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16 de Junho de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Turma Cível
Publicação
Publicado no DJE : 05/05/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.
Julgamento
22 de Abril de 2021
Relator
ROMULO DE ARAUJO MENDES
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-DF__07150563920198070020_6de19.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 1ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0715056-39.2019.8.07.0020

APELANTE (S) CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO (S) HAISLAN MARCIO SILVA LOPES

Relator Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES

Acórdão Nº 1334853

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEIS.

AUSÊNCIA. LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. APLICÁVEL. RESCISÃO UNILATERAL.

COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO.

PERCENTUAL RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA

MANTIDA.

1. De acordo com o art. 23 da Lei nº 9.514/97, para a constituição da propriedade fiduciária, é

necessário o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente. No caso dos autos,

apesar do contrato prever a compra e venda de unidade imobiliária com garantia fiduciária, não houve o registro no Cartório competente, aplicando-se ao caso as normas de contrato de compra e venda,

inclusive as disposições do Código de Defesa do Consumidor, não havendo que se falar em vedação

legal quanto à rescisão contratual por desistência do comprador.

2. A jurisprudência firmou entendimento no sentido de ser possível a retenção do percentual entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do que foi pago nos casos em que o comprador está

inadimplente ou nos casos que ele deseja rescindir o contrato por livre e espontânea vontade.

Precedentes.

3. Assim, a determinação de retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago configura-se

proporcional e garante o equilíbrio contratual, respeitando, pois, o princípio da boa-fé objetiva.

5. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - Relator, DIVA LUCY DE FARIA

PEREIRA - 1º Vogal e TEÓFILO CAETANO - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador TEÓFILO CAETANO, em proferir a seguinte decisão: CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 29 de Abril de 2021

Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização ajuizada por HAISLAN MÁRCIO SILVA LOPES em face de CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA , objetivando a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel denominado empreendimento Verana Teresina, localizado no Lote 24, Quadra K do município de Teresina/PI, bem como a devolução dos

valores pagos e a condenação da ré ao pagamento de danos morais.

Peço vênia ao ilustre Juízo a quo para utilizar o relatório da sentença de ID 23361981:

HAISLAN MARCIO SILVA LOPES propôs a presente ação em desfavor de CIPASA TERESINA

TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA .

Esclarece que em 26 de dezembro de 2014 firmou com a requerida instrumento particular de compra e venda de imóvel, alienação fiduciária em garantia emissão de cédula de crédito imobiliário e outras

avenças, para aquisição do lote 24 da Quadra K, do empreendiment Verana Teresina, situado no

município de Teresina- PI; que as obras de implementação e infraestrutura do loteamento tinham o

prazo de 24 meses para conclusão, ou seja, até dezembro/2016; que, até a presente data, as obras

estão em andamento; que apenas em 13/09/2018 foi realizada assembleia para entrega dos lotes; que a requerida está em mora na entrega do empreendimento; que buscou a rescisão administrativamente; que pagou o valor de R$ 52.813,02, mas a requerida se propõe a restituir apenas parte do valor, de

forma parcelada; que, diante da mora da requerida, os valores pagos pelo autor devem ser restituídos na integralidade, com os mesmos acréscimo previstos em favor da construtora em caso de mora do

consumidor; que é ilegal a cláusula que prevê irrevogabilidade e irretratabilidade do negócio

jurídico; que sofreu desgaste emocional diante da dificuldade imposta pela construtora para rescisão do contrato.

Requer tutela de urgência para suspender o pagamento das parcelas vincendas, sem sofrer qualquer cobrança ou ter o nome incluído em cadastro de inadimplentes.

No mérito, requer: rescisão do contrato firmado entre as partes; seja reconhecida a culpa da

requerida, diante do atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento; que a requerida

seja compelida a restituir a integralidade dos valores pagos pelo autor, inclusive comissão de

corretagem, com acréscimo de juros de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária; seja a

requerida condenada a arcar com danos morais.

Com a inicial, trouxe documentos.

Decisão id. 48544570 concedeu ao autor os benefícios da justiça gratuita.

Emenda pela petição id. 51032434.

Decisão id. 51123041 deferiu o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade do

pagamento das parcelas vencidas a partir de novembro de 2016 e determinar a exclusão do nome do autor do cadastro de inadimplentes em razão do débito ora discutido.

