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11 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

4ª Turma Cível

Publicação

Julgamento

Relator

JAMES EDUARDO OLIVEIRA

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-DF__07062676920198070014_c29f4.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 4ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL XXXXX-69.2019.8.07.0014

APELANTE (S) CASTRO E ARAUJO EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO (S) HELANO PEREIRA CAMPOS

Relator Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA

Acórdão Nº 1393019

EMENTA

DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO POR

INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE

INFORMAÇÃO NÃO ATENDIDO. RETENÇÃO INDEVIDA.

I. Na esteira do julgamento do Recurso Especial 1.599.511/SP, sob a sistemática dos recursos

repetitivos, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador o pagamento da

comissão de corretagem, desde que atendidos os princípios da informação e da transparência.

II. Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, JAMES EDUARDO OLIVEIRA - Relator, FERNANDO HABIBE - 1º

Vogal e ARNOLDO CAMANHO - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador JAMES

EDUARDO OLIVEIRA, em proferir a seguinte decisão: CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, UNÂNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA

Presidente e Relator

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO interposta por CASTRO E ARAUJO EMPREENDIMENTOS LTDA contra a sentença que, na “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INEXISTÊNCIA DE DÉBITO”

ajuizada por HELANO PEREIRA CAMPOS PINTO, julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para condenar a

requerida a restituir ao autor (i) a importância correspondente a 90% de todos os valores por ele pagos relativos à quitação do contrato de ID XXXXX firmado entre as partes; (ii) a quantia de R$ 2.000,00 paga indevidamente; todos os valores devem ser corrigidos pelo INPC desde a data de cada

desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da data da citação. O montante a ser restituído ao autor será compensado com o valor de R$ 483,00, que o requerente recebeu após o

distrato.

Por conseguinte, resolvo o mérito do processo nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes, pro rata, em idêntica proporção, ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, que arbitro no equivalente a 10% do valor da condenação,

com base no art. 85, § 2º, CPC, vedada a compensação, conforme § 14 do citado dispositivo legal,

observando-se a gratuidade de justiça concedida ao autor, nos termos do art. 98, § 3º, CPC.”

A Apelante sustenta que, tendo o Apelado dado causa à resolução do contrato, não faz jus à devolução do valor pago a título de comissão de corretagem.

Conclui que a comissão de corretagem foi paga à empresa responsável pela venda do empreendimento e que a devolução determinada afronta os artigos 724 e 725 do Código Civil e a Lei 13.786/2018.

Requer o provimento do recurso para excluir da condenação a quantia de R$ 2.700,00 destinada ao

pagamento da comissão de corretagem.

Preparo recolhido (fl. 1 ID XXXXX).

Em contrarrazões, o Apelado argumenta que o contrato não discrimina os valores referentes a comissão de corretagem e pugna pelo desprovimento do recurso.

VOTOS

O Senhor Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA - Relator

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade, conheço do recurso.

A r. sentença acolheu parcialmente os pedidos deduzidos na petição inicial, mediante a seguinte

fundamentação:

“Cinge-se a controvérsia à análise da validade do contrato de ID XXXXX firmado pelas partes e da alegada abusividade no distrato do negócio jurídico, além da responsabilidade civil da requerida pelos alegados danos suportados pela parte autora.

Narra a parte autora que o contrato foi celebrado com vício de vontade, uma vez que a requerida, ao

conduzir o requerente ao seu stand de vendas e oferecer-lhe refeição gratuita e outras cortesias,

exercia pressão sobre o consumidor, que, sentindo-se constrangido, firmou contrato que não

tencionava celebrar. Aponta, ainda, que a omissão de informações importantes e o curto período de

tempo para análise do contrato viciam o consentimento do consumidor.

Como cediço, o erro, quando substancial, caracteriza vício de consentimento que gera a anulabilidade do negócio jurídico, nos termos do art. 138 do Código Civil, dispondo o art. 139 a respeito da sua

caracterização:

Art. 139. O erro é substancial quando:

I - interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais;

II - concerne à identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo relevante;

III - sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei, for o motivo único ou principal do

negócio jurídico.

Observa-se que o agente que age em erro tem uma falsa percepção da realidade, seja no tocante à

pessoa, ao objeto ou ao próprio negócio jurídico, sendo que para render ensejo à desconstituição de

um ato/negócio haverá de ser substancial e real.

Ora, da simples leitura do dispositivo legal transcrito em cotejo com a narração fática contida na

inicial, verifica-se a inexistência de erro substancial da parte autora na celebração do contrato objeto

dos autos.

No caso em apreço, o autor não narra que pensava celebrar contrato diverso do que celebrou ou que

acreditava que o objeto do negócio jurídico era outro que não aquele contido na cláusula segunda da

avença.

Outrossim, somente após seis meses optou por rescindir o contrato, o que demonstra que, em verdade, após melhor refletir, o autor deixou de considerar o negócio jurídico anteriormente celebrado como

vantajoso.

Além disso, não se verificam falhas nos serviços prestados pela ré, uma vez que o contrato firmado

pelas partes é perfeitamente compreensível ao homem médio, contendo cláusulas redigidas com

clareza e coerência, além de destacadas no que toca ao preço e ao objeto.

Ressalto, ainda, que, por vezes, da leitura da inicial, parece transparecer que a parte autora busca a

anulação do contrato por vício do consentimento, sem apontar qual vício seria este.

Por tal motivo, rejeito expressamente a tese autoral de vício de consentimento, qualquer que seja ele. Com efeito, é evidente a inexistência do estado de perigo, da coação e da lesão, uma vez que o próprio autor narra que estava em viagem de lazer quando celebrou o contrato, sendo de se considerar, ainda, o objeto da avença.

Igualmente, não se verifica a ocorrência de dolo por parte da ré, posto que, conforme exposto, o autor não agiu em erro no que toca aos elementos substanciais do negócio jurídico, e o dolo nada mais é que o engano provocado por terceiro. Segundo doutrina, “em todo dolo, há indução em erro,

provocando-o, reforçando-o, ou apenas deixando que persista.” (BRAGA NETTO, Felipe.

ROSENVALDI, Nelson. Código Civil Comentado – artigo por artigo. Salvador: Ed Juspodiw, 2020, p. 230).

Neste contexto, se a rescisão do contrato ocorreu por vontade do autor, consoante o princípio pacta

sunt servanda, devem ser observadas as disposições contratuais a respeito do distrato.

Ocorre que a cláusula contratual que prevê multa penal na importância de 20% do valor do contrato é evidentemente abusiva, uma vez coloca o consumidor em situação desvantagem exagerada, sendo

incompatível com a boa-fé, estando em desacordo com o sistema de proteção do consumidor,

ofendendo, pois, o disposto no art. 51, incisos IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor.

Destarte, o art. 413 do Código Civil autoriza ao julgador reduzir equitativamente a cláusula penal,

quando manifestamente excessiva, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio, exatamente como na hipótese dos autos.

Nesse sentido, a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça tem entendido razoável e suficiente a

reparar eventuais prejuízos da parte inocente a estipulação de cláusula penal no valor equivalente a

10% do montante já quitado pelo consumidor, senão confira-se:

(...)

Não há que se falar em retenção das arras, pois, ausente previsão de que sejam indenizatórias,

possuem natureza confirmatória do negócio jurídico, motivo pelo qual devem ser restituídas, nos

termos do art. 417 do CC.

Igualmente não merece prosperar a tese da requerida no sentido de que os valores pagos pelo autor, se deram a título de corretagem, de modo que, sendo destinados a empresa estranha aos autos, não pode ser condenada a ressarci-los.

Outrossim, todos os fornecedores que compõem a cadeia de consumo respondem solidariamente

perante o consumidor, que não pode ser compelido a buscar a trajetória e o destino dos valores que

pagou ao fornecedor que se apresente perante ele.”

A apelação tem por objeto apenas a exclusão do valor correspondente à comissão de corretagem.

No julgamento do Recurso Especial 1.599.511/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, obedecidos os deveres de informação e de transparência, é válida cláusula contratual que transfere

para o promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem, como se colhe da ementa

respectiva:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO

CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE

ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE

PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de

compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de

corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria

técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão

de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência

desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de

assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III -RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. ( REsp 1.599.511/SP, 2ª Seção, rel. Min.

Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06/09/2016)”

O dever de informação, pedra de toque da tese estipulada, foi assim realçado nas seguintes passagens do voto do relator do acórdão:

“Modernamente, a forma de atuação do corretor de imóveis tem sofrido modificações nos casos de

venda de imóveis na planta, não ficando ele mais sediado em uma empresa de corretagem, mas,

contratado pela incorporadora, em estandes situados no próprio local da construção do edifício de

apartamentos.

O cenário fático descrito nos processos afetados é uniforme no sentido de que o consumidor

interessado se dirige a um estande de vendas com o objetivo de comprar uma unidade autônoma de

um empreendimento imobiliário.

No estande, o consumidor é atendido por um corretor previamente contratado pela incorporadora.

Alcançado êxito na intermediação, a incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e

venda, transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem

diretamente ao corretor, seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.

