de ID 16727102.

[3] - Regimento Interno de ID 16727107.

[4] - Declaração ID 16727364.

[5] - Decisão ID 16727366.

[6] - ID 16727361.

[7] - Documento de ID 16727106.

[8] - Código civil comentado: doutrina e jurisprudência/ coordenador Cezar Peluso – 2. ed. rev. e

atual. – Barueri, SP: Manoel, 2008, pág. 1303.

[9] - http://www.ambito-jurídico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=7785.

[10] - Documento ID 16727310, fl. 68.

[11] - SOARES, Danielle Machado. Condomínio de fato. Rio de Janeiro: Renovar, 1999, p. 82.

[12] - Documento ID 16727310, fl. 68.

[13] - ID 16727108 e ID 16727309.

[14] - Código Civil. “Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são

propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade

autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste

Capítulo, respeitada a legislação urbanística.

§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.”.

[15] - Documento ID 16727310, fl. 68.

[16] Ata ID 16727309.

[17] “Convenção” – ID 16727106 e Regimento ID 16727107.

[18] Ata ID 16727309.

O Senhor Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador CARLOS RODRIGUES - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECER DOS RECURSOS, REJEITAR PRELIMINARES E, NO MÉRITO, NEGAR

PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE RÉ E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA. DECISÃO UNÂNIME.

Disponível em: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1155832030/7022561520198070008-df-0702256-1520198070008/inteiro-teor-1155832052