Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 0701710-65.2021.8.07.0015 DF 0701710-65.2021.8.07.0015 - Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 2ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0701710-65.2021.8.07.0015

APELANTE (S) ALEXANDRE DUARTE SIQUEIRA

APELADO (S) CARTORIO DO 2 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DO DF

Relatora Desembargadora SANDRA REVES

Acórdão Nº 1381611

EMENTA

APELAÇÃO. CIVIL E REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRÁRIA. HIPOTECA

CONVENCIONAL. PEREMPÇÃO NÃO CONSTATADA. PRAZO LEGAL PREVISTO NO ART.

1.485 DO CC NÃO TRANSCORRIDO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. ART. 251, INCISO I, DA LEI N. 6.015/73. AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. NÃO

CONSTATAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Trata-se de recurso de apelação interposto pelo suscitado contra sentença proferida pela Vara de

Registros Públicos do DF que, nos autos de dúvida registrária suscitada pelo Oficial do 2º Ofício de

Registro de Imóveis do DF, acolheu a cota ministerial e julgou procedente a dúvida suscitada.

Destaque-se que, no curso do procedimento, a pedido do órgão do MPDFT em atuação na origem, o

credor hipotecário foi intimado acerca da pretensão do suscitado de cancelamento da hipoteca

registrada à margem da matrícula do imóvel em discussão nos autos, o qual se opôs a tal pretensão, por não ter integrado a relação jurídica processual por meio da qual foi declarada a usucupião em benefício do ora apelante.

2. Nos termos do art. 238 da Lei n. 6.015/73, o registro de hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta) anos, findo o qual só será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro. O art. 1.485 do CC dispõe que, mediante simples averbação, requerida por ambas as partes,

poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse

caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.

perempção da hipoteca registrada na matrícula do imóvel objeto de discussão nos autos.

4. Para além disso, é cediço que o levantamento do gravame relativo à hipoteca convencional, nos

moldes do art. 251 da Lei de Registros Publicos, não dispensa a manifestação da parte credora quanto ao eventual cumprimento da obrigação prevista no negócio jurídico, providência esta que sequer foi

observada na espécie.

5. A par de tal quadro, se não transcorrido o prazo legal previsto nos arts. 1.485 do CC e 238 da Lei de Registros Publicos, não há falar em perempção da garantia hipotecária. Igualmente, não há falar em

cancelamento da hipoteca constante da matrícula do imóvel objeto de discussão nos autos, nos moldes do art. 251, I, da LRP, se não observada anuência do credor hipotecário quanto ao levantamento do

registro da referida garantia. Afigura-se escorreita, portanto, a r. sentença, ao julgar procedente a

dúvida registrária suscitada.

6. Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 2ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, SANDRA REVES - Relatora, JOAO EGMONT - 1º Vogal e SANDOVAL OLIVEIRA - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador HECTOR VALVERDE

SANTANNA, em proferir a seguinte decisão: CONHECIDO. DESPROVIDO. UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 28 de Outubro de 2021

Desembargadora SANDRA REVES

Relatora

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por Alexandre Duarte Siqueira contra sentença proferida

pela Vara de Registros Públicos do DF (ID 28728877) que, nos autos de dúvida registrária suscitada

pelo Oficial do 2º Ofício de Registro de Imóveis do DF, julgou procedente a dúvida suscitada. O autor, ora apelante, foi condenado ao pagamento das custas processuais. Não houve condenação ao

pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais.

que “A perempção hipotecaria é um aspecto relacionado exclusivamente com relação ao registro e aos aspectos legais”.

Ressalta que a “análise quanto ao cancelamento da hipoteca é de ordem pública, sendo de interesse do Estado verificar os seus aspectos legais e garantir, ao menos, a devida publicidade à terceiros que

porventura busquem uma consulta”.

Consigna que “o prazo máximo de 30 (trinta) anos de validade da hipoteca somente pode ser atingido mediante sucessivas prorrogações da hipoteca por meio de averbações, caso o prazo contratual seja

inferior ao máximo. Ressalta-se que no presente caso não ocorreu qualquer prorrogação”.

Expõe que, “Diante da inércia da credora, não há como a hipoteca subsistir sem a validação por

averbação na matrícula do imóvel, pois quando a lei impõe determinada forma, outra não vale, nos

termos do artigo do art. 104, CC (artigo 82 do Código revogado)”.

Sublinha que o “transcurso do prazo contratual de 180 (cento e oitenta meses) da hipoteca, também foi reconhecido pelo Registro de Imóveis, na suscitação de dúvida registrária”.

Relata que, “Ao contrário das alegações do Registro de imóveis expostas na suscitação de dúvida (Id. 82874278), não há necessidade de analisar a nulidade ou a extinção da hipoteca, nem o contraditório e a ampla defesa ao credor hipotecário, pois a sua perempção ocorreu com o vencimento do prazo

contratual, sem necessidade de reconhecimento pelo credor ou de julgamento”.

Entende que “o raciocínio acerca das garantias reais em negócios jurídicos utilizado pelo MM. Juízo para fundamentar a sentença é equivocado, pois o simples escoamento do prazo não beneficiaria a

devedora, mas somente a inércia da credora no cumprimento de requisitos legalmente estabelecidos”. Discorre sobre a supsota inexistência de perigo de dano com o pretenso “cancelamento da hipoteca”.

No ponto, registra que as questões relativas às ações judiciais citadas na r. sentença “em nada se

relacionam com a necessária regularização da situação de fato na qual se encontra a hipoteca após o decurso do seu prazo contratual, sobre o qual não há qualquer controvérsia”.

Requer, ao fim, o conhecimento e provimento do recurso, nos termos da fundamentação, para reformar a r. sentença e julgar improcedente a dúvida suscitada.

Preparo recolhido (ID 28728884).

A 5ª Procuradoria de Justiça Cível do MPDFT oficiou pelo desprovimento do apelo (ID 29118341).

É o relatório.

VOTOS

A Senhora Desembargadora SANDRA REVES - Relatora

Consoante relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto por Alexandre Duarte Siqueira contra sentença proferida pela Vara de Registros Públicos do DF (ID 28728877) que, nos autos de dúvida

registraria suscitada pelo Oficial do 2º Ofício de Registro de Imóveis do DF, acolhendo a cota

ministerial, julgou procedente a dúvida suscitada. O autor, ora apelante, foi condenado ao pagamento das custas processuais. Não houve condenação ao pagamento de honorários advocatícios

sucumbenciais.

Pede-se vênia para transcrever os termos do minucioso relatório redigido por ocasião da r. sentença:

Cuida-se de dúvida registrária suscitada pelo Oficial do 2º REGISTRO DE IMÓVEIS DO

DISTRITO FEDERAL a requerimento de ALEXANDRE DUARTE SIQUEIRA, em face da

nota de exigência em resposta ao requerimento de cancelamento de hipoteca e cédula

hipotecária do imóvel objeto da matrícula 1.695.

A nota de devolução veio vazada nos seguintes termos:

“O título referido, prenotado sob o nº 427.938 às fls. 94, do Livro 1AL, em 26/10/2020,

só poderá ser registrado após o cumprimento das seguintes exigências:

1) Para que seja realizado o cancelamento da hipoteca (R.12) e a cédula hipotecária

integral nº 897/10, Série B, será necessário:

Apresentar requerimento acompanhado da autorização de cancelamento firmada pelo

credor, com firma reconhecida (artigo 221, II, da Lei 6.015/73). Comprovar a

representação (cópia autenticada da procuração), ou ordem judicial.”

O interessado levantou a presente dúvida (ID 82874284 - Pág. 7). Notificado (ID

82874284 - Pág. 10), apresentou impugnação (ID 84183784).

O Ministério Público manifestou-se pela procedência da dúvida (ID 86440727),

oficiando, ainda, pela intimação da POUPEX.

Petição da POUPEX no ID 88699883, na qual se manifestou pela impossibilidade de

baixa da hipoteca.

No ID 89057915, o Ministério Público reiterou os termos do parecer anterior.

É o relatório. Decido. (...)

Em suas razões recursais (ID 28728885), o apelante alega, em suma, que os “aspectos legais

relacionados com a baixa da hipoteca não têm qualquer relação com quaisquer outras ações”. Diz

que “A perempção hipotecaria é um aspecto relacionado exclusivamente com relação ao registro e

aos aspectos legais”.

Ressalta que a “análise quanto ao cancelamento da hipoteca é de ordem pública, sendo de interesse do Estado verificar os seus aspectos legais e garantir, ao menos, a devida publicidade à terceiros que porventura busquem uma consulta”.

Consigna que “o prazo máximo de 30 (trinta) anos de validade da hipoteca somente pode ser atingido mediante sucessivas prorrogações da hipoteca por meio de averbações, caso o prazo contratual seja inferior ao máximo. Ressalta-se que no presente caso não ocorreu qualquer prorrogação”.

Expõe que, “Diante da inércia da credora, não há como a hipoteca subsistir sem a validação por

averbação na matrícula do imóvel, pois quando a lei impõe determinada forma, outra não vale, nos

termos do artigo do art. 104, CC (artigo 82 do Código revogado)”.

foi reconhecido pelo Registro de Imóveis, na suscitação de dúvida registrária”.

Relata que, “Ao contrário das alegações do Registro de imóveis expostas na suscitação de dúvida (Id. 82874278), não há necessidade de analisar a nulidade ou a extinção da hipoteca, nem o contraditório e a ampla defesa ao credor hipotecário, pois a sua perempção ocorreu com o vencimento do prazo

contratual, sem necessidade de reconhecimento pelo credor ou de julgamento”.

Entende que “o raciocínio acerca das garantias reais em negócios jurídicos utilizado pelo MM. Juízo para fundamentar a sentença é equivocado, pois o simples escoamento do prazo não beneficiaria a

devedora, mas somente a inércia da credora no cumprimento de requisitos legalmente estabelecidos”. Discorre sobre a supsota inexistência de perigo de dano com o pretenso “cancelamento da hipoteca”.

No ponto, registra que as questões relativas às ações judiciais citadas na r. sentença “em nada se

relacionam com a necessária regularização da situação de fato na qual se encontra a hipoteca após o decurso do seu prazo contratual, sobre o qual não há qualquer controvérsia”.

Requer, ao fim, o conhecimento e provimento do recurso, nos termos da fundamentação, para

reformar a r. sentença e julgar improcedente a dúvida suscitada.

A controvérsia recursal se limita a analisar a eventual extinção da hipoteca por perempção, bem assim a suposta liberação da credora em relação à hipoteca incidente sob a matrícula em análise.

Na espécie, constata-se que a hipoteca registrada sob a matrícula 1.695 no 2º Registro de Ofício de

Imóveis do DF ocorreu por força de contrato de compra e venda firmado entre Danilo Gonçalves

Costa, e sua esposa Luiza Magda Nunes Costa, com Sebastiana Maria Siqueira.

Nesse contrato, Sebastiana Maria Siqueira figurou como devedora, ao passo que a Associação de

Poupança e Empréstimo (Poupex) figurou como credora hipotecária, nos moldes da R. 12/1695 e da

Averbação n. 13/1695 (ID 82874284, p. 13).

O referido imóvel, contudo, foi usucapido pelo suscitado, ora apelante, em 2018, conforme

determinado nos autos da ação n. 0707332-12.2017.8.07.0001, que tramitou perante a 24ª Vara Cível de Brasília, nos termos da R. 16/1695 (ID 82874284, p. 15).

A par disso, o interessado, ora apelante, pretendeu, na origem, perante o registro imobiliário, o

cancelamento do registro de hipoteca incidente sobre a referida matrícula, o que foi objeto de nota de exigência pelo registrador. Irresignado, houve o levantamento da dúvida registrária em discussão na

origem.

O suscitado, ora apelante, tal qual declinado na origem, afirma que a hipoteca foi efetivada em

1/2/1993, com prazo de 180 (cento e oitenta) meses, sem prorrogação, razão pela qual entende

ocorrida a perempção, a qual diferiria da extinção, por não exigir prova.

Alega, dessa forma, que, diante da inexistência de prorrogação, a hipoteca teria seus efeitos esgotados, motivo pelo qual seu cancelamento poderia ser averbado por meio de simples pedido administrativo, sem necessidade de prévia anuência ou oitiva do credor hipotecário.

Na origem, após oitiva do parquet, sobreveio julgamento de procedência da dúvida registrária, que

concluiu pelo acerto da exigência, pelo registrador, de expressa liberação do credor hipotecário para

cancelamento da garantia.

A r. sentença não merece reforma.

O art. 251, inciso I, do referido diploma legal estabelece que se fará o cancelamento da hipoteca,

dentre outras hipóteses, à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu

sucessor, em instrumento público ou particular.

O art. 1.485 do CC complementa que, mediante simples averbação, requerida por ambas as partes,

poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse

caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.

Logo, é certo que a hipoteca convencional constitui-se por período determinado, que se encontra

previsto no contrato firmado entre as partes. A cláusula referente ao prazo fica sob liberalidade dos

contratantes, sendo certo que a legislação de regência estabelece que a hipoteca convencional não

pode subsistir por período superior a 30 (trinta) anos, sob pena de perimir.

É cediço, pois, que a perempção legal da hipoteca ocorre após o transcurso do prazo de 30 (trinta)

anos previsto no art. 1.485 do CC e não após o simples esgotamento do prazo previsto no negócio

jurídico.

Como bem ressaltado pelo Juízo da Vara de Registros Públicos do DF, o esgotamento do eventual

prazo de hipoteca convencional previsto no contrato não tem o condão de reverter em benefício da

devedora, porque bastaria a esta “quedar-se em mora e aguardar o escoamento do prazo, para que a garantia estivesse perempta. Essa interpretação, por derradeiro, é antagônica à finalidade dos

negócios jurídicos firmados com garantias reais”.

Assim, não transcorrido o prazo de 30 (trinta) anos previsto no art. 1.485 do CC, não há falar em

perempção da hipoteca assentada sob a matrícula do imóvel objeto de discussão nos autos.

Para além, é cediço que o levantamento do gravame relativo à hipoteca convencional, nos moldes do art. 251 da Lei de Registros Publicos, não dispensa a manifestação da parte credora quanto ao

eventual cumprimento da obrigação prevista no negócio jurídico.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO PÚBLICO. DÚVIDAREGISTRÁRIA. PEDIDO DE

CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO EM MATRÍCULAS IMOBILIÁRIAS. LEI DE

REGISTROS PÚBLICOS. ARTIGO 251. PEDIDO DE BAIXAEM REGISTRO

IMÓBILIÁRIO SEM AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DO CREDOR. IMPOSSIBILIDADE. 1.

A Lei de Registros Publicos, em seu artigo 251, exige para o cancelamento de hipoteca a

autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor 2. Não se pode desconsiderar as

averbações existentes, quando faltar condição sine qua non para que a garantia seja

tornada sem efeito, ou seja, a autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor.

3. Recurso conhecido e improvido. (Acórdão 623959, 20110111912214APC, Relator:

ANA CANTARINO, , Revisor: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data de

julgamento: 29/8/2012, publicado no DJE: 4/10/2012. Pág.: 85)

Na espécie, é certo que não houve manifestação da parte credora quanto ao cumprimento da obrigação prevista no negócio jurídico, sendo insuficiente, para cancelamento da hipoteca, nos moldes do art.

251, inciso I, da Lei de Registros Publicos, o isolado transcurso do prazo convencional previsto no

contrato firmado entre as partes.

No ponto, cumpre frisar que a credora hipotecária, qual seja, a Poupex, não liberou a hipoteca objeto de discussão nos autos. Ao revés, porque ajuizou ação rescisória n. 0733502-19-2020.8.07.0000, em

tramitação perante a 1ª Câmara Cível deste e. Tribunal, com a finalidade de reverter a usucapião

judicial declarada em benefício do suscitado, ora apelante, tendo em vista que não teria participado do feito no qual reconhecida a referida prescrição aquisitiva.

AgInt no REsp n. 1.883.540/DF, ad litteris:

(...) Nos termos do art. 313, V, a, do Código de Processo Civil, "suspende-se o

processo quando a sentença de mérito depender do julgamento de outra causa ou da

declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto

principal de outro processo pendente".

No caso, além de já ter havido o deferimento do pedido de tutela provisória formulado

nos autos da Ação Rescisória nº 0733502-19- 2020.8.07.0000, salta aos olhos a

probabilidade de êxito da demanda, com a consequente rescisão da sentença proferida

nos autos da Ação de Usucapião nº 0707332-12.2017.8.07.0001, tendo em vista que a

credora hipotecária (POUPEX) não foi incluída no polo passivo da referida demanda,

não obstante estar a hipoteca devidamente averbada na matrícula do imóvel desde

11/02/1993.

Ante o exposto, defiro o pedido de suspensão do feito pelo período máximo de 1 (um)

ano, ficando igualmente suspensos os efeitos da decisão agravada (e-STJ fls. 871-875).

Comunique-se o teor da presente decisão ao Relator da Ação Rescisória nº

0733502-19-2020.8.07.0000, que tramita no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e

dos Territórios. Intime-se o agravado para que se manifeste sobre a petição de fls.

930-944 (e-STJ). (...)” (AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1883540 - DF

(2020/0170232-0) Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA. Publicação no

DJe/STJ nº 3115 de 25/03/2021).

Em complemento, como precisamente destacado na r. sentença, “o fundamento da ação rescisória,

além da não citação da POUPEX, consiste na existência de conluio fraudulento entre as partes da

ação de usucapião, eis que ALEXANDRE, ora suscitado, é filho de SEBASTIANA, a qual, mesmo

citada por Oficial de Justiça, não se manifestou na ação de usucapião”.

E prossegue com acerto o douto Juízo de origem ao consignar que, nessa ação rescisória, “foi

determinada a indisponibilidade do bem, em face do perigo de dano ou risco ao resultado útil do

processo em vista da possibilidade de alienação do imóvel usucapido, o que dificultaria ou impediria o exercício da garantia hipotecária, conforme consulta realizada nos autos da ação rescisória,

estando devidamente averbada na Av.18/1695” (ID 82874284 - Pág. 15 e 16).

Logo, se não transcorrido o prazo legal previsto no art. 1.485 do CC, não há falar em perempção da

garantia hipotecária. Igualmente, não há falar em cancelamento da hipoteca constante da matrícula do imóvel objeto de discussão nos autos, nos moldes do art. 251, inciso I, da LRP, se não observada

anuência do credor hipotecário quanto ao levantamento do registro da referida garantia.

Com essas razões, conheço do apelo interposto e nego-lhe provimento, para manter indene a r.

sentença.

Sem majoração de honorários, porque não fixada tal verba na r. sentença.

É como voto.

DECISÃO

CONHECIDO. DESPROVIDO. UNÂNIME.