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17 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 20100710329712 DF 0032546-72.2010.8.07.0007 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-DF__20100710329712_2a9da.pdf
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Poder Judiciário da União Fls. _____

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS




Órgão 


1ª TURMA CÍVEL 

Classe 


APELAÇÃO CÍVEL 

N. Processo 


20100710329712APC
(0032546-72.2010.8.07.0007) 

Apelante(s) 


JOSE DA CUNHA MACHADO NETO 

Apelado(s) 


ASSOCIACAO DOS MORADORES DA SHA
CONJUNTO 05 CHACARA 129 E OUTROS 

Relator 


Desembargador ALFEU MACHADO 

Acórdão N. 


1170099 

E M E N T A

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO OU IRREGULAR. DENOMINAÇÃO DE ASSOCIAÇÃO OU CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. NATUREZA DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA. POSSUIDOR DE UNIDADE IMOBILIÁRIA INSERIDA NO PERÍMETRO DO CONDOMÍNIO. SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODOS OS CONDÔMINOS. DEVER DOS

COMPOSSUIDORES EM CONTRIBUIR COM AS DESPESAS COMUNS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TESE DEFINIDA PELO STJ NA ANÁLISE DO TEMA 882. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING.

PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. COMPOSSE DECORRENTE DE PARCELAMENTO IRREGULAR. LEI Nº 13.465/2017. ASSOCIAÇÃO ORGANIZADA EM FUNÇÃO DA SOLIDARIEDADE DE INTERESSES COLETIVOS DOS PROPRIETÁRIOS. VINCULAÇÃO. OCORRÊNCIA. RELAÇÃO FÁTICO-JURÍDICA VERIFICADA. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO.

1. Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva Código de Verificação :2019ACO1BSBO019ZLJ2USPDFK3C

GABINETE DO DESEMBARGADOR ALFEU MACHADO 1

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Apelação Cível 20100710329712APC

destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular.

2. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados aos ocupantes das unidades autônomas, sob pena de enriquecimento sem causa.

3. Consoante art. 36-A da Lei n. 6.766/1979, acrescentado pela Lei nº 13.465/2017, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. A administração de imóveis na forma retro definida sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

4. A situação fática discutida pelo STJ nos REsp 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, restando assentado "que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram", uma vez que se trata de associação de moradores instituída com nítido caráter condominial.

5. Dessa forma, o fato de o autor ser possuidor de unidade imobiliária inserida no loteamento submetido à administração da associação ré, como ele próprio confirmou nos autos, é suficiente para obrigá-lo a arcar com o pagamento das

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Apelação Cível 20100710329712APC

despesas comuns, também sob pena de enriquecimento indevido, até porque resta evidente que, não obstante o vultoso inadimplemento de vários associados, ele vem se beneficiando das melhorias que estão sendo desenvolvidas pelo condomínio, extraídas das fotos anexadas ao feito, inclusive através de valorização do bem em decorrência da atuação da administração, sem olvidar que, como cediço, essas obras não contam com auxílio financeiro do Governo Distrital.

6. Recurso de apelação não provido. Acórdão mantido em sede de rejulgamento.

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A C Ó R D Ã O

Acordam os Senhores Desembargadores da 1ª TURMA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, ALFEU MACHADO - Relator, HECTOR VALVERDE - 1º Vogal, TEÓFILO CAETANO - 2º Vogal, SIMONE LUCINDO - 3º Vogal, ROMULO DE ARAUJO MENDES - 4º Vogal, sob a presidência do Senhor Desembargador ROMULO DE ARAUJO MENDES, em proferir a seguinte decisão: CONHECER DO RECURSO E NEGAR PROVIMENTO, DECISÃO POR MAIORIA, VENCIDOS O 2º E O 4º VOGAIS. JULGAMENTO REALIZADO NA FORMA DO ART. 942 DO CPC, COM QUÓRUM QUALIFICADO. , de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasilia (DF), 8 de Maio de 2019.

Documento Assinado Eletronicamente

ALFEU MACHADO

Relator

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R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Apelação Cível manejada por JOSÉ DA CUNHA MACHADO NETO, na Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Dano Moral que ele ajuizou em desfavor de ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA SHA CONJUNTO 05 CHÁCARA 129 e de RESCON ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO, ora apelados, em razão da sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível de Taguatinga (fls. 221/228), a qual EXTINGUIU O PROCESSO sem julgamento do mérito em relação à segunda ré, com fundamento no então vigente art. 267, IV, do CPC/1973, por haver carência de direito de ação, e JULGOU IMPROCEDENTE, com análise do mérito, o pedido de declaração de inexistência de débitos no tocante à primeira ré.

Via de consequência, o sentenciante JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido pela primeira ré em desfavor do apelante na Ação de Cobrança de taxas condominiais em apenso, a qual aguarda a resolução da presente lide.

Em suas razões recursais (fls. 240/246), em suma, o apelante sustentou haver violação ao princípio constitucional da não associação, na medida em que não se associou livremente à Associação apelada, aduzindo ainda a irregularidade da constituição da mesma. Alegou assim a irregularidade dos débitos cobrados por esta e, portanto, que estes seriam inexistentes.