O principal ponto controvertido, que é o cerne do presente recurso especial, é a verificação da

possibilidade de transferência pelo vendedor (incorporadora) ao comprador (consumidor), mediante

cláusula contratual, da obrigação de pagar a comissão de corretagem.

(...)

Pode-se, concluir, portanto, que, em princípio, é válida a cláusula que transfere para o consumidor a

obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição.

(...)

O dever de informação referente ao preço na venda a crédito encontra-se regulamentado tanto pelo art. 52 do CDC, como pelo Decreto n. 5.903/2006, exigindo do fornecedor clareza acerca do preço total

dos produtos e serviços, discriminando-se as principais parcelas que o integram.

(...)

O preço total, como o próprio nome indica, representa o quanto o consumidor terá que pagar para

adquirir o produto ou contratar serviço, sem nenhum acréscimo pecuniário.

(...)

Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento

celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade

imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga

destacadamente.

Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o dever de informação é cumprido quando o

consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade

imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.

Devem ser estabelecidos os efeitos da violação ao dever de informação.

A grande reclamação dos consumidores, nos processos relativos ao tema em análise, é a alegação da

omissão da prestação dessa informação, conforme enfatizado na audiência pública.

Alega-se que somente após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem.

Essa estratégia de vendas contraria flagrantemente os deveres de informação e de transparência que

devem pautar as relações consumo.

Em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não prevista no

instrumento contratual.

(...)

Como se verifica, a solução da controvérsia situa-se na fase pré-negocial, englobando as tratativas, a oferta e a aceitação, com ênfase no dever de informação acerca da transferência do dever de pagar a

comissão de corretagem ao adquirente antes da celebração do contrato de compra e venda.”

celebração da promessa de compra e venda, acerca da inclusão, no preço total da unidade imobiliária, do valor da comissão de corretagem.

A cláusula sexta do contrato prevê apenas o preço do bem (R$ 39.000,00) e estabelece que o sinal, de R$ 5.200,00, serviria para “cobrir as despesas totais de comercialização que incluem comissões de

corretores”, in verbis:

“ENTRADA/SINAL INICIAL no valor de R$ 5.200,00 (CINCO MIL E DUZENTOS REAIS),

caracterizada como arras, sinal e princípio de pagamento, paga para cobrir as despesas totais de

comercialização que incluem comissões de corretores.”

Portanto, além da ausência de informação prévia sobre a comissão de corretagem, o contrato não

discrimina o seu valor exato, valendo destacar que R$ 5.200,00 correspondem a quase 15% do preço do imóvel.

Nesse contexto, não se pode ter por atendidos os pressupostos de legitimidade da cláusula que atribui ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem. Nesse sentido, decidiu este

Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DIREITO

DO CONSUMIDOR. RESCISÃO A PEDIDO DO CONSUMIDOR. DISTRATO. DUBIEDADE.

SINAL OU COMISSÃO DE CORRETAGEM. CORRETAGEM DEVIDA DESDE QUE

EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.

CITAÇÃO. IRDR 07. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. REPETITIVO. STJ. 1. É de

consumo a relação jurídica estabelecida por força de contrato de promessa de compra e venda de

unidade imobiliária em construção, uma vez que a vendedora comercializa bem imóvel no mercado de consumo, que é adquirido por consumidores como destinatários finais mediante contraprestação. 2. O precedente firmado em sede de recurso repetitivo no Superior Tribunal de Justiça, deve a

incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de

corretagem ( Resp 1.599.511 - Tema 938) 3. A ausência da ciência inequívoca do consumidor quanto a quantia paga se tratar a título de comissão de corretagem, deve-se reconhecer que tal valor foi dado a título de sinal e não de comissão de corretagem. Portanto, indevida a sua retenção pela ré. 4. No caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, os juros de mora devem incidir a partir da

citação, consonante tese firmada no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas -IRDR 07 - deste Tribunal. 6. De acordo com entendimento fixado em sede de julgamento de recurso

repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça é abusiva a cláusula que estabelece a restituição parcelada dos valores pagos pelo consumidor ( REsp XXXXX/SC). 7. Apelação conhecida e improvida. (APC

XXXXX20188070001, rela. Desa. Ana Cantarino, 8ª T., DJe 27/5/2019)”

ISTO POSTO, conheço e nego provimento ao recurso.

Majoro em 20% os honorários sucumbenciais fixados na r. sentença.

O Senhor Desembargador ARNOLDO CAMANHO - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, UNÂNIME

Disponível em: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1407461256/7062676920198070014-df-0706267-6920198070014/inteiro-teor-1407461309

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