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14 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

6ª Turma Cível

Publicação

Julgamento

Relator

JAIR SOARES

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-DF_APC_20130110277577_ed708.doc
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios

Apelação Cível 2013 01 1 027757-7 APC

Órgão

6ª Turma Cível

Processo N.

Apelação Cível XXXXXAPC

Apelante (s)

SANTO SILVA RODRIGUES E OUTROS

Apelado (s)

SERSAN SOCIEDADE DE TERRAPLANAGEM CONSTRUÇÃO CIVIL E AGROPECUARIA LTDA E OUTROS

Relator

Desembargador JAIR SOARES

Revisor

Desembargador JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA

Acórdão Nº

704.793

E M E N T A

Rescisão contratual. CDC. Não incidência. Promessa de compra e venda de imóvel. Venda ad mensuram. Diferença inferior a 5% da área do imóvel. Rescisão. Improcedência.

1 – Não se aplica o CDC aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da entrada em vigor desse Código.

2 – Em promessa de compra e venda, se o imóvel foi entregue pela construtora com área inferior à metragem descrita no contrato (venda ad mensuram), e a diferença não supera 5% da área total do imóvel, diferença ínfima, o adquirente não faz jus à rescisão do contrato ou abatimento proporcional no preço ( CC/16, art. 1.136).

3 - Apelação não provida.

A C Ó R D Ã O

Acordam os Senhores Desembargadores da 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, JAIR SOARES - Relator, JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA - Revisor, VERA ANDRIGHI - Vogal, sob a Presidência da Senhora Desembargadora ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, em proferir a seguinte decisão: CONHECIDO. DESPROVIDO. UNÂNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 14 de agosto de 2013

Documento Assinado Digitalmente

21/08/2013 - 13:21

Desembargador JAIR SOARES

Relator

R E L A T Ó R I O

Santo Silva Rodrigues, Idelfonso Ribeiro, Walter Leal Filho e Márcio de Castro Morem ajuizaram ação de rescisão de contrato e devolução de valores contra Caixa Econômica Federal e SERSAN – Sociedade de Terraplanagem Construção Civil e Agropecuária Ltda.

Disseram que firmaram promessa de compra e venda de imóveis com a Sersan, os quais foram entregues com vícios de construção, e com área inferior à contratada. Pediram a rescisão dos contratos e a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos.

O pedido relativo à lide entre os autores e a Caixa Econômica Federal foi julgado improcedente pelo juízo da 5ª Vara Federal do DF que, por falta de jurisdição, não julgou a lide entre os autores e a Sersan (fls. 614/20). Os autos foram remetidos ao juízo distribuidor do TJDFT (f. 753).

A sentença julgou improcedentes os pedidos (fls. 769/72).

Apelaram os autores (fls. 785/95).

Sustentam que os imóveis foram entregues fora das especificações legais e contratuais, fato constatado por perícia judicial. A diferença de área, inferior a 5% do total do imóvel, autorizam o abatimento proporcional do preço ou a rescisão contratual.

Dizem que, na hipótese, aplica-se o CDC. E caso não admitida a rescisão, pedem a devolução de 90% dos valores pagos.

Preparo regular (f. 799). Contrarrazões não apresentadas (f. 804).

V O T O S

O Senhor Desembargador JAIR SOARES - Relator

Não se aplica o CDC.

Os contratos de promessa de compra e venda foram firmadas em maio/90, e as respectivas escrituras públicas são de agosto/90, setembro/90 e outubro/1990 (fls. 32/37, 62/67, 84/92, 114/119). Antes, portanto, da entrada em vigor da L. 8.078/90, 11 de março de 1991.

Decidiu o e. STJ que “conquanto o CDC seja norma de ordem pública, não pode retroagir para alcançar o contrato que foi celebrado e produziu seus efeitos na vigência da lei anterior, sob pena de afronta ao ato jurídico perfeito.” ( REsp XXXXX/SP, REsp 2000/XXXXX-6, Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, 4ª Turma, DJ 07/08/2000 p. 114).

Incidem as disposições do Código Civil de 1916.

Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá direito de exigir o complemento da área, e não sendo isso possível, o de reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço. Não lhe cabe, porém, esse direito, se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões. ( CC/16, art. 1.136)

Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vinte avos da extensão total enunciada (art. 1.136, parágrafo único).

No tocante à metragem do imóvel adquirido, a escritura de compra e venda remete à matrícula. Houve venda ad mensuram.

O perito, ao comparar a área privativa real, medida “in loco”, com a constante do contrato de promessa de compra e venda firmado com a incorporadora encontrou as seguintes diferenças: apartamento 101, diferença de 1,12% a menor; apartamento 103, diferença de 0,51% a menos, apartamento 203, diferença de 0,82% a menor e no apartamento 407, diferença de 1,26% a menor. (f. 501). Nenhuma diferença superior a 5% da área do imóvel.

