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27 de Fevereiro de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 07017698520188070006 DF 0701769-85.2018.8.07.0006 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-DF__07017698520188070006_d2c5b.pdf
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Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 2ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0701769-85.2018.8.07.0006

APELANTE (S) SIDNEI FERNANDES DAS NEVES

APELADO (S) CONDOMÍNIO MANSOES ENTRE LAGOS

Relator Desembargador CESAR LOYOLA

Acórdão Nº 1158957

EMENTA

APELAÇÃO. CIVIL E EMPRESARIAL. FALÊNCIA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM

LEILÃO DURANTE A FASE DE REALIZAÇÃO DE ATIVO NO PROCESSO FALIMENTAR. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELOS DÉBITOS

CONDOMINAIS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA MASSA

FALIDA E EM OBSERVÂNCIA ÀS REGRAS DE CONCURSO DE CREDORES.

INTELIGÊNCIA DO ART. 141, INCISO II, DA LEI Nº 11.101/2005. NATUREZA PROPTER

REM DA DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS EM RELAÇÃO AO IMÓVEL. NÃO APLICAÇÃO À HIPÓTESE. ESPECIFICIDADES DA ALIENAÇÃO DE BENS REALIZADA NO ÂMBITO DE PROCESSO FALIMENTAR.

1 – Apelação contra sentença que julga parcialmente os pedidos autorais, apenas para confirmar a

decisão liminar que autorizou a realização de depósitos judiciais referentes à parte das taxas

condominiais vencidas, acrescidas daquelas que vencessem no curso do processo, tornando definitivas as consignações efetuadas, entendo por improcedente o pedido do autor para que fosse declarada sua

não responsabilidade pelos condominiais anteriores a data de arrematação do imóvel.

2 – A aquisição do imóvel não se deu através de negócios jurídicos comumente celebrados para

aquisição desse tipo de bem, mas sim por meio de leilão judicial, realizado no específico âmbito do

procedimento de falência.

3 – Não por outra razão, no edital de chamamento ao leilão constou a informação de que os imóveis

levados a hasta pública seriam alienados livres de débitos anteriores, que permaneceriam como de

responsabilidade da massa falida, em consonância com o que estipula o art. 141, inciso II, da Lei nº

11.101/2005.

5 – Portanto, o fato de a dívida condominial possuir natureza propter rem, significando que o débito

segue a sorte da coisa, não é normatividade o bastante a por fim a lide, porquanto arrematado o imóvel em procedimento falimentar, sujeitando-se o caso também ao temperamento conferido pelas regras da Lei nº 11.101/2005.

6 – A transferência, no âmbito condominial, da titularidade do cadastro administrativo do imóvel ao

autor, a emissão de boletos bancários em nome, etc., não pode encontrar obstáculo em face do que

dispõe o art. , parágrafo único, da Lei nº 4.591/1964, por conta das dívidas anteriores à arrematação, porque o caso dos autos não se rege, apenas, pelas regras ordinárias de direito, encontrando

temperamento no que dispõe a Lei nº 11.101/2005, notadamente no seu art. 141, inciso II.

8 – Apelação conhecida e provida para julgar os pedidos autorais integralmente procedentes.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 2ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, CESAR LOYOLA - Relator, SANDOVAL OLIVEIRA - 1º Vogal e

SANDRA REVES - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador SANDOVAL OLIVEIRA, em proferir a seguinte decisão: CONHECIDO. PROVIDO. UNÂNIME., de acordo com a ata do

julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 13 de Março de 2019

Desembargador CESAR LOYOLA

Relator

RELATÓRIO

Cuida-se de Apelação interposta por SIDNEI FERNANDES DAS NEVES contra a sentença de Num. 6587842, pela qual, nos autos de ação de consignação em pagamento c/c obrigação de fazer, ajuizada em face do CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS, o D. Juízo da Vara Cível do Paranoá/DF julgou parcialmente procedente os pedidos, para confirmar a decisão liminar que autorizou a realização de depósitos judiciais referentes à parte das taxas condominiais vencidas, acrescidas daquelas que

vencessem no curso do processo, tornando definitivas as consignações efetuadas.

