Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF: XXXXX-04.2019.8.07.0018 DF XXXXX-04.2019.8.07.0018 - Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 5ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL XXXXX-04.2019.8.07.0018

APELANTE (S) CONDOMÍNIO JARDIM BOTANICO VI

APELADO (S) TERRACAP

Relatora Desembargadora MARIA IVATÔNIA

Acórdão Nº 1386860

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE

DEFESA. PRELIMINAR REJEITADA. AÇÃO ANULATÓRIA. TERRACAP. EDITAIS DE

CONVOCAÇÃO PARA VENDA DIRETA DE LOTES. EXISTÊNCIA DE AÇÕES JUDICIAIS QUE DISCUTEM A TITULARIDADE DO IMÓVEL. DIREITO DE PROPRIEDADE.

REGISTRO IMOBILIÁRIO. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. ACORDO. GARANTIA.

HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. RECURSO

DESPROVIDO.

1. Julgamento antecipado não implica cerceamento de defesa se a matéria é de direito ou se há nos

autos elementos suficientes a dirimir as questões que compõem a lide (art. 355 do CPC/2015). Pelo

princípio da persuasão racional, o magistrado é o destinatário final da prova, cabendo-lhe a análise da conveniência e necessidade da sua realização (arts. 370 e 371 do CPC/2015). No caso, foi proferida

decisão saneadora, nos termos do art. 357 do CPC/2015 e oportunizada dilação probatória. O juízo de origem analisou expressamente a pertinência da prova requerida, destacando a sua prescindibilidade no contexto do que se pretendia demonstrar e em cotejo com o acervo probatório dos autos, indeferindo o pedido formulado. Não configura, portanto, cerceamento de defesa o fato de o magistrado, destinatário da prova, ter considerado suficientes os documentos juntados aos autos para formar a sua convicção,

dispensando produção de outras provas, não havendo, ademais, qualquer evidência de arbitrariedade ou teratologia na decisão. Além disso, tanto a indisponibilidade da área determinada pela Justiça Federal, quanto a sua ciência pela Terracap, constituem fato incontroverso, cuja prova documental já foi juntada aos autos pelo próprio apelante, não havendo, portanto, plausibilidade no prejuízo alegado. Por outro

lado, inviabilizada eventual utilização de prova pericial emprestada oriunda de processo em trâmite na Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do DF, posto que declarada

prejudicada. Ressalte-se, ademais, que a referência em apelação a eventual perícia a ser realizada no

processo em trâmite na Justiça Federal não foi objeto dos anteriores requerimentos e constitui evidente inovação recursal. Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa rejeitada.

3. Na ação em curso na Justiça Federal determinou-se a indisponibilidade de área denominada Setor

Habitacional Jardim Botânico – Etapa II e a averbação desta ordem em matrículas específicas. Do

exame das certidões de matrícula juntadas aos autos não se constata restrição. A decisão indicada pela parte apelante como determinante da indisponibilidade do bem também não fez referência à matrícula do imóvel objeto dos presentes autos. O próprio recorrente afirma que a decisão de indisponibilidade

não incluiu a matrícula em que se insere o Condomínio Jardim Botânico VI. E ainda que assim não

fosse, conforme consignado por este TJDFT no julgamento do AGI XXXXX-04.2018.8.07.0000 e do

AGI XXXXX-25.2019.8.07.0000, uma decisão judicial de caráter precário não suprime, por si só, o

integral exercício dos poderes inerentes ao direito de propriedade respaldado em registro imobiliário,

mormente quando proferida em esfera distinta, a quem compete adotar as providências necessárias

acaso noticiado seu descumprimento. Além disso, no atual contexto, não tendo havido qualquer

pronunciamento jurisdicional definitivo em contrário, o efeito decorrente da propriedade também

prevalece sobre meras expectativas emanadas do simples ajuizamento de ação anulatória e

demarcatória ainda em trâmite. Ademais, a ordem judicial em tela refere-se à impossibilidade de

transferência pelo registro imobiliário, o que não mitiga, mais uma vez, a integral força da propriedade e eventual tentativa de regularização fundiária, de interesse coletivo, em especial, dos próprios

ocupantes da área.

4. Não se verifica a aventada afronta ao art. 16, parágrafo único da Lei 13.465/2017 pelo argumento de não haver acordo formalizado nos autos da ação anulatória ou demarcatória quando do lançamento de editais para a venda direta dos bens. Da análise da norma citada, infere-se que as áreas cuja titularidade se discute em ação judicial podem ser objeto do processo de Regularização Fundiária Urbana,

afigurando-se necessário, nesse caso, a oficialização de acordo judicial ou extrajudicial homologado

pelo juiz. Contudo, deve-se avaliar o cumprimento dos requisitos legalmente impostos no momento de eventual efetiva transferência de propriedade, o que, contudo, não impede o início do processo para

tentativa de regularização pelo poder público, não se afigurando razoável a suspensão irrestrita do

lançamento de edital pelo simples ajuizamento de qualquer ação judicial, o que, além de desprestigiar, em absoluto, o exercício integral do direito pelo titular com registro imobiliário válido, colide,

desproporcionalmente, com o próprio interesse coletivo subjacente à necessidade de regularização do

parcelamento (TJDFT. Acórdão XXXXX, XXXXX20198070000, Relator: Robson Teixeira de

Freitas, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 11/3/2020, publicado no DJE: 18/3/2020; Acórdão

1157776, XXXXX20188070000, Relator: SILVA LEMOS, 5ª Turma Cível, data de julgamento:

13/3/2019, publicado no DJE: 10/4/2019).

