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17 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 07237728320178070001 DF 0723772-83.2017.8.07.0001 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-DF__07237728320178070001_ba6d8.pdf
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Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 2ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO 0723772-83.2017.8.07.0001

APELANTE (S) CONSTRUTORA TENDA S/A

DAISON ZUHLSDORFF SIEFERT,DIANA HORNKE RAMSON,ADAO

APELADO (S) CARLOS DA SILVA SANTOS e LUCILIA LAZARA BORGES ROCHA

SANTOS

Relatora Desembargadora CARMELITA BRASIL

Acórdão Nº 1074168

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COISA JULGADA. INEXISTÊNCIA. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA. RESCISÃO

CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA PENAL EM

DESFAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR. INAPLICABILIDADE. DEVOLUÇÃO

INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL.

Constatada a mora na entrega do imóvel, configura-se a responsabilidade da construtora e, por

conseguinte, sua culpa na rescisão do contrato.

O descumprimento do contrato por exclusiva culpa do vendedor impõe a restituição integral dos

valores pagos em caso de rescisão, não incidindo cláusula contratual destinada à hipótese diversa,

referente ao inadimplemento de prestações pela parte compradora.

Diante da rescisão contratual, escorreita a condenação da construtora a devolver todo o valor pago pelo promitente comprador.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 2ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, CARMELITA BRASIL - Relatora, CESAR LOYOLA - 1º Vogal e

SANDOVAL OLIVEIRA - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador CESAR LOYOLA, em proferir a seguinte decisão: CONHECIDO. IMPROVIDO. UNÂNIME., de acordo com a ata do

julgamento e notas taquigráficas.

Desembargadora CARMELITA BRASIL

Relatora

RELATÓRIO

O relatório é, em parte, o contido na r. sentença de ID 2996099, que ora transcrevo, in verbis:

“Trata-se de processo de conhecimento, sob o rito comum, ajuizado por DAISON ZUHLSDORFF

SIEFERT, DIANA HORNKE RAMSON, ADÃO CARLOS DA SILVA SANTOS e LUCÍLIA LÁZARA

BORGES ROCHA SANTOS em desfavor de CONSTRUTORA TENDA S. A., partes devidamente

qualificadas nos autos do processo em epígrafe.

Alegam que firmaram contratos de promessa de compra e venda referente às unidades imobiliárias n. 507, n. 601, n. 707 e n. 807, todas do Bloco B, do empreendimento LE GRAND ORLEANS TOWER.

Afirmam que já pagaram à requerida até o momento o valor de R$ 10.200,00 por cada uma delas.

Contudo, os imóveis deveriam ter sido entregues pela ré em 28/12/2012, porém esta os entregou muito tempo depois do prazo previsto, razão pela qual informaram à demandada que não iriam realizar o

financiamento do saldo devedor junto à instituição financeira e que pretendiam rescindir os contratos por culpa exclusiva da requerida. Asseveram que a ré rescindiu o contrato, mas não devolveu o valor pago pelos imóveis.

Portanto, pleiteiam a devolução integral dos valores pagos pelos bens acima descritos com todos os

consectários legais.

Juntam aos autos procuração e documentos destinados a provar os fatos alegados na inicial. As custas iniciais foram devidamente recolhidas (id 9264073).

A inicial foi recebida, determinando-se a citação da ré (id 9288167).

Devidamente citada (id 9990447), a requerida apresentou contestação de id 10557159. Alega, em sua defesa, preliminarmente, a falta de interesse de agir e a ilegitimidade ativa dos autores, tendo em vista que as promessas de compra e venda das referidas unidades não foram assinadas por todos os

autores, sendo certo que cada um deles somente pode pleitear a restituição das quantias pagas no

tocante ao apartamento que haviam adquirido. Dessa forma, conclui que o interesse processual e a

legitimidade ativa dos autores se restringem aos contratos que cada um dos requerentes anuíram e aos valores que estes despenderam para a aquisição das unidades distratadas.

No mérito, assevera que (a) a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva dos autores, que não

quitaram integralmente o preço das unidades, visto que pagaram somente as parcelas intermediárias; (b) foi enviada notificação após a expedição da carta de habite-se com o objetivo de lembrar os

autores sobre a ausência de pagamento da parcela final do preço, tendo estes sido alertados de que o inadimplemento ensejaria a rescisão do contrato; (c) os autores se mantiveram inertes, razão pela

qual foi procedida a rescisão, sendo encaminhada nova notificação aos demandantes, a fim de

cientificá-los sobre o término justificado do contrato nos termos do Capítulo XVII – Da Rescisão do

Contrato, Cláusula 21ª e; (d) mesmo que fosse o caso de se considerar que houve qualquer atraso

imputável à requerida na conclusão das obras, deve ser preservado o direito à retenção de 20% sobre os valores pagos pelos autores, porque o prazo para a entrega da unidade se tornou irrelevante diante de sua inexigibilidade antes da quitação integral do preço dos imóveis; (e) a culpa dos requerentes

pela rescisão contratual já foi reconhecida pelo 5º Juizado Especial Cível de Brasília/DF nos autos do processo eletrônico n. 0705362-97.2015.8.07.0016.

retenção de 20% sobre os valores pagos, e a condenação dos demandantes ao pagamento das verbas sucubenciais.