Ainda, declarou parcialmente extintas as dívidas cobertas pelo valor pago e discriminadas na inicial,

expondo, todavia, que a “declaração de quitação total de tal parte da dívida dependerá do pagamento complementar do valor devido, considerando multas por impontualidade, atualização monetária

segundo o INPC e acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês, ambos com incidência desde os

respectivos vencimentos, além de multa de 2%, até a data do efetivo pagamento.”

Com base no princípio da causalidade, deixou de condenar o réu ao pagamento dos honorários

advocatícios. As custas foram fixadas “ex lege”.

Opostos Embargos de Declaração pelo autor (Num. 6587844), foram eles acolhidos, sem atribuição de efeitos modificativos, apenas para realizar a integração do julgado, na forma então apreciada, qual seja (Num. 6587852):

cumpre anotar que as taxas condominiais poderão ser pagas diretamente na

administração do Condomínio, ou por meio de boleto bancário a ser disponibilizado pelo

condomínio mensalmente.

E. no que diz respeito aos valores consignados nos autos, o requerido reconheceu

expressamente na referida manifestação que todos os valores “serão computados como

pagamento com desconto de pontualidade na fase de cumprimento de sentença”.”

Opostos, em seguida, pelo réu Embargos de Declaração em face desta decisão (Num. 6587854), foram eles acolhidos, tão-somente para prestar os esclarecimentos requeridos, de acordo com o já decidido

(Num. 6587860).

Em suas razões de apelo, o autor reitera o deduzido na inicial e afirma que em 22/08/2016 adquiriu o

imóvel situado na Quadra 04 Conjunto F Lote 02 do Loteamento denominado Condomínio Mansões

Entre Lagos, localizado na Rodovia DF 250, Km 2,5, Sobradinho/DF, através de leilão judicial

promovido nos autos nº 2006.01.1.006062-9, em trâmite na Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais do Distrito Federal.

Esclarece que no edital de chamamento ao leilão constava a informação de que os débitos do imóvel

anteriores à arrematação seriam de responsabilidade da massa falida, somente respondendo o

arrematante pelos débitos posteriores à alienação.

Alega que, não obstante o que acima exposto, expedida a carta de arrematação em 12/09/2016, vem

encontrando dificuldades para estabelecer a regularidade da posse do imóvel, notadamente no que

tange ao pagamento das obrigações condominiais, pois o condomínio réu insiste em não lhe fornecer

boletos bancários para pagamento das taxas, prejudicando a obtenção do desconto de pontualidade,

bem como se recusa a emitir certidão negativa de débitos em seu nome, sob a justificativa de que os

débitos anteriores à arrematação não foram quitados.

Diz, inclusive, que no âmbito dos autos nº 2006.01.1.006062-9, que tramita na Vara de Falências e do qual houve a arrematação do imóvel, há decisão exarada em 06/12/2017 pela qual o d. Magistrado

determina que o condomínio forneça meios de acesso a certidão negativa débitos do imóvel, aplicando, também, multa pelo descumprimento da decisão exarada em 12/07/2017. Mesmo assim, o condomínio se recusa a cumprir as ordens, gerando elevados prejuízos ao autor.

A despeito desse cenário, embora o MM. Juiz a quo tenha tido por procedente o pedido de consignação em pagamento das taxas condominiais vencidas desde a arrematação do imóvel e daquelas que

vencessem no curso do processo, entendeu por improcedentes os pedidos para que lhe fosse ofertado

cadastro administrativo no condomínio réu, com o fornecimento, sem qualquer ônus, dos boletos

bancários para pagamento das taxas condominiais em tempo hábil, bem como para que fosse declarada a quitação da dívida que lhe é cobrada, extinguindo-se, em conseqüência, a sua obrigação para com as taxas condominiais pretéritas.

Acrescenta que adquiriu o imóvel de boa-fé, não podendo responder pelos débitos anteriores à

arrematação, conforme consignado no edital de chamamento ao leilão, já que acreditou estar

adquirindo-o livre e desimpedido de qualquer ônus.

Além disso, diz que o entendimento do d. Sentenciante iria de encontro ao já determinado pelo Juízo da Vara de Falências, havendo conflito de decisões entre as autoridades de 1º grau, pois enquanto uma

compele a emissão de certidão negativa de débitos, a outra desobriga o ato. Assim, deveria prevalecer o determinado pelo Juízo de Falências, o qual tem autoridade para determinar a concreta liquidez dos

bens da massa falida, bem como poderes para compor o que deve ser ressarcido ao condomínio.

Preparo comprovado (Num. 6587863 e 6587864).

Em contrarrazões, o condomínio réu endossa os fundamentos da sentença e afirma, em resumo, que as contribuições condominiais têm natureza propter rem, não podendo o autor ver-se desobrigado ao

pagamento integral delas para que tenha os direitos inerentes a propriedade do imóvel transferidos a si. Além disso, estaria incorreto o depósito judicial referente às contribuições condominiais vencidas e

posteriores à arrematação, porque sem a incidência dos encargos da mora. Diz que estariam corretos, apenas, os depósitos referentes às taxas condominiais que se venceram no curso do processo.

A mais, dada a natureza que deflui das obrigações condominiais, a competência para tratar do tema

seria do Juízo Cível. Assim, pugna pelo desprovimento do apelo (Num. 6587867).

É o relatório.

VOTOS

O Senhor Desembargador CESAR LOYOLA - Relator

Conheço da Apelação, presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. A

irresignação é cabível, foi proposta por legitimado, evidencia-se o interesse recursal, bem como

inexiste fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer. Além disso, o apelo é tempestivo, apresenta regularidade formal e seu preparo está comprovado.

Presente a hipótese do art. 1.012, § 1º, V do CPC, o apelo é recebido apenas com o efeito devolutivo. No mérito, assiste razão ao apelante.

Com efeito, a aquisição do imóvel situado na Quadra 04 Conjunto F Lote 02 do Loteamento

denominado Condomínio Mansões Entre Lagos, localizado na Rodovia DF 250, Km 2,5,

Sobradinho/DF, não se deu através de negócios jurídicos comumente celebrados para aquisição desse tipo de bem, mas sim por meio de leilão judicial, realizado no específico âmbito do procedimento de falência, promovido nos autos nº 2006.01.1.006062-9, em trâmite na Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais do Distrito Federal.

Não por outra razão, no edital de chamamento ao leilão, constou a especifica informação de que os

imóveis a levados a hasta pública seriam alienados livres de débitos anteriores, permanecendo eles

como de responsabilidade da massa falida. Veja-se:

“(...). Os débitos tributários e de condomínio que incidirem sobre os lotes até a data do

leilão serão de responsabilidade da Massa. (...).” (Num. 6587795 – pág. 01)

É o que claramente estipula o art. 141, inciso II, da Lei nº 11.101/2005, com o intuito de viabilizar e

promover a realização do ativo, no melhor interesse da massa. Confira-se:

“Art. 141. Na alienação conjunta ou separada de ativos, inclusive da empresa ou de

suas filiais, promovida sob qualquer das modalidades de que trata este artigo:

I – todos os credores, observada a ordem de preferência definida no art. 83 desta Lei,

sub-rogam-se no produto da realização do ativo;

II – o objeto da alienação estará livre de qualquer ônus e não haverá sucessão do

arrematante nas obrigações do devedor, inclusive as de natureza tributária, as

derivadas da legislação do trabalho e as decorrentes de acidentes de trabalho.” (grifo

nosso).