5. Não merece acolhida o argumento de não haver garantia financeira para eventual reparação de danos em caso de eventual reconhecimento judicial da propriedade particular das áreas ou de prejuízo àqueles condôminos que firmaram contrato com a Terracap. O alegado temor de insuficiência de liquidez é

abstrato, meramente especulativo, nenhuma razoabilidade diante da disponibilização da área em

questão aos seus ocupantes e os editais de venda direta contêm previsão de devolução de valores por

Terracap em caso de rescisão contratual, sem prejuízo do resguardo judicial de eventual direito.

6. Por se tratar de demanda em que não houve provimento jurisdicional de natureza condenatória,

sendo ainda inestimável o proveito econômico obtido e muito baixo o valor atribuído à causa,

honorários advocatícios adequadamente fixados por apreciação equitativa na forma do § 8º do art. 85 do CPC/2015, observando o disposto nos incisos I a IVdo § 2º, tendo em conta o trabalho desenvolvido, a natureza e a complexidade da causa.

7. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, no mérito, desprovido.

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, MARIA IVATÔNIA - Relatora, FÁBIO EDUARDO MARQUES - 1º Vogal e JOÃO LUIS FISCHER DIAS - 2º Vogal, sob a Presidência da Senhora Desembargadora MARIA

IVATÔNIA, em proferir a seguinte decisão: CONHECER. REJEITAR A PRELIMINAR. NEGAR

PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas

taquigráficas.

Brasília (DF), 24 de Novembro de 2021

Desembargadora MARIA IVATÔNIA

Presidente e Relatora

RELATÓRIO

Adoto, em parte, o relatório da sentença proferida pelo Juízo da Vara de Meio Ambiente,

Desenvolvimento Urbano e Fundiário do DF (ID XXXXX):

“Cuida-se de Ação de Anulatória de ato administrativo ajuizada por CONDOMÍNIO JARDIM

BOTÂNICO VI em desfavor de COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP, que tem

por objeto os Editais de n.ºs 2/2018 e 3/2019, lançados pela Terracap destinado a venda direta dos

lotes situados no perímetro do requerente, visando a obtenção de tutela de urgência para suspender a eficácia dos atos administrativos. Asseverou o autor que o condomínio se encontra implantado em

área particular e o acordo entabulado e os editais retromencionados não seguirem os ditames da Lei de n.º 13.465/2017, já que o acordo não fora homologado judicialmente, há controversia quanto a

titularidade da área litigiosa e inexiste previsão de garantia de pagamento de indenização ao

condômino, em caso de ser constatada ser a área particular. No final, requereu pelo reconhecimento da prevenção do Juízo da 13ª Vara Cível; pela concessão da tutela de urgência para que sejam

suspensos os editais n.ºs 02/2018 e 03/2019, bem como as eventuais já realizadas pela requerida até julgamento do mérito da demanda; no mérito, pela confirmação da liminar auferida anulando os

editais retromencionados em razão de terem sido lançados pela requerida em desconformidade com a Lei n.º 13.465/2017. Deu à causa o valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

A ação foi iniciada na 13ª Vara Federal, a qual declinou a competência para o juízo da 2ª Vara da

Fazenda Pública do Distrito Federal (ID n.º 46309512).

Ato contínuo, declinou-se a competência para a Vara do Meio Ambiente.

O Ministério Público oficiou no ID n.º 48132116, pelo indeferimento da tutela de urgência ao

argumento de que o acordo entabulado e os editais impugnados não prejudicam o direito de

demarcação e garantem a continuidade do processo de regularização, inclusive com a obtenção da

infraestrutura necessária a mitigar o impacto decorrente da implantação do condomínio autor,

resguardando o direito à moradia e a preservação da ordem urbanística da cidade.

Em decisão de ID n.º 48232884 a tutela de urgência foi indeferida, postergando-se à análise das

preliminares após o exercício do contraditório.

Irresignada a parte autora interpôs agravo de instrumento conforme noticiado pela petição de ID n.º 50243685.

Devidamente citada, a TERRACAP apresentou contestação ao ID n.º 50550466, suscitando a mesma preliminar de ilegitimidade ativa decorrente de ausência de autorização assemblear para

judicialização do caso. No mérito, alegou que não há dúvidas quanto à titularidade do imóvel

submetido à regularização, cuja propriedade remonta à desapropriação realizada por Goiás, em

gleba posteriormente georreferenciada e desmembrada, sempre respeitando-se os limites tabulares;

que a regularização atende ao interesse público; que a autora não comprovou conduta ilícita dos

magistrados que atuaram nos atos que culminaram no registro do parcelamento; que a suposta

insuficiência de recursos para ressarcir a eventual e impossível comprovação da propriedade

particular e ausência de previsão de indenização sobre benfeitorias não obstam o processo de

regularização; que a ausência de previsão relativa a áreas comuns não afeta o procedimento de

regularização, posto que o conceito de áreas comuns não se aplica a condomínios horizontais; que a regularização atende a finalidades públicas, e não apenas a necessidade financeira da empresa; que não houve impugnação oportuna aos editais; que a presente demanda foi proposta seis meses após o encerramento do prazo para a apresentação de propostas pelos interessados em participar do

procedimento; que a propositura da demanda representa comportamento contraditório para com a

conduta dos particulares que estão participando do procedimento. Pediu o julgamento de

improcedência dos pedidos autorais.

