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21 de Outubro de 2018
2º Grau

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 20160110181694 DF 0006124-68.2016.8.07.0001 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-DF__20160110181694_74ca7.pdf
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Poder Judiciário da União Fls. _____

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS




Órgão 


2ª TURMA CÍVEL 

Classe 


APELAÇÃO CÍVEL 

N. Processo 


20160110181694APC
(0006124-68.2016.8.07.0001) 

Apelante(s) 


DROGARIA ROSARIO S/A E OUTROS 

Apelado(s) 


OS MESMOS 

Relator 


Desembargador CESAR LOYOLA 

Acórdão N. 


1068339 

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. REQUISITOS . VALOR DO ALUGUEL. LAUDO DE AVALIAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Apelação interposta contra a sentença, proferida na ação renovatória de aluguel, que julgou procedente o pedido inicial para renovar o contrato de locação.

2. Para o ajuizamento da ação renovatória de imóveis destinados ao comércio devem ser satisfeitos os requisitos dos artigos 51 e 71, da Lei 8.245/91. O fato de a autora ter juntado os comprovante de pagamento referente ao último ano do contrato, e não de todo o período, não demonstra a ausência de pagamento, ainda mais quando os réus não especificaram os alugueres que supostamente não foram pagos e não esclareceram quais teriam sido quitados fora do prazo. 3. Se as partes divergem com relação ao valor do aluguel deve prevalecer o laudo judicial elaborado por perito, que considerou as características do imóvel avaliado, as amostras pesquisadas, o modelo de regressão múltipla, o sistema informatizado específico para avaliação de imóveis e utilizou método comparativo para verificar o valor de mercado do bem. 4. Apelação da autora conhecida e provida. Apelação adesiva do réu desprovida.

Fls. _____

Apelação Cível 20160110181694APC

A C Ó R D Ã O

Acordam os Senhores Desembargadores da 2ª TURMA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, CESAR LOYOLA - Relator, SANDOVAL OLIVEIRA - 1º Vogal, SANDRA REVES - 2º Vogal, sob a presidência da Senhora Desembargadora CARMELITA BRASIL, em proferir a seguinte

decisão: DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DO RÉU. UNÂNIME , de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasilia (DF), 6 de Dezembro de 2017.

Documento Assinado Eletronicamente

CESAR LOYOLA

Relator

Fls. _____

Apelação Cível 20160110181694APC

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de recursos de apelação interpostos, separadamente, por DROGARIA ROSÁRIO S.A. (autora) e EDUARDO SOARES BARREIROS E OUTROS (réus) em face da sentença de fls. 451/453 que, nos autos da ação renovatória, julgou procedente o pedido inicial para renovar o contrato de locação pelo período de 01/10/2016 a 30/09/2021, com aluguel mensal de R$ 28.173,30, relativo a outubro de 2.016, ficando mantidas as demais condições do negócio anterior, inclusive o reajuste anual pelo IGPM/FGV. Também condenou os réus ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados esses em R$ 5.000,00.

Nas razões de apelação de fls. 457/468, a autora sustenta que apesar de ter proposto na inicial aluguel superior ao indicado no laudo pericial, deve ser considerado para fins de renovação do contrato de aluguel o valor indicado pelo perito, o que a seu ver não configura julgamento extra petita. Requer a reforma da sentença para que seja o contrato de aluguel seja renovado com o valor indicado na perícia.

Preparo comprovado à fl. 470.

Contrarrazões às fls. 475/481, pelo desprovimento do recurso e condenação da apelante por litigância de má-fé. Defende a ausência de interesse recursal, uma vez que a sentença decidiu de acordo com o pedido da inicial. Acrescenta que é defeso ao magistrado proferir decisão diversa da pedida, motivo pelo qual a utilização do valor apontado no laudo pericial implica em julgamento extra petita.

Os réus apresentaram apelação adesiva (fls. 482/488), na qual sustentam que apesar de a sentença ter afirmado que havia garantia fiduciária da Brasil Pharma, esta não foi intimada em nenhum momento do processo a fim de se posicionar sobre os fatos e informar que se manteria no contrato de renovação. Afirma que o artigo 71, inciso VI, da Lei 8245/91, dispõe ser necessário que a ação renovatória seja instruída com prova de que o fiador aceita os encargos da fiança, o que não ocorreu na demanda. Acrescenta que de acordo com o artigo 818, do Código Civil, a fiança deve ser dada por escrito, inclusive pelo fato de que ele não é obrigado em se manter como fiador em aditamentos contratuais e, de acordo com a Súmula 214, do Superior Tribunal de Justiça, a responder por obrigações de contratos os quais não anuiu.