Note-se que até mesmo os débitos de natureza tributária e trabalhista, a despeito do privilégio que

guardam, estão sujeitos a esta disciplina, somente excetuando-se os casos previstos no § 1º do mesmo dispositivo, nos quais, em resumo, há risco de burla ao procedimento falimentar. A saber:

“§ 1o O disposto no inciso II do caput deste artigo não se aplica quando o arrematante

for:

I – sócio da sociedade falida, ou sociedade controlada pelo falido;

II – parente, em linha reta ou colateral até o 4o (quarto) grau, consangüíneo ou afim, do

falido ou de sócio da sociedade falida; ou

III – identificado como agente do falido com o objetivo de fraudar a sucessão.” (grifo

nosso).

Estas, aliás, nenhuma das hipóteses que caracteriza o caso dos autos, visto que o próprio Juízo

Falimentar nada excepcionou a respeito, tampouco consignou na carta de arrematação do imóvel.

Confira-se:

“O Doutor CARLOS FERNANDO FECCHIO DOS SANTOS, Juiz de Direito Substituto

da Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais

do Distrito Federal, no uso de suas atribuições e na forma da lei, etc.,

FAZ SABER aos Excelentíssimos Senhores Ministros, Desembargadores, Juízes e demais

pessoas da Justiça e a quem o conhecimento desta couber que por este Juízo e Cartório

tramita a ação de Falência de Empresários, Sociedades Empresariais, Microempresas e

Empresas de Pequeno Porte, ajuizada por ROMULO RODRIGUES RUA, brasileiro,

ignorado, CPF nº 330.143.967-53 e Carteira de Identidade nº 255941 SSP/RJ, em face de

MIDAS ADMINISTRAÇÃO E REPRESENTAÇÃO Ltda., CNPJ nº 24.941.536/0001-70,

processo nº. 2006.01.1.006062-9, e, havendo sido arrematado em 22/08/2016, o (s)

DIREITOS DE POSSE, do (s) bem (ns) abaixo descrito (s):

Imóvel denominado por Quadra 04, Conjunto F, Lote 02, do Loteamento denominado

Condomínio Mansões Entre Lagos, localizado à Rodovia DF 250, Km 2,5,

Sobradinho/DF, registro de IPTU nº 48775312.

avaliado (s) em R$ 103.000,000 (cento e três mil e reais), arrecadado (s) nos autos da

ação de Falência de Empresários, Sociedades Empresariais, Microempresas e

Empresas de Pequeno Porte supracitada, arrematado pelo valor de R$ 73.000,00

(setenta e três mil reais), por SIDNEI FERNANDES DAS NEVES, brasileiro, CPF nº

816.876.561-34 e Carteira de Identidade nº 1.530.494 SSP/DF, casado sob o regime da

comunhão parcial de bens com LETÍCIA LINS FERNANDES, brasileira, casada,

CPF nº 809.310.571-91 e Carteira de Identidade nº 1.655.254 SSP/DF, residente (s)

domiciliado (s) à Quadra 02, Conjunto B, Casa 11, Varjão/DF; em favor deste (s) é

passada a presente Carta de Arrematação de Direitos de Posse de Bem, que servirá de

título e conservação de seus direitos, nos termos e de acordo com as peças anexas que

fazem parte integrante da presente Carta, extraída com a observância do disposto no §

2º, do art. 901, do Código de Processo Civil, exceção feita ao pagamento do Imposto de

Transmissão e a matrícula do imóvel, todas autenticadas pelo Bel. Clovis Inácio

Ferreira Junior, Diretor de Secretaria. Assim, na forma da lei, extraí a presente, com a

qual rogo às autoridades no princípio mencionadas que a cumpram e façam cumprir

como nela se contém e declara. Dado e passado nesta cidade de Brasília/DF, 12 de

setembro de 2016.” (Num. 6587794 – grifo nosso).

Diante disso, ao contrário do consignado em sentença, não há falar que os débitos condominiais

anteriores a arrematação do imóvel foram sub-rogados ao autor, pois a despeito da natureza propter

rem que caracteriza dos débitos incidentes sobre a coisa – e o que dispõe, por exemplo, os arts. 1.336 e 1.345 ambos do Código Civil –, o caso dos autos um tanto se diferencia de casos gerais e não está

integralmente regido pelas regras ordinárias do direito civil, mas, também, pelas específicas regras que defluem do procedimento falimentar.