O perito concluiu que o acabamento dos imóveis está em conformidade com o memorial descritivo e a convenção de condomínio. E que “as falhas apontadas na exordial, relacionadas ao acabamento dos imóveis, não foram verificadas na vistoria realizada em 3.8.95, embora alguns defeitos construtivos possam ser notados no nivelamento do assentamento do piso dos banheiros e cozinha.” (f. 502)

Consignou, ainda, que a construtora executou grande parte das obras de correção. E as unidades habitacionais têm condições de habitabilidade (f. 504).

Na devolução das matérias, ao delimitarem a extensão do apelo, os recorrentes não se insurgiram das conclusões do laudo pericial. Incontroverso, portanto, que a diferença de metragem dos imóveis não superou 5% do total da área dos imóveis. E que os demais vícios de construção foram sanados.

Na venda ad mensuram, o preço é estipulado por medida de extensão ou pela área do imóvel determinada no contrato. E na venda ad corpus, o imóvel é vendido como coisa certa, sendo apenas enunciativa as suas dimensões.

Se a venda é por medida, e a área lançada no contrato não corresponder às reais dimensões do imóvel, o comprador terá direito de exigir o complemento da área, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional ao preço. Esse direito, todavia, não se estende à venda por corpo certo, porquanto meramente enunciativa a referência às suas dimensões.

Assim, se a diferença de área for de até um vinte avos, ou 5%, é de se considerar, salvo prova em contrário (presunção relativa), a venda como por corpo certo, ainda que as dimensões do imóvel tenham sido lançadas no contrato de compra e venda, hipótese em que o vendedor não tem responsabilidade pela diferença. Essa a conclusão do parágrafo único do art. 1.136 do CC/16.

Não comprovada diferença superior a um vigésimo da área total dos imóveis, a improcedência do pedido de rescisão de contrato, ou abatimento proporcional ao preço se impõe.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. VENDA AD MENSURAM. PREÇO ESTIPULADO POR METRAGEM. DIFERENÇA INFERIOR A 1/20 AVOS. INDENIZAÇÃO. DESCABIMENTO.

I. Tratando-se de venda ad mensuram, o preço do imóvel é determinado em razão da área, ou seja, estipulado por medida de extensão. Assim, se não houver correspondência entre a área efetivamente encontrada e as dimensões dadas, o adquirente pode postular o complemento da área, a rescisão do negócio ou o abatimento no preço, exceto se a diferença encontrada for inferior a um vinte avos ( CC/1916, art. 1136, CC/2002, art. 500). II. Se no caso em apreço, a diferença percentual encontrada pela prova pericial é inferior aos 5% da extensão total contratada, não merece prosperar a pretensão de redução proporcional do preço em decorrência da área menor do apartamento.

III. É incabível indenização decorrente da construção de varandas em área pública e da sua composição da área total edificada, se houve autorização do Poder Público, devido ao atendimento das normas de construção e gabarito.

IV. Negou-se provimento ao recurso. ( Acórdão n.569146, 20110112321890APC, Relator: José Divino de Oliveira, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 29/02/2012, Publicado no DJE: 08/03/2012. Pág.: 196) grifamos

CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO. METRAGEM. REFERÊNCIA ENUNCIATIVA. ART. 1.136, PARÁGRAFO ÚNICO DO CC/16.

Quando a diferença na dimensão do imóvel não exceder a 5% da constante do contrato, presume-se referência enunciativa, parágrafo único, art. 1.136 do CC/16. A referência enunciativa elide a pretensão de rescisão do contrato de compra e venda. III - Apelação conhecida e improvida. (APC XXXXX-3, Relatora Des. VERA ANDRIGHI, 4a Turma Cível, julgado em 03/02/2005, DJ 24/05/2005, p. 162)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESPONSABILIDADE POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E DEFEITOS ENCONTRADOS NAS UNIDADES HABITACIONAIS - APELAÇÃO DA PRIMEIRA RÉ - ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE - PROPRIETÁRIA DO TERRENO - RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA INCORPORADORA - APELAÇÃO DOS AUTORES - PEDIDO DE EXAME DO CONTRATO FIRMADO PELO SEGUNDO AUTOR E MULHER - POSSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DO § 1º, DO ART. 515, DO CPC - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - LUCROS CESSANTES DEVIDOS - ABATIMENTO PROPORCIONAL NO PREÇO - ÁREA DO IMÓVEL MENOR QUE ÀQUELA CONTRATADA - VENDA AD MENSURAM - PERCENTUAL INFERIOR A 1/20 - IMPROCEDÊNCIA - SUCUMBÊNCIA MÍNIMA - APLICAÇÃO DO PARÁGRAFO ÚNICO, DO ART. 21, DO CPC.

