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17 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 20160310100856 DF 0009887-71.2016.8.07.0003 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-DF__20160310100856_b5e23.pdf
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Poder Judiciário da União Fls. _____

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS




Órgão 


5ª TURMA CÍVEL 

Classe 


APELAÇÃO 

N. Processo 


20160310100856APC
(0009887-71.2016.8.07.0003) 

Apelante(s) 


DIRECIONAL PORTO ACRE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA 

Apelado(s) 


1562783791394.24277 E OUTROS 

Relator 


Desembargador SEBASTIÃO COELHO 

Acórdão N. 


1022360 

E M E N T A

CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. AUSÊNCIA DE EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. INEXIGIBILIDADE DA PRESTAÇÃO DENOMINADA FINANCIAMENTO ENQUANTO NÃO CONCLUÍDA A OBRA E EXPEDIDO HABITE-SE. INADIMPLEMENTO EXCLUSIVO DA CONSTRUTORA. SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS E EM PARCELA ÚNICA. RESCISÃO E CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES.

POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA.

1. Incide na hipótese de compra e venda de imóvel na planta firmado entre pessoa jurídica e pessoa física o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º do CDC).

2. A parcela denominada "chaves" (financiamento bancário) deve ser paga tão somente quando da conclusão da obra, com o recebimento do habite-se.

3. Ausente a comprovação de concessão do habite-se, não há que se falar em inadimplemento contratual por parte do consumidor que deixou de efetuar o pagamento da parcela "financiamento".

4. Possível a cumulação de pedidos de rescisão contratual e pagamento de lucros cessantes se ultrapassado o prazo de Código de Verificação :2017ACOM7M5J34FOMA7UDGJRVN8

GABINETE DO DESEMBARGADOR SEBASTIÃO COELHO 1

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Apelação 20160310100856APC

conclusão da obra, ausente habite-se, bem como por não ter usufruído o consumidor do imóvel.

5. Os lucros cessantes em caso de atraso de entrega de imóvel são presumidos.

6. Sendo a construtora a única e exclusiva responsável pela rescisão contratual, deve ressarcir integralmente o valor pago pelo consumidor (Súmula 534 do STJ).

7. Recurso conhecido e desprovido.

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Apelação 20160310100856APC

A C Ó R D Ã O

Acordam os Senhores Desembargadores da 5ª TURMA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, SEBASTIÃO COELHO -Relator, JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS - 1º Vogal, ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO - 2º Vogal, sob a presidência do Senhor Desembargador JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, em proferir a seguinte decisão: CONHECER. NEGAR PROVIMENTO. UNÂNIME. , de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasilia (DF), 31 de Maio de 2017.

Documento Assinado Eletronicamente

SEBASTIÃO COELHO

Relator

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Apelação 20160310100856APC

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Apelação Cível interposta por DIRECIONAL PORTO ACRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (ré) em face da sentença de fls. 119/127, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Ceilândia que, na Ação de Conhecimento ajuizada por 1562783791394.24277 e WASHINGTON DE SOUZA RANGEL em desfavor da ora apelante, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, nos seguintes termos:

a) decretar a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes e, considerando a mora da ré, condená-la a restituir aos autores a quantia correspondente a 100% dos valores efetivamente pagos, monetariamente corrigida, pelo INPC, a contar do pagamento de cada parcela, e acrescida de juros de mora, de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação; e

b) condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, correspondentes aos alugueis mensais não auferidos pelos autores no período de 13.03.2015 a 24.05.2016. Sobre o valor devido incidirão correção monetária, pelo INPC, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação, tudo a ser apurado em liquidação de sentença.

Em virtude da sucumbência recíproca, ficam rateadas entre as partes, em igual proporção, as despesas processuais e os honorários advocatícios, que, atento ao art. 85, § 2º e 86, ambos do Código de Processo Civil, arbitro 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. (fl. 126).

Em suas razões (fls. 177/190), a apelante/ré sustenta que os apelados/autores quem deram causa à rescisão do contrato, porquanto não providenciaram a assinatura do financiamento no tempo e no modo previstos. Alega que deveria incidir no caso o disposto na cláusula quinta do acordo, que prevê a

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retenção de 30% da quantia já paga quando da rescisão, bem como de 7% do valor total do contrato, por gastos com publicidade.

Defende que não caberia indenização pelos lucros cessantes, pois inexiste comprovação por parte dos apelados/autores que utilizariam o imóvel para fins econômicos.

Acrescenta que seria descabido ser condenada a restituir o valor integralmente pago em conjunto com os lucros cessantes. Assevera que “se a Apelante indenizar os Apelados em função do supostos atraso quando da entrega da unidade imobiliária, conseguintemente, não há que se declarar rescindido o contrato” (fl. 189).

Pede a reforma da sentença com o julgamento de improcedência dos pedidos formulados ou a incidência do disposto na cláusula quinta do contrato para se operar a rescisão.

Preparo às fls. 191/192.

Contrarrazões às fls. 196/200. Postulam os apelados/autores a manutenção da sentença.

É o relatório.

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Apelação 20160310100856APC

V O T O S

O Senhor Desembargador SEBASTIÃO COELHO - Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. A sentença deve ser mantida.

Esclareça-se, inicialmente, que incide na hipótese dos autos o Código de Defesa do Consumidor, enquadrando-se os apelados/autores na qualidade de consumidores e a apelante/ré, na de fornecedora (arts. 2º e 3º do CDC).

As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma, em 06/10/2011, com vistas à aquisição de um apartamento, número BA-0602, situado no edifício Bemviver Residencial Clube, localizado na Área Especial A, QNN 34, Ceilândia/DF, pelo preço total de R$ 285.711,45. A previsão de conclusão da obra era de 30/06/2014.

O parágrafo único da cláusula IV dispõe:

Parágrafo único - O vencimento das parcelas não se vincula, em nenhuma hipótese, ao andamento das obras em termos de cronograma físico-financeiro. No entanto, caso o prazo de conclusão da obra (item II do quadro resumo) venha a ser antecipado, as parcelas então vincendas terão seu vencimento antecipado. (fl. 20).

Verifico, com fulcro no inciso IV do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, que referido parágrafo único da cláusula IV é nulo de pleno direito, por estabelecer hipótese que causa desvantagem exagerada para o consumidor, violando a boa-fé e a equidade contratual.

Repare-se que mencionada cláusula obriga o pagamento da parcela concernente às chaves (financiamento bancário) em data desvinculada da entrega da obra, embora, caso esta seja concluída antecipadamente, todas as parcelas, inclusive esta última, terão o vencimento antecipado.

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Em suma, favorece demasiadamente a construtora em detrimento do consumidor, uma vez que se a cláusula é desvinculada, deveria ser independentemente do prazo de entrega da obra, seja esta concluída antes ou depois da data para pagamento das chaves.

Ademais, não poderia a construtora exigir o adimplemento contratual do consumidor se ausente o cumprimento de sua obrigação. Na realidade, a parcela denominada "chaves" (financiamento bancário) deveria ser paga tão somente quando da conclusão da obra, com o recebimento do habite-se. Nesse sentido, os seguintes arestos:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO ACOLHIMENTO. PARCELA REFERENTE AO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. INEXIGIBILIDADE ANTES DA AVERBAÇÃO DA "CARTA DE HABITE-SE". ATRASO NA EXPEDIÇÃO. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA MULTA. SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. PREVISÃO CONTRATUAL. VALIDADE. TERMO FINAL. MULTA. RESCISÃO CONTRATUAL. DATA DA SENTENÇA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Em se tratando de relação jurídica negocial, cujo objeto é a compra de imóvel, a sociedade empresária construtora se posiciona como fornecedora de bens, submetendo o contrato às disposições normativas do Código de Defesa do Consumidor.

2. A parcela referente à entrega das chaves seria paga mediante financiamento. Para tanto, as instituições financeiras mutuantes exigem a averbação da "Carta de

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Habite-se". Por isso, não pode restar configurada a inadimplência dos autores em relação a essa parcela, uma vez que sem a conclusão da obra esse documento sequer teria sido emitido na referida data.

3. Inexiste caso fortuito ou força maior em razão de entraves burocráticos na obtenção da "Carta de Habite-se". É que os eventos dessa natureza estão inseridos na seara de riscos assumidos pelas sociedades empresárias do ramo da construção civil, que são responsáveis pela regularização das unidades negociadas. Precedentes do TJDFT.

4. É inaplicável a Teoria do Adimplemento Substancial da obrigação, notadamente em favor do vendedor do bem, nos casos em que o atraso na entrega do imóvel extrapolou todos os prazos estipulados contratualmente para tanto.

5. A multa contratual tem caráter compensatório em relação aos danos suportados pela privação do uso do imóvel no período de mora das rés. Assim, é cabível a aplicação dessa sanção diante da devolução integral dos valores pagos em razão da rescisão contratual pela mora injustificada das rés no cumprimento das obrigações contratualmente assumidas.

6. Caracterizada a culpa da promitente vendedora no atraso para a entrega da unidade imobiliária, deve ser aplicada a multa contratual prevista no contrato, em percentual determinado sobre o valor total deste, uma vez que essa previsão é válida e foi livremente inserida no negócio pela própria construtora.

7. O contrato só foi rescindido quando da prolação da sentença. Assim, essa data deve ser o termo final para a aplicação da multa compensatória prevista no contrato.

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida.

(Acórdão n.1000905, 20160110610960APC, Relator: ALVARO CIARLINI 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/03/2017, Publicado no DJE: 15/03/2017. Pág.: 483/495) (grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

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INCIDÊNCIA DO CDC. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INADIMPLEMENTO CULPOSO DAS INCORPORADORAS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. LUCROS CESSANTES. QUANTUM INDENIZATÓRIO. TERMO FINAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.

(...)

6. Se as Incorporadoras não entregam a obra no prazo avençado, não há que se falar em mora dos adquirentes quanto à quitação da parcela referente a entrega das chaves. Inaplicabilidade da exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do CC.

7. A Teoria do Adimplemento Substancial não abarca as hipóteses de atraso na entrega da obra, porque a violação contratual cometida priva os adquirentes daquilo que lhe era legítimo esperar do contrato, frustrando totalmente o seu objeto.

8. Demonstrado o descumprimento injustificado da obrigação de concluir a obra no prazo pactuado, fica caracterizado o inadimplemento contratual culposo das Incorporadoras, o que autoriza a rescisão do contrato e enseja a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo consumidor, nos termos do art. 475 do CC e da Súmula 543 do STJ.

9. A rescisão de contrato fundada no inadimplemento culposo de uma das partes não é, por si só, incompatível com a indenização por perdas e danos.

10. Os lucros cessantes devem ser presumidos durante o atraso na entrega da obra, ante a impossibilidade de o comprador usufruir do imóvel, por meio de uso próprio ou de aluguel.

(...)

(Acórdão n.984907, 20150110193549APC, Relator: CESAR LOYOLA 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/11/2016,

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Publicado no DJE: 06/12/2016. Pág.: 482/521) (grifos nossos).

Assim, tendo em vista que a apelante/ré não logrou êxito em comprovar a entrega do imóvel, com a concessão do necessário habite-se no prazo contratual (ainda que considerando a cláusula de tolerância), não há que se falar em inadimplemento dos apelados/autores no pagamento da parcela denominada "financiamento." A culpa pelo distrato, portanto, é exclusiva da apelante/ré.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado, por meio do enunciado da Súmula 543, no seguinte sentido:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Sem razão a apelante/ré, portanto, quanto à incidência da alínea b da cláusula quinta do contrato (fl. 24), porquanto a rescisão se deu única e exclusivamente por sua culpa, em face do atraso na entrega do imóvel.

No tocante à condenação ao pagamento de lucros cessantes em face da rescisão do contrato, tenho como correta a sentença, a qual assim restou fundamentada:

Primeiramente, registro que a responsabilidade pelos prejuízos advindos do atraso deve compreender o período de 13.03.2015 (data final para entrega do empreendimento) até a data em que proposta a presente demanda, na qual o autor manifestou a pretensão de rescisão contratual (24.05.2016).

Consoante o disposto no art. 402 do Código Civil, o dano material ou patrimonial pode ser caracterizado como dano

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emergente - correspondente ao efetivo prejuízo experimentado pela parte lesada - e lucros cessantes - correspondentes àquilo que se deixou razoavelmente de lucrar por força do dano -, os quais devem ser devidamente comprovados.

Reconhecida a mora a partir do término do prazo de tolerância, cumpre à parte ré ressarcir os danos carreados à parte autora. Os lucros cessantes são devidos, nos termos do art. 402 do Código Civil, uma vez que a parte autora, no período da mora, não pode auferir os frutos civis decorrentes da locação do imóvel.

A esse título, deve a parte autora ser indenizada em quantia equivalente ao aluguel de imóvel com as mesmas características do imóvel objeto dos autos no período da mora. Não há nos autos elementos que demonstrem o valor locatício do imóvel em questão, inexistindo qualquer esclarecimento dos autores acerca de como chegaram à quantia de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais). Por tal razão, os lucros cessantes deverão ser apurados em liquidação de sentença.

Elucido que a indenização pelos prejuízos sofridos em consequência da mora da ré não depende da manutenção do vínculo contratual, quer dizer, não há óbice na postulação de lucros cessantes e rescisão contratual. Isso porque, a despeito da manifesta intenção de encerramento do vínculo contratual, não deixa de existir o descumprimento contratual da ré, que impossibilitou a fruição do bem pelo promitente comprador durante o período da mora.

Vale assentar que a indenização não implica enriquecimento sem causa dos autores, considerando que a promitente vendedora se beneficiará com a valorização e comercialização do imóvel. (fls. 124/125, grifo nosso).