Com isso, pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para que a sentença seja reformada, julgando-se procedente os pedidos a fim de que seja declarada a inexistência de qualquer relação jurídica entre o recorrente e as apeladas, seja determinada a exclusão do nome do apelante de qualquer cadastro restritivo de crédito em que possa estar inscrito em razão dessa relação e sejam as rés condenadas ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais.

As custas do preparo deixaram de ser recolhidas por motivo de isenção (fl. 32).

Contrarrazões pela manutenção da sentença (fls. 253/255).

Analisando o inconformismo do apelante, esta e. 1ª Turma Cível julgou o recurso, adotando o entendimento assim ementado:

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APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. POSSUIDOR. LEGITIMIDADE PARA ARCAR COM AS TAXAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA ASSEMBLÉIA INSTITUIDORA DAS TAXAS. NÃO COMPROVAÇÃO. DEVER DOS CONDÔMINOS DE CONTRIBUIR COM A DESPESA COMUM. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Conforme jurisprudência desta Corte de Justiça, o fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembléias da associação administradora, pois para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente condominial, independentemente da denominação.

2. A eventual nulidade da convenção do condomínio, ora alegada pela apelante, nada obsta a cobrança das taxas condominiais devidas, visto que até mesmo os condomínios com sua situação jurídica irregular perante os órgãos públicos, são legitimados a cobrar as referidas taxas.

3. A taxa de condomínio consiste em uma contraprestação pecuniária dos serviços prestados ou postos à disposição do condômino, criados em proveito do uso e da fruição dos bens, serviços e coisas comuns.

4. O pagamento da taxa condominial consubstancia obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por essa quem a tiver, nos termos do artigo , parágrafo único da Lei nº 4.591/64. Verifica-se, portanto, que as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa, e não em função de qualquer obrigação pessoal.

5. Comprovada a propriedade do imóvel, deve ser reconhecido o dever do apelante em arcar com as devidas taxas condominiais.

6. Apelação conhecida e não provida. Sentença mantida.

(Acórdão n.783035, 20100710329712APC, Relator: ALFEU MACHADO 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 30/04/2014, Publicado no DJE: 09/05/2014. Pág.: 89)

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Os embargos de declaração interpostos pelo recorrente contra esse aresto (fls. 274/277) restaram julgados improcedentes pelas razões expostas no Acórdão n. 792741 (fls. 283/291).

O apelante interpôs Recurso Especial (REsp) com base no artigo 105, III, alínea c, da Constituição Federal. Ele se insurgiu contra o pagamento de taxas condominiais ao fundamento de não ter se filiado à Associação de moradores ré e apontou dissídio jurisprudencial com julgados proferidos pelo Superior Tribunal de Justiça (fls. 296/304).

Conquanto regularmente intimado, os recorridos não formularam contrarrazões (fl. 327v).

O então Presidente deste Tribunal de Justiça deferiu o processamento do REsp, porquanto a tese sustentada pelo insurgente teria sido devidamente prequestionada e encerraria discussão de cunho estritamente jurídico, dispensando o exame de fatos e provas constantes dos autos, de modo que o recurso deveria ser submetido à apreciação da Corte Superior, a qual viria decidindo em consonância com o entendimento externado pelo recorrente (fls. 328/329).

Encaminhado os autos ao Tribunal da Cidadania, o seu então Presidente determinou o retorno dos autos a esta Corte de Justiça, para que o recurso, tratando de matéria afetada nos autos do REsp 1.280.871/SP, vinculado ao Tema 882, permanecesse suspenso até o pronunciamento definitivo do STJ, nos termos do então vigente art. 543-C, § 1º, do CPC de 1973 e, após, obedecesse a sistemática prevista no § 7º desse mesmo dispositivo legal (fl. 332v).

Com o julgamento do citado recurso especial repetitivo, o e. Presidente deste Tribunal de Justiça, considerando possível divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma, determinou o retorno dos autos para que sejam apreciados uma vez mais pelo Colegiado desta Turma Cível, ex vi do art. 1.030, II, do CPC de 2015 (fl. 336/336v).

É o relatório.

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V O T O S

O Senhor Desembargador ALFEU MACHADO - Relator

Inicialmente, destaca-se o teor do art. 1.040 do CPC:

"Art. 1.040. Publicado o acórdão paradigma:

I - o presidente ou o vice-presidente do tribunal de origem negará seguimento aos recursos especiais ou extraordinários sobrestados na origem, se o acórdão recorrido coincidir com a orientação do tribunal superior;

II - o órgão que proferiu o acórdão recorrido, na origem, reexaminará o processo de competência originária, a remessa necessária ou o recurso anteriormente julgado, se o acórdão recorrido contrariar a orientação do tribunal superior;

III - os processos suspensos em primeiro e segundo graus de jurisdição retomarão o curso para julgamento e aplicação da tese firmada pelo tribunal superior;

IV - se os recursos versarem sobre questão relativa a prestação de serviço público objeto de concessão, permissão ou autorização, o resultado do julgamento será comunicado ao órgão, ao ente ou à agência reguladora competente para fiscalização da efetiva aplicação, por parte dos entes sujeitos a regulação, da tese adotada.

[...]"

Com o julgamento da matéria afetada à sistemática dos recursos repetitivos pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 882), vislumbrando-se possível divergência entre o acórdão recorrido e a orientação dada pela Corte Superior, haverá reexame da causa pelo órgão julgador local, podendo ocorrer ou não a retratação.

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O juízo de retratação é obrigatório, embora o órgão julgador não esteja necessariamente vinculado a decidir pela modificação do acórdão recorrido, podendo, no reexame, alterar ou manter o julgado anterior, por exemplo, apurando se cuidar de mera aparência de conflito de entendimento ou mesmo fazendo um possível distinguishing.

A par disso, em cumprimento ao despacho de fl. 336/336v, considerando-se a possível divergência destacada, entre o que restou assentado por esta Primeira Turma Cível e a orientação dada pelo STJ, no julgamento do REsp 1.280.871/SP, passo a reapreciar a questão de relevo.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. É tempestivo, o preparo recursal foi recolhido e foi subscrito por advogado.

De fato, observa-se a existência de aparente divergência entre o entendimento tomado por esta eminente Turma Cível, ao analisar o apelo apresentado pela parte ré, e o posicionamento adotado pelo STJ ao apreciar a matéria afetada.

Com efeito, por ocasião do julgamento primitivo do apelo, o acórdão assim registrou:

"O Apelante sustenta a violação ao princípio da não associação, na medida em que não se associou livremente a Associação apelada, aduzindo ainda a irregularidade da constituição da mesma, donde resulta, em seu entendimento a irregularidade dos débitos com o referido condomínio e sua consequente inexistência.

(...)

No entanto, mostra-se imperativo destacar que o pagamento da taxa condominial consubstancia obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por essa quem a tiver, nos termos do artigo , parágrafo único da Lei nº 4.591/64.

Verifica-se, portanto, que as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa, e não em função de qualquer obrigação pessoal.

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Com efeito, todo adquirente e residente em imóvel situado em condomínio tem a obrigação de concorrer de forma efetiva para o custeio das atividades desenvolvidas pela entidade, voltadas para administração das áreas comuns do" condomínio "e à disponibilização de serviços destinados aos ocupantes das unidades autônomas."

No julgamento do paradigma mencionado, o Tribunal da Cidadania assentou a seguinte tese:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA

CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" . 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015)

Não obstante, conquanto o mencionado fundamento deste Colegiado aparente estar em confronto com a tese definida pelo STJ em sede de julgamento de recurso repetitivo (Tema nº 882), tal controvérsia não se verifica seja porque o acórdão restou amparado em outras nuances para além do direito de livre associação, seja porque a situação dos condomínios de fato estabelecidos no Distrito Federal se destoa do caso concreto que ensejou a apreciação do Tribunal da

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Cidadania, de sorte que o decisum deve ser mantido.

Nesse passo, necessária a devida diferenciação, indicando que as situações tratadas num e noutro caso são díspares, mediante o denominado distinguishing (CPC, art. 489, § 1º, VI).

Rememorando, cuida-se de Apelação Cível manejada por JOSÉ DA CUNHA MACHADO NETO, na Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Dano Moral que ele ajuizou em desfavor de ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA SHA CONJUNTO 05 CHÁCARA 129 e de RESCON ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO, ora apelados.

O apelante busca a reforma da sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível de Taguatinga (fls. 221/228), a qual EXTINGUIU O PROCESSO sem julgamento do mérito em relação à segunda ré, com fundamento no então vigente art. 267, IV, do CPC/1973, por haver carência de direito de ação, e JULGOU IMPROCEDENTE, com análise do mérito, o pedido de declaração de inexistência de débitos no tocante à primeira ré.

Via de consequência, o sentenciante JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido pela primeira ré em desfavor do apelante na Ação de Cobrança de taxas condominiais em apenso, a qual aguarda a resolução da presente lide.

Em suas razões recursais (fls. 240/246), em suma, o apelante sustentou haver violação ao princípio constitucional da não associação, na medida em que não se associou livremente à Associação apelada, aduzindo ainda a irregularidade da constituição da mesma. Alegou assim a irregularidade dos débitos cobrados por esta e, portanto, que estes seriam inexistentes.

Em arremate, apura-se que o autor, com a almejada declaração de inexistência de débito perante a associação ré, pretende evitar a cobrança das taxas condominiais reclamadas por esta em face daquele, referentes ao período de agosto de 2008 a julho de 2009, acrescidas das que se vencerem no curso do processo, com a devida correção, consoante sentenciado nos autos da ação de cobrança em apenso (2009.07.1.038677-9), certamente, em virtude do entendimento tomado na sentença recorrida.