(...) 4. Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel ad mensuram, o comprador somente faz jus ao abatimento do preço, quando a diferença no tamanho do imóvel for superior a 1/20 (um vinte avos), como previsto no § 1º, do art. 500, do CC/2002. (...) 6. Recurso da ré conhecido e provido. Recurso dos autores conhecido e provido parcialmente.” (20060110150627APC, Relator Humberto Adjuto Ulhôa, 3ª Turma Cível, julgado em 04/03/2009, DJ 16/03/2009 p. 102, Registro do Acórdão Número: XXXXX).

Nego provimento.

O Senhor Desembargador JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA - Revisor

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de apelação em face de sentença que julgou improcedente a ação proposta pelos autores para rescindir os contratos de compra e venda e de financiamento, condenar os réus a repetição de todas as quantias pagas, bem como condenar a construtora ré a efetuar a obter a quitação das parcelas do financiamento existente junto a CEF.

Os autores fundamentaram seu pedido na existência de vícios de construção no imóvel, notadamente quanto à área construída, que seria inferior ao acordado.

Inicialmente, cumpre consignar a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso em exame, pois os contratos foram firmados em data anterior à sua vigência, conforme se verifica pelos documentos de fls. 32/37, 62/67,84/92, 114/119.

A respeito, o Superior Tribunal de Justiça manifestou-se no sentido de que o CDC é inaplicável aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, sob pena de afronta ao ato jurídico perfeito. Nesse sentido:

“CIVIL E PROCESSUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO DEFICIENTE. INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. PERDA PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CDC. INAPLICABILIDADE AOS CONTRATOS ANTERIORES À SUA VIGÊNCIA. RETENÇÃO DE PARTE DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. MATÉRIA DE FATO E EXAME CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E 7-STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 283-STF.

I. A deficiência no prequestionamento impede o exame da irresignação da parte em toda a sua extensão.

II. O Código de Defesa do Consumidor é inaplicável aos contratos firmados anteriormente à sua vigência. Precedentes do STJ.

III. "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles" - Súmula n. 283-STF.

IV. "A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial" - Súmula n. 5-STJ.

V. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" - Súmula n. 7-STJ.

VI. Dissídio não configurado.

VII. Recurso especial não conhecido.” (grifo nosso)

Assim, havendo os contratos sido firmados no ano de 1990, aplicam-se as disposições do Código Civil de 1916.

Dito isso, verifica-se que houve perícia conclusiva (fls. 302/312) indicando que, apesar de identificados defeitos nos imóveis, estes estavam sendo corrigidos pela construtora ré. A perícia concluiu também que as alegadas diferenças a menor na área construída eram pequenas, inferiores a 2% da área total do imóvel. Nesses termos o laudo pericial:

“Quesito 1.1. Em comparando-se a área privativa real, medida “in loco”, com a constante do contrato de promessa de compra e venda firmado com a incorporadora suplicada e ainda com constante dos registros públicos, qual o percentual do diferencial?

Resposta 1.1. Apartamento 101: diferença de 1,12% a menor;

Apartamento 103: diferença de 0,51% a menor;

Apartamento 203: diferença de 0,82% a menor;

Apartamento 407: diferença de 1,26% a menor;

(...)

03. CONCLUSÃO

Os levantamentos efetuados demonstraram que não há diferença significativa de medida nas áreas privativas das unidades habitacionais do Bloco B, SHC/AOS-04.

Não foram, também, constatadas divergências entre a construção e a legislação, considerando que foram sanadas as irregularidades observadas quando da entrega do imóvel”.

Dispunha o art. 1136 do Código Civil revogado:

“Art. 1.136. Se, na venda de um imóvel, se estipular preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e não sendo isso possível, o de reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço. Não lhe cabe, porém, esse direito, se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões.

Parágrafo único. Presume-se que a referência as dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 da extensão total enunciada.”

A primeira parte do art. 1.136 previa a denominada venda ad mensuram, na qual o preço é estipulado por medida de extensão, e a parte final a venda ad corpus, na qual o imóvel é vendido como coisa certa. A partir da redação do parágrafo único infere-se, no entanto, que ainda que a venda seja ad mensuram, se a diferença encontrada não exceder de 5% da extensão declarada, aplica-se o regramento atinente a venda ad corpus, ou seja, a referência às dimensões é tida como meramente enunciativa e a diferença deve ser tolerada.

No caso em exame a venda foi ad mensuram, pois a escritura pública de compra e venda (fls. 32/37) faz remissão à matrícula do imóvel, onde o bem se encontra mensurado. Contudo, as diferenças de metragem verificadas não excedem de 5% da extensão total, dentro, pois, da variação tida por tolerável pelo parágrafo único do art. 1.136 do Código Civil de 1916.

A sentença é, portanto, irreprochável.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

A Senhora Desembargadora VERA ANDRIGHI - Vogal

Com o Relator.

D E C I S Ã O

CONHECIDO. DESPROVIDO. UNÂNIME.

REsp 96.988/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 06/09/2005, DJ 17/10/2005, p. 295.

Disponível em: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/115940932/apelacao-civel-apc-20130110277577-df-0007817-9220138070001/inteiro-teor-115940957

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