A liminar pleiteada pelo agravante foi indeferida conforme ofício de ID n.º 50650401.

Em réplica de ID n.º 52486352 foram rechaçadas as alegações firmadas na peça de defesa, afirmando inclusive a legitimidade ativa para esta demanda, citando súmula 260 do STJ e informando ser autor da ação de invalidação do registro imobiliário perante a Justiça Federal de n.º

XXXXX-44.2016.4.01.3400.

Decisão ao ID n.º 56515863, rejeitando a preliminar ativa suscitada pela parte requerida uma vez que a representação processual foi tida como regular de acordo com o Regimento Interno do Condomínio e a votação dos condôminos para mudança de escritório de advocacia, manifestando assim o interesse de postular em juízo.

Ato contínuo, a TERRACAP opôs embargos declaratórios em relação a decisão que confirmou a

regularidade processual do autor (ID n.º 61037806). Impugnação aos declaratórios apresentada pela demandante (ID n.º 61944012). O Ministério Público pugnou pelo não reconhecimento do recurso (ID n.º 63716548).

Decisão interlocutória não conhecendo os embargos declaratórios opostos pela TERRACAP (ID n.º

63756467).

Em petição, a TERRACAP opôs-se à suspensão do feito até julgamento definitivo da ação n.º

XXXXX-44.2016.4.01.3400, em curso na Justiça Federal. Em outra vertente, pugnou pela conexão

com o processo n.º XXXXX-44.2018.8.07.0018 (ID n.º 64956500).

Decisão determinando a conexão com o processo n.º XXXXX-44.2018.8.07.0018, bem como

indeferindo o pedido de suspensão da marcha processual (ID n.º 65313943).

Instados a especificarem provas, a TERRACAP nada requereu (ID n.º 65927374); o Condomínio

autor, requereu produção de prova testemunhal e documental (ID n.º 66377578). Provas indeferidas.

Irresignado, o condomínio autor interpôs agravo de instrumento contra decisão que indeferiu

suspensão da marcha processual diante de prejudicialidade externa, qual seja a ação n.º

XXXXX-44.2016.4.01.3400 da Justiça Federal.

Ofício da Instância Revisora comunicando a rejeição do agravo de instrumento supracitado: ID n.º

67590472.

O Ministério Público oficiou pela improcedência da ação anulatória, tendo em vista que o acordo

entabulado não prejudica a regularização. Ressaltou que a propriedade do imóvel foi conferida à

TERRACAP em processo judicial, em trânsito no Superior Tribunal de Justiça. Defendeu que a

solução proposta por meio do acordo e dos Editais n.ºs 02/2018 e 03/2019 é favorável aos condôminos os quais obterão obras de infraestruturas necessárias para mitigar as lesões decorrentes da

implantação do condomínio (ID’s n.ºs XXXXX e XXXXX).”

“O Código de Processo Civil estabelece, no art. 406, que ‘quando a lei exigir instrumento público

como da substâncai do ato, nenhuma outra prova, por mais especial que seja, pode suprir-lhe a falta’.

Um desses direitos referidos pelo art. 406 do CPC, que só se provam por instrumento público, é o

direito de propriedade, conforme dispõe o art. 108 do Código Civil Brasileiro. Considerando-se tais

normas, a ré apresenta-se indubitavelmente como a proprietária dos imóveis sobre os quais fora

assentado o núcleo urbano informal cuja regularização pretende a autora impedir, posto que as

certidões do cartório de registro imobiliário competente que instruíram a contestação demonstram, de modo seguro, tal direito.

A demanda lastreia-se na improcedente pressuposição de que a existência de litígio pendente sobre o imóvel onde fora assentado o núcleo urbano informal sujeito ao procedimento de regularização

fundiária comandado pela ré, na modalidade de venda direta dos lotes ocupados pelos associados da autora, é fato jurídico que impede, de modo absoluto, o procedimento administrativo

urbanístico-fundiário.

A lide referida pela parte autora volta-se a suposta causa de anulação da desapropriação ocorrida

por ocasião da fundação do Distrito Federal, em decorrência de suposta nulidade processual ocorrida no início do século XX. A par da escassa possibilidade de êxito de uma demanda que desconsidere a

situação jurídica consolidada pela expropriação há sessenta anos (e busque direito real onde haveria, na melhor das hipóteses, pretensão ressarcitória), a interpretação que a associação autora pretende

conferir ao parágrafo único do art. 16 da Lei n. 13.465/17 obstaria, na prática, todo e qualquer

procedimento de regularização fundiária, na medida em que sempre seria possível a promoção de

ação judicial, por mais despropositada que fosse, apenas para impedir a regularização. Afinal, sendo o direito de ação assegurado a todos, tenham ou não razão em sua demanda, não há como considerar que apenas o seu mero exercício, em qualquer hipótese, possa obstar direitos legítimos, como é o caso do direito do proprietário em alienar o seu bem que encontra-se ilegalmente ocupado por terceiros.