A respeito do que estipula o estipula o art. 141, II, da Lei nº 11.101/2005, a didática lição doutrina de Marlon Tomazette:

“Em qualquer das modalidades de alienação da massa falida, os adquirentes não

devem ter responsabilidade pelas obrigações do falido, sob pena de não atrair nenhum

interessado para essa aquisição. A venda dos bens nesse caso é tornada mais atrativa,

na medida em que elimina qualquer direito dos credores sobre os bens, havendo a

sub-rogação desses direitos dos credores no produto da realização do ativo (Lei nº

11.101/2005 – art. 141). Eles só podem fazer recair seus direitos sobre esse resultado

obtido.

Dentro dessa perspectiva, não haverá sucessão do adquirente em relação a quaisquer

obrigações do falido, nem tributárias, nem trabalhistas, nem mesmo que a venda se

refira apenas a bens isolados (Lei nº 11.101/2005 – art. 141, II). O Supremo Tribunal

Federal, no julgamento da ADin 3934, acabou concluindo pela perfeita

constitucionalidade do referido dispositivo, asseverando que, “Por essas razões,

entendo que os arts. 60, parágrafo único, e 141, II, do texto legal em comento

mostram-se constitucionalmente hígidos no aspecto em que estabelecem a inocorrência

de sucessão dos créditos trabalhistas, particularmente porque o legislador ordinário, ao

concebê-los, optou por dar concreção a determinados valores constitucionais, a saber, a

livre iniciativa e a função social da propriedade – de cujas manifestações a empresa é

uma das mais conspícuas – em detrimento de outros, com igual densidade axiológica,

eis que os reputou mais adequados ao tratamento da matéria”.

Cuida-se da mais clara aplicação dos princípios da função social e da preservação da

empresa, na medida em que, com o estabelecimento de alguma sucessão, dificilmente a

atividade poderia prosseguir. Outrossim, a sucessão diminuiria o número de

interessados ou mesmo inviabilizaria a alienação. Assim, pelo interesse dos credores e

da própria atividade é que se afasta a sucessão do adquirente. Todavia, para evitar que

pessoas de má-fé se beneficiem dessa não responsabilização, haverá sucessão em todas

as obrigações, no caso em que pairem suspeitas sobre a relação do adquirente com o

falido.

(...)

Nestes casos, o STJ e o STF têm reconhecido que a competência para decidir se há ou

não sucessão é do juízo da falimentar, uma vez que o objeto da discussão são apenas os

efeitos dessa alienação e não a eventual responsabilidade. Mesmo em obrigações

trabalhistas, não se discute eventual responsabilidade, mas sim efeitos da alienação e,

portanto, a competência será sempre do juízo falimentar.” (TOMAZETTE, Marlon.

Curso de direito empresarial: falência e recuperação de empresas, v. 3. 5. Ed. São

Paulo: Atlas, 2017. p. 533-534 – grifo nosso).

“De fato, sem que se assegure ao arrematante dos ativos alienados na falência a

completa e absoluta ruptura com as obrigações do devedor – de que os bens eram

garantia – não seria possível realizar a preservação da empresa, princípio que seria

letra morta. A finalidade do dispositivo é a de viabilizar interessados na aquisição e,

com isso, tornar a venda dos ativos mais vantajosa aos credores.

Semelhante solução aplica-se também na hipótese de formação de condomínio, com a

finalidade de se concluir obra, pelos adquirentes de unidades de construtora falida, caso

em que os condôminos não se sub-rogam nos direitos e obrigações da falida, conforme

orientação do STJ, ficando o término da obra assegurado pela esterilização quanto ao

passivo da devedora.

A inexistência de sucessão de obrigações estende-se, inclusive, e sobretudo, às

obrigações tributárias e trabalhistas. Nesse sentido dispõe, de modo expresso e incisivo,

o art. 41 [sic], II, da Lei 11.101/2005.

(...)

Em suma, o regramento da inexistência de sucessão é condição sine qua non para

favorecer a venda de estabelecimento ou de bens organizados que possam ser

aproveitados ou reutilizados por outro empresário, na falência. Isso quer dizer que

pelas obrigações da devedora somente o valor convertido em dinheiro pela venda dos

ativos arrecadados deve responder. A tutela sobre os bens alienados deve ser de total

esterilização com os vínculos do passado, exceto na hipótese abaixo comentada.

A regra da inexistência de sucessão comporta as únicas exceções referidas no § 1º do

art. 141 da Lei 11.101/2005, porque nesses casos a aquisição é feita pelo próprio

devedor ou pessoas a ele umbilicalmente relacionadas. Nas hipótese dos incs. I e II do

§ 1º do art. 141 da Lei 11.101/2005, a suspeição do adquierente é objetiva – ou seja,

trata-se do próprio devedor, ou sociedade controlada ou de parentela –; porém, para o

agente do falido (inc. III) há necessidade de prova do consilum fraudis. A idéia contida

na exceção legal é irrepreensível: os bens alienados na falência devem passar a ser

operados por outro empresário; caso contrário, possibilitar-se-ia inaceitável liberação

das dívidas para o próprio devedor.

Por tudo isso, a interpretação da regra de inexistência de sucessão deve ser ampla,

qualquer que seja a modalidade legal de alienação realizada sob a égide do processo

falimentar, aplicando-se ao somente as exceções contidas no § 1º do art. 141 da Lei

11.101/2005, e nenhuma outra. Mesmo porque, a liberação ampla do passivo, para

todos os gêneros de alienação, será o único meio de promover a venda do

estabelecimento, que é inegavelmente favorável aos próprios credores, pelo valor

agregado que daí resulta.” (SALLES, Paulo Fernando Campos, PUGLIESI, Adriana

Valéria. Tratado de direito empresarial: recuperação empresarial e falência.

Coordenação Modesto Carvalhosa. v. 5. 2. Ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil,

2018. p. 485-487 – grifo nosso).

A propósito, a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça manifesta-se nesse sentido, o que se confere a partir do seguinte aresto para caso análogo. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA (COBRANÇA DE COTAS

CONDOMINIAIS) AJUIZADA ORIGINARIAMENTE EM FACE DE ALEGADO

POSSUIDOR, COM A INCLUSÃO POSTERIOR AO POLO PASSIVO DA DEMANDA

DO ARREMATANTE DO IMÓVEL, EM HASTA PÚBLICA, DECORRENTE DO

PROCESSO FALIMENTAR DA CONSTRUTORA PROPRIETÁRIA, NO QUAL

EXPRESSAMENTE CONSIGNADO NO EDITAL DA PRAÇA QUE O BEM SERIA

VENDIDO LIVRE DE QUAISQUER ÔNUS - TRIBUNAL DE ORIGEM QUE, AO

REFORMAR A SENTENÇA, JULGA IMPROCEDENTE O PEDIDO EM RELAÇÃO AOS

DOIS RÉUS E COMINA MULTA PRO LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - INSURGÊNCIA

RECURSAL DO CONDOMÍNIO AUTOR.

Hipótese: Ação condenatória ajuizada por condomínio em face de suposto possuidor e,

posteriormente, também contra o arrematante (hasta pública realizada em processo

falimentar no qual prevista a alienação livre de quaisquer ônus) do imóvel, visando à

cobrança das taxas condominiais inadimplidas.

(...)

5. Apretensão do condomínio de fazer recair a obrigação pelo adimplemento das

despesas condominiais anteriores à data da arrematação do imóvel na pessoa do

arrematante, viola a deliberação operada no âmbito do processo falimentar, que

expressamente asseverou serem os débitos de IPTU e de condomínio equiparados aos

encargos da massa falida e, ainda, caber aos credores reclamarem seus direitos

creditórios na forma da lei de falencias.

Tendo o condomínio sido regularmente intimado da alienação do imóvel, livre de

qualquer ônus, e da necessidade de habilitação no concurso de credores para

recebimento das cotas condominiais, caberia ao credor, nos autos da falência, ter

tempestivamente interposto recurso a fim de manifestar discordância quanto à solução

tomada pelo juízo universal, o que não ocorreu, a atrair o instituto da preclusão.

Ademais, a responsabilização do arrematante por eventuais encargos expressamente

afastados no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e

da proteção da confiança.

Precedentes.

Ainda que nos termos do art. 1345 do Código Civil o adquirente de unidade responda

pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive juros moratórios e

multa, o próprio ordenamento jurídico não permite, para a sua implementação, a

modificação da coisa julgada, a violação aos princípios basilares da segurança jurídica

e da proteção da confiança, tampouco o desvirtuamento da ordem de pagamento

estabelecida no Dec-lei 7.661/45 aplicável à época da falência da construtora.

(...)

7. Recurso especial desprovido.

(STJ, REsp 1197824/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em

18/10/2016, DJe 28/10/2016 – grifo nosso)

Desse modo, o caso dos autos não pode ser resolvido pela máxima de que “o débito segue a coisa” e que ao condomínio réu seria indiferente que a arrematação do imóvel e sua adjudicação ao autor tenha se dado com a promessa de que terceiro pagaria a dívida anterior.

Também não me parece adequado afirmar que o edital do certame não tem o condão de alterar a

imperatividade da legislação em vigor, bem como que o autor se “iludiu” ao arrematar o bem

pensando que não o fazia, também, em relação à dívida anterior.

plena consonância com o ordenamento jurídico, e o autor arrematou o bem não iludido, mas na crença legítima da regularidade do edital, expedido, como visto, em observância à legislação supra

mencionada.

Sendo assim, em relação aos débitos pretéritos, o condomínio réu é credor da massa falida, assim

como tantos outros credores, devendo receber o seu crédito de acordo com as regras concursais.

Ademais, a transferência no âmbito condominial da titularidade do cadastro administrativo do imóvel ao autor não pode encontrar obstáculo no que dispõe o art. , parágrafo único, da Lei nº 4.591/1964, por conta das dívidas anteriores à arrematação – ao contrário do que disposto na sentença (Num.

6587842 – pág. 04) –, porque, como já ressaltado, o caso dos autos não se rege, apenas, pelas regras

ordinárias de direito civil – e, por exemplo, pelo que dispõe os arts. 1.336 e 1.345 ambos do Código

Civil –, encontrando temperamento no que dispõe a Lei nº 11.101/2005, notadamente no seu art. 141, inciso II.

De exposto, impõe-se a procedência do pedido inicial do autor de que seja declarada a sua não

responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais anteriores à arrematação do imóvel, de

acordo com o estipulado no edital de chamamento ao leilão e na carta de arrematação imóvel, ambos em consonância com que o dispõe o art. 141, inciso II, da Lei nº 11.101/2005, devendo a sentença ser reformada neste ponto.

Como decorrência lógica, não pode o condomínio réu, sob qualquer pretexto, opor obstáculo à

transferência, no âmbito condominial, da titularidade do cadastro administrativo do imóvel ao autor, à emissão de certidão negativa de débitos relativamente ao imóvel para os débitos anteriores à

arrematação, à emissão de boletos bancários em nome do autor para pagamento em dia das taxas

condominiais, inclusive aproveitando-se de descontos de pontualidade; enfim, não pode o condomínio réu opor qualquer obstáculo ao gozo e ao livre exercício de quaisquer direitos do autor enquanto

condômino tendo por fundamento qualquer débito condominial anterior à arrematação do imóvel.

Com isso e a propósito, irrelevante e não aplicável ao autor a análise procedida na sentença quanto à verificação de prazos prescricionais e decadenciais relativos aos débitos condominiais anteriores à

arrematação do imóvel, bem como as suas respectivas conseqüências jurídicas, visto que nos termos

acima consignados o autor não tem qualquer responsabilidade sobre esses débitos.

Também, mostra-se clara a procedência do pedido inicial do autor de consignação em pagamento do valor incontroverso relativamente às obrigações condominiais posteriores a arrematação do imóvel e aquelas que vencessem no curso do processo, conforme concedido em decisão liminar e confirmada

na sentença;, devendo a ela ser mantida neste específico ponto.

Observando, contudo, que o caso dos autos já vinha sendo tratado pelo Juízo de Falências – dentro de sua esfera de competência –, relativamente ao descumprimento de determinações para a garantia do

exercício dos direitos de legítimo possuir e de condômino do ora autor – inclusive com a atribuição de multa e, até mesmo, a expedição de ofício ao Ministério Público para apuração do crime de

desobediência por parte do então síndico do condomínio réu – diante da recalcitrância do condomínio em não fornecer meios adequados para o pagamento dos débitos condominiais posteriores à

arrematação do imóvel – isto não só para o caso do autor, mas também para o caso de outros

arrematantes (Num. 6587796, Num. 6587797, Num. 6587798) –, imperioso reconhecer que a exatidão da quantia devida pelo autor entre a data da arrematação do imóvel e a data de intimação de

deferimento da ordem liminar para depósito judicial das importâncias (Num. 6587885) deve ser

apurada em posterior fase de cumprimento de sentença, sobre cujos valores não deverão incidir

quaisquer encargos da mora, mas sim os respectivos descontos de pontualidade, pois, como

amplamente visto, o autor não foi o responsável pelo não pagamento dessas quantias em dia, senão o condomínio réu que optou por resistir ao cumprimento daquelas determinações.

Vislumbrando, no entanto, que com a procedência do pedido consignatório e do pedido de declaração de inexistência de débitos por parte do autor anterior a data de arrematação do imóvel – com a

conseqüente viabilização de cadastramento administrativo do imóvel em seu nome, de emissão, em

seu nome, de certidão negativa de débitos anteriores à data de arrematação e demissão de boletos

bancários também em nome – o valor dado à causa pelo autor não compreende a expressão

econômica da causa, sendo ela, portanto, inestimável nos termos do § 8º, do art. 85, do CPC, com

fulcro nas disposições do § 2º deste mesmo artigo, tenho que a importância de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), já considerado o trabalho adicional nesta instância, conforme o § 11 deste mesmo artigo, bem

remunera o trabalho do advogado do autor, frente às singularidades da causa.

Conclusão

Por todo o exposto, CONHEÇO E DOU PROVIMENTO ao apelo para reformar a sentença e

JULGAR PROCEDENTES os pedidos autorais e:

a) DECLARAR que o autor não é responsável pelos débitos condominiais anteriores à data de

arrematação do imóvel, de acordo com o estipulado no edital de chamamento ao leilão e na carta de

arrematação, ambos em consonância com que o dispõe o art. 141, inciso II, da Lei nº 11.101/2005;

b) DETERMINAR que o condomínio réu não oponha obstáculo à transferência, no âmbito

condominial, da titularidade do cadastro administrativo do imóvel ao autor, à emissão de certidão

negativa de débitos relativamente ao autor para os débitos anteriores à arrematação do imóvel, à

emissão de boletos bancários em nome do autor para pagamento em dia das taxas condominiais,

inclusive aproveitando-se de descontos de pontualidade;

c) MANTER a procedência do pedido de consignação em pagamento do valor incontroverso

relativamente às obrigações condominiais posteriores à data de arrematação do imóvel e àquelas que com vencimento no curso do processo, conforme concedido em decisão liminar e confirmada na

sentença.

Considerando a inversão da sucumbência, CONDENO o condomínio réu ao pagamento das custas

processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em R$4.000,00 (quatro mil reais), já considerado o trabalho adicional nesta instância, conforme o que dispõe o art. 85, §§ 2º, 8º e 11, do CPC.

É como voto.

O Senhor Desembargador SANDOVAL OLIVEIRA - 1º Vogal

Com o relator

A Senhora Desembargadora SANDRA REVES - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECIDO. PROVIDO. UNÂNIME.