Defende que, não estando preenchidos os requisitos da lei para a

Fls. _____

Apelação Cível 20160110181694APC

ação renovatória, a sentença deve ser reformada. Aduz que o artigo 71, da Lei de Locação, determina a instrução da ação renovatória com prova exata do cumprimento do contrato em curso, motivo pelo qual devem ser juntados todos os documentos referentes ao tempo em que o contrato vigorou ou, ao menos, dos últimos 5 anos, prazo do ultimo contrato firmado. Requer a reforma da sentença para que os pedidos iniciais sejam julgados improcedentes e invertidos os ônus sucumbenciais.

Preparo comprovado à fl. 490.

Contrarrazões às fls. 496/501, pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Fls. _____

Apelação Cível 20160110181694APC

V O T O S

O Senhor Desembargador CESAR LOYOLA - Relator

Conheço dos recursos de apelação da autora DROGARIA ROSÁRIO S.A. e dos réus e EDUARDO SOARES BARREIROS E OUTROS, uma vez que presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de sua admissibilidade, apenas no efeito devolutivo (art. 58, inciso V, da Lei nº 8.245/91).

Cuida-se de ação de renovatória de aluguel ajuizada por DROGARIA ROSÁRIO S.A. em desfavor de EDUARDO SOARES BARREIRO, MARIA ANGÉLICA BITTENCOURT BARREIROS, MARCELO BITTENCOURT BARREIROS e MÁRCIA DA ROCHA CARNEIRO BARREIROS, sob o fundamento de que preenchem os requisitos legais para a renovação compulsória do contrato de locação do imóvel não residencial localizado na SCLS, Quadra 102, bloco C, loja 105.

Em contestação, os réus afirmaram que não estão preenchidos os requisitos legais da renovatória, especialmente porque não está comprovado o cumprimento do contrato em curso, o pagamento dos tributos, não estão claras as condições para a renovação, não há prova da idoneidade da garantia fiduciária, alguns aluguéis estão sendo pagos com atraso e o valor locativo não corresponde ao mercado.

Na fase de instrução foi realizado Laudo de Avaliação para determinar o valor de mercado para locação do imóvel. Informa o i. Perito a redução nos preços de locação dos imóveis comerciais quando comparados com os preços praticados no inicio do ano 2015. Afirma que para a avaliação foi utilizado o método comparativo direito de dados de mercado e o tratamento técnico dos atributos comparáveis de amostras representativas, constituídas pelos imóveis pesquisados, em conformidade com as normas da ABNT. Conclui que, considerando as características do imóvel avaliado, a utilização do Método comparativo, as amostras pesquisadas, o modelo de regressão múltipla e o sistema informatizado específico para avaliação de imóveis utilizados, conclui-se que o valor de mercado para locação é de R$23.379,00, admitindo-se intervalos de variação entre -10,67% e +11,97%, ou seja, entre o valor mínimo de R$20.883,00 e o máximo de R$ 26.176,00 (fls. 388/401).

Os réus impugnaram o laudo pericial realizado, afirmando que se trata de simples pesquisa de mercado (fls. 440/442). Por sua vez, a parte autora concordou com o laudo (fls. 444/446).

Fls. _____

Apelação Cível 20160110181694APC

Sobreveio sentença que julgou procedente o pedido inicial, para renovar o contrato de locação pelo período de 01/10/2016 a 30/09/2021, com aluguel mensal de R$ 28.173,30, relativo a outubro de 2.016, ficando mantidas as demais condições do negócio anterior, inclusive o reajuste anual pelo IGPM/FGV.

Nas razões de apelação, a autora sustenta que apesar de ter proposto na inicial aluguel superior ao indicado no laudo pericial, deve ser considerado para fins de renovação do contrato de aluguel o valor indicado pelo perito.

Os réus apresentaram apelação adesiva, na qual sustentam, em síntese, que apesar de a sentença ter afirmado que havia garantia fiduciária da Brasil Pharma, esta não foi intimada em nenhum momento do processo a fim de se posicionar sobre os fatos e informar que se manteria no contrato de renovação. Afirmam ser necessário que a ação renovatória seja instruída com prova de que o fiador aceita os encargos da fiança. Aduz que o artigo 71, da Lei de Locação, determina a instrução da ação renovatória com prova exata do cumprimento do contrato em curso, motivo pelo qual devem ser juntados todos os documentos referentes ao tempo em que o contrato vigorou ou, ao menos, dos últimos 5 anos, prazo do ultimo contrato firmado.

Com razão a parte autora.

Sobre a ação renovatória de imóveis destinados ao comércio, a Lei 8.245/91, dispõe que:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III -o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. (...) § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art.

Fls. _____

Apelação Cível 20160110181694APC

51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Na demanda, verifica-se que a parte autora juntou ...