O fato é que o art. 16 da Lei n. 13.465/17 refere-se exclusivamente a imóveis públicos. Logo, o litígio referido no parágrafo único do dispositivo que está versando sobre imóveis públicos diz respeito

apenas a causas entre entes públicos diversos, como pode ocorrer, em tese, entre a União e um

estado-membro, entre unidades da Federação distintas ou mesmo entre órgãos distintos da

Administração.

A interpretação segundo a qual a mera pendência de ação judicial impediria o proprietário de dispor do imóvel registrado em seu nome junto ao cartório de registros imobiliários competentes padece de inconstitucionalidade, na medida em que sua aplicação hipotética obstaria o livre exercício do direito de propriedade, que é direito fundamental assegurado na Carta. E, dentre os direitos do proprietário, inclusive o ente público, encontra-se o de dispor da coisa no mercado, sob condições condizentes com o seu valor venal, o qual não pode ser reduzido em prol de particulares, quando se trate de venda de bem público, sob pena de se violar o princípio da indisponibilidade do patrimônio público.

apenas da comunidade assentada, mas de toda a coletividade, dado que a regularização conforma

vasta área urbana à legalidade.

A norma relativa a áreas comuns não se refere ao parcelamento horizontal, mas a edificações com

áreas usadas em comum pelos condôminos. No procedimento de regularização fundiária e urbanística de núcleos urbanos informais assentados horizontalmente, como é o caso da associação autora, o que há é a previsão de espaços para equipamentos públicos, áreas verdes, etc., ou seja, elementos

urbanísticos necessários à composição de uma cidade minimamente funcional, o que não se confunde com áreas comuns exclusivas para o uso de condôminos. A destinação dos espaços urbanos insere-se na atribuição constitucional de gestão da cidade, que é incumbida ao município e, por extensão, ao

Distrito Federal (art. 30 da Constituição), devendo ser condicionada por imperativos urbanísticos, e

não pautar-se pelo interesse financeiro dos ocupantes dos lotes no núcleo urbano informal. De todo

modo, não restou demonstrado o impacto real da pretensa indenização pelos equipamentos públicos

sobre o preço que vem sendo exigido pela ré, na alienação direta dos imóveis (valores, a propósito,

notoriamente inferiores aos preços de mercado dos bens.

A conclusão de que o procedimento de regularização fundiária impugnado padece de desvio de

finalidade, para a cobertura de prejuízos decorrentes das obras superafaturadas no Estádio Mané

Garrincha decorre de mera ilação da associação autora, sem qualquer respaldo probatório. Sendo

óbvio que a manutenção de todo um núcleo urbano informal em situação de franca ilegalidade não

atende a qualquer interesse que possa ser jurídica ou eticamente defensável, na medida em que a

obrigação ética e política exige de todos a obediência ao ordenamento jurídico, é evidente que a

regularização da ocupação ilícita de imóvel do povo, com a devida retribuição pela transmissão da

propriedade e plena integração do núcleo urbano à ordem jurídica, é imperativo de intenso interesse público, como já afirmado acima, não apenas da comunidade local assentada, mas de toda a

cidadania. Questionável, sob vários aspectos, seria a execução de esforços apenas para se perpetuar a situação de franca ilegalidade vivenciada por toda uma comunidade de cidadãos por certo honestos e respeitadores da lei.

Em face do exposto, julgo improcedentes os pedidos autorais. Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em R$ 5.000,00.”

Os embargos declaratórios opostos pela parte autora (ID XXXXX) foram desprovidos (ID XXXXX).

O autor CONDOMÍNIO JARDIM BOTANICO VI apela.

Nas razões recursais (ID XXXXX), suscita, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento

de defesa, argumento de falta de disposição a respeito do requerimento de produção de provas

indispensáveis para o deslinde da controvérsia: a) produção de prova documental, com o objetivo de

comprovar indisponibilidade dos lotes determinada nos autos XXXXX-44.2016.4.01.3400, em trâmite na Justiça Federal; b) utilização de prova emprestada (laudo pericial) produzida nos autos XXXXX-44.2016.4.01.3400.

extrajudicial homologado, conforme exige o parágrafo único do art. 16 da Lei 13.465/2017. Sustenta, ademais, que os editais lançados pela Terracap foram omissos quanto às áreas comuns do condomínio, tendo em vista que a regularização fundiária trata apenas das unidades autônomas do loteamento,

destacando ainda não haver garantia financeira para eventual reparação de danos em caso de eventual reconhecimento judicial da propriedade particular das áreas.

Por fim, insurge-se quanto ao valor dos honorários de sucumbência, alegando que foram fixados por

apreciação equitativa em valor exorbitante e incompatível.

Requer, ao final, o provimento do recurso para cassar a sentença, reconhecendo o cerceamento de

defesa e determinando o retorno dos autos à origem para que seja proferida decisão saneadora, nos

termos do art. 357 do CPC/2015, permitindo a produção de provas pelo apelante, ou, alternativamente, a reforma da sentença para julgar procedente o pedido inicial, declarando a nulidade dos Editais

02/2018 e 03/2019. Subsidiariamente, pede a redução dos honorários de sucumbência.