Inicialmente, é evidente que a primeira ré, conquanto se denominando por associação de moradores, foi criada como se condomínio fosse, sendo vista como condomínio de fato, ainda que irregular, vindo a disciplinar as relações patrimoniais internas de área habitada coletivamente, onde os moradores se encontram reunidos por relação de composse do perímetro do condomínio, no

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caso, ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO CONJUNTO 05 CHÁCARA 129 da Colônia Agrícola Arniqueira, notadamente, para fins de rateio de despesas comuns e de obras de melhoria.

Ao propósito, mutatis mutandis, as associações de moradores de loteamentos irregulares não podem ser consideradas meras associações civis, pois desempenham papel que as aproximam dos condomínios regulares, visto que são constituídas para gerir e administrar patrimônio e interesse comum dos condôminos (Acórdão n.1130401, 07096752120178070020, Relator: JOSÉ DIVINO 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 11/10/2018, Publicado no DJE: 09/11/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Nesse passo, quando o imóvel se situar dentro de "condomínio" irregular (ou de área coletiva administrada por associação de moradores) e usufruir das benfeitorias ou serviços oferecidos, cabe impor-lhe a participação nos rateios das despesas comuns aos associados formais (Acórdão n.1135624, 20170410071954APC, Relator: CARLOS RODRIGUES 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 07/11/2018, Publicado no DJE: 13/11/2018. Pág.: 1044/1056)

Circunstâncias fáticas como essas são comuns no âmbito do Distrito Federal e soem regular as relações dos compossuidores de área habitada coletivamente nas cercanias dos condomínios irregulares, mediante expressa anuência, simplesmente pagando-se ordinariamente as taxas referentes às despesas necessárias à manutenção e à segurança do local ou mesmo usufruindo dos benefícios efetivados em razão da atuação da administração, a denotar a existência de ânimo associativo.

Como exaustivamente ressaltado, a hipótese não cuida de livre associação de moradores vizinhos formada para tratar de assuntos comuns numa determinada rua, quadra, bairro ou região da cidade, cujas associações possuem natureza estritamente contratual.

Em verdade, trata de associação constituída com nítida finalidade condominial a fim de congregar os composseiros de chácara ilegalmente loteada, a qual necessariamente abarca todos os que adquirem, mediante posse "pro diviso", uma fração ideal do imóvel, que não poderia ser legalmente fracionado.

Nesse passo, como assentado pelo eminente julgador a quo:

"As chácaras funcionam como condomínios horizontais [sic]

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fechados, cuja infra-estrutura urbana é criada e mantida exclusivamente pelos moradores do local. Não há concurso de verbas públicas na manutenção desses condomínios irregulares.

(...)

De fato, esses condomínios irregulares constituem condomínios de fato sobre a posse desses imóveis."

A par disso, consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular. Confirase:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. MATÉRIA NÃO ALEGADA NA INICIAL. APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS NOVOS. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL. MÉRITO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E DE FUNDO DE RESERVA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS VALORES PRATICADOS NA DATA DO INADIMPLEMENTO. FIXAÇÃO PELO ÚLTIMO VALOR COBRADO COMPROVADO. TAXA DE ÁGUA. NÃO COMPROVAÇÃO DOS PARÂMETROS DE COBRANÇA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (...) 3. O fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias de moradores, pois, segundo precedentes desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente condominial, independentemente da

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denominação. 4. O pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do condômino, em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição. 5. Ausente comprovação dos valores das taxas condominiais ordinárias vigentes à época do inadimplemento, é possível a condenação do condômino inadimplente pelo último valor cobrado comprovado. 6. A taxa de água sem qualquer lastro probatório de sua instituição ou valor praticado não pode ser cobrada. 7. Apelação conhecida em parte e, na extensão, parcialmente provida. (Acórdão n.1144582,

07024593220188070001, Relator: SIMONE LUCINDO 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 17/12/2018, Publicado no DJE: 22/01/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO OU ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. EQUIPARAÇÃO À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. VIABILIDADE. CONDIÇÃO. ADESÃO DO TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA OU ANUÊNCIA COM A COBRANÇA (RESP nº 1.280.871 - SP). ANUÊNCIA DO TITULAR. ADESÃO E AUTORIZAÇÃO TÁCITAS PATENTEADAS. FRAÇÃO CEDIDA À ATUAL DETENTORA. TRANSMISSÃO DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES PERTINENTES AO IMÓVEL. NOVA ADESÃO. DESNECESSIDADE. GÊNESE DA OBRIGAÇÃO EVIDENCIADA. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ASSIMILAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS RECURSAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELOS FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 1º, e 11). 1. Os "condomínios irregulares" redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação

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judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio registral por se qualificarem como loteamento irregular.

2. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinado à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.

3. Conquanto não se lhe afigurando viável ser dispensável o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei nº 4.591/64, arts. e 8º), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos

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(REsp nº 1.280.871).

4. Assimilando que efetivamente é detentora de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento do qual germinara o condomínio de fato ou associação de moradores por ser cessionária dos direitos possessórios relativos ao imóvel cedido, compreendido no perímetro do condomínio irregular, o fato de o cedente ter aderido previamente ao quadro de associados torna prescindível nova manifestação advinda da cessionária como pressuposto para sua responsabilização pelas taxas geradas pelos serviços fomentados, tornando inviável, por implicar postura contraditória, que é repugnada pelo direito - nemo potest venire contra factum proprium -, ventilar que não aderira ao quadro de associados nem anuíra com a cobrança, tornando-a imune ao pagamento das prestações, por não ter manifestado adesão ao assumir a condição de titular dos direitos cedidos.

5. Derivando a obrigação condominial da convenção do condomínio, instrumento escrito confeccionado sob a forma pública ou particular, está sujeita ao prazo prescricional qüinqüenal por se emoldurar na definição do artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil, ilidindo a incidência na espécie da regra genérica aplicável às pretensões pessoais que não encontram modulação específica, ressalvadas as parcelas germinadas na vigência da regulação codificada derrogada, pois não contemplava prazo casuístico, ensejando que a pretensão de cobrança de obrigações condominiais, encerrando obrigação pessoal, se sujeitasse ao prazo vintenário genérico destinado às ações pessoais, devendo essa regulação ser aplicada às taxas derivadas de condomínio de fato e/ou associação de moradores.

6. A argumentação desenvolvida não confronta a tese jurídica firmada pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos - RESP nº 1.439.163/SP -, com ela se conformando, porquanto enquadrada a situação de fato no enunciado diante da situação de fato delineada no caso concreto com assunção da associada da posição de detentora dos titulares inerentes à unidade na qual reside,

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ensejando adesão ao quadro de associados do condomínio de fato/associação de moradores, implicando a certeza de que a tese firmada fora aplicada ao caso concreto mediante as técnicas do distinguishing ou do overruling.

7. Editada a sentença e aviado o apelo sob a égide da nova codificação processual civil, o desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2º e 11).

8. Recurso conhecida e desprovido. Honorários advocatícios majorados. Maioria. Julgamento realizado na forma do artigo 942 do CPC, com quórum qualificado.

(Acórdão n.1119497, 20150710195477APC, Relator: HECTOR VALVERDE, Relator Designado: TEÓFILO CAETANO 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/08/2018, Publicado no DJE: 28/08/2018. Pág.: 256-275)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DE TAXAS CONDOMINIAIS. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ADESÃO DO CONDÔMINO. DESNECESSIDADE.

1. Aferida que a natureza jurídica da atividade exercida pela parte Ré é de condomínio, o qual se destina à administração das áreas comuns do loteamento e à prestação de serviços direcionados aos detentores das unidades ali localizadas, sujeita-se o detentor de unidade autônoma ao pagamento das cotas condominiais, independentemente de adesão ao quadro de condôminos. 2. Trata-se de obrigação propter rem, que vincula o condômino e o torna obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar

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os ônus a que estiver sujeita. Inteligência do artigo 1345 do CC.

3. Já se manifestou o C. STJ no sentido de que é possível a cobrança de cotas condominiais ainda que o condomínio seja irregular, pois, por não se tratar de taxa instituída por associação de moradores, não se analisa a legalidade da cobrança sob a perspectiva da adesão do proprietário, devendo o titular do domínio contribuir para o custeio das despesas do condomínio, sob pena de enriquecimento ilícito. (AgRg no Ag 1348460/DF, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/04/2011, DJe 25/04/2011.

4. Pedidos de declaração de inexigibilidade das taxas condominiais e ressarcimento dos valores pagos julgados improcedentes.

5. Recurso improvido. Sentença confirmada.

(Acórdão n.970619, 20150111135802APC, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 21/09/2016, Publicado no DJE: 13/10/2016. Pág.: 421/459)

Não se pode olvidar da peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal, que tem suas terras historicamente ocupadas e modeladas de forma irregular por invasões clandestinas, provenientes dos anseios da população por moradia, bem como movidas pela denominada "indústria das invasões", voltadas para a especulação imobiliária.

Essa circunstância acaba por acarretar o aumento da situação de composse decorrente do parcelamento irregular das terras públicas ou de loteamento de chácaras e fazendas particulares, originando os inúmeros condomínios irregulares resultantes de invasões no Distrito Federal.

Outrossim, inexistindo investimentos públicos para fins de implementação de uma estrutura residencial nessas terras irregularmente parceladas, os próprios possuidores dos imóveis a financiam de forma a torná-las habitáveis, não se podendo fechar os olhos para as necessidades e manutenção dos condomínios assim constituídos, os quais, repise-se, são realidade no Distrito

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Federal, motivo pelo qual o possuidor do bem deve contribuir para o custeio das despesas desses condomínios uma vez que usufrui dos benefícios fornecidos, querendo ou não.

Além da construção da própria infraestrutura residencial, entre as despesas tomadas pela associação, podemos citar a manutenção de calçamento e de pista de rolagem de veículos, portaria (porteiros, luz, água), serviços de segurança, de entrega de correspondência, de recolhimento de lixo, administrativos etc.

Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas, sob pena de enriquecimento sem causa.

Ademais, vale acrescentar que a Lei nº 13.465/2017, fruto da conversão da Medida Provisória nº 759, de 22/12/2016, acrescentou o art. 36-A à Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e da outras providências, in verbis:

Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

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Da atenta leitura desse dispositivo, nota-se que, a partir da sua entrada em vigor, passou a ser permitida a cobrança de contribuições de moradores de imóveis integrantes de associações, independentemente da adesão destes, uma vez que as associações de moradores passaram a ser vinculadas às atividades de administração de imóveis.

Corroborando essa assertiva, vale acrescentar ainda o seguinte precedente deste Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONDOMÍNIO DE FATO ("IRREGULAR"). NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. CONTRIBUIÇÕES. LEI Nº 13.465/2017. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ. PAGAMENTOS DEVIDOS. CONTRIBUIÇÃO DE CONDOMÍNIO. VALIDADE. TÍTULO EXECUTIVO. ART. 784, CPC. INTERPRETAÇÃO INTEGRATIVA. ART. 1358-A DO CÓDIGO CIVIL. PENHORA. VERBA SALARIAL. PROVAS. AUSENTES. 1. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária. 2. A Lei nº 13.465/17, fruto da conversão da Medida Provisória nº 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei nº 6.766/79, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis

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organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando valorizar os imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis em condomínio edilício. 3. A administração de imóveis em condomínio de lotes, nos termos acima definidos, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos. 4. Diante do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não havendo retroatividade da nova lei. 5. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"). 6. A dívida por inadimplência de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio de lote, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas e que correspondam, no título, a obrigação certa, líquida e exigível, podem ser executadas ou demandadas em ação de cobrança, por expressa disposição do art. 1.358-A do Código Civil, introduzido pela Lei nº 13.465/17, com aplicação integrativa ao art. 784, X e 785 do CPC c/c art. 36-A da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/17. 7. "As obrigações associativas formalmente constituídas, que ostentam os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade, porquanto dispensam cognição exauriente,' são aptas as embasar execução por quantia certa. Afinal, se no preciosismo da linguagem não constituem condomínio edilício propriamente (CPC, art. 784, X), não se nega que o instrumento particular também pode servir como título executivo extrajudicial segundo a previsão contida no

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inciso III do diploma processual." Precedente: Acórdão n.1039114, 20150710292009APC, Relator: CARLOS RODRIGUES 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/08/2017, Publicado no DJE: 22/08/2017. Pág.: 647/690. 8. Ante a falta de comprovação da natureza salarial dos valores penhorados pelo sistema BACENJUD, incabível o acolhimento do pedido de desbloqueio. 9. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão n.1133398, 07098539320188070000, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO 8ª Turma Cível, Data de Julgamento: 25/10/2018, Publicado no DJE: 30/10/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Por isso tudo, cabe frisar que a situação fática discutida pelo STJ nos REsp 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, restando assentado "que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram", não se aplica à realidade do Distrito Federal nem ao caso em apreço, uma vez que se trata de associação de moradores instituída com nítido caráter condominial.

Nesse sentido, confira-se ainda a jurisprudência desse Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÕES DEVIDAS.

INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ.

PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. PARTICIPAÇÃO EM ASSEMBLÉIAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO.

1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que

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julgou parcialmente procedentes os embargos, para declarar a inexistência do débito objeto da execução e declarar a extinção da execução.

2. Associação de moradores de loteamento irregular pode cobrar taxa de manutenção, sobretudo quando lhe incumbe a prestação dos serviços de interesse coletivo, em que todos os moradores são beneficiados.

3. Não se discute no presente feito a legitimidade de condomínios irregulares para cobrança de taxas condominiais, pois são exigíveis as despesas daqueles que usufruem dos benefícios decorrentes de áreas e serviços comuns, sob pena de enriquecimento sem causa. 4. No julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871, submetido ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese n. 882, segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." Todavia, tal entendimento vinculante não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas localizadas no Distrito Federal, em virtude da ausência de similitude fática.

5. Firmou-se entendimento no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador.

6. Este Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que os condomínios irregulares não se caracterizam como edilícios e, nesse sentido, suas taxas de administração não constituem título executivo extrajudicial, sendo necessária a discussão da dívida em sede de ação de conhecimento, pois as respectivas cotas condominiais não ensejam execução direta nos moldes

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do artigo 784 do CPC.

7. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

(Acórdão n.1133439, 20170410057534APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/10/2018, Publicado no DJE: 29/10/2018. Pág.: 351/358)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICAL. "CONDOMÍNIO" IRREGULAR. DESPESAS CONDOMINIAIS. SERVIÇOS. UTILIZAÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. COBRANÇA DE DESPESAS

CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. SENTENÇA ANULADA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. QUESTÃO PREJUDICADA.

1. Quando o imóvel se situar dentro de condomínio irregular (ou de área coletiva administrada por associação de moradores) e usufruir das benfeitorias ou serviços oferecidos, cabe impor-lhe a participação nos rateios das despesas comuns aos associados formais.

(...)

