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27 de Fevereiro de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 07280433820178070001 DF 0728043-38.2017.8.07.0001 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-DF__07280433820178070001_29925.pdf
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Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 5ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0728043-38.2017.8.07.0001

APELANTE (S) BANCO SANTANDER (BRASIL) SA e GOLD AMORGOS

EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

APELADO (S) HELIANE TENORIO SOARES

Relator Desembargador SEBASTIÃO COELHO

Acórdão Nº 1193973

EMENTA

DIREITO CÍVEL. APELAÇÕES CÍVEIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA.

REJEIÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO COMPRA E VENDA IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. ARTS. 49 E 59 DA LEI 11.101/05.

CRÉDITO POSTERIOR. OUTORGA ESCRITURA PÚBLICA. DEVIDA. GRAVAME

HIPOTECÁRIO. LIBERAÇÃO. SÚMULA 308 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA.

1. Comprovada a realização do contrato entre as partes e caracterizada a relação de consumo, legítima a parte para figurar no polo passivo da demanda.

2. É devida a outorga da escritura pública a quem de direito, nos casos em que o imóvel já se encontra integralmente quitado.

3. Nos termos dos artigos 49 e 59 da Lei de Recuperação Judicial e Extrajudicial e de Falência (Lei

11.101/05), sendo o crédito posterior ao pedido de recuperação judicial, não se sujeita à disciplina da

novação operada pelo deferimento da recuperação judicial.

4. A súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que: "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem

eficácia perante os adquirentes do imóvel".

5. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Recursos conhecidos e desprovidos.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, SEBASTIÃO COELHO - Relator, JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS - 1º Vogal e ANA CANTARINO - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS, em proferir a seguinte decisão: CONHECER. REJEITAR

PRELIMINAR. NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DAS RÉS. UNÂNIME., de acordo com a

ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 14 de Agosto de 2019

Desembargador SEBASTIÃO COELHO

Relator

RELATÓRIO

Cuida-se de Apelações Cíveis interpostas por GOLD AMORGOS EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS SPE LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) e BANCO SANTANDER

(BRASIL) S.A (réus), contra sentença (ID 7966155 - Págs. 1/5) proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Taguatinga-DF, na Adjudicação Compulsória, que JULGOU PROCEDENTE o pedido autoral, para CONFIRMAR a decisão ID 18544333 e CONDENAR os réus à obrigação de outorgar a

escritura pública do imóvel em nome da autora, com a liberação do gravame hipotecário.

Ficaram os réus intimados a satisfazerem a condenação no prazo de 15 (quinze), sob pena de

multa diária, que fixou em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a contar do vencimento do prazo

estipulado para o cumprimento da sentença, a teor do que dispõe o art. 536, § 1º, do Código de

Processo Civil.

Os réus apelaram.

Em suas razões (ID 7966162 - Págs. 1/8), o 1º apelante/réu (Banco Santander (Brasil) S.A., alega a

prevalência do princípio do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva.

Defende que o art. 25 da Lei 9.514/97 diz que o credor fiduciário é obrigado à entrega do termo de

quitação, sendo de obrigação do fiduciante a realização da baixa da especialização junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, para reformar a sentença, a fim de que seja julgado improcedente o pedido autoral.

Despacho proferido por esta relatoria (ID 8539348 - Págs. 1/2) intimando o apelado/réu (Banco

Santander – Brasil-S.A.), a fim de que regularizasse o preparo.

Em atendimento ao despacho (ID 8539348 - Pág. 1/2), o apelante/réu efetuou o pagamento do preparo em dobro (ID 8920522 - Pág. 1 e ID 8920530 - Pág. 1).

Imobiliários SPE LTDA) suscita, preliminarmente sua ilegitimidade passiva. Aponta que o Banco

Santander Brasil S.A (1º apelante/réu) foi quem financiou o empreendimento e é responsável ao pleito de baixa de hipoteca, sendo o único que pode efetuar referida baixa do gravame da hipoteca (art. 378, do CPC).

Afirma que se encontra em recuperação judicial e que, embora exista liquidez do crédito, está

impossibilitada de adimplir a obrigação em razão da natureza concursal.

Defende que entre outros efeitos relativos a aprovação do plano de recuperação judicial, merece

destaque a novação dos créditos exequendos, concurso de credores e imediata extinção das ações

individuais de execução, sendo que a submissão do crédito à recuperação judicial, independe da data

do trânsito em julgado da decisão que reconheceu sua existência, uma vez que o requisito determinante para submissão é o fato gerador do crédito.

Requer que a demanda seja extinta, nos termos do art. 485, VI, do CPC e o crédito exequendo

habilitado nos autos da recuperação judicial, garantindo assim a manutenção e isonomia do concurso

de credores (art. 6º, da Lei 11.101/2005 e Enunciado 51 do Fórum Nacional de Juizados Especiais

(FONAJE) e jurisprudência do STJ).

No mérito, alega que a autora tinha ciência inequívoca quanto à possibilidade de haver hipoteca sobre o imóvel, sendo que assinou o contrato firmado aceitando a possibilidade de o imóvel ser gravado em

garantia hipotecária em favor da financiadora da obra do empreendimento, estando devidamente

previsto no contrato firmado, tudo em perfeita consonância com o Código de Defesa do Consumidor

(súmula nº 308 do STJ).

Requer seja conhecida e provida a apelação para julgar improcedentes aos pedidos autorais, afastando a aplicação de multa, em caso de descumprimento.

Preparo regular (ID 7966181 - Pág. 1).

Contrarrazões da apelada/autora (IDs 7966195 - Págs. 1/8 e 7966197 - Págs. 1/8), pugnando pelo

desprovimento dos recursos, a fim de que seja mantida a sentença proferida, bem como a majoração

dos honorários de sucumbência.

É o relatório.

Brasília-DF, 24 de maio de 2019 19:55:23.

Desembargador SEBASTIÃO COELHO

Relator

VOTOS

O Senhor Desembargador SEBASTIÃO COELHO - Relator

Inicialmente, analiso a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo 2º apelante/réu (Gold

Amorgos Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA).

Em suas razões (ID 7966179 - Págs. 1/11), o 2º apelante/réu (Gold Amorgos Empreendimentos

Imobiliários SPE LