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28 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
6ª TURMA CÍVEL
Publicação
Publicado no DJE : 05/12/2017 . Pág.: 427/444
Julgamento
29 de Novembro de 2017
Relator
ESDRAS NEVES
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-DF__20170110044729_41674.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União Fls. _____

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS




Órgão 


6ª TURMA CÍVEL 

Classe 


APELAÇÃO CÍVEL 

N. Processo 


20170110044729APC
(0001430-22.2017.8.07.0001) 

Apelante(s) 


ROMULO CAVALCANTE PIMENTA 

Apelado(s) 


EMPLAVI PARTICIPACOES IMOBILIARIAS
LTDA 

Relator 


Desembargador ESDRAS NEVES 

Acórdão N. 


1064760 

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ANULAÇÃO DE ESCRITURA. RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO DOS VÍCIOS DE CONSENTIMENTO.De acordo com o entendimento desta Corte, lavrada a escritura pública, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, não se mostra cabível discutir a validade/abusividade das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado anteriormente pelas partes, pois os seus efeitos já se encontram exauridos. Nesse sentido, não comprovada a ocorrência de vícios de consentimento suficientes para infirmar a escritura pública lavrada, inviável a anulação daquele ato ou a rescisão da promessa de compra e venda.

Fls. _____

Apelação Cível 20170110044729APC

A C Ó R D Ã O

Acordam os Senhores Desembargadores da 6ª TURMA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, ESDRAS NEVES - Relator, ALFEU MACHADO - 1º Vogal, CARLOS RODRIGUES - 2º Vogal, sob a presidência do Senhor Desembargador ALFEU MACHADO, em proferir a seguinte

decisão: CONHECIDO. DESPROVIDO. UNÂNIME. , de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas. Brasilia (DF), 29 de Novembro de 2017.

Documento Assinado Eletronicamente

ESDRAS NEVES

Relator

Fls. _____

Apelação Cível 20170110044729APC

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ROMULO CAVALCANTE PIMENTA (autor), em face da sentença proferida pelo Juízo da Nona Vara Cível de Brasília, que, nos autos de ação de rescisão contratual ajuizada em face de EMPLAVI PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA. julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais (fls. 213/231), o autor explica ter celebrado contrato de promessa de compra e venda para aquisição de unidade imobiliária situada no edifício Golden Place, Asa Sul, Brasília/DF, pelo valor de R$351.013,71, tendo pago, até o ajuizamento da ação, R$186.887,72, restando pagar R$450.566,21. Afirma que a ré violou a legislação consumerista, ao inserir cláusula abusiva que o obrigava a firmar contrato de mútuo com taxas exorbitantes. Assevera que a construtora teria fraudado valores, se apoderando de quase 65% das parcelas pagas, fazendo com que o saldo devedor fosse artificialmente inflado.

Aduz que a escritura pública registrada seria nula, em razão da coercibilidade com que foi celebrada, bem como pelo dolo com que foi definido o valor do débito, citando ementa do Superior Tribunal de Justiça. Subsidiariamente, sustenta que ainda que se afaste o dolo, a escritura pública foi realizada com erro essencial, o que impõe a sua declaração de nulidade. Defende que, anulando a escritura e retornando as partes ao status quo ante, a promessa de compra e venda poderia ser rescindida por iniciativa do consumidor, não havendo, assim, motivo para a manutenção dos pagamentos e eventuais cobranças. Assevera que a imissão na posse do bem, com entrega das chaves, não impede a rescisão contratual, tendo a escrituração ocorrido em razão de exigência abusiva do contrato firmado. Afirma que a promessa quitada se iguala, cada vez mais, à compra e venda. Assim, a convolação da promessa em compra e venda estaria relacionada com a conclusão do pagamento do preço ajustado, o que não ocorreu. Assevera que o ponto controvertido não é a possibilidade de rescisão do contrato, mas, sim, as bases em que ela ocorrerá. Aduz ser impossível a perda do imóvel, com todos os valores pagos, nos termos dos artigos , inciso V e 53, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Cita ementas.

Afirma que a apelada deixou de contestar pontos cruciais da inicial, não tendo esse fato, no entanto, sido ponderado pelo Juízo sentenciante. Assevera

Fls. _____

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que a cláusula 2.6.2., que condiciona a entrega das chaves ao financiamento do saldo devedor com a própria construtora, deve ser revista, em razão de abusividade e que esta situação configura vício de consentimento, possibilitando a anulação da escritura. Cita os artigos 39, inciso V, 47 e 51, inciso IV, todos da Lei nº 8.078/90.

Por fim, requer que a restituição dos valores seja realizada em parcela única, nos termos da súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse sentido, pugna pela rescisão contratual, mediante declaração de culpa exclusiva da construtora.