(Acórdão n.1121360, 20160110560975APC, Relator: CARLOS RODRIGUES 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/08/2018, Publicado no DJE: 04/09/2018. Pág.: 566/582)

AÇÃO DE COBRANÇA. PRESCRIÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONVENÇÃO OU ASSEMBLEIA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

I - A pretensão de cobrança de taxa condominal ordinária ou extraordinária prescreve em cinco anos, art. 206, § 5º, inc. I, do CC, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação, conforme tese firmada pelo e. STJ no REsp 1.483.930/SP (Tema 949). Acolhida parcialmente a prejudicial de prescrição. II - A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema nº 882), não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por isso é permitida a cobrança das taxas

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condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação.

III - Apelação parcialmente provida.

(Acórdão n.1036980, 20170710050063APC, Relator: VERA ANDRIGHI 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/08/2017, Publicado no DJE: 15/08/2017. Pág.: 441/468)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES. NULIDADE DA CITAÇÃO. FALECIMENTO DA PARTE RÉ. REJEIÇÃO. ILEGITIMIDADE AD CAUSAM. NÃO ACOLHIMENTO. TRANSFERÊNCIA DO DIREITO POSSESSÓRIO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. MÉRITO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. EXCLUSÃO. IMPOSSIBILIDADE. COBRANÇA REALIZADA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IRRELEVÂNCIA. NATUREZA DA ATIVIDADE CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.

1. Não se vislumbrando a ocorrência de qualquer irregularidade no procedimento de citação por edital da parte ré e, ainda, não comprovado qualquer prejuízo à defesa da parte, uma vez ocorrida, após o falecimento do réu, a regular marcha processual com a substituição do polo passivo da demanda, não há que ser falar em nulidade.

2. Não demonstrada a ciência inequívoca do condomínio quanto à transferência do imóvel, importa reconhecer a legitimidade passiva da parte ré, e, assim, mostra-se cabível que a cobrança das taxas condominiais lhe seja dirigida, porque era o de cujus que figurava como possuidor do imóvel quando da interposição da ação.

3. Em que pese o direito constitucional de livre associação, verifica-se, in casu, que o possuidor, ao adquirir os direitos possessórios de unidade integrante da associação, tendo -ou devendo ter - conhecimento sobre a aderência automática à associação de moradores, e se

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comprometendo contratualmente a arcar com as obrigações incidentes sobre o imóvel em questão, não pode, simplesmente, sob a alegação de não estar obrigado a permanecer associado, sustentar a ausência de comprometimento com o pagamento das taxas, mormente quando está sendo beneficiado pelas obras e melhorias implementadas pela associação que aproveitam a todos os co-possuidores.

4. O fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, pois, segundo precedentes desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente condominial, independentemente da denominação.

5. O pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do condômino, em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição.

6. Apelação conhecida, preliminares rejeitadas e, no mérito, não provida.

(Acórdão n.1030646, 20140111142493APC, Relator: SIMONE LUCINDO 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 28/06/2017, Publicado no DJE: 26/07/2017. Pág.: 161-174)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO. EXCLUSÃO. NEGATIVA DE CONTRIBUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. A negativa de pagamento de taxa de manutenção condominial, ainda que cobrada por denominada associação de moradores, configura locupletamento ilícito, uma vez que o morador utiliza-se das benfeitorias implementadas pela gestão administrativa sem qualquer contrapartida financeira, em detrimento dos demais condôminos. A impossibilidade de exclusão do condômino de instituição criada pelos moradores não configura violação à liberdade de associção, porque a hipótese se assemelha mais a um

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condomínio horizontal que a uma associação civil, de natureza contratual.

(Acórdão n.856584, 20120710232099APC, Relator: ESDRAS NEVES, Revisor: HECTOR VALVERDE, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/03/2015, Publicado no DJE: 24/03/2015. Pág.: 293)

Em análise última, também vale conferir o entendimento externado pela eminente Desa. VERA ANDRIGHI, Relatora no julgamento da apelação interposta nos autos do processo nº 2017.07.1.005006-3 (Acórdão nº 1036980), fundamentos aos quais peço vênia para aderir:

"É incontroverso o fato de que a apelada-ré exerce alguns dos direitos decorrentes da propriedade do imóvel, como por exemplo, a posse. A taxa condominial é devida pela fruição das benfeitorias e dos serviços prestados pela Associação, cujo inadimplemento caracteriza o enriquecimento sem causa, seja como proprietário ou possuidor.

Portanto, a obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à apelante-autora, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos porque exerce a posse do imóvel.

Assim, legítima a cobrança das taxas condominiais, ainda que se trate de condomínio irregular ou associação.

Acrescente-se que o caso dos autos não enseja a aplicação da tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema nº 882), no qual restou assentado que 'que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram'.

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Isso porque a situação fática dos referidos recursos, de associação voluntária e eminentemente contratual de proprietários, diverge da situação existente no Distrito Federal, onde a apelante-autora é formada da composse decorrente do parcelamento irregular das chácaras e fazendas do DF. Veja-se que a consequência lógica dessa estrutura é a inexistência de verbas e estrutura pública para a formação e manutenção desses" condomínios ", o que ocasiona o financiamento exclusivamente privado dos próprios moradores para a habitabilidade dos referidos locais."