Preparo regular (ID XXXXX; ID XXXXX).

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID XXXXX).

Pronunciamento da Procuradoria de Justiça pelo desprovimento do recurso (ID XXXXX).

É o relatório.

VOTOS

A Senhora Desembargadora MARIA IVATÔNIA - Relatora

Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e o recebo no duplo efeito (art.

1.012, caput do CPC/2015).

1 PRELIMINAR DE NULIDADE – CERCEAMENTO DE DEFESA

O apelante CONDOMÍNIO JARDIM BOTANICO VI suscita, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, argumento de falta de disposição a respeito do requerimento de produção de provas indispensáveis para o deslinde da controvérsia: a) produção de prova documental

(comprovar indisponibilidade e proibição de venda dos lotes determinada nos autos

XXXXX-44.2016.4.01.3400, em trâmite na Justiça Federal); e b) utilização de prova emprestada

(laudo pericial) produzida nos autos do Processo XXXXX-44.2016.4.01.3400.

A preliminar não deve ser acolhida.

Julgamento antecipado não implica cerceamento de defesa se a matéria é de direito ou se há nos autos elementos suficientes a dirimir as questões que compõem a lide (art. 355 do CPC/2015).

Além disso, pelo princípio da persuasão racional, o magistrado é o destinatário final da prova,

cabendo-lhe a análise da conveniência e necessidade da sua realização (arts. 370 e 371 do CPC/2015). No caso, foi proferida decisão saneadora, nos termos do art. 357 do CPC/2015 e oportunizada dilação probatória (ID XXXXX).

Intimado em sede de especificação de provas, o apelante requereu a produção de prova documental (com o objetivo de comprovar a indisponibilidade e proibição de venda dos lotes determinada nos

autos XXXXX-44.2016.4.01.3400, em trâmite na Justiça Federal), bem como o deferimento da

utilização de prova pericial emprestada dos autos XXXXX-44.2018.8.07.0018, em trâmite neste

TJDFT, conforme requerimentos que foram formulados nos seguintes termos:

“Em atendimento a r. decisão de Id. nº 56515863, que determinou a especificação de provas, cumpre informar que, com o intuito de esclarecer o litígio e demonstrar o descumprimento da proposta de

acordo pela empresa pública, requer a oitiva da Requerida, por meio do depoimento pessoal de seu Presidente e de seu Diretor de Desenvolvimento e Comercialização, na forma do art. 385 do CPC.

Ainda, requer-se pela produção de prova documental através da juntada de petição da TERRACAP protocolada perante o Juízo Federal, demonstrando a sua ciência inequívoca quanto à

indisponibilidade e à proibição de venda de lotes determinada nos autos nº

XXXXX-44.2016.4.01.3400, bem como a decisão do e. Desembargador Federal Souza Prudente, na qual determina a averbação da indisponibilidade na Matrícula nº 157.189, em que se encontra

localizado o Condomínio Requerente (Doc. 1).

Por fim, considerando que os Editais nº 2/2018 e 3/2019 ora em debate prorrogam os vícios

existentes no Edital nº 1/2017, que já é objeto de questionamento perante esta Vara Especializada,

pugna-se pelo deferimento da utilização de prova emprestada dos autos nº

XXXXX-44.2018.8.07.0018, especialmente da prova pericial ali deferida, conforme autoriza o artigo 372 do CPC.” (ID XXXXX, p. 3/4)

“Conforme petição de Id. XXXXX, o requerente já indicou as provas que entende imprescindíveis

ao deslinde da controvérsia, de modo que reitera o requerimento das seguintes provas:

- oitiva da requerida, por meio do depoimento pessoal de seu Presidente e de seu Diretor de

Desenvolvimento e Comercialização, na forma do art. 385 do CPC.

- produção de prova documental através da juntada de petição da TERRACAP protocolada perante o Juízo Federal (Id. XXXXX), demonstrando a sua ciência inequívoca quanto à indisponibilidade e à proibição de venda de lotes determinada nos autos nº XXXXX-44.2016.4.01.3400, bem como a

decisão do e. Desembargador Federal Souza Prudente, na qual determina a averbação da

indisponibilidade na Matrícula nº 157.189, em que se encontra localizado o Condomínio Requerente.

Ao contrário do alegado pelo apelante, o juízo de origem analisou expressamente a pertinência da

prova requerida, destacando a sua prescindibilidade no contexto do que se pretendia demonstrar e em cotejo com o acervo probatório dos autos, indeferindo o pedido formulado (ID XXXXX).

No ponto, vale ressaltar que o STJ firmou posicionamento de que não cabe compelir o magistrado a

autorizar a produção desta ou daquela prova, se por outros meios estiver convencido da verdade dos

fatos. Isso decorre da circunstância de ser o juiz o destinatário final da prova, a quem cabe a análise da conveniência e necessidade da sua produção ante o princípio do livre convencimento motivado,

segundo o qual o magistrado fica habilitado a valorar livremente as provas trazidas à demanda (STJ.

REsp 469.557/MT, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em

06/05/2010, DJe 24/05/2010).