Réplica de id 10873821, oportunidade em que a parte autora refuta as argumentações da parte ré e

ratifica seus pedidos inaugurais.”

Acrescento que os pedidos foram julgados procedentes para condenar a requerida a restituir aos

autores os valores que cada um deles pagou pelo preço dos imóveis, em parcela única, com a correção monetária desde a data do desembolso, pelo índice do INPC, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Desta feita, restou decidido ser inequívoco o inadimplemento da empresa ré para

com a obrigação contratual de entregar os imóveis prometidos e consignou-se que, nos contratos

bilaterais, não pode um dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, exigir o cumprimento da do outro, utilizando-se da exceção de contrato não cumprido prevista no artigo 476 do Código Civil.

Ante a sucumbência, a ré foi condenada ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes

fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Irresignada, a requerida apela no ID 2996101.

Em suas razões, inicialmente, alega que há coisa julgada no processo 0705362.97.2015.807.0016, de competência do 5º Juizado Especial Cível de Brasília, já que, segundo informa a apelante, nele restou decidido que a culpa pela rescisão dos contratos de compra e venda seria dos adquirentes, em razão de o inadimplemento dos recorridos ser anterior à existência de atraso na conclusão das obras.

Sustenta, portanto, que a rescisão do contrato se deu por efeito do inadimplemento dos

adquirentes/apelados, não havendo que se falar em qualquer descumprimento contratual de sua parte. Informa, ainda, que antes da conclusão das obras os apelados não se manifestaram sobre possível

intenção de rescindir o contrato firmado com a apelante e que, após a expedição do habite-se, feita em setembro de 2014, se mantiveram inertes após terem sido notificados para regularizar sua situação

financeira, acarretando o distrato unilateral do contrato.

Contrarrazões, de ID 2996106, nas quais os recorridos pugnam pelo desprovimento do recurso com a conseqüente manutenção da r. sentença.

Preparo regular (ID 2996103/2996104).

É o relatório.

VOTOS

A Senhora Desembargadora CARMELITA BRASIL - Relatora

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de apelação interposta por Construtora Tenda S/A objetivando a reforma da r. sentença que, na Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição dos Valores Pagos, movida por Daison Zuhlsdorff

Siefert e outros em seu desfavor, julgou procedentes os pedidos para condenar a apelante a restituir

aos autores os valores que cada um deles pagou pelo preço dos imóveis, em parcela única, com a

correção monetária desde a data do desembolso, pelo índice do INPC, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

0705362.97.2015.807.0016. Informa que lá restou decidido que a culpa pela rescisão dos contratos de compra e venda seria dos adquirentes, em razão de os seus inadimplementos serem anteriores. Diz

que, após a expedição do habite-se em setembro de 2014, os recorridos foram notificados para

regularizar sua situação financeira e que a inércia deles acarretou no distrato unilateral do contrato.

Prefacialmente, analiso a alegada prejudicial de mérito suscitada pela apelante.

Aduz a recorrente haver coisa julgada em processo anterior (0705362.97.2015.807.0016), de

competência do 5º Juizado Especial Cível de Brasília, porquanto lá teria sido decidido que os

adquirentes (apelados) seriam culpados pela rescisão contratual, pois os seus inadimplementos seriam anteriores ao atraso da obra.

Não assiste razão à ré, ora apelante.

Da análise dos autos, verifica-se que tal processo tem partes e pedidos diversos dos que compõem a

presente demanda, visto que, na ação anterior, somente figura como parte contrária um dos apelados (Daison Zuhlsdorff Siefert) e o pedido se consubstancia na condenação da empresa apelante ao

pagamento de lucros cessantes em razão da mora na entrega dos imóveis. Nesta ação, de outro modo, compõem o pólo passivo Daison Zuhlsdorff Siefert, Diana Hornke Ramson, Adao Carlos Da Silva

Santos e Lucilia Lazara Borges Rocha Santos e o pedido se resume na condenação da apelante à

devolução integral dos valores pagos pelos apelados, com acréscimo de juros e correção monetária.

Ademais, diversamente do alegado pela recorrente, percebe-se que naquele processo somente foi

reconhecido que o apelado estava inadimplente antes da efetiva entrega do imóvel, nada foi dito se a inadimplência seria anterior ao atraso das obras. Além disso, ressaltou-se na ementa daquele acórdão que o pagamento da parcela final por ocasião das chaves não pode ser exigido antes da concessão e

averbação do habite-se, o que, segundo informa a própria apelante, foi realizado somente em 09/2014, data posterior à prevista para a entrega do imóvel e marco do termo inicial da mora dos apelados.

Por esta razão, rejeito a prejudicial de mérito.

Passo à análise do mérito recursal.

Insta destacar, inicialmente, que não se controverte acerca da aplicação do Código de Defesa do

Consumidor aos contratos de compra e venda de imóveis em que as incorporadoras se obrigam à

construção de unidades imobiliárias, inserindo-se no conceito consagrado no § 2.º do art. 3.º do CDC.

No particular, analisando os documentos que acompanham a inicial, verifico que as partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda em maio de 2010. A entrega do imóvel era prevista para 28/02/2012 e, considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), a construtora/apelante teria até 28/10/2012 para realizar a averbação do habite-se.

Destarte, conforme informação da própria empresa apelante (ID 2996101 - Pág. 5), o habite-se do

empreendimento somente foi expedido em 2014, data que em muito se distancia daquela prevista no contrato para a entrega do imóvel (28/10/2012).

De se ver, portanto, que não se encontravam em mora os apelados quando as apelantes tornaram-se

inadimplentes na obrigação de entregar a obra. Assim, configura-se incabível a alegação da recorrente de exceção de contrato não cumprido, pois, ultrapassado o limite contratual de entrega da edificação sem a devida conclusão do empreendimento, configura-se a mora da apelante e, por conseguinte, sua culpa na rescisão do contrato em exame.

Esta Corte já se posicionou no mesmo sentido de que a rescisão do contrato por atraso na entrega da obra configura culpa da construtora. Confira-se os seguintes arestos:

DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAR MULTA COMPENSATÓRIA COM

LUCROS CESSANTES. NOTA PROMISSÓRIA. DEVOLUÇÃO.

1. Não pode caracterizar caso fortuito ou motivo de força maior a demora na instalação de energia

elétrica pela CEB, pois é plenamente previsível e inerente ao negócio de compra e venda de imóveis. 2. Considerando que a rescisão do ajuste se deu em razão do inadimplemento da construtora, que

não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador

todos os valores desembolsados, vedada a dedução de qualquer percentual.

3. Havendo a concessão de lucros cessantes em outro processo, mostra-se inviável a estipulação da

multa compensatória, relacionada ao mesmo negócio jurídico.

4. Sendo deferida a rescisão contratual por culpa exclusiva da ré que não entregou o imóvel no prazo estabelecido, não mais subsiste a nota promissória, devendo ser devolvida à compradora.

5. Recursos desprovidos.

(Acórdão n.943164, 20150310045304APC, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 2ª Turma Cível, Data

de Julgamento: 18/05/2016, Publicado no DJE: 27/05/2016).” Sem grifo no original.

“APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUTORA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA DA CONSTRUTORA.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA DO STJ. MULTA CONTRATUAL.

IMPOSSIBILIDADE.

1. Inexistindo justificativa plausível para a entrega do imóvel além da data aprazada,

considerando-se a validade do prazo de tolerância (de 180 dias), reveste-se de respaldo a pretensão do adquirente de rescisão do contrato, por culpa da promitente vendedora.

2. Havendo inadimplemento e, por conseqüência, rescisão contratual, as partes devem ser

reconduzidas ao status quo ante, assistindo ao promissário comprador o direito de obter a

restituição imediata, integral e atualizada, da quantia repassada à construtora, com a incidência de juros legais, a contar da citação, nos termos da Súmula 543 do STJ.

3. Nos casos de rescisão contratual, em que há mora inconteste da vendedora e o adquirente não quer mais continuar a adimplir o contrato, não é devida a aplicação de multa contratual, sob pena de

enriquecimento sem causa do promitente comprador.

4. Recurso conhecido e provido parcialmente.

(Acórdão n.942526, 20140710325702APC, Relator: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6ª

Turma Cível, Data de Julgamento: 11/05/2016, Publicado no DJE: 24/05/2016. Pág.: 346.” Sem

grifo no original.

Tal entendimento foi consolidado no enunciado de Súmula nº 543 do c. STJ, in verbis:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao

Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo

promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente

vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao

desfazimento.”

Assim, tendo em vista a culpa da construtora na rescisão contratual pela demora na entrega do bem,

correta a condenação à restituição da integralidade dos valores pagos pelos promitentes compradores.

configura para o caso de rescisão do negócio jurídico por culpa do promitente comprador, o que não se verifica na presente hipótese.

Ante todo o exposto, nego provimento ao recurso.

Em face da nova sucumbência (art. 85, § 11, do CPC/2015), majoro os honorários para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

O Senhor Desembargador CESAR LOYOLA - 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador SANDOVAL OLIVEIRA - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECIDO. IMPROVIDO. UNÂNIME.