Dessa forma, o fato de o autor ser possuidor de unidade imobiliária inserida no loteamento submetido à administração da associação ré, como ele próprio confirmou nos autos, é suficiente para obrigá-lo a arcar com o pagamento das despesas comuns, também sob pena de enriquecimento indevido, até porque resta evidente que, não obstante o vultoso inadimplemento de vários associados, ele vem se beneficiando das melhorias que estão sendo desenvolvidas pelo condomínio, extraídas das fotos anexadas ao feito (fls. 208/211), inclusive através de valorização do bem em decorrência da atuação da administração, sem olvidar que, como cediço, essas obras não contam com auxílio financeiro do Governo Distrital.

Outrossim, a taxa de contribuição consiste em uma contraprestação pecuniária dos serviços prestados ou postos à disposição dos moradores de área condominial, criados em proveito do uso e da fruição dos bens, serviços e coisas comuns.

Assim, os serviços e benfeitorias realizados no condomínio devem ser rateados por quem deles se beneficia, ou seja, por todos os possuidores, sob pena de enriquecimento sem causa.

In casu, o condomínio apelado comprovou seu direito, trazendo aos autos seu estatuto e as atas das assembleias que decidiram pela instituição das contribuições em evidência, que preveem a criação de taxas ordinárias e extraordinárias para cada unidade habitacional, sobressaindo patente a relação fático-jurídica existente entre a associação ré e o autor (fls. 69/104).

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Vale asseverar que as despesas em evidência estão consubstanciadas na manifestação de vontade da assembleia, que vincula toda a coletividade dos respectivos compossuidores, não podendo o autor se eximir de sua responsabilidade tão somente pelo fato de discordar da forma em que a associação foi constituída e é administrada, como se vislumbra na espécie.

Por conseguinte, não obstante a justificável tese lavrada em sede de recurso repetitivo pelo Tribunal da Cidadania, por ocasião dos REsp 1.280.871/SP e 1.439.163/SP sob o rito dos recursos repetitivos, mas efetuada a devida diferenciação de casos, ela não se aplica a realidade dos condomínios de fato instituídos no Distrito Federal a partir de composses de parcelamentos irregulares de chácaras, fazendas ou terras públicas.

Em outras palavras, para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns ou de melhorias em condomínio de fato instituído por compossuidores de parcelamento de área habitada coletivamente no Distrito Federal, mediante constituição de associação de moradores, como ocorre no caso, basta que a unidade imobiliária do devedor seja contemplada com os serviços disponibilizados pela administração, o que se evidenciará quando a moradia estiver inserida no perímetro do condomínio.

Portanto, com as razões supra acrescidas, não se vislumbra razões para rever o entendimento adotado por ocasião do julgamento da apelação, o qual deve ser mantido em sede de reexame oportunizado na forma do art. 1.040, inciso II, do CPC, porquanto a rigor não infirma o posicionamento firmado pelo STJ em sede de recurso repetitivo, pelos motivos acima apresentados.

Diante de todo o exposto, pelo que dispõe o artigo 1.040, inciso II, do CPC, reexaminando o apelo interposto pela ré, em face do julgamento da matéria definida no Tema 882 do STJ, NEGO PROVIMENTO à apelação, mantendo o entendimento exarado no acórdão nº 783.035, mas com as ressalvas ora acrescidas.

É como voto.

O Senhor Desembargador HECTOR VALVERDE SANTANA - Vogal

Senhor Presidente, peço respeitosas vênias ao eminente Relator para dele divergir no sentido de dar provimento ao recurso para ajustar a resolução da presente demanda aos termos do recurso especial submetido ao rito dos

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repetitivos, originando o Tema 882, que estabelece que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.

Nesse sentido, penso que não há obrigação legal, nem mesmo convencional, porque a liberdade de associação está assegurada na Constituição Federal, como reconhecido pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça.

Logo, não há vínculo obrigacional, razão pela qual o entendimento fixado no acórdão em rejulgamento deve ser ajustado à orientação do Superior Tribunal de Justiça até que haja uma recomendação diferente ou que se faça efetivamente o distinguishing dos casos que incidem sobre a tese jurídica ora debatida.

Portanto, renovando as mais respeitosas vênias ao eminente Relator, dou provimento ao recurso, invertendo os ônus da sucumbência.

O Senhor Desembargador TEÓFILO CAETANO - Vogal

Com a devida vênia da divergência, acompanho o eminente Relator.

A Senhora Desembargadora SIMONE LUCINDO - Vogal

Com a devida vênia da divergência, acompanho o Relator.

O Senhor Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - Presidente e Vogal

Peço vênia ao ilustre Relator para acompanhar a divergência.

D E C I S Ã O

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CONHECER DO RECURSO E NEGAR PROVIMENTO, DECISÃO POR MAIORIA, VENCIDOS O 2º E O 4º VOGAIS. JULGAMENTO REALIZADO NA FORMA DO ART. 942 DO CPC, COM QUÓRUM QUALIFICADO.