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26 de Setembro de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Terceira Turma Recursal
Publicação
Publicado no DJE : 29/07/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.
Julgamento
21 de Julho de 2021
Relator
ASIEL HENRIQUE DE SOUSA
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-DF__07303354320208070016_2b13b.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão Terceira Turma Recursal DOS JUIZADOS ESPECIAIS DO DISTRITO

FEDERAL

Processo N. RECURSO INOMINADO CÍVEL 0730335-43.2020.8.07.0016

RECORRENTE (S) ALEX BLAYHER

RECORRIDO (S) HABITATES CONSTRUÇÃO E EMPREENDIMENTOS LTDA - EPP

Relator Juiz ASIEL HENRIQUE DE SOUSA

Relator Designado Juiz CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO

Acórdão Nº 1356498

EMENTA

CIVIL. PRETENSÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

PANDEMIA POR COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REVISÃO DO VALOR DOS

ALUGUÉIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Cinge-se a controvérsia dos autos à análise da possibilidade de revisão dos valores devidos a título de aluguéis de salas comerciais, por ocasião da rescisão do contrato de locação firmado entre

recorrente e recorrida, que teria sido afetado pelos impactos negativos na economia decorrentes da

pandemia da COVID-19.

2. O recorrente alega que teve seu faturamento zerado com o fechamento de suas lojas nos

shoppings centers, entre março e junho de 2020, o que teria gerado a impossibilidade de manter a

locação das salas, destinadas a estabelecer o escritório de suas empresas.

3. Diante disso, buscou diversas vezes o proprietário do imóvel locado para propor acordo

quanto aos débitos e obter a rescisão contratual, sem, contudo, lograr êxito. Alega que não pode

utilizar-se das salas locadas, tampouco dela retirar o seu mobiliário, uma vez que, durante o período,

estavam proibidos de circular serviços de frete e transporte, bem como estava impedido, pelo próprio condomínio, de realizar quaisquer mudanças.

4. Observa-se que, no caso em questão, a despeito de não se estar diante do próprio contrato de locação das lojas/quiosques nos shoppings centers, o contrato em questão sofreu impacto com o

fechamento do negócio do recorrente.

da COVID-19, a qual pode ser considerada fato hábil a justificar a incidência da Teoria da Imprevisão (Acórdão 1352234, 07202219020208070001, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 7/7/2021, publicado no DJE: 13/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.).

6. Nota-se, ainda, que, na espécie, o recorrente buscou contato com o proprietário, a fim de

solucionar a questão, inclusive agendando reunião, e, ao que tudo indica, foram feitas algumas

tentativas de negociação, ainda que não finalizadas.

7. Vale ressaltar que a aplicação da Teoria da Imprevisão demanda a análise do equilíbrio

econômico financeiro do contrato, a partir da consideração dos dois polos contratantes e do exame das prestações e contraprestações (art. 478, CC).

8. Assim sendo, a proposta apresentada pelo recorrente na petição inicial (ID 24858013), no

valor de R$ 8.331,00, não se coaduna com a referida teoria, uma vez que desconsidera o contexto da

parte recorrida, de igual forma afetada pela crise econômica e cuja atividade fim é justamente a locação de imóveis. Além disso, não inclui o mês de junho, período em que o contrato ainda estava vigente,

haja vista a entrega das chaves apenas em julho.

9. Todavia, conforme print de conversa de whatsapp juntado no ID 24858054, observa-se que foi feita proposta de acordo pela recorrida no sentido de conceder desconto no aluguel dos meses de

maio e junho, com pagamento integral dos demais meses, mais condomínio referente ao período e

IPTU proporcional. Trata-se de proposta que equilibra os interesses das partes.

10. Nesse contexto, tenho que se mostra justa, razoável e proporcional a intervenção judicial na avença firmada entre as partes, para que seja determinada a revisão dos valores devidos a título de

alugueis, nos termos da proposta ID 24858054, o que encontra respaldo na autorização do art. 6º da Lei n. 9.099/95, assim como na Teoria da Imprevisão.

11. Dessarte, peço vênia ao e. Relator, para acolher em parte o pedido do recorrente e reformar a sentença para estabelecer o quantum devido em R$ 15.572,60, a ser devidamente corrigido.

12. O montante acima levou em consideração a tabela juntada pela recorrida na contestação (ID 24858047 - Pág. 11), apenas reduzindo pela metade os valores relativos ao aluguel de maio e abril,

mantidos os demais valores ali constantes, sem a atualização, a qual deverá ser calculada na fase

executiva.

13. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

14. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei nº 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.

15. Sem custas e honorários advocatícios.

ACÓRDÃO

MAIORIA, VENCIDO O RELATOR. REDIGIRÁ O ACÓRDÃO O 2º VOGAL., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 21 de Julho de 2021

Juiz CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO

Presidente e Relator Designado

RELATÓRIO

Dispensado o relatório, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95.

VOTOS

O Senhor Juiz ASIEL HENRIQUE DE SOUSA - Relator

Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei nº 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.

CIVIL. PRETENSÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL –

DESCONTO NOS VALORES DEVIDOS. PACTA SUNT SERVANDA – MITIGAÇÃO

POSSÍVEL – TEORIA DA IMPREVISÃO – SITUAÇÃO EXCEPCIONAL – PANDEMIA POR COVID-19 – NÃO INCIDÊNCIA DE MULTA PELA RESCISÃO ANTECIPADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. O art. 421-A, III do Código Civil (incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) estatui que “os contratos

civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que

justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis

especiais, garantido também que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e

limitada”.

3. Incasu, tem-se pretensão de resolução de contrato de locação de imóvel onde o autor afirma que

com a decretação do estado de Pandemia pela Organização Mundial de Saúde em março de 2020 e

seus consectários na economia, viu-se impossibilitado de manter a locação objeto do contrato firmado com o réu, originalmente, em 20/08/2018 e já renovado.

4. Afirmou que sofreu forte abalo em seu fluxo de caixa, com o fechamento de suas lojas nos

shopping centers (Decreto Distrital nº 40.583/2020) no período entre março e julho de 2020. Disse

também que, a fim de encerrar a locação, teria entabulado acordo com o réu, consolidando-se a dívida (alugueis, taxas de condomínio e IPTU) no valor total de R$ 8.331,00, a ser paga em 6 parcelas de R$ 1.388,50. Entretanto, o réu posteriormente teria comunicado ao autor, por sua assessoria jurídica, não ser aquele o valor devido.

5. Assim, ajuizou esta ação em que pede seja decretada a rescisão contratual nos termos do acordo

supostamente feito, além da isenção da multa pela rescisão antecipada do contrato.

6. Irretocável a sentença que julgou improcedente o pedido do autor e procedente o pedido

contraposto, no sentido de condená-lo ao pagamento de R$ 21.171,56. A uma , porque o autor não

comprovou sua alegação de que tenha de fato sido firmado acordo entre as partes para a resolução do negócio, menos ainda de que tivesse se dado nas condições expostas na petição inicial. Ao reverso, a sentença reconhece acertadamente não ter sido firmado o termo de renegociação. A duas , porque o

réu, de outro lado, demonstrou que as chaves das salas locadas só foram restituídas pelo locatário em 09/07/2020 (Termo de entrega definitiva de chaves de ID Num. 24858051 - Pág. 1), data até quando

são devidos os aluguéis. A três , porque bem aplicado o direito à espécie, pelo MM. juiz de origem, na medida em que reconheceu a pandemia por Covid-19 como hipótese de caso fortuito ou força maior, aplicando-se a Teoria da Imprevisão e afastando a incidência de multa de rescisão antecipada e

autorizando apenas a cobrança dos alugueres vencidos (março a junho de 2020), despesas de

condomínio e IPTU, além de honorários advocatícios (cláusula 5ª do contrato locatício).

7. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

8. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei nº 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.

9. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei nº 9.099/95),

condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

[1] Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se

tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos

extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as

condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a

sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

O Senhor Juiz CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO - Relator Designado e 2º Vogal

Pedi vista para melhor apreciar o contexto fático subjacente ao presente feito e, após detida análise,

apresento voto escrito.

Cinge-se a controvérsia dos autos à análise da possibilidade de revisão dos valores devidos a título de aluguéis de salas comerciais, por ocasião da rescisão do contrato de locação firmado entre recorrente e recorrida, que teria sido afetado pelos impactos negativos na economia decorrentes da pandemia da

COVID-19.

O recorrente alega que teve seu faturamento zerado com o fechamento de suas lojas nos shoppings

centers, entre março e junho de 2020, o que teria gerado a impossibilidade de manter a locação das

salas, destinadas a estabelecer o escritório de suas empresas.

Diante disso, buscou diversas vezes o proprietário do imóvel locado para propor acordo quanto aos

débitos e obter a rescisão contratual, sem, contudo, lograr êxito. Alega que não pode utilizar-se das

salas locadas, tampouco dela retirar o seu mobiliário, uma vez que, durante o período, estavam

proibidos de circular serviços de frete e transporte, bem como estava impedido, pelo próprio

condomínio, de realizar quaisquer mudanças.

Observa-se que, no caso em questão, a despeito de não se estar diante do próprio contrato de locação das lojas/quiosques nos shoppings centers, o contrato em questão sofreu impacto com o fechamento

do negócio do recorrente.

Nesse contexto, encontram-se no e. TJDFT precedentes no sentido da possibilidade de revisão dos

valores de aluguel estabelecidos em contrato atingido pelos desdobramentos da pandemia da

COVID-19, a qual pode ser considerada fato hábil a justificar a incidência da Teoria da Imprevisão.

Nesse sentido, confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE ALUGUÉIS. PANDEMIA DE COVID-19. SENTENÇA

CITRA PETITA. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO. AUSÊNCIA DE INTERPOSIÇÃO

DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. CORREÇÃO DO VÍCIO NA

INSTÂNCIA RECURSAL. PROPOSTA DE ISENÇÃO TEMPORÁRIA. RETRATAÇÃO. MÊS

VENCIDO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ CONTRATUAL. VINCULATIVIDADE DA PROPOSTA.

PERCENTUAL DA REVISÃO PARA OS MESES SEGUINTES. IMPOSSIBILIDADE DE

TRANSFERÊNCIA INTEGRAL DOS RISCOS. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. RESERVA DA

INTENÇÃO REAL. COBRANÇA POSTERIOR DA DIFERENÇA. INOCORRÊNCIA. 1.A

ausência de interposição de embargos de declaração para sanar omissão da sentença, quanto ao exame de um dos pedidos, não impede a correção do vício em sede de apelo, por se tratar de sentença citra

petita, consoante o art. 1.013, § 3º, inciso III, do Código de Processo Civil. Preliminar de não

conhecimento do recurso rejeitada. 2.Tendo o locador comunicado que não haveria a cobrança do

aluguel no mês de abril de 2020, a retratação manifestada quando já encerrado tal mês viola a boa-fé contratual. Assim, é imperioso o reconhecimento da vinculação do proponente à isenção temporária, consoante o art. 427, do CC. 3.Não havendo controvérsia quanto à possibilidade de revisão do valor

dos aluguéis por força de fatos extraordinários e imprevisíveis, como a pandemia de covid-19,

consoante os arts. 317 e 478 a 480, todos do CC, importa fixar o valor adequado à justa ponderação

dos interesses conflitantes. 4.Considerando ser incontroversa a redução do faturamento tanto dos

locatários, prestadores de serviços diversos, como do locador, que é clube recreativo que teve

diminuição do quadro associativo e vedação à realização de eventos com público, a redução dos

aluguéis em proporção superior a cinquenta por cento (50%) equivaleria a transferir integralmente ao locador os riscos do evento imprevisto, o que não comporta acolhimento. 5.Diferentemente do que

alegam os locatários, não houve reserva por parte do locador quanto à intenção de posteriormente

cobrar a diferença entre o valor contratado e o desconto temporário oferecido, o que é inclusive

atestado em suas manifestações nos autos. Assim, tendo a sentença acolhido o pedido na mesma

extensão do desconto já ofertado amigavelmente, sem a possibilidade de cobrança complementar

posterior, tal circunstância não pode ser desconsiderada na fixação dos ônus de sucumbência, que

devem ser suportados majoritariamente pela parte autora. 6. Apelo parcialmente provido.

(Acórdão 1352234, 07202219020208070001, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível,

data de julgamento: 7/7/2021, publicado no DJE: 13/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LEI DE LOCAÇÕES. PANDEMIA. COVID-19. INTERRUPÇÃO

DAS ATIVIDADES NÃO ESSENCIAIS. IMPREVISIBILIDADE. CASO FORTUITO. FORÇA

MAIOR. REVISÃO CONTRATUAL. REDUÇÃO DO ALUGUEL. POSSIBILIDADE. 1. A locação é um contrato bilateral e comutativo, no qual o inadimplemento do locatário permite a propositura de ação de despejo, nos termos da Lei nº 8.245/91. 2. Segundo o artigo 317 do Código Civil, "Quando,

por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação." Teoria da Imprevisão. 3. A gravidade da situação sanitária e

econômica decorrente da pandemia do novo coronavírus (COVID 19) é suficientemente capaz de

afetar o equilíbrio negocial dos contratantes, por ser hipótese de caso fortuito ou força maior. 4.

Demonstrado nos autos o desiquilíbrio contratual entre as partes, diante da impossibilidade do uso do imóvel locado para a atividade comercial do locatário, sem ter condições de ser prestado de maneira diversa, merece ser mantida a sentença que decidiu pelo rateio dos prejuízos sofridos por ambos os

contratantes, observando-se os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. 5. Recurso

conhecido e desprovido.

(Acórdão 1340814, 07224112620208070001, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma

Cível, data de julgamento: 12/5/2021, publicado no DJE: 4/6/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Nota-se, ainda, que, na espécie, o recorrente buscou contato com o proprietário, a fim de solucionar a questão, inclusive agendando reunião, e, ao que tudo indica, foram feitas algumas tentativas de

negociação, ainda que não finalizadas.

Vale ressaltar que a aplicação da Teoria da Imprevisão demanda a análise do equilíbrio econômico

financeiro do contrato, a partir da consideração dos dois polos contratantes e do exame das prestações e contraprestações (art. 478, CC).

Assim sendo, a proposta apresentada pelo recorrente na petição inicial (ID 24858013), no valor de R$ 8.331,00, não se coaduna com a referida teoria, uma vez que desconsidera o contexto da parte

recorrida, de igual forma afetada pela crise econômica e cuja atividade fim é justamente a locação de imóveis. Além disso, não inclui o mês de junho, período em que o contrato ainda estava vigente, haja vista a entrega das chaves apenas em julho.

Todavia, conforme print de conversa de whatsapp juntado no ID 24858054, observa-se que foi feita proposta de acordo pela recorrida no sentido de conceder desconto no aluguel dos meses de maio e

junho, com pagamento integral dos demais meses, mais condomínio referente ao período e IPTU

proporcional. Trata-se de proposta que equilibra os interesses das partes.

Nesse contexto, tenho que se mostra justa, razoável e proporcional a intervenção judicial na avença

firmada entre as partes, para que seja determinada a revisão dos valores devidos a título de alugueis, nos termos da proposta ID 24858054, o que encontra respaldo na autorização do art. 6º da Lei n.

9.099/95, assim como na Teoria da Imprevisão.

para estabelecer o quantum devido em R$ 15.572,60, a ser devidamente corrigido.

O montante acima levou em consideração a tabela juntada pela recorrida na contestação (ID

24858047 - Pág. 11), apenas reduzindo pela metade os valores relativos ao aluguel de maio e abril,

mantidos os demais valores ali constantes, sem a atualização, a qual deverá ser calculada na fase

executiva.

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso inominado interposto e julgo

parcialmente procedentes o pedido deduzido na inicial, bem como pedido contraposto, para condenar o autor ao pagamento de R$ 15.572,60, devidamente corrigidos desde o vencimento dos débitos e com juros de mora de 1%, a contar da intimação do autor quanto ao pedido contraposto.

É o voto.

DECISÃO

CONHECIDO. PARCIALMENTE PROVIDO. MAIORIA, VENCIDO O RELATOR. REDIGIRÁ O ACÓRDÃO O 2º VOGAL.

Disponível em: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1254770530/7303354320208070016-df-0730335-4320208070016/inteiro-teor-1254770588

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CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LEI DE LOCAÇÕES. PANDEMIA. COVID-19. INTERRUPÇÃO DAS ATIVIDADES NÃO ESSENCIAIS. IMPREVISIBILIDADE. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. REVISÃO CONTRATUAL. REDUÇÃO DO ALUGUEL. POSSIBILIDADE. 1. A locação é um contrato bilateral e comutativo, no qual o inadimplemento do locatário permite a propositura de …