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15 de Setembro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 07017698520188070006 DF 0701769-85.2018.8.07.0006 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-DF__07017698520188070006_d2c5b.pdf
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Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 2ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0701769-85.2018.8.07.0006

APELANTE (S) SIDNEI FERNANDES DAS NEVES

APELADO (S) CONDOMÍNIO MANSOES ENTRE LAGOS

Relator Desembargador CESAR LOYOLA

Acórdão Nº 1158957

EMENTA

APELAÇÃO. CIVIL E EMPRESARIAL. FALÊNCIA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM

LEILÃO DURANTE A FASE DE REALIZAÇÃO DE ATIVO NO PROCESSO FALIMENTAR. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELOS DÉBITOS

CONDOMINAIS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA MASSA

FALIDA E EM OBSERVÂNCIA ÀS REGRAS DE CONCURSO DE CREDORES.

INTELIGÊNCIA DO ART. 141, INCISO II, DA LEI Nº 11.101/2005. NATUREZA PROPTER

REM DA DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS EM RELAÇÃO AO IMÓVEL. NÃO APLICAÇÃO À HIPÓTESE. ESPECIFICIDADES DA ALIENAÇÃO DE BENS REALIZADA NO ÂMBITO DE PROCESSO FALIMENTAR.

1 – Apelação contra sentença que julga parcialmente os pedidos autorais, apenas para confirmar a

decisão liminar que autorizou a realização de depósitos judiciais referentes à parte das taxas

condominiais vencidas, acrescidas daquelas que vencessem no curso do processo, tornando definitivas as consignações efetuadas, entendo por improcedente o pedido do autor para que fosse declarada sua

não responsabilidade pelos condominiais anteriores a data de arrematação do imóvel.

2 – A aquisição do imóvel não se deu através de negócios jurídicos comumente celebrados para

aquisição desse tipo de bem, mas sim por meio de leilão judicial, realizado no específico âmbito do

procedimento de falência.

3 – Não por outra razão, no edital de chamamento ao leilão constou a informação de que os imóveis

levados a hasta pública seriam alienados livres de débitos anteriores, que permaneceriam como de

responsabilidade da massa falida, em consonância com o que estipula o art. 141, inciso II, da Lei nº

11.101/2005.

5 – Portanto, o fato de a dívida condominial possuir natureza propter rem, significando que o débito

segue a sorte da coisa, não é normatividade o bastante a por fim a lide, porquanto arrematado o imóvel em procedimento falimentar, sujeitando-se o caso também ao temperamento conferido pelas regras da Lei nº 11.101/2005.

6 – A transferência, no âmbito condominial, da titularidade do cadastro administrativo do imóvel ao

autor, a emissão de boletos bancários em nome, etc., não pode encontrar obstáculo em face do que

dispõe o art. , parágrafo único, da Lei nº 4.591/1964, por conta das dívidas anteriores à arrematação, porque o caso dos autos não se rege, apenas, pelas regras ordinárias de direito, encontrando

temperamento no que dispõe a Lei nº 11.101/2005, notadamente no seu art. 141, inciso II.

8 – Apelação conhecida e provida para julgar os pedidos autorais integralmente procedentes.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 2ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, CESAR LOYOLA - Relator, SANDOVAL OLIVEIRA - 1º Vogal e

SANDRA REVES - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador SANDOVAL OLIVEIRA, em proferir a seguinte decisão: CONHECIDO. PROVIDO. UNÂNIME., de acordo com a ata do

julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 13 de Março de 2019

Desembargador CESAR LOYOLA

Relator

RELATÓRIO

Cuida-se de Apelação interposta por SIDNEI FERNANDES DAS NEVES contra a sentença de Num. 6587842, pela qual, nos autos de ação de consignação em pagamento c/c obrigação de fazer, ajuizada em face do CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS, o D. Juízo da Vara Cível do Paranoá/DF julgou parcialmente procedente os pedidos, para confirmar a decisão liminar que autorizou a realização de depósitos judiciais referentes à parte das taxas condominiais vencidas, acrescidas daquelas que

vencessem no curso do processo, tornando definitivas as consignações efetuadas.

Ainda, declarou parcialmente extintas as dívidas cobertas pelo valor pago e discriminadas na inicial,

expondo, todavia, que a “declaração de quitação total de tal parte da dívida dependerá do pagamento complementar do valor devido, considerando multas por impontualidade, atualização monetária

segundo o INPC e acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês, ambos com incidência desde os

respectivos vencimentos, além de multa de 2%, até a data do efetivo pagamento.”

Com base no princípio da causalidade, deixou de condenar o réu ao pagamento dos honorários

advocatícios. As custas foram fixadas “ex lege”.

Opostos Embargos de Declaração pelo autor (Num. 6587844), foram eles acolhidos, sem atribuição de efeitos modificativos, apenas para realizar a integração do julgado, na forma então apreciada, qual seja (Num. 6587852):

cumpre anotar que as taxas condominiais poderão ser pagas diretamente na

administração do Condomínio, ou por meio de boleto bancário a ser disponibilizado pelo

condomínio mensalmente.

E. no que diz respeito aos valores consignados nos autos, o requerido reconheceu

expressamente na referida manifestação que todos os valores “serão computados como

pagamento com desconto de pontualidade na fase de cumprimento de sentença”.”

Opostos, em seguida, pelo réu Embargos de Declaração em face desta decisão (Num. 6587854), foram eles acolhidos, tão-somente para prestar os esclarecimentos requeridos, de acordo com o já decidido

(Num. 6587860).

Em suas razões de apelo, o autor reitera o deduzido na inicial e afirma que em 22/08/2016 adquiriu o

imóvel situado na Quadra 04 Conjunto F Lote 02 do Loteamento denominado Condomínio Mansões

Entre Lagos, localizado na Rodovia DF 250, Km 2,5, Sobradinho/DF, através de leilão judicial

promovido nos autos nº 2006.01.1.006062-9, em trâmite na Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais do Distrito Federal.

Esclarece que no edital de chamamento ao leilão constava a informação de que os débitos do imóvel

anteriores à arrematação seriam de responsabilidade da massa falida, somente respondendo o

arrematante pelos débitos posteriores à alienação.

Alega que, não obstante o que acima exposto, expedida a carta de arrematação em 12/09/2016, vem

encontrando dificuldades para estabelecer a regularidade da posse do imóvel, notadamente no que

tange ao pagamento das obrigações condominiais, pois o condomínio réu insiste em não lhe fornecer

boletos bancários para pagamento das taxas, prejudicando a obtenção do desconto de pontualidade,

bem como se recusa a emitir certidão negativa de débitos em seu nome, sob a justificativa de que os

débitos anteriores à arrematação não foram quitados.

Diz, inclusive, que no âmbito dos autos nº 2006.01.1.006062-9, que tramita na Vara de Falências e do qual houve a arrematação do imóvel, há decisão exarada em 06/12/2017 pela qual o d. Magistrado

determina que o condomínio forneça meios de acesso a certidão negativa débitos do imóvel, aplicando, também, multa pelo descumprimento da decisão exarada em 12/07/2017. Mesmo assim, o condomínio se recusa a cumprir as ordens, gerando elevados prejuízos ao autor.

A despeito desse cenário, embora o MM. Juiz a quo tenha tido por procedente o pedido de consignação em pagamento das taxas condominiais vencidas desde a arrematação do imóvel e daquelas que

vencessem no curso do processo, entendeu por improcedentes os pedidos para que lhe fosse ofertado

cadastro administrativo no condomínio réu, com o fornecimento, sem qualquer ônus, dos boletos

bancários para pagamento das taxas condominiais em tempo hábil, bem como para que fosse declarada a quitação da dívida que lhe é cobrada, extinguindo-se, em conseqüência, a sua obrigação para com as taxas condominiais pretéritas.

Acrescenta que adquiriu o imóvel de boa-fé, não podendo responder pelos débitos anteriores à

arrematação, conforme consignado no edital de chamamento ao leilão, já que acreditou estar

adquirindo-o livre e desimpedido de qualquer ônus.

Além disso, diz que o entendimento do d. Sentenciante iria de encontro ao já determinado pelo Juízo da Vara de Falências, havendo conflito de decisões entre as autoridades de 1º grau, pois enquanto uma

compele a emissão de certidão negativa de débitos, a outra desobriga o ato. Assim, deveria prevalecer o determinado pelo Juízo de Falências, o qual tem autoridade para determinar a concreta liquidez dos

bens da massa falida, bem como poderes para compor o que deve ser ressarcido ao condomínio.

Preparo comprovado (Num. 6587863 e 6587864).

Em contrarrazões, o condomínio réu endossa os fundamentos da sentença e afirma, em resumo, que as contribuições condominiais têm natureza propter rem, não podendo o autor ver-se desobrigado ao

pagamento integral delas para que tenha os direitos inerentes a propriedade do imóvel transferidos a si. Além disso, estaria incorreto o depósito judicial referente às contribuições condominiais vencidas e

posteriores à arrematação, porque sem a incidência dos encargos da mora. Diz que estariam corretos, apenas, os depósitos referentes às taxas condominiais que se venceram no curso do processo.

A mais, dada a natureza que deflui das obrigações condominiais, a competência para tratar do tema

seria do Juízo Cível. Assim, pugna pelo desprovimento do apelo (Num. 6587867).

É o relatório.

VOTOS

O Senhor Desembargador CESAR LOYOLA - Relator

Conheço da Apelação, presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. A

irresignação é cabível, foi proposta por legitimado, evidencia-se o interesse recursal, bem como

inexiste fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer. Além disso, o apelo é tempestivo, apresenta regularidade formal e seu preparo está comprovado.

Presente a hipótese do art. 1.012, § 1º, V do CPC, o apelo é recebido apenas com o efeito devolutivo. No mérito, assiste razão ao apelante.

Com efeito, a aquisição do imóvel situado na Quadra 04 Conjunto F Lote 02 do Loteamento

denominado Condomínio Mansões Entre Lagos, localizado na Rodovia DF 250, Km 2,5,

Sobradinho/DF, não se deu através de negócios jurídicos comumente celebrados para aquisição desse tipo de bem, mas sim por meio de leilão judicial, realizado no específico âmbito do procedimento de falência, promovido nos autos nº 2006.01.1.006062-9, em trâmite na Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais do Distrito Federal.

Não por outra razão, no edital de chamamento ao leilão, constou a especifica informação de que os

imóveis a levados a hasta pública seriam alienados livres de débitos anteriores, permanecendo eles

como de responsabilidade da massa falida. Veja-se:

“(...). Os débitos tributários e de condomínio que incidirem sobre os lotes até a data do

leilão serão de responsabilidade da Massa. (...).” (Num. 6587795 – pág. 01)

É o que claramente estipula o art. 141, inciso II, da Lei nº 11.101/2005, com o intuito de viabilizar e

promover a realização do ativo, no melhor interesse da massa. Confira-se:

“Art. 141. Na alienação conjunta ou separada de ativos, inclusive da empresa ou de

suas filiais, promovida sob qualquer das modalidades de que trata este artigo:

I – todos os credores, observada a ordem de preferência definida no art. 83 desta Lei,

sub-rogam-se no produto da realização do ativo;

II – o objeto da alienação estará livre de qualquer ônus e não haverá sucessão do

arrematante nas obrigações do devedor, inclusive as de natureza tributária, as

derivadas da legislação do trabalho e as decorrentes de acidentes de trabalho.” (grifo

nosso).

Note-se que até mesmo os débitos de natureza tributária e trabalhista, a despeito do privilégio que

guardam, estão sujeitos a esta disciplina, somente excetuando-se os casos previstos no § 1º do mesmo dispositivo, nos quais, em resumo, há risco de burla ao procedimento falimentar. A saber:

“§ 1o O disposto no inciso II do caput deste artigo não se aplica quando o arrematante

for:

I – sócio da sociedade falida, ou sociedade controlada pelo falido;

II – parente, em linha reta ou colateral até o 4o (quarto) grau, consangüíneo ou afim, do

falido ou de sócio da sociedade falida; ou

III – identificado como agente do falido com o objetivo de fraudar a sucessão.” (grifo

nosso).

Estas, aliás, nenhuma das hipóteses que caracteriza o caso dos autos, visto que o próprio Juízo

Falimentar nada excepcionou a respeito, tampouco consignou na carta de arrematação do imóvel.

Confira-se:

“O Doutor CARLOS FERNANDO FECCHIO DOS SANTOS, Juiz de Direito Substituto

da Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais

do Distrito Federal, no uso de suas atribuições e na forma da lei, etc.,

FAZ SABER aos Excelentíssimos Senhores Ministros, Desembargadores, Juízes e demais

pessoas da Justiça e a quem o conhecimento desta couber que por este Juízo e Cartório

tramita a ação de Falência de Empresários, Sociedades Empresariais, Microempresas e

Empresas de Pequeno Porte, ajuizada por ROMULO RODRIGUES RUA, brasileiro,

ignorado, CPF nº 330.143.967-53 e Carteira de Identidade nº 255941 SSP/RJ, em face de

MIDAS ADMINISTRAÇÃO E REPRESENTAÇÃO Ltda., CNPJ nº 24.941.536/0001-70,

processo nº. 2006.01.1.006062-9, e, havendo sido arrematado em 22/08/2016, o (s)

DIREITOS DE POSSE, do (s) bem (ns) abaixo descrito (s):

Imóvel denominado por Quadra 04, Conjunto F, Lote 02, do Loteamento denominado

Condomínio Mansões Entre Lagos, localizado à Rodovia DF 250, Km 2,5,

Sobradinho/DF, registro de IPTU nº 48775312.

avaliado (s) em R$ 103.000,000 (cento e três mil e reais), arrecadado (s) nos autos da

ação de Falência de Empresários, Sociedades Empresariais, Microempresas e

Empresas de Pequeno Porte supracitada, arrematado pelo valor de R$ 73.000,00

(setenta e três mil reais), por SIDNEI FERNANDES DAS NEVES, brasileiro, CPF nº

816.876.561-34 e Carteira de Identidade nº 1.530.494 SSP/DF, casado sob o regime da

comunhão parcial de bens com LETÍCIA LINS FERNANDES, brasileira, casada,

CPF nº 809.310.571-91 e Carteira de Identidade nº 1.655.254 SSP/DF, residente (s)

domiciliado (s) à Quadra 02, Conjunto B, Casa 11, Varjão/DF; em favor deste (s) é

passada a presente Carta de Arrematação de Direitos de Posse de Bem, que servirá de

título e conservação de seus direitos, nos termos e de acordo com as peças anexas que

fazem parte integrante da presente Carta, extraída com a observância do disposto no §

2º, do art. 901, do Código de Processo Civil, exceção feita ao pagamento do Imposto de

Transmissão e a matrícula do imóvel, todas autenticadas pelo Bel. Clovis Inácio

Ferreira Junior, Diretor de Secretaria. Assim, na forma da lei, extraí a presente, com a

qual rogo às autoridades no princípio mencionadas que a cumpram e façam cumprir

como nela se contém e declara. Dado e passado nesta cidade de Brasília/DF, 12 de

setembro de 2016.” (Num. 6587794 – grifo nosso).

Diante disso, ao contrário do consignado em sentença, não há falar que os débitos condominiais

anteriores a arrematação do imóvel foram sub-rogados ao autor, pois a despeito da natureza propter

rem que caracteriza dos débitos incidentes sobre a coisa – e o que dispõe, por exemplo, os arts. 1.336 e 1.345 ambos do Código Civil –, o caso dos autos um tanto se diferencia de casos gerais e não está

integralmente regido pelas regras ordinárias do direito civil, mas, também, pelas específicas regras que defluem do procedimento falimentar.

A respeito do que estipula o estipula o art. 141, II, da Lei nº 11.101/2005, a didática lição doutrina de Marlon Tomazette:

“Em qualquer das modalidades de alienação da massa falida, os ad...