Não configura, portanto, cerceamento de defesa o fato de o magistrado, destinatário da prova, ter

considerado suficientes os documentos juntados aos autos para formar a sua convicção, dispensando

produção de outras provas, não havendo, ademais, qualquer evidência de arbitrariedade ou teratologia na decisão.

Verifica-se ainda que tanto a indisponibilidade da área determinada pela Justiça Federal nos autos do Processo XXXXX-44.2016.4.01.3400, quanto a sua ciência pela Terracap, constituem fato

incontroverso cuja prova documental já foi juntada aos autos pelo próprio apelante (ID XXXXX, p. 2/8 e ID XXXXX, p. 1/9), não havendo, portanto, qualquer plausibilidade no prejuízo alegado.

Por outro lado, inviabilizada eventual utilização de prova pericial emprestada oriunda do Processo

XXXXX-44.2018.8.07.0018, em trâmite na Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e

Fundiário do DF — conforme requerimento específico acima transcrito formulado pelo apelante em

sede de especificação de provas —, posto que declarada prejudicada naqueles autos, conforme se

evidencia de consulta pública a decisão proferida em 24/03/2021:

“Os subterfúgios apresentados pela parte como anteparo à recusa em depositar o valor dos

honorários pericias não convencem, posto que já dispôs de prazo mais que suficiente para angariar

os valores. O levantamento tardio da discussão sobre a capacidade profissional do perito reforça a

convicção de que, efetivamente, a perícia não terá condições de ser instalada, razão porque declaro a prova técnica prejudicada, pela recusa da parte em cooperar na sua consecução, não se podendo

cogitar em cerceamento da defesa. Superada esta questão, não vislumbro a necessidade de dilação

probatória, posto que a questão de fundo é meramente jurídica, estando os fatos relevantes ao

julgamento suficientemente delineados nos autos.

Deste modo, anote-se a conclusão para a sentença” (ID XXXXX do Processo

XXXXX-44.2018.8.07.0018).

Ressalte-se, ademais, que a referência em apelação a eventual perícia a ser realizada no processo

XXXXX-44.2016.4.01.3400, em trâmite na Justiça Federal, não foi objeto dos anteriores

requerimentos e constitui evidente inovação recursal.

Ante o exposto, rejeito a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

Não havendo outras questões preliminares a serem dirimidas, passo ao julgamento do mérito.

2 MÉRITO

Conforme relatado, o apelante alega a nulidade dos editais. Argumenta, em síntese, que a área objeto dos editais é de titularidade controvertida, devido à flagrante sobreposição de matrículas, existindo

duas ações judiciais em trâmite com a finalidade de retificação e cancelamento dos registros

imobiliários, inclusive com expressa determinação de indisponibilidade. Defende ainda que o

processo se reveste ilegalidade, posto que realizado em desconformidade com a legislação de

regência, ante a inexistência de acordo judicial ou extrajudicial homologado, conforme exige o

parágrafo único do art. 16 da Lei 13.465/2017. Sustenta, ademais, que os editais lançados pela

Terracap foram omissos quanto às áreas comuns do condomínio, tendo em vista que a regularização

fundiária trata apenas das unidades autônomas do loteamento, destacando ainda não haver garantia

financeira para eventual reparação de danos em caso de eventual reconhecimento judicial da

propriedade particular das áreas.

TERRACAP, por sua vez, defende, em síntese, não haver irregularidade. Alega que pendência de

ações judiciais não elide o título de propriedade, não interfere no registro do parcelamento e não

inviabiliza o procedimento de regularização fundiária dos condomínios situados no Setor Habitacional Jardim Botânico, destacando a prevalência do interesse público na sua realização, bem como a

possibilidade de reparação na forma da lei na remota hipótese de se lograr êxito em alguma demanda.

A irresignação, todavia, não deve ser acolhida.

A controvérsia sobre os direitos reais dos imóveis, titularidade do registro, indisponibilidade das

matrículas e eventual prejuízo aos ocupantes já foi analisada por este TJDFT por ocasião de

julgamento de recursos interpostos nos presentes autos (Processo XXXXX-04.2019.8.07.0018), que

tem por objeto a declaração de nulidade dos Editais 02/2018 e 03/2019 da Terracap, bem como nos

autos do Processo XXXXX-44.2018.8.07.0018, que tem por objeto a declaração de nulidade do Edital 01/2017 da Terracap.

Na mesma linha do atendimento adotado no julgamento do AGI XXXXX-04.2018.8.07.0000 e do

AGI XXXXX-25.2019.8.07.0000, tem-se que na ação em curso na Justiça Federal (Processo

XXXXX-44.2016.4.01.3400 – AGI XXXXX-75.2017.4.01.0000) determinou-se a indisponibilidade de área denominada Setor Habitacional Jardim Botânico – Etapa II e a averbação desta ordem em

matrículas específicas (Matrículas 131.112, R.1/29.252, R.3/22.189, 54.604 (Av.2), 30.410, 34.897,

28.958, 3165, 30.886, 181112 e 28.542 – ID XXXXX, p. 1/9)

Do exame das certidões de matrícula juntadas aos autos (Matrícula 10.320 - ID XXXXX, p. 1 e ID

27040822, p. 3; Matrícula 69.859 - ID XXXXX, p. 2/3 e ID XXXXX, p. 4/5; Matrícula 94.870 - ID XXXXX, p. 4/7; Matrícula 13.474 - ID XXXXX, p. 8/14; Matrícula 109.000 - ID XXXXX, p. 1/10 e ID XXXXX, p. 6/15; Matrícula 109.002 - ID XXXXX, p. 1/10, ID XXXXX, p. 16/31 e ID

27040823, p. 1/35; Matrícula 9.501 - ID XXXXX, p. 1/2; Matrícula 157.189, ID XXXXX, p. 1/5 e ID XXXXX, p. 36/40) não se constata restrição.