A requerida interpôs agravo de instrumento. Apresentou, ainda, contestação e documentos (id.

56778291).

Em preliminar, alega ilegitimidade da Cipasa Urbanismo Ltda e incompetência do Juízo, diante da

cláusula de eleição de foro. No mérito, alega que a relação jurídica deve ser analisada sob a ótica do Código Civil e Lei n. 9.514/97, e não do CDC; que o empreendimento foi entregue no prazo previsto; que o prazo máximo para conclusão da obra era quatro anos; que o autor desistiu do contrato

imotivadamente; que o autor deixou de pagar as parcelas do contrato desde 25/11/2016; que o autor firmou contrato de compra e venda definitivo, com pacto adjeto de alienação fiduciária para garantia do financiamento, o que impede a rescisão contratual; que é válida a transferência ao comprador das despesas referentes à corretagem; que também está prescrita a pretensão de restituição dos valores

pagos a esse título; que é inviável a restituição de valores pagos a título de taxas e IPTU; que, em

caso de restituição de valores, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado; que a situação dos autos não caracteriza dano moral indenizável. Ao final, requer sejam acolhidas as

preliminares. No mérito, que os pedidos sejam julgados improcedentes.

O pedido de efeito suspensivo no agravo de instrumento foi indeferido.

O autor pediu exclusão da Cipasa Urbanismo Ltda do polo passivo, o que foi deferido pela decisão id. 58754107.

Réplica pelo autor.

As partes não especificaram provas.

Os autos vieram conclusos para sentença.

É o relatório. DECIDO.

Ante o exposto, ratifico a decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência e JULGO

PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para decretar a rescisão contratual. Por

consequência, condeno a ré a restituir ao autor, em parcela única, o montante pago a título do

contrato firmado, autorizada a retenção do percentual de 20% a título de cláusula penal, montante

que deverá ser corrigido pelo INPC a partir de cada desembolso, com acréscimo de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado da sentença.

Diante da rescisão, o imóvel pode ser imediatamente comercializado para outrem.

Resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Fixo os honorários advocatícios em 10% da condenação, nos moldes do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil. Diante da sucumbência recíproca e proporcional, cada parte arcará com metade das custas processuais e metade dos honorários arbitrados, devidos em favor do patrono da parte adversa, sendo vedada a compensação.

O autor é beneficiário da justiça gratuita, razão pela qual a exigibilidade do ônus da sucumbência

ficará suspensa.

A parte requerida opôs Embargos de Declaração em ID 23361986, os quais foram rejeitados pela

sentença de ID 23361989.

Inconformada, a ré interpôs Apelação Cível em ID 23351992.

Alega que a relação jurídica estabelecida nos autos não se configura como relação de consumo,

portanto não pode se submeter às regras do Código de Defesa do Consumidor, mas sim às regras do

Código Civil, observando os ditames das Leis 6.766/79 e 9.514/97.

Afirma que o contrato celebrado entre as partes trata-se de compra e venda de imóvel com alienação

fiduciária, não se admitindo a rescisão com a devolução dos valores pagos, motivo pelo qual defende a extinção do feito por impossibilidade jurídica do pedido de rescisão contratual.

Afirma, ainda, que efetuou gastos excessivos na implementação do empreendimento imobiliário,

portanto necessária a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelo autor/apelado.

Aduz que as custas processuais e honorários advocatícios devem ser suportados integralmente pelo

autor, tendo em vista que ele deu causa a rescisão do contrato, em atenção ao princípio da causalidade.

Tece outras considerações e colaciona julgados em abono a sua tese.

Ao final, requer o conhecimento e provimento ao recurso para reformar a sentença e julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais. Subsidiariamente, requer a reforma da sentença para autorizar a

retenção de 30% (trinta por cento) sobre o montante a ser restituído ao autor, em decorrência da

rescisão imotivada do contrato.

Requer, ainda, a inversão da sucumbência para que o autor arque integralmente com as custas

processuais e honorários advocatícios, em atenção ao princípio da causalidade.

Preparo recolhido em ID 23361993.

É o relatório.

VOTOS

O Senhor Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

Não havendo preliminares, passo ao exame de mérito.

Conforme relatado, a parte ré, ora apelante, se insurge em face da sentença que julgou parcialmente

procedentes os pedidos do autor/apelado, para rescindir o contrato de compra e venda de imóvel

celebrado entre as partes e condenar a ré a restituir os valores pagos, assegurando a ela o direito de

retenção de 20% (vinte por cento) sobre esses valores.

Afirma que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao presente caso por ser um contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, não havendo que se falar em

restituição das parcelas pagas.

Razão, no entanto, não lhe assiste.

Depreende-se dos autos que o autor firmou com a ré, em 26/12/2014, contrato particular de compra e venda para a aquisição de bem imóvel, localizado no município de Teresina/PI, no Lote nº 24, Quadra K, do loteamento denominado Verena Teresina. O preço ajustado foi de R$ 146.916,36 (cento e

quarenta e seis mil novecentos e dezesseis reais e trinta e seis centavos), mediante sinal de R$

14.691,60 (quatorze mil seiscentos e noventa e um reais e sessenta centavos) e outras parcelas

vincendas (ID 23361916 – pág. 7 a 20).

Como se sabe, o regramento específico que dispõe sobre a propriedade fiduciária de imóvel é a Lei nº 9.514/97. Assim, nos contratos de financiamento de bem imóvel, com garantia de alienação fiduciária, o devedor somente terá a condição efetiva de proprietário após a quitação integral da dívida.

Além do mais, nos termos do art. 23 da referida lei, para a constituição da propriedade fiduciária, é

necessário o registro do contrato no Registro de Imóveis competente. Transcrevo o mencionado

dispositivo:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente

Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse,

tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Assim, como bem salientado pelo magistrado a quo, não houve a formalização da alienação fiduciária, portanto o contrato celebrado entre as partes não se submete aos preceitos da Lei nº 9.514/97,

permitindo-se, então, a rescisão contratual na forma pleiteada pelo autor/apelado.

Dessa forma, ao contrário do defendido pela ora apelante, aplica-se ao caso a legislação consumerista, uma vez que o autor enquadra-se no conceito de consumidor e a ré no de fornecedor, nos termos dos

artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como

destinatário final.

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação,

construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

Nesse sentido é também o entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça:

RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEIS. OBRIGATORIEDADE. REQUISITO INDISPENSÁVEL.

CONSTITUIÇÃO. PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. GARANTIA REAL. RESOLUÇÃO IMOTIVADA.

IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO. OBRIGAÇÃO SEM GARANTIA REAL.

RETENÇÃO. VALOR. MAJORAÇÃO. RETENÇÃO DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO

PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A propriedade fiduciária de coisa imóvel é direito real de garantia e, conforme disposto no artigo 23 da Lei número 9.514/1997, somente se constitui mediante registro do contrato no Cartório de

Registro de Imóveis competente.

2. A Lei número 9.514/1997 prevê procedimento especial para os casos de inadimplemento por parte do comprador, dentre as quais está a possibilidade de consolidação da propriedade em favor do

credor fiduciário, de modo que é incabível a rescisão contratual imotivada. Precedentes deste

Egrégio Tribunal de Justiça.

3. Entretanto, na hipótese vertente, em que pese as partes tenham celebrado Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, não houve o registro da avença no Cartório de Imóveis competente, requisito formal indispensável para a

constituição da propriedade fiduciária em garantia, nos moldes do artigo 23 da Lei número

9.514/1997, de modo que inexiste vedação legal para a rescisão contratual pleiteada pelo autor.

4. Diante da inércia do comprador, caberia à vendedora proceder ao registro do contrato no

Cartório de Imóveis competente, mormente porque a constituição da propriedade fiduciária é

garantia estabelecida em seu favor, bem como diante da ausência de qualquer impedimento para tal desiderato.

5. Majoração do valor da retenção para 20% (vinte por cento) dos valores pagos, conforme

entendimento consolidado desta Turma.

início do pagamento das parcelas acertadas entre as partes, o montante entregue é abatido do saldo devedor contratual, não havendo que se falar, portanto, em sua retenção.

7. Apelação conhecida e parcialmente provida.

(Acórdão 1165041, 07143049520178070001, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 11/4/2019, publicado no DJE: 20/5/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

(destaquei)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA

DO BEM. MORA DA RÉ. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INCABÍVEL.

IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE QUALQUER VALOR. CLÁUSULA PENAL

COMPENSATÓRIA FIXADA EM CONTRATO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM.

SENTENÇA MANTIDA.

1. Os autores e as rés se amoldam, respectivamente, aos conceitos de consumidores e fornecedoras expressos pelos arts. 2º e 3º do CDC, fato que caracteriza a relação entre as partes como sendo de

consumo.

2. Os infortúnios no setor da construção civil relacionam-se com os riscos do próprio negócio da

empresa, não evidenciando hipótese de excludente de responsabilidade para os fins de elisão do

pagamento de indenização pelo eventual atraso na entrega do imóvel.

3. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento de obrigação primária, cabendo à parte inadimplente o dever de suportar os ônus de sua mora, notadamente o pagamento de valor fixado em cláusula penal contratual.

4. Restando configurada a responsabilidade da promitente vendedora pelo atraso juridicamente

injustificável na entrega integral da coisa prometida, forçoso reconhecer a obrigação desta em

indenizar o promitente comprador pelo que ele deixou de auferir com o uso do imóvel.

5. Não havendo entrega integral do objeto principal e único do contrato, não há se falar em

adimplemento substancial, pois a parte contratante, consumidora, não poderá usufruir do pactuado

até a sua entrega definitiva.

6. Havendo prefixação expressa das perdas e danos por meio de cláusula contratual específica,

condenar a parte ré ao pagamento da indenização mensal pelo prazo de duração da mora é medida

que se impõe.

7. Inviável se falar em inversão da cláusula penal pactuada apenas em desfavor do comprador diante da previsão expressa de cláusula que já prevê o ressarcimento por perdas e danos ocasionados pela mora da construtora ré, devendo esta prevalecer por representar de forma razoável e proporcional os danos causados em razão da demora para o recebimento do imóvel, em quantia que a consumidora

poderia auferir se a entrega fosse realizada no tempo acordado.

8. Por ocasião de julgamento do REsp nº 1.498.484/DF (Tema 970), o c. STJ fixou entendimento de

que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros

cessantes.

privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com

base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma"(Tema 996).

10. Um dos consectários da proteção à boa-fé no processo civil é a não admissão do venire contra

factum proprium, que consiste na vedação ao comportamento contraditório, ou seja, àquele que se

comportou de determinada maneira anteriormente é proibida a assunção de uma posição oposta,

frustrando a confiança da parte contrária e do juízo.

11. Não prospera o pedido de redução da multa com base no artigo 413 do CC, se esta foi estipulada no contrato de adesão pela própria construtora, não sendo razoável que esta se valha da própria

torpeza para invocar a sua redução sob o fundamento de manifesto excesso da penalidade.

12. Recurso conhecido e desprovido.

(Acórdão 1297092, 07022141620178070014, Relator: CARLOS RODRIGUES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 28/10/2020, publicado no DJE: 12/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA

DE IMÓVEL. CDC. APLICABILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL PREVISTO EM

ACORDO JUDICIAL. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.

1. A relação jurídica estabelecida entre as partes no contrato de promessa de compra e venda de

imóvel constitui relação de consumo, pois se emolduram nos conceitos de consumidor e fornecedor

previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

2. Se as partes firmaram acordo judicial prevendo data para incidência de juros em caso de novo

atraso na entrega do imóvel, não pode a ré/apelante, posteriormente, requerer a aplicação de

legislação genérica sobre a incidência deles.

3. O atraso de mais de três anos na entrega de imóvel, mesmo após acordo homologado em ação

judicial, gera dano moral indenizável, pois extrapola o mero aborrecimento.

4. Apelação conhecida e não provida.

(Acórdão 1296964, 00187668920158070007, Relator: SIMONE LUCINDO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 28/10/2020, publicado no DJE: 11/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Quanto ao percentual de retenção dos valores pagos, este deve ser fixado de forma razoável para não implicar em ônus excessivo ao consumidor.

Segundo a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, em subserviência ao disposto no

art. 53 do CDC, são nulas as cláusulas contratuais que prevejam a perda integral do valor pago pelo

inadimplente de contrato de promessa de compra e venda. Todavia, é firme o entendimento no sentido de ser possível a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do que foi pago nos casos em que o comprador deseja rescindir o contrato por livre e espontânea vontade ou nos casos que este está inadimplente. Transcrevo:

AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ. (...) 2. Esta Corte Superior, à luz de precedentes firmados

pela Segunda Seção, entende que" o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas "(EREsp 59870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO,

SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281). 3. Porém, o percentual a ser

retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de

jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo

(10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior

(que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera. 5.

Recurso não provido. (AgRg no REsp 1110810/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,

QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2013, DJe 06/09/2013)

Nesse contexto, coaduno com o entendimento esposado pelo magistrado de primeiro grau; a retenção de 30% (trinta por cento) sobre o valor pago conforme requerido pela ré se mostra abusiva, levando-se em conta o valor desembolsado pelo réu, na ordem de R$ 52.864,06 (cinquenta e dois mil oitocentos e sessenta e quatro reais e seis centavos), e tendo em vista que a unidade imobiliária ainda poderá ser

renegociada posteriormente.

Assim, a determinação de retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago configura-se proporcional e garante o equilíbrio contratual, respeitando, pois, o princípio da boa-fé objetiva.

Nesse sentido, segue jurisprudência desta Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO. CARTA DE CRÉDITO. INSTRUMENTO PÚBLICO OU

PARTICULAR. REGRA DO ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL. INAPLICABILIDADE.

RESILIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESINTERESSE DA AUTORA. DEVOLUÇÃO

DO MONTANTE PAGO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO. 30%. ABUSIVIDADE. MODULAÇÃO

JUDICIAL DA ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL PARA 10% SOBRE A QUANTIA PAGA.

POSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. TRÂNSITO EM JULGADO. ÔNUS DA

SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS RECURSAIS.

INCIDÊNCIA.

1. A parte autora busca com a ação a resilição do contrato de promessa de compra e venda pactuado pelas partes, bem como devolução do valor dado a título de arras, e não o uso da carta de crédito

juntada aos autos. Assim, não é possível aplicar à hipótese a regra de prescrição do art. 206, § 5º, I, do Código Civil, porquanto não se trata de pretensão de cobrança de dívida líquida constante de

instrumento público ou particular.

2. A relação jurídica estabelecida entre as partes no contrato de promessa de compra e venda de

imóvel constitui relação de consumo, pois as partes emolduram-se nos conceitos de consumidor e

fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

3. Mostra-se abusiva a cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que autoriza, em caso de resilição contratual, a retenção de 30% do valor atualizado do preço pago, devendo ser modulada, em atenção aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade para o percentual de 10% do valor pago pelo promissário comprador.

consequência da resilição unilateral de promessa de compra e venda, deve ser a data do trânsito em julgado da sentença que condenou à restituição de valores.

5. Em face da sucumbência recíproca, mas não equivalente, merece ser mantida a sentença que

distribuiu proporcionalmente os ônus de sucumbência, a teor do artigo 86 do novo Código de

Processo Civil.

6. Interposto o recurso de apelação sob a égide do novo diploma processual civil, e constatada a

sucumbência recursal expressiva da ré/apelante, deve incidir o disposto no art. 85,§ 11, do no CPC, que prevê a majoração dos honorários advocatícios.

7. Apelação conhecida e parcialmente provida.

(Acórdão n.988209, 20140610137330APC, Relator: SIMONE LUCINDO 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 14/12/2016, Publicado no DJE: 25/01/2017. Pág.: 226-246) (destaquei)

APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DO

CONTRATO. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. INVÁLIDA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. REQUISITOS NÃO ATENDIDOS. IMPOSTO PREDIAL E

TERRITORIAL URBANO - IPTU. RESPONSABILIDADE DO POSSUÍDOS. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. JUROS DA MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM

JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE

PROVIDO.

1. A Lei de Arbitragem tem validade em nosso ordenamento em três diferentes graus de

especificidade: a) a regra geral, a qual obriga a observância da arbitragem quando pactuada pelas

partes; b) a regra específica, aplicável a contratos de adesão genéricos, segundo as regras definidas pelo artigo , § 2º, da Lei de arbitragem; e c) a regra ainda mais específica, incidente sobre

contratos de adesão firmados em relações de consumo, nos quais é utilização compulsória da

arbitragem, mesmo se observados os requisitos do art. , § 2º, da Lei nº 9.307/96.

2. Em atenção aos deveres de clareza e de transparência, essenciais aos contratos de consumo,

somente é válida a cláusula por meio da qual a responsabilidade pelo pagamento de comissão de

corretagem ao consumidor, se a previsão contratual for feita de forma clara e com destaque.

3. O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) tem como fato gerador a propriedade, o domínio

útil ou a posse de bem imóvel. É válida a cláusula por meio da qual é estabelecida a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento dos impostos, a partir do momento no qual lhe é

transferida a posse.

4. Nos casos de resilição contratual por culpa exclusiva do adquirente, os percentuais de retenção permitidos pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo têm sido entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago. Precedentes.

5. Nos casos de resolução imotivada do Contrato de Compra e Venda por vontade unilateral do

comprador, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão na qual é

definido o percentual de retenção. A correção monetária deve ser aplicada desde o desembolso de

cada parcela.

6. Apelação conhecida e parcialmente provida.

CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA

PLANTA. COTA. MULTIPROPRIEDADE. RESOLUÇÃO DE CONTRATO. DESISTÊNCIA DO

COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PELO VENDEDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM.

CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL RAZOÁVEL. VALORES PAGOS.

SENTENÇA REFORMADA.

1. Conquanto seja assegurado o direito de desistência ao comprador, é de se registrar que o retorno das partes ao status quo ante, pressupõe o ressarcimento das despesas administravas efetivadas pela vendedora com o empreendimento.

2. O percentual de 10% (dez por cento) relativo à cláusula penal, consagrado pela jurisprudência

deste Tribunal, deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, e não sobre o

montante atualizado do imóvel, pois tal entendimento é o que melhor se coaduna com os princípios da boa-fé objetiva e da equidade. Precedentes.

3. Havendo previsão expressa e destacada no contrato, quanto a obrigação de pagamento da

comissão de corretagem, é lícita sua cobrança e retenção, em caso de rescisão do pacto por iniciativa imotivada do comprador, considerando que o serviço do intermediador foi exaurido, quando

aproximadas as partes (REsp. 1.599.511/SP).

4. Deu-se provimento ao recurso.

(Acórdão 1247596, 00049399220168070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7ª Turma Cível, data de

julgamento: 6/5/2020, publicado no DJE: 20/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei)

Nesse mesmo sentido também já me manifestei:

APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL.TAXA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO DEVIDO. DISPOSIÇÃO

EXPRESSA E CLARA. DIREITO DE INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR. OBSERVÂNCIA.

RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES.

RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. ABUSIVA. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.

CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO.JUROS MORATÓRIOS. TERMO

INICIAL. CITAÇÃO. ORIENTAÇÃO DO TJDFT NO JULGAMENTO DO IRDR- INCIDENTE RE

RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS.APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO CONHECIDOS E NEGADOS.

1. Incabível a devolução do valor que foi pago a título de comissão de corretagem quando o serviço

de intermediação do negócio de compra e venda foi devidamente prestado pela corretora, com

inequívoca ciência do adquirente quanto à destinação do valor que foi desembolsado;

2. Observado o direito básico do consumidor quanto à informação adequada e clara (art. 6º, III,

CDC) em relação ao serviço contratado, não há que se falar em nulidade ou abusividade dos termos ajustados no negócio jurídico, afastando-se a incidência das nulidades previstas no art. 51, ou

pretensa violação do princípio da boa-fé objetiva (art. 421, do Código Civil e 4º, III, do Código de

Defesa do Consumidor);

debata em juízo as cláusulas contratuais que norteiam o desfazimento do vínculo, notadamente a

cláusula penal convencionada.

4. A jurisprudência firmou entendimento no sentido de ser possível a retenção do percentual entre 10% a 25% do que foi pago nos casos em que o comprador está inadimplente ou nos que ele deseja rescindir o contrato por livre e espontânea vontade.

5. Assim, a determinação de retenção de 10% (dez por cento) do valor pago configura-se

proporcional e garante o equilíbrio contratual, respeitando, pois, o principio da boa-fé objetiva.

Ademais, a retenção com base no valor atualizado do preço da unidade mostra-se excessivamente onerosa, logo abusiva, afrontando, pois, o Código de Defesa do Consumidor.

