Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF: XXXXX-12.2019.8.07.0018 DF XXXXX-12.2019.8.07.0018 - Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 7ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL XXXXX-12.2019.8.07.0018

APELANTE (S) COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP

APELADO (S) ANTONIO RIBEIRO DA SILVA

Relator Desembargador FÁBIO EDUARDO MARQUES

Acórdão Nº 1320419

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COISA JULGADA. NÃO

OCORRÊNCIA. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRACAP.

RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. PRESCRIÇÃO E

DECADÊNCIA. PRAZO. DIREITO POTESTATIVO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA.

1. Tanto a legislação anterior quanto o atual Código de Processo Civil (art. 337, §§ 2º e 4º), a despeito de alguma alteração redacional, estabelecem como regra para o reconhecimento do pressuposto

processual negativo da coisa julgada que haja a repetição de ação já resolvida por decisão transitada em julgado, devendo aferir se a ação proposta possui as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido na ação anterior. Na hipótese, à míngua de identidade entre as ações, forçoso rejeitar a alegação de coisa julgada.

2. O comprador pode postular a extinção do contrato de compra e venda de imóvel, ainda que

inadimplente. A princípio, trata-se de direito potestativo que impõe o retorno das partes ao estado

anterior, sem prejuízo da responsabilidade do desistente.

3. Esse direito potestativo sujeitar-se-ia unicamente ao prazo decadencial, que não tem previsão legal, de modo que o exercício do direito à resolução do contrato por inadimplemento apenas fica

prejudicado se prescritas as pretensões decorrentes do cumprimento desse contrato. Assim, em se

tratando de direito potestativo, não estará sujeito à extinção pelo não exercício.

compensação dos valores devidos pelas partes, conforme autoriza o art. 368 do Código Civil.

5. De acordo com entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.002), nos

compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é

pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

6. Apelação conhecida em parte e, nessa extensão, parcialmente provida. Sentença reformada

parcialmente.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 7ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, FÁBIO EDUARDO MARQUES - Relator, LEILA ARLANCH - 1º Vogal e GISLENE PINHEIRO - 2º Vogal, sob a Presidência da Senhora Desembargadora LEILA ARLANCH, em proferir a seguinte decisão: CONHECIDO EM PARTE E, NESTA EXTENSÃO,

PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 24 de Fevereiro de 2021

Desembargador FÁBIO EDUARDO MARQUES

Relator

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação interposta contra a r. sentença[1] proferida na ação de rescisão contratual

ajuizada por Antônio Ribeiro da Silva contra a Companhia Imobiliária de Brasília – TERRACAP .

Na origem[2], o autor relatou que adquiriu da Terracap, mediante licitação pública e com lastro na

Escritura Pública de Compra e Venda com Alienação Fiduciária, imóvel descrito na matrícula n.

214.724 do Cartório do 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Informou o pagamento de algumas parcelas, mas, diante de dificuldades financeiras, tornou-se inadimplente. Relatou a tentativa de composição extrajudicial da avença, contudo, não obteve êxito. Pediu a rescisão do contrato com a retenção do sinal pago.

e ocupação temporária do imóvel, corrigido o valor pelo IGPM até a data do efetivo cumprimento da

condenação da letra b; e) determinar a expedição de mandado de imissão na posse relativamente ao imóvel objeto da rescisão.

Recorre a ré [3].

Sustenta coisa julgada, em razão da existência de ação, na fase de execução, em trâmite na 2ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, processo n. 2015.01.1.093484-4.

Alega prescrição da pretensão inicial, uma vez que o imóvel foi entregue ao apelado no dia 25.08.2009 e a ação de rescisão ajuizada em 06.11.2019, quando já transcorrido o prazo decenal previsto no art.

205 do Código Civil.

Entende que a reconvenção deveria ter sido parcialmente acolhida, pois pediu indenização de até 25%, tendo sido fixado em 10% o valor a título de perdas e danos. Defende a possibilidade de compensação dos encargos tributários inerentes ao imóvel com a devolução das parcelas pagas, por possuírem

natureza jurídica distintas. Sustenta que a mora em relação à devolução das parcelas deve incidir após o trânsito em julgado.