A decisão indicada pela parte apelante como determinante da indisponibilidade do bem, proferida em sede de Agravo de Instrumento pelo Tribunal Regional Federal da 1ª Região (Processo

XXXXX-75.2017.4.01.0000 – ID XXXXX, p. 1/9), também não fez referência à matrícula do imóvel objeto dos presentes autos.

Nas razões de apelação, o próprio recorrente afirma que o Processo XXXXX-75.2017.4.01.0000 “não incluiu a área da Matrícula em que se insere o Condomínio Jardim Botânico VI (nº 157.189) listada como indisponível” (ID XXXXX, p. 10).

E ainda que assim não fosse, conforme consignado por este TJDFT no julgamento do AGI

XXXXX-04.2018.8.07.0000 e do AGI XXXXX-25.2019.8.07.0000, uma decisão judicial de caráter

precário não suprime, por si só, o integral exercício dos poderes inerentes ao direito de propriedade

respaldado em registro imobiliário pelo seu regular titular (Terracap), mormente quando proferida em esfera distinta, a quem compete adotar as providências necessárias acaso noticiado seu

descumprimento. Além disso, no atual contexto, não tendo havido qualquer pronunciamento

jurisdicional definitivo em contrário, o efeito decorrente da propriedade também prevalece sobre

meras expectativas emanadas do simples ajuizamento de ação anulatória (Processo

XXXXX-44.2016.4.01.3400) e ação demarcatória (Processo 3526/86 – XXXXX-32.1986.8.07.0001)

ainda em trâmite. Ademais, a ordem judicial em tela refere-se à impossibilidade de transferência pelo registro imobiliário, o que não mitiga, mais uma vez, a integral força da propriedade e eventual

tentativa de regularização fundiária, de interesse coletivo, em especial, dos próprios ocupantes da área.

Nesse ponto, como consignado em sentença (ID XXXXX), Terracap apresenta-se indubitavelmente como a proprietária dos imóveis sobre os quais foi assentado o núcleo urbano informal cuja

regularização se questiona, conforme certidões do cartório de registro imobiliário respectivo, e a

existência de litígio pendente sobre o imóvel onde foi assentado o núcleo urbano informal sujeito ao

procedimento de regularização fundiária não é fato jurídico que impede, de modo absoluto, o

procedimento administrativo urbanístico-fundiário.

Também não se verifica a aventada afronta ao art. 16, parágrafo único da Lei 13.465/2017 pelo

argumento de não haver acordo formalizado nos autos da ação anulatória ou demarcatória quando do lançamento de editais para a venda direta dos bens.

Da análise da norma citada, infere-se que as áreas cuja titularidade se discute em ação judicial podem ser objeto do processo de Regularização Fundiária Urbana, afigurando-se necessário, nesse caso, a

oficialização de acordo judicial ou extrajudicial homologado pelo juiz. Contudo, deve-se avaliar o

cumprimento dos requisitos legalmente impostos no momento de eventual efetiva transferência de

propriedade, o que, contudo, não impede o início do processo para tentativa de regularização pelo

poder público, não se afigurando razoável a suspensão irrestrita do lançamento de edital pelo simples ajuizamento de qualquer ação judicial, o que, além de desprestigiar, em absoluto, o exercício integral do direito pelo titular com registro imobiliário válido, colide, desproporcionalmente, com o próprio

interesse coletivo subjacente à necessidade de regularização do parcelamento (TJDFT. Acórdão

1235745, XXXXX20198070000, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, data de

julgamento: 11/3/2020, publicado no DJE: 18/3/2020; Acórdão XXXXX, XXXXX20188070000,

Relator: SILVA LEMOS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 13/3/2019, publicado no DJE:

10/4/2019).

Com relação à alegada falta de inclusão de informação sobre as áreas comuns no edital, como

consignado em sentença, cuja fundamentação nesse ponto não foi particularizadamente refutada pelo apelante, “a norma relativa a áreas comuns não se refere ao parcelamento horizontal, mas a

edificações com áreas usadas em comum pelos condôminos. No procedimento de regularização

fundiária e urbanística de núcleos urbanos informais assentados horizontalmente, como é o caso da

associação autora, o que há é a previsão de espaços para equipamentos públicos, áreas verdes, etc., ou seja, elementos urbanísticos necessários à composição de uma cidade minimamente funcional, o

que não se confunde com áreas comuns exclusivas para o uso de condôminos. A destinação dos

espaços urbanos insere-se na atribuição constitucional de gestão da cidade, que é incumbida ao

município e, por extensão, ao Distrito Federal (art. 30 da Constituição), devendo ser condicionada

por imperativos urbanísticos, e não pautar-se pelo interesse financeiro dos ocupantes dos lotes no

núcleo urbano informal. De todo modo, não restou demonstrado o impacto real da pretensa

indenização pelos equipamentos públicos sobre o preço que vem sendo exigido pela ré na alienação

direta dos imóveis (valores, a propósito, notoriamente inferiores aos preços de mercado dos bens”

(ID XXXXX).

Por fim, também não merece acolhida o argumento de não haver garantia financeira para eventual

reparação de danos em caso de eventual reconhecimento judicial da propriedade particular das áreas

ou de prejuízo àqueles condôminos que firmaram contrato com a Terracap.

Primeiro porque, como destacado em sentença, o alegado temor de insuficiência de liquidez é

abstrato, meramente especulativo. Terracap é empresa pública detentora de vasto patrimônio

imobiliário, não havendo demonstração de iminente insolvabilidade ou intencional propósito de

dilapidação patrimonial.

aos seus ocupantes, os quais seriam os reais prejudicados se houvesse alienação no estado que se

encontra a regularização fundiária. Nesse raciocínio, os possíveis terceiros adquirentes dos imóveis,

objeto de futura licitação, contratariam livremente com Terracap tendo conhecimento ou pelo menos

devendo ter notícia da situação em que se encontra a área imobiliária adquirida (TJDFT. Acórdão

1157776, XXXXX20188070000, Relator: SILVA LEMOS, 5ª Turma Cível, data de julgamento:

13/3/2019, publicado no DJE: 10/4/2019).

Terceiro porque os editais de venda direta contêm previsão de devolução de valores por Terracap em caso de rescisão contratual — item 65 do Edital 02/2018 (ID XXXXX, p. 8) e item 60 do Edital

03/2019 (ID XXXXX, p. 10) —, sem prejuízo do resguardo judicial de eventual direito (TJDFT.

Acórdão XXXXX, XXXXX20198070000, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível,

data de julgamento: 11/3/2020, publicado no DJE: 18/3/2020).

Deve a sentença de improcedência, portanto, ser mantida.

No tocante à fixação dos honorários de sucumbência, tratando-se de recurso interposto contra sentença publicada após a entrada em vigor do CPC/2015, a sucumbência deve ser analisada segundo as suas

disposições.

Diante do julgamento de improcedência, autor/apelante condenado ao pagamento dos ônus

sucumbenciais.

Por se tratar de demanda em que não houve provimento jurisdicional de natureza condenatória,

inestimável o proveito econômico obtido e muito baixo o valor atribuído à causa (R$ 1.000,00 – ID

27040755, p. 23), os honorários advocatícios foram adequadamente fixados pela sentença por

apreciação equitativa em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) na forma do § 8º do art. 85 do CPC/2015,

observando o disposto nos incisos I a IV do § 2º, tendo em conta o trabalho desenvolvido, a natureza e a complexidade da causa, não havendo que se falar em exorbitância.

Por fim, o § 11 do art. 85 do CPC/2015 estabelece que o Tribunal, ao julgar o recurso, deverá majorar os honorários fixados.

Com o advento do novo Código de Processo Civil, o Superior Tribunal de Justiça definiu que

majoração da verba honorária recursal, na forma do art. 85, § 11 do CPC/2015, exige a presença

cumulativa dos seguintes requisitos: a) que a decisão recorrida tenha sido publicada a partir de

18/3/2016, quando entrou em vigor o CPC/2015 (Enunciado Administrativo número 7 do STJ); b) que a verba honorária sucumbencial seja devida no feito em que interposto o recurso desde a origem; c)

que a conclusão do julgamento seja pelo não conhecimento ou desprovimento do recurso,

monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Por outro lado, não haverá fixação de

honorários recursais no julgamento de agravo interno e de embargos de declaração oferecidos pela

parte que teve seu recurso não conhecido integralmente ou não provido; assim como no caso de terem sido atingidos anteriormente os limites previstos nos §§ 2º e 3º do art. 85 do CPC/2015 ( STJ . AgInt

nos EAREsp 762.075/MT, Rel. Ministro FELIX FISCHER, Rel. p/ Acórdão Ministro HERMAN

BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, julgado em 19/12/2018, DJe 07/03/2019; AgInt nos EREsp

1539725/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em

09/08/2017, DJe 19/10/2017; EDcl no AgInt no REsp XXXXX/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 08/05/2017).

Apelação interposta contra sentença publicada após a vigência do CPC/2015. Recurso desprovido,

cabível fixação de honorários recursais.

Considerando o trabalho adicional realizado em grau de recurso, que envolveu rediscussão integral da matéria debatida nos autos, majoro a verba honorária em 20% (vinte por cento), fixando-a em R$

6.000,00 (seis mil reais) (art. 85, §§ 2º, 8º e 11 do CPC/2015).

Honorários advocatícios majorados em grau recursal para R$ 6.000,00 (seis mil reais) em desfavor do apelante (art. 85, § 11 do CPC/2015).

Previno as partes que oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais, manifestação de inconformismo com o decidido ou postulação meramente infringente estará sujeita a imposição da

multa prevista no art. 1.026, § 2º do CPC/2015.

É como voto.

O Senhor Desembargador FÁBIO EDUARDO MARQUES - 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador JOÃO LUIS FISCHER DIAS - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECER. REJEITAR A PRELIMINAR. NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.