6. Não havendo cláusula de direito de arrependimento, as arras são consideradas confirmatórias.

Assim, quando prestadas, confirmam a avença, não assistindo às partes direito de arrependimento

algum. Caso deixem de cumprir a sua obrigação, serão consideradas inadimplentes, sujeitando-se ao pagamento das perdas e danos.

7. Evidenciado que não fora convencionado pelas partes o direito de arrependimento, o sinal pago

caracteriza-se como arras confirmatórias, servindo para confirmar o negócio inicial entre as partes (CC/02, art. 417). Assim, deve ser computado no montante do saldo contratual e devolvido por

ocasião do desfazimento da avença.

8. Tratando-se de hipótese de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda de

imóvel ajuizada pelo comprador, quando inexiste mora anterior da vendedora, este Egrégio TJDFT no julgamento do IRDR- Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, admitido pela e. Câmara de Uniformização, fixou a tese jurídica de que os juros de mora deverão incidir a partir da citação. ("INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS. RESOLUÇÃO IMOTIVADA DE CONTRATO DE PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO AJUIZADA PELO

COMPRADOR. INEXISTÊNCIA DE MORA DA INCORPORADORA. REVISÃO DA CLÁUSULA

PENAL. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE

MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. Nas ações de resolução imotivada de contrato de

promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, quando inexiste mora anterior da vendedora, com ou sem alteração da cláusula penal, os juros de mora deverão incidir a partir da

citação"(art. 405 do CC). (Acórdão n.1031564, 20160020487484IDR, Relator: CARMELITA

BRASIL Câmara de Uniformização, Data de Julgamento: 26/06/2017, Publicado no DJE:

18/07/2017. Pág.: 269)

9. Apelação e Recurso Adesivo conhecidos e não providos. Sentença mantida. Unânime.

(Acórdão 1068578, 20140111473592APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/12/2017, publicado no DJE: 22/1/2018. Pág.: 731/739) (destaquei)

No que se refere ao ônus sucumbencial, a ré requer a reforma da sentença para atribuir ao autor a

integralidade das custas processuais e honorários advocatícios, com base no princípio da causalidade.

Sem razão.

O Código de Processo Civil estabelece o seguinte:

Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas

entre eles as despesas.

No caso em análise, o Juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão contratual e condenando a ré a restituição parcial dos valores pagos pelo autor. Assim,

verifica-se que ocorreu a sucumbência recíproca das partes, devendo ser proporcionalmente

distribuídas entre os litigantes as despesas processuais e os honorários advocatícios.

Corroborando tal entendimento:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL.

INVERSÃO. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO VÁLIDA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL.

1. Uma vez que o imóvel não foi entregue aos promitentes compradores no prazo acordado, resta

configurada a mora da construtora que enseja o pagamento de indenização aos consumidores pelos prejuízos causados.

2. Nos termos do entendimento firmado pelo c. Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do REsp

1.631.485/DF (Tema 971), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, havendo previsão de

cláusula penal apenas para o inadimplemento do consumidor, essa deverá ser considerada para a

fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor.

3. No julgamento do REsp nº 1.498.484/DF (Tema 970), o c. STJ fixou a tese de que a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes.

4. Existindo condenação anterior da construtora ao pagamento de indenização a título de lucros

cessantes ao adquirente, em razão do atraso na entrega do mesmo imóvel, afasta-se a condenação ao pagamento de cláusula penal moratória invertida, nos termos da tese repetitiva fixada pelo c. STJ.

5. Em se tratando de casos de responsabilidade da promitente vendedora por inadimplemento do

contrato, os juros moratórios incidem a partir da citação válida.

6. Ante a ocorrência de sucumbência recíproca entre as partes, incide o disposto no artigo 86,

caput, do CPC/15, que prevê que"Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão

proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas".

7. Apelação conhecida e provida.

(Acórdão 1299160, 00241277120168070001, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível,

data de julgamento: 5/11/2020, publicado no DJE: 18/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

(destaquei)

Logo, não vislumbro motivos para reformar a sentença ora combatida, devendo esta ser integralmente mantida.

Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

A Senhora Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA - 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador TEÓFILO CAETANO - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME.

Disponível em: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1203157276/7150563920198070020-df-0715056-3920198070020/inteiro-teor-1203157298