Preparo comprovado à fl. 232.

Contrarrazões apresentadas pela ré às fls. 235/257, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Fls. _____

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V O T O S

O Senhor Desembargador ESDRAS NEVES - Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação interposto pelo autor.

Analisando os autos, verifico não ter razão o apelante.

Em 16.02.2012 as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda da unidade 303 e da vaga de garagem 343, Bloco B, do empreendimento Golden Place, pelo valor de R$351.013,71, por meio do qual o autor sustenta ter pago quantia superior a R$180.000,00, devendo ainda pagar valor superior a R$400.000,00 (instrumento de fls. 24/32 e aditivos de fls. 33/34 e 35/36).

Em 08.03.2013 as partes lavraram escritura pública de venda e compra do imóvel em questão, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, nos termos da Lei nº 9.514/97, momento em que o domínio, a posse, o direito e a ação sobre o imóvel foram transferidos para o autor/apelante, tendo a escritura pública e a alienação fiduciária sido registrados na matrícula do imóvel (escritura pública de fls. 39/42 e matricula de fl. 171).

Logo após a escrituração (11.03.2013 - fl. 174), o imóvel em questão foi vistoriado e recebido pelo autor, tendo ele ajuizado a presente ação de rescisão quase 4 anos após o recebimento do bem (25.01.2017).

Em casos como estes, em regra, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a restituição das partes ao status quo ante, resta impossibilitada, em razão de o contrato preliminar ter exaurido os seus efeitos.

Nesse sentido, é o entendimento desta Corte. Confira-se:

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INDENIZAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES.

DESCABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1 - Com a posterior lavratura de escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, registrada no cartório competente e com devida anotação na matrícula do imóvel acerca da transferência de propriedade, descabe falar

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em rescisão do contrato de promessa de compra e venda anteriormente firmado, uma vez exauridos os seus efeitos. 2 -Descabidos os pedidos de indenização e de restituição dos valores pagos relativos ao contrato exaurido de promessa de compra e venda, tendo em vista que a Autora não apresenta qualquer prova idônea de eventual dano causado em face da celebração da promessa de compra e venda, nem tampouco demonstra que a Ré tenha perseguido de forma ilegítima o recebimento de seu crédito ou exercício de qualquer direito em virtude da avença. Apelação Cível desprovida. (Acórdão n.1026497, 20150110126413APC, Relator: ANGELO PASSARELI 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 21/06/2017, Publicado no DJE: 06/07/2017. Pág.: 267/270).

A lavratura de escritura de compra e venda de imóvel, com pacto de alienação fiduciária, atrai a incidência da Lei nº 9.514/97, em detrimento da aplicação da Lei nº 8.078/90, em razão de aquela lei ser mais recente e mais específica do que o Estatuto Consumerista.

Mais especificamente, apesar de as partes serem enquadrados na conceituação de consumidor e de fornecedor (arts. e do CDC), lavrada escritura pública com alienação fiduciária em garantia e havendo o inadimplemento do devedor, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor, promovendo-se leilão público para a venda do bem, nos termos dos artigos 26 e 27, da Lei 9.514/97, não havendo como aplicar as disposições do artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor, pelas razões expostas acima.

Seguindo essa linha de entendimento, eis precedentes desta Corte:

RESCISÃO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. LEI 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. I -Diante do fato de que o instrumento particular de promessa de compra e venda foi substituído por escritura pública com garantia de alienação fiduciária registrada na matrícula do

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imóvel, o suposto descumprimento contratual por parte do devedor fiduciante, ainda que por dificuldades financeiras, autoriza a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, especialmente no que se refere à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, razão pela qual improcedem os pedidos deduzidos na inicial. II - Apelação provida. (Acórdão n.994626, 20161610000155APC, Relator: VERA ANDRIGHI 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/02/2017, Publicado no DJE: 21/02/2017. Pág.: 846/895).

RESCISÃO CONTRATUAL. ESCRITURA PÚBLICA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO EM CARTÓRIO. EXAURIMENTO DOS TERMOS PACTUADOS NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INOCORRÊNCIA. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/97. 1. A escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel determina que o adquirente, embora proprietário pleno do bem, deve exercer o seu direito de proprietário em benefício do credor, com o objetivo de proteger a garantia. 2. Consolidada a propriedade em favor do adquirente, não cabe a extinção do contrato de compra e venda por resilição, que é a iniciativa unilateral e discricionária de uma das partes em detrimento da outra, sem expressa previsão contratual. 3. As disposições dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 são posteriores e específicas em relação ao art. 53 da Lei nº 8.078/90 ( CDC), não havendo ilegalidade na retenção integral dos valores pagos pelos devedores quando o credor fiduciário observa corretamente os regramentos da lei própria. 4. Recurso conhecido e desprovido.

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(Acórdão n.1041849, 20160111170245APC, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO 8ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 24/08/2017, Publicado no DJE: 30/08/2017. Pág.: 352/367).

No mesmo sentido, entendeu o Superior Tribunal de Justiça. Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSOS SIMULTÂNEOS. NÃO CONHECIMENTO DO POSTERIOR. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. INADMISSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLÊNCIA. ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. DECISÃO MANTIDA. (...) 3. A Lei n. 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial. 4. Agravo regimental improvido e embargos de declaração não conhecidos. ( AgRg no AgRg no REsp 1172146/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 18/06/2015, DJe 26/06/2015).

Portanto, afastada, ao menos em parte, a aplicação do Estatuto do Consumidor, a rediscussão das cláusulas inseridas no contrato preliminar de promessa de compra e venda necessita que o apelante comprove a nulidade da escritura pública, de modo que a relação entre as partes fosse regida, novamente, pelo instrumento preliminar de promessa de compra e venda, o que não aconteceu a contento.

Inicialmente, o recorrente sustenta a ocorrência de coação na escrituração pública, em razão de a construtora o ter obrigado a firmar contrato de mútuo mediante taxas exorbitantes, impedindo-o de celebrar contrato diverso, com

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taxas de mercado.

Nos termos dos artigos 151 e seguintes do Código Civil, a coação capaz de viciar a declaração de vontade é aquela que incute no paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família ou aos seus bens.

In casu, apesar de o adquirente ter sustentado a ocorrência de dano considerável a seus bens, consistente no impedimento de realização de contrato de mútuo mais favorável do que o acordado na escritura pública impugnada, ele não trouxe aos autos informações acerca de qual seria a taxa de mercado que lhe seria mais favorável, de que essa taxa seria cobrada em outras instituições e que a não entrega das chaves seria capaz de incutir temor tão grande que o obrigaria a assinar escritura pública desfavorável economicamente.

De fato, o que existe no recurso de apelação é, simplesmente, a alegação de que as taxas praticadas pela apelada seriam exorbitantes e que ele teria sido obrigado a firmar o citado contrato de mútuo se quisesse receber as chaves do bem, não comprovando, de forma cabal, a ocorrência de dano iminente aos seus bens.

Nesse sentido, não comprovada a coação do adquirente, não há como acolher a tese de que a escrituração teria ocorrido em razão de exigência abusiva do contrato firmado, devendo, assim, ser afastada essa alegação.

Ademais, aduz o recorrente a ocorrência de erro e de dolo. Afirma que a construtora se apoderou de quase 65% das parcelas pagas por ele durante a construção da unidade, inflando, artificialmente, o saldo devedor. Nesses termos, sustenta que apesar de ele ter pago, até a escrituração, o valor de R$51.026,77, constou em escritura o valor de R$17.550,15, a título de sinal.

Apesar das alegações, verifica-se que o recorrente, mais uma vez, não se desincumbiu de comprovar a abusividade da cláusula 2ª, da escritura pública lavrada pelas partes, sustentado, somente, discrepância entre os valores pagos e os valores amortizados.

Não obstante haja, de fato, diferença entre os valores citados acima, o apelante não discute, especificamente, os índices de correção monetária ou as taxas de juros, se limitando a fazer referência à distinção entre os montantes, o que inviabiliza a comprovação da tese da abusividade.

Importante ressaltar que a presunção de validade das cláusulas citadas pode ser inferida do fato de as partes terem lavrado a escritura pública em 08.03.2013, quase quatro anos antes do ajuizamento da ação (25.01.2017), e do fato de o autor ser contador, possuindo, ao menos em tese, conhecimentos técnicos

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suficientes para o reconhecimento de abusividade em cláusula contratual financeira.

Portanto, ainda que o adquirente não tenha pago o valor integral da dívida, não havendo comprovação acerca de vício de consentimento na escritura pública e restando exauridos os efeitos do contrato de promessa de compra e venda, inviável a reforma da sentença para declarar a rescisão do contrato ou a anulação da escritura pública.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação interposto pelo autor e a ele NEGO PROVIMENTO. A sentença condenou o Réu a pagar honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa (artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil). Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos pelo autor/apelante de 10 para 11% sobre o valor da causa.

É como voto.

O Senhor Desembargador ALFEU MACHADO - Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador CARLOS RODRIGUES - Vogal

Com o relator

D E C I S Ã O

CONHECIDO. DESPROVIDO. UNÂNIME.

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