Na mesma esteira, os seguintes julgados:

CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ACORDO PARA MODIFICAÇÃO DE DATA. PRAZO DE

PRORROGAÇÃO NÃO INCLUÍDO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. DEVOLUÇÃO DOS

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VALORES PAGOS SEM RETENÇÃO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA CONSTITUTIVA E CONDENATÓRIA. ART. 20, § 3º, DO CPC/73. SENTENÇA MANTIDA.

1 - Ajustada nova data de entrega do imóvel sem previsão expressa, específica e clara acerca da incidência de novo prazo de tolerância, inviável presumir-se que este último também foi pactuado pelas partes.

2 - A escassez de mão de obra, greves, chuvas torrenciais e a morosidade da Administração Pública na expedição da Carta de Habite-se não configuram motivos de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso na entrega da obra, não se podendo compreender tratar-se de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis.

3 - Tendo sido demonstrada a culpa da Ré no atraso da entrega do imóvel, a procedência do pedido rescisório formulado com essa justificativa é medida que se impõe, com a consequente devolução aos Autores da integralidade dos valores desembolsados, não havendo, portanto, que se falar em aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato nem em retenção de valores.

4 - A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade prevista no pacto ressalvou expressamente a hipótese de inadimplemento contratual.

5 - Considerando a mora da construtora pelo atraso na entrega do imóvel e a sua evidente culpa na rescisão do contrato, bem como a premissa de que o prejuízo dos promissários compradores, em hipóteses como a dos autos, é presumido, deve a construtora ser condenada ao pagamento de lucros cessantes.

6 - O fato de não ter ocorrido o pagamento integral do valor do imóvel não é capaz de afastar o direito dos promitentes compradores ao pagamento de indenização pelos lucros cessantes derivados da impossibilidade de fazer uso do bem objeto do contrato, mesmo que de forma proporcional ao seu adimplemento.

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7 - A sentença que condena a promitente vendedora a devolver os valores pagos em função do contrato não adimplido ostenta natureza condenatória e constitutiva, razão pela qual o arbitramento dos honorários deve ocorrer nos termos do § 3º do artigo 20 do CPC/73, tendo sido, na hipótese, escorreitamente fixados no percentual de 8%, considerando o decaimento maior da parte Ré na causa, a quem incumbiria o pagamento integral da mencionada verba.

8. Tendo a parte ré decaído da maior parte dos pedidos formulados, deverá ser mantida a sucumbência recíproca, mas não proporcional, fixada pelo Juízo de primeira instância.

9. Recurso desprovido. Sentença mantida.

(Acórdão n.1006717, 20140110535194APC, Relator: ANGELO PASSARELI, Relator Designado:JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/03/2017, Publicado no DJE: 06/04/2017. Pág.: 267/269) (grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR AFASTADOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. PREJUÍZO PRESUMIDO. SENTENÇA. VÍCIO DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. RECONHECIMENTO. DECOTE NECESSÁRIO.

1. Os contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção encontram-se subordinados às regras do Código de Defesa do Consumidor, ainda que submetidos aos ditames da Lei 9.514/97 que rege a alienação fiduciária.

2. A mera alegação da ocorrência de situações de força maior e/ou caso fortuito, consubstanciadas na demora na expedição de "Carta de Habite-se", escassez de mão-de-obra e greves no sistema de transporte público durante o período da construção, bem como no excesso de chuvas,não justifica o atraso na

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entrega das unidades imobiliárias prometidas à venda, uma vez que tais justificativas consistem em risco do próprio empreendimento imobiliário, além do que são totalmente previsíveis.

3. Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel na data contratada, a devolução dos valores deve ser integral, não se admitindo nenhum tipo de abatimento, sob pena de enriquecimento ilícito.

4. Pela Teoria do Adimplemento Substancial, não se deve considerar resolvida a obrigação quando a atividade do devedor se aproxima consideravelmente do resultado pretendido pelos contratantes. Contudo, a aplicação desse instituto requer prévia análise do caso concreto, revelando-se justificada sua aplicação apenas quando o devedor tiver cumprido significativa parcela da obrigação assumida e tiver agido com boa-fé objetiva até o momento do descumprimento contratual.

5. Embora, em regra, seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido. 6. Ultrapassando a sentença o que foi pedido na inicial acerca dos lucros cessantes, necessário o reconhecimento da existência de vício de julgamento ultra petita, a fim de decotar o excesso.

7. Apelação conhecida e parcialmente provida.

(Acórdão n.1006287, 20160110319185APC, Relator: SIMONE LUCINDO 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/03/2017, Publicado no DJE: 03/04/2017. Pág.: 205/212) (grifo nosso).

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Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Com fulcro no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, fixo os honorários recursais em 5% sobre o valor da condenação.

É como voto.

O Senhor Desembargador JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS - Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO - Vogal

Com o relator

D E C I S Ã O

CONHECER. NEGAR PROVIMENTO. UNÂNIME.