Postula a condenação do apelado em litigância de má-fé. Pede, ao final, o acolhimento do recurso para que seja reformada a r. sentença.

Preparo recolhido[4].

Contrarrazões[5] pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

[1] Id. XXXXX.

[2] Id. XXXXX.

[3] Id. XXXXX.

[4] Id. XXXXX e XXXXX.

[5] Id. XXXXX.

VOTOS

O Senhor Desembargador FÁBIO EDUARDO MARQUES - Relator

Não conheço do recurso quanto à alegação de que a reconvenção deveria ser julgada parcialmente

procedente, pois sequer foi recebida pelo Juízo a quo [1] .

Destarte, verificando presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço em parte da apelação da ré.

Da coisa julgada .

Impõe acentuar que tanto a legislação anterior quanto o atual Código de Processo Civil (art. 337, §§ 2º e 4º), a despeito de alguma alteração redacional, estabelecem a regra para o reconhecimento do

pressuposto processual negativo da coisa julgada, no sentido de que não haja a repetição de ação já

resolvida por decisão transitada em julgado, devendo aferir se a ação proposta possui as mesmas

partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido da ação anterior.

No caso, os documentos[2] anexados pela apelante demonstram que o objeto da execução n.

2015.01.1.093484-4, em trâmite na 2ª Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos

Arbitrais de Brasília, diz respeito à execução de valores em aberto, em razão do descumprimento do

acordo avençado pelas partes.

Já nos presentes autos, o apelado postula a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na matrícula n. 214.724 do Cartório do 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, com a

retenção do sinal pago.

Assim, manifesta a falta de identidade de pedidos, mormente porque, na ação de execução, busca-se o pagamento de valores inadimplidos ao passo que, nesta demanda, postula-se o desfazimento do

negócio jurídico entabulado com a devolução de valores pagos.

Portanto, à míngua de identidade entre os pedidos e, por conseguinte, entre as ações, forçoso rejeitar a alegação de coisa julgada.

Da prescrição .

O comprador pode postular a extinção do contrato de compra e venda de imóvel, ainda que

inadimplente.

A princípio, trata-se de direito potestativo que impõe o retorno das partes ao estado anterior, sem

prejuízo da responsabilidade do desistente.

Neste passo, não sendo suscetível de violação, o direito potestativo estaria sujeito unicamente ao

prazo decadencial, que, todavia, não tem previsão legal. Portanto, o exercício do direito à resolução do contrato por inadimplemento apenas fica prejudicado quando prescritas as pretensões decorrentes do cumprimento desse contrato.

Essa a compreensão acolhida na Corte Superior, consoante ilustra o seguinte aresto:

Assim, em se tratando de direito potestativo, não existindo prazo estabelecido em lei, não estará

sujeito à extinção pelo não exercício.

Na hipótese dos autos, o apelado apenas exerce seu direito potestativo de não querer mais prosseguir com o contrato, ficando o desistente submetido aos ônus do desinteresse.

Sobreleva notar que a possibilidade de rescisão contratual resta devidamente contemplada na escritura pública de compra e venda do imóvel[3], restando claro que a parte não deve ser submetida a contrato sobre o qual não pode mais suportar os encargos.

Desse modo, não há falar em prescrição da pretensão do apelado.

Nesse sentido, seguem precedentes deste eg. TJDFT:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE

CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE EMPREITADA

GLOBAL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. VIOLAÇÃO À COISA JULGADA.

INOCORRÊNCIA. INSUFICIÊNCIA DE PREPARO NÃO VERIFICADA. CITAÇÃO POR

EDITAL VÁLIDA. INDENIZAÇÃO PORPERDAS E DANOS. DANOS MORAIS POR

INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. PRINCÍPIO DA ACTIO NATA. PRESCRIÇÃO ALEGADA

EM CONTRARRAZÕES. ACOLHIMENTO. RESCISÃO DO CONTRATO. DIREITO

POTESTATIVO. CONTRATO RESCINDIDO. 1. Aquele cujo nome não consta do contrato de

empreitada global não tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação de rescisão contratual c/c indenização por perdas e danos. 2. Opera-se a coisa julgada quando se reproduz ação idêntica,

envolvendo as mesmas partes, o mesmo pedido e a mesma causa de pedir. 3. Não há insuficiência do preparo que atende aos requisitos e valores da Tabela A de Custas do TJDFT, especificados na

Resolução nº 3, de 15 de dezembro de 2016, vigentes à época da interposição da apelação. 4. Para

que ocorra a citação editalícia é desnecessário o esgotamento de forma absoluta de todos os meios

possíveis para a localização da parte demandada, bastando a adoção de medidas que evidenciem que se encontra em lugar ignorado, incerto ou inacessível. 5. Segundo o art. 206, § 3º, inc. V, do Código

Civil, prescreve em três anos a pretensão de reparação civil. 6. À luz do princípio da actio nata, nos

casos em que a pretensão se fundamenta na reparação civil, o início da contagem do prazo

prescricional é a data do conhecimento da violação do direito pela parte ofendida. 7. O credor

ostenta o direito potestativo de rescindir o contrato inadimplido pelo devedor, a qualquer tempo . 8. Configurado o inadimplemento pela parte ré, impõe-se a rescisão contratual e o retorno das partes ao status quo ante. 9. Apelação da Autora parcialmente conhecida e, na parte conhecida, parcialmente provida. Preliminar de violação da coisa julgada não acolhida. Prejudicial de prescrição da pretensão de rescisão contratual rejeitada. Apelação da segunda Ré não conhecida. Unânime. (APC

2013.04.1.003802-8, Rel. Desembargadora Fátima Rafael, 3ª Turma Cível, julgado em 21/11/2018,

DJe 3/12/2018. Negritado)

INDENIZAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRESCRIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. EXCEÇÃO DO CONTRATO

NÃO CUMPRIDO. I - O julgamento antecipado da lide não causa cerceamento de defesa quando há nos autos documentos suficientes para a solução da controvérsia. Rejeitada a preliminar de nulidade

do processo. II - A pretensão de rescisão do instrumento particular de promessa de compra e

venda, por se tratar de direito potestativo da parte supostamente lesada pelo inadimplemento da outra, não se sujeita a prazo prescricional. Rejeitada prejudicial de prescrição . III - O adquirente suspendeu o pagamento das parcelas do preço antes mesmo do transcurso do prazo para a entrega do imóvel, por isso improcede a pretensão indenizatória por ele deduzida, uma vez que, nos contratos

bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro, art. 476 do CC. IV - Apelação desprovida. (APC 2016.01.1.091787-3, Rel. Desembargadora Vera Andrighi, 6ª Turma Cível, julgado em 8/11/2017, DJe 14/12/2017. Negritado)

Da compensação de valores.

A apelante defende a possibilidade de compensação dos encargos tributários inerentes ao imóvel com a devolução das parcelas pagas.

Assiste-lhe razão, tendo em vista expressa previsão na escritura pública[4], nos seguintes termos:

VIII) Em caso de rescisão do contrato com o licitante comprador e, em havendo débito regularmente apurado de IPTU/TLP e, ocorrendo a hipótese de devolução das prestações pagas, à exceção do sinal e princípio de pagamento, será procedida a compensação entre os valores eventualmente pagos pela TERRACAP à título de IPTU, TLP e ITBI com o total das parcelas a serem devolvidas;

Assim, considerando que incumbe ao apelado o pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel até a restituição do bem à apelante, cabível a compensação dos valores devidos pelas partes, conforme

autoriza o art. 368 do Código Civil.

A propósito, os precedentes julgados neste Tribunal de Justiça:

CIVIL E ADMINISTRATIVO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LICITADO. RESCISÃO

CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR DESISTENTE. INADIMPLÊNCIA.

POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. RETENÇÃO DE VALORES.

LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. SENTENÇA REFORMADA. 1 - Nos leilões oferecidos pela

TERRACAP, a compra de imóvel licitado exige a regularidade no pagamento das parcelas, tanto que a inadimplência é causa contratual para sua rescisão e, ante a incapacidade financeira do comprador

em prosseguir na avença, há que se admitir a validade de sua iniciativa para pôr fim à relação jurídica. Constitui incongruência a recusa da empresa vendedora, em anuir à extinção do pacto, mesmo diante da inadimplência do comprador, pois redunda em prejuízo ao próprio interesse coletivo, postergando o retorno aos cofres públicos, com a premência necessária, dos valores advindos dos pagamentos ou da volta dos imóveis ao seu acervo patrimonial para novamente serem comercializados. 2 - Ante a

desistência e a inadimplência do comprador, incumbe a este, nos moldes contratuais, o dever de restituir a posse dos imóveis; arcar com o pagamento dos tributos vencidos e vincendos , tarifas

de consumo de água e energia elétrica, enquanto referidos bens não retornarem à propriedade da

vendedora; pagar as taxas e emolumentos perante o registro imobiliário necessárias ao retorno da

titularidade dos imóveis ao acervo patrimonial da vendedora; indenizar a vendedora, por lucros

cessantes sofridos, advindos da restrição de uso dos imóveis no período de sua posse, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. 3 - Ante a resolução da relação jurídica entre os litigantes, incumbe à vendedora o dever de restituir ao comprador todos os valores das parcelas quitadas, abatido o

montante pago a título de arras/sinal, podendo haver compensação das obrigações impostas ao comprador desistente. 4 - Deu-se parcial provimento ao recurso. (APC XXXXX-28.2019.8.07.0018, Rel. Des. Leila Arlanch, 7ª Turma Cível, julgado em 20/5/2020, DJE: 2/6/2020. Negritado)

FIRMADA ENTRE AS PARTES. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO. CLÁUSULA DE

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSENTE. ARRAS. RETENÇÃO. TRIBUTOS. COMPENSAÇÃO. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC. SENTENÇA REFORMADA. 1. Há possibilidade de rescisão dos contratos firmados com a Companhia Imobiliária de Brasília -TERRACAP quando há previsão expressa da modalidade no Edital de Licitação e na Escritura

Pública posteriormente lavrada, além de inexistir gravame de Alienação Fiduciária. 2. Haja vista a

resolução do contrato por culpa exclusiva do comprador, cabível a retenção pelo vendedor do valor

pago a título de arras. 3. Do mesmo modo, haverá compensação entre os valores a serem

devolvidos ao comprador e eventuais tributos incidentes sobre o imóvel, vencidos e não pagos

até o trânsito em julgado da Sentença ou eventual imissão na posse anterior pela empresa

pública . 4. A correção monetária deve ser feita pelo o Índice Nacional de Preços ao Consumidor -INPC, por ser o índice que melhor recompõe a inflação acumulada do período e os juros de mora

incidirão a partir da citação, conforme entendimento firmado no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas número 2016.00.2.048748-4. 5. Apelação conhecida e provida. (APC

XXXXX-85.2017.8.07.0018, Rel. Des. Eustáquio de Castro, 8ª Turma Cível, julgado em 24/5/2018,

DJE 4/6/2018. Negritado)

Do termo inicial dos juros de mora .

Com razão a apelante em relação ao termo inicial de incidência dos juros de mora.

No que toca aos juros de mora , deve ser aferido algum descumprimento contratual do vendedor, em face da desistência do comprador.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, em julgamento de recurso repetitivo (tema

1.002), no sentido de que “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente

comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.

No mesmo sentido, já decidiu esta eg. Turma:

CIVIL E ADMINISTRATIVO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LICITADO. RESCISÃO

CONTRATUAL. INICIATIVA DO COMPRADOR DESISTENTE. INADIMPLÊNCIA.

POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. RETENÇÃO DE VALORES.

LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM

JULGADO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Cuida-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, firmado com a Terracap, tendo em

vista que o autor não possui mais condições de adimplir com o pagamento das parcelas

acordadas. 2. Nos leilões oferecidos pela TERRACAP, a compra de imóvel licitado exige a

regularidade no pagamento das parcelas, tanto que a inadimplência é causa contratual para sua

rescisão e, ante a incapacidade financeira do comprador em prosseguir na avença, há que se admitir a validade de sua iniciativa para pôr fim à relação jurídica.Constitui incongruência a recusa da empresa vendedora em anuir à extinção do pacto, mesmo diante da inadimplência dos compradores, pois

redunda em prejuízo ao próprio interesse coletivo, postergando o retorno aos cofres públicos, com a

premência necessária, dos valores advindos dos pagamentos ou da volta dos imóveis ao seu acervo

patrimonial para novamente serem comercializados. 3. Ante a desistência e a inadimplência do

comprador, incumbe a este, nos moldes contratuais, o dever de restituir a posse do imóvel; arcar com o pagamento dos tributos vencidos e vincendos, tarifas de consumo de água e energia elétrica,

enquanto o referido bem não retornar à propriedade da vendedora; pagar as taxas e emolumentos

perante o registro imobiliário necessárias ao retorno da titularidade dos imóveis ao acervo patrimonial da vendedora; indenizar a vendedora, por lucros cessantes sofridos, advindos da restrição de uso dos imóveis no período de sua posse, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. 4. Ante a resolução da

relação jurídica entre os litigantes, incumbe à vendedora o dever de restituir ao comprador todos os

valores das parcelas quitadas, abatido o montante pago a título de arras/sinal, podendo haver

compensação das obrigações impostas aos compradores desistentes. 5. O Superior Tribunal de

Justiça, no Tema 1002, IRDR 07 TJDFT, firmou entendimento que "Nos compromissos de

compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a

resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula

penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".

(Recurso Especial nº 1.740.911/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI ). 6. Deu-se

parcial provimento ao recurso. (APC XXXXX-47.2020.8.07.0018, Rel. Desa. Leila Arlanch, 7ª Turma Cível, julgado em 9/9/2020, DJE: 18/9/2020. Negritado)

Destarte, na ausência de mora do vendedor , não se aplica a regra de contagem dos juros a partir da citação para os casos de responsabilidade contratual, nos termos do art. 405 do Código Civil, de modo que então o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado da decisão .

Da litigância de má-fé.

O art. 80, inc. II, do CPC, estabelece que litiga de má-fé aquele que altera a verdade dos fatos.

Todavia, não há indícios mínimos de que a parte tenha faltado com a verdade. Lado outro, apenas o

legítimo exercício do direito de ação (art. 5º, inc. XXXV, da CF), como na espécie, não pode resultar condenação da parte por litigância de má-fé, ainda que improcedente a pretensão, o que não foi o

caso.

Aqui, o apelado apenas se valeu do instrumento processual que lhe era assegurado para alcançar a

tutela jurisdicional que entendia devida.

Da conclusão do julgamento.

Ante o exposto, a r. sentença deve ser reformada em parte para (i) autorizar a compensação dos

tributos incidentes sobre o imóvel até a imissão na posse da Terracap com a devolução das parcelas

pagas pelo apelado, bem como para (ii) estabelecer que os juros de mora devem incidir a partir do

trânsito em julgado.

Conheço em parte da apelação e, nessa extensão, dou-lhe parcial provimento.

É como voto.

[1] Id. XXXXX.

[2] Id. XXXXX e XXXXX.

[3] Id. XXXXX.

A Senhora Desembargadora LEILA ARLANCH - 1º Vogal

Com o relator

A Senhora Desembargadora GISLENE PINHEIRO - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECIDO EM PARTE E, NESTA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.