14 de Agosto de 2022
- 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Processo
Órgão Julgador
Publicação
Julgamento
Relator
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Inteiro Teor
Poder Judiciário da União
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS
TERRITÓRIOS
Órgão 2ª Turma Cível
Processo N. APELAÇÃO CÍVEL XXXXX-65.2021.8.07.0015
APELANTE (S) ALEXANDRE DUARTE SIQUEIRA
APELADO (S) CARTORIO DO 2 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DO DF
Relatora Desembargadora SANDRA REVES
Acórdão Nº 1381611
EMENTA
APELAÇÃO. CIVIL E REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRÁRIA. HIPOTECA
CONVENCIONAL. PEREMPÇÃO NÃO CONSTATADA. PRAZO LEGAL PREVISTO NO ART.
1.485 DO CC NÃO TRANSCORRIDO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. ART. 251, INCISO I, DA LEI N. 6.015/73. AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. NÃO
CONSTATAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Trata-se de recurso de apelação interposto pelo suscitado contra sentença proferida pela Vara de
Registros Públicos do DF que, nos autos de dúvida registrária suscitada pelo Oficial do 2º Ofício de
Registro de Imóveis do DF, acolheu a cota ministerial e julgou procedente a dúvida suscitada.
Destaque-se que, no curso do procedimento, a pedido do órgão do MPDFT em atuação na origem, o
credor hipotecário foi intimado acerca da pretensão do suscitado de cancelamento da hipoteca
registrada à margem da matrícula do imóvel em discussão nos autos, o qual se opôs a tal pretensão, por não ter integrado a relação jurídica processual por meio da qual foi declarada a usucupião em benefício do ora apelante.
2. Nos termos do art. 238 da Lei n. 6.015/73, o registro de hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta) anos, findo o qual só será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro. O art. 1.485 do CC dispõe que, mediante simples averbação, requerida por ambas as partes,
poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse
caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.
perempção da hipoteca registrada na matrícula do imóvel objeto de discussão nos autos.
4. Para além disso, é cediço que o levantamento do gravame relativo à hipoteca convencional, nos
moldes do art. 251 da Lei de Registros Publicos, não dispensa a manifestação da parte credora quanto ao eventual cumprimento da obrigação prevista no negócio jurídico, providência esta que sequer foi
observada na espécie.
5. A par de tal quadro, se não transcorrido o prazo legal previsto nos arts. 1.485 do CC e 238 da Lei de Registros Publicos, não há falar em perempção da garantia hipotecária. Igualmente, não há falar em
cancelamento da hipoteca constante da matrícula do imóvel objeto de discussão nos autos, nos moldes do art. 251, I, da LRP, se não observada anuência do credor hipotecário quanto ao levantamento do
registro da referida garantia. Afigura-se escorreita, portanto, a r. sentença, ao julgar procedente a
dúvida registrária suscitada.
6. Recurso conhecido e desprovido.
ACÓRDÃO
Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 2ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito
Federal e dos Territórios, SANDRA REVES - Relatora, JOAO EGMONT - 1º Vogal e SANDOVAL OLIVEIRA - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador HECTOR VALVERDE
SANTANNA, em proferir a seguinte decisão: CONHECIDO. DESPROVIDO. UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasília (DF), 28 de Outubro de 2021
Desembargadora SANDRA REVES
Relatora
RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto por Alexandre Duarte Siqueira contra sentença proferida
pela Vara de Registros Públicos do DF (ID XXXXX) que, nos autos de dúvida registrária suscitada
pelo Oficial do 2º Ofício de Registro de Imóveis do DF, julgou procedente a dúvida suscitada. O autor, ora apelante, foi condenado ao pagamento das custas processuais. Não houve condenação ao
pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais.
que “A perempção hipotecaria é um aspecto relacionado exclusivamente com relação ao registro e aos aspectos legais”.
Ressalta que a “análise quanto ao cancelamento da hipoteca é de ordem pública, sendo de interesse do Estado verificar os seus aspectos legais e garantir, ao menos, a devida publicidade à terceiros que
porventura busquem uma consulta”.
Consigna que “o prazo máximo de 30 (trinta) anos de validade da hipoteca somente pode ser atingido mediante sucessivas prorrogações da hipoteca por meio de averbações, caso o prazo contratual seja
inferior ao máximo. Ressalta-se que no presente caso não ocorreu qualquer prorrogação”.
Expõe que, “Diante da inércia da credora, não há como a hipoteca subsistir sem a validação por
averbação na matrícula do imóvel, pois quando a lei impõe determinada forma, outra não vale, nos
termos do artigo do art. 104, CC (artigo 82 do Código revogado)”.
Sublinha que o “transcurso do prazo contratual de 180 (cento e oitenta meses) da hipoteca, também foi reconhecido pelo Registro de Imóveis, na suscitação de dúvida registrária”.
Relata que, “Ao contrário das alegações do Registro de imóveis expostas na suscitação de dúvida (Id. XXXXX), não há necessidade de analisar a nulidade ou a extinção da hipoteca, nem o contraditório e a ampla defesa ao credor hipotecário, pois a sua perempção ocorreu com o vencimento do prazo
contratual, sem necessidade de reconhecimento pelo credor ou de julgamento”.
Entende que “o raciocínio acerca das garantias reais em negócios jurídicos utilizado pelo MM. Juízo para fundamentar a sentença é equivocado, pois o simples escoamento do prazo não beneficiaria a
devedora, mas somente a inércia da credora no cumprimento de requisitos legalmente estabelecidos”. Discorre sobre a supsota inexistência de perigo de dano com o pretenso “cancelamento da hipoteca”.
No ponto, registra que as questões relativas às ações judiciais citadas na r. sentença “em nada se
relacionam com a necessária regularização da situação de fato na qual se encontra a hipoteca após o decurso do seu prazo contratual, sobre o qual não há qualquer controvérsia”.
Requer, ao fim, o conhecimento e provimento do recurso, nos termos da fundamentação, para reformar a r. sentença e julgar improcedente a dúvida suscitada.
Preparo recolhido (ID XXXXX).
A 5ª Procuradoria de Justiça Cível do MPDFT oficiou pelo desprovimento do apelo (ID XXXXX).
É o relatório.
VOTOS
A Senhora Desembargadora SANDRA REVES - Relatora
Consoante relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto por Alexandre Duarte Siqueira contra sentença proferida pela Vara de Registros Públicos do DF (ID XXXXX) que, nos autos de dúvida
registraria suscitada pelo Oficial do 2º Ofício de Registro de Imóveis do DF, acolhendo a cota
ministerial, julgou procedente a dúvida suscitada. O autor, ora apelante, foi condenado ao pagamento das custas processuais. Não houve condenação ao pagamento de honorários advocatícios
sucumbenciais.
Pede-se vênia para transcrever os termos do minucioso relatório redigido por ocasião da r. sentença:
Cuida-se de dúvida registrária suscitada pelo Oficial do 2º REGISTRO DE IMÓVEIS DO
DISTRITO FEDERAL a requerimento de ALEXANDRE DUARTE SIQUEIRA, em face da
nota de exigência em resposta ao requerimento de cancelamento de hipoteca e cédula
hipotecária do imóvel objeto da matrícula 1.695.
A nota de devolução veio vazada nos seguintes termos:
“O título referido, prenotado sob o nº 427.938 às fls. 94, do Livro 1AL, em 26/10/2020,
só poderá ser registrado após o cumprimento das seguintes exigências:
1) Para que seja realizado o cancelamento da hipoteca (R.12) e a cédula hipotecária
integral nº 897/10, Série B, será necessário:
Apresentar requerimento acompanhado da autorização de cancelamento firmada pelo
credor, com firma reconhecida (artigo 221, II, da Lei 6.015/73). Comprovar a
representação (cópia autenticada da procuração), ou ordem judicial.”
O interessado levantou a presente dúvida (ID XXXXX - Pág. 7). Notificado (ID
82874284 - Pág. 10), apresentou impugnação (ID XXXXX).
O Ministério Público manifestou-se pela procedência da dúvida (ID XXXXX),
oficiando, ainda, pela intimação da POUPEX.
Petição da POUPEX no ID XXXXX, na qual se manifestou pela impossibilidade de
baixa da hipoteca.
No ID XXXXX, o Ministério Público reiterou os termos do parecer anterior.
É o relatório. Decido. (...)
Em suas razões recursais (ID XXXXX), o apelante alega, em suma, que os “aspectos legais
relacionados com a baixa da hipoteca não têm qualquer relação com quaisquer outras ações”. Diz
que “A perempção hipotecaria é um aspecto relacionado exclusivamente com relação ao registro e
aos aspectos legais”.
Ressalta que a “análise quanto ao cancelamento da hipoteca é de ordem pública, sendo de interesse do Estado verificar os seus aspectos legais e garantir, ao menos, a devida publicidade à terceiros que porventura busquem uma consulta”.
Consigna que “o prazo máximo de 30 (trinta) anos de validade da hipoteca somente pode ser atingido mediante sucessivas prorrogações da hipoteca por meio de averbações, caso o prazo contratual seja inferior ao máximo. Ressalta-se que no presente caso não ocorreu qualquer prorrogação”.
Expõe que, “Diante da inércia da credora, não há como a hipoteca subsistir sem a validação por
averbação na matrícula do imóvel, pois quando a lei impõe determinada forma, outra não vale, nos
termos do artigo do art. 104, CC (artigo 82 do Código revogado)”.
foi reconhecido pelo Registro de Imóveis, na suscitação de dúvida registrária”.
Relata que, “Ao contrário das alegações do Registro de imóveis expostas na suscitação de dúvida (Id. XXXXX), não há necessidade de analisar a nulidade ou a extinção da hipoteca, nem o contraditório e a ampla defesa ao credor hipotecário, pois a sua perempção ocorreu com o vencimento do prazo
contratual, sem necessidade de reconhecimento pelo credor ou de julgamento”.
Entende que “o raciocínio acerca das garantias reais em negócios jurídicos utilizado pelo MM. Juízo para fundamentar a sentença é equivocado, pois o simples escoamento do prazo não beneficiaria a
devedora, mas somente a inércia da credora no cumprimento de requisitos legalmente estabelecidos”. Discorre sobre a supsota inexistência de perigo de dano com o pretenso “cancelamento da hipoteca”.
No ponto, registra que as questões relativas às ações judiciais citadas na r. sentença “em nada se
relacionam com a necessária regularização da situação de fato na qual se encontra a hipoteca após o decurso do seu prazo contratual, sobre o qual não há qualquer controvérsia”.
Requer, ao fim, o conhecimento e provimento do recurso, nos termos da fundamentação, para
reformar a r. sentença e julgar improcedente a dúvida suscitada.
A controvérsia recursal se limita a analisar a eventual extinção da hipoteca por perempção, bem assim a suposta liberação da credora em relação à hipoteca incidente sob a matrícula em análise.
Na espécie, constata-se que a hipoteca registrada sob a matrícula 1.695 no 2º Registro de Ofício de
Imóveis do DF ocorreu por força de contrato de compra e venda firmado entre Danilo Gonçalves
Costa, e sua esposa Luiza Magda Nunes Costa, com Sebastiana Maria Siqueira.
Nesse contrato, Sebastiana Maria Siqueira figurou como devedora, ao passo que a Associação de
Poupança e Empréstimo (Poupex) figurou como credora hipotecária, nos moldes da R. 12/1695 e da
Averbação n. 13/1695 (ID XXXXX, p. 13).
O referido imóvel, contudo, foi usucapido pelo suscitado, ora apelante, em 2018, conforme
determinado nos autos da ação n. XXXXX-12.2017.8.07.0001, que tramitou perante a 24ª Vara Cível de Brasília, nos termos da R. 16/1695 (ID XXXXX, p. 15).
A par disso, o interessado, ora apelante, pretendeu, na origem, perante o registro imobiliário, o
cancelamento do registro de hipoteca incidente sobre a referida matrícula, o que foi objeto de nota de exigência pelo registrador. Irresignado, houve o levantamento da dúvida registrária em discussão na
origem.
O suscitado, ora apelante, tal qual declinado na origem, afirma que a hipoteca foi efetivada em
1/2/1993, com prazo de 180 (cento e oitenta) meses, sem prorrogação, razão pela qual entende
ocorrida a perempção, a qual diferiria da extinção, por não exigir prova.
Alega, dessa forma, que, diante da inexistência de prorrogação, a hipoteca teria seus efeitos esgotados, motivo pelo qual seu cancelamento poderia ser averbado por meio de simples pedido administrativo, sem necessidade de prévia anuência ou oitiva do credor hipotecário.
Na origem, após oitiva do parquet, sobreveio julgamento de procedência da dúvida registrária, que
concluiu pelo acerto da exigência, pelo registrador, de expressa liberação do credor hipotecário para
cancelamento da garantia.
A r. sentença não merece reforma.
O art. 251, inciso I, do referido diploma legal estabelece que se fará o cancelamento da hipoteca,
dentre outras hipóteses, à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou seu
sucessor, em instrumento público ou particular.
O art. 1.485 do CC complementa que, mediante simples averbação, requerida por ambas as partes,
poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse
caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.
Logo, é certo que a hipoteca convencional constitui-se por período determinado, que se encontra
previsto no contrato firmado entre as partes. A cláusula referente ao prazo fica sob liberalidade dos
contratantes, sendo certo que a legislação de regência estabelece que a hipoteca convencional não
pode subsistir por período superior a 30 (trinta) anos, sob pena de perimir.
É cediço, pois, que a perempção legal da hipoteca ocorre após o transcurso do prazo de 30 (trinta)
anos previsto no art. 1.485 do CC e não após o simples esgotamento do prazo previsto no negócio
jurídico.
Como bem ressaltado pelo Juízo da Vara de Registros Públicos do DF, o esgotamento do eventual
prazo de hipoteca convencional previsto no contrato não tem o condão de reverter em benefício da
devedora, porque bastaria a esta “quedar-se em mora e aguardar o escoamento do prazo, para que a garantia estivesse perempta. Essa interpretação, por derradeiro, é antagônica à finalidade dos
negócios jurídicos firmados com garantias reais”.
Assim, não transcorrido o prazo de 30 (trinta) anos previsto no art. 1.485 do CC, não há falar em
perempção da hipoteca assentada sob a matrícula do imóvel objeto de discussão nos autos.
Para além, é cediço que o levantamento do gravame relativo à hipoteca convencional, nos moldes do art. 251 da Lei de Registros Publicos, não dispensa a manifestação da parte credora quanto ao
eventual cumprimento da obrigação prevista no negócio jurídico.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO PÚBLICO. DÚVIDAREGISTRÁRIA. PEDIDO DE
CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO EM MATRÍCULAS IMOBILIÁRIAS. LEI DE
REGISTROS PÚBLICOS. ARTIGO 251. PEDIDO DE BAIXAEM REGISTRO
IMÓBILIÁRIO SEM AUTORIZAÇÃO EXPRESSA DO CREDOR. IMPOSSIBILIDADE. 1.
A Lei de Registros Publicos, em seu artigo 251, exige para o cancelamento de hipoteca a
autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor 2. Não se pode desconsiderar as
averbações existentes, quando faltar condição sine qua non para que a garantia seja
tornada sem efeito, ou seja, a autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor.
3. Recurso conhecido e improvido. (Acórdão XXXXX, 20110111912214APC, Relator:
ANA CANTARINO, , Revisor: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data dejulgamento: 29/8/2012, publicado no DJE: 4/10/2012. Pág.: 85)
Na espécie, é certo que não houve manifestação da parte credora quanto ao cumprimento da obrigação prevista no negócio jurídico, sendo insuficiente, para cancelamento da hipoteca, nos moldes do art.
251, inciso I, da Lei de Registros Publicos, o isolado transcurso do prazo convencional previsto no
contrato firmado entre as partes.
No ponto, cumpre frisar que a credora hipotecária, qual seja, a Poupex, não liberou a hipoteca objeto de discussão nos autos. Ao revés, porque ajuizou ação rescisória n. 0733502-19-2020.8.07.0000, em
tramitação perante a 1ª Câmara Cível deste e. Tribunal, com a finalidade de reverter a usucapião
judicial declarada em benefício do suscitado, ora apelante, tendo em vista que não teria participado do feito no qual reconhecida a referida prescrição aquisitiva.
AgInt no REsp n. 1.883.540/DF, ad litteris:
(...) Nos termos do art. 313 3, V, a, do Código de Processo Civil l, "suspende-se o
processo quando a sentença de mérito depender do julgamento de outra causa ou da
declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto
principal de outro processo pendente".
No caso, além de já ter havido o deferimento do pedido de tutela provisória formulado
nos autos da Ação Rescisória nº 0733502-19- 2020.8.07.0000, salta aos olhos a
probabilidade de êxito da demanda, com a consequente rescisão da sentença proferida
nos autos da Ação de Usucapião nº XXXXX-12.2017.8.07.0001, tendo em vista que a
credora hipotecária (POUPEX) não foi incluída no polo passivo da referida demanda,
não obstante estar a hipoteca devidamente averbada na matrícula do imóvel desde
11/02/1993.
Ante o exposto, defiro o pedido de suspensão do feito pelo período máximo de 1 (um)
ano, ficando igualmente suspensos os efeitos da decisão agravada (e-STJ fls. 871-875).
Comunique-se o teor da presente decisão ao Relator da Ação Rescisória nº
0733502-19-2020.8.07.0000, que tramita no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e
dos Territórios. Intime-se o agravado para que se manifeste sobre a petição de fls.
930-944 (e-STJ). (...)” ( AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1883540 - DF
(2020/XXXXX-0) Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA. Publicação no
DJe/STJ nº 3115 de 25/03/2021).
Em complemento, como precisamente destacado na r. sentença, “o fundamento da ação rescisória,
além da não citação da POUPEX, consiste na existência de conluio fraudulento entre as partes da
ação de usucapião, eis que ALEXANDRE, ora suscitado, é filho de SEBASTIANA, a qual, mesmo
citada por Oficial de Justiça, não se manifestou na ação de usucapião”.
E prossegue com acerto o douto Juízo de origem ao consignar que, nessa ação rescisória, “foi
determinada a indisponibilidade do bem, em face do perigo de dano ou risco ao resultado útil do
processo em vista da possibilidade de alienação do imóvel usucapido, o que dificultaria ou impediria o exercício da garantia hipotecária, conforme consulta realizada nos autos da ação rescisória,
estando devidamente averbada na Av.18/1695” (ID XXXXX - Pág. 15 e 16).
Logo, se não transcorrido o prazo legal previsto no art. 1.485 do CC, não há falar em perempção da
garantia hipotecária. Igualmente, não há falar em cancelamento da hipoteca constante da matrícula do imóvel objeto de discussão nos autos, nos moldes do art. 251, inciso I, da LRP, se não observada
anuência do credor hipotecário quanto ao levantamento do registro da referida garantia.
Com essas razões, conheço do apelo interposto e nego-lhe provimento, para manter indene a r.
sentença.
Sem majoração de honorários, porque não fixada tal verba na r. sentença.
É como voto.
DECISÃO
CONHECIDO. DESPROVIDO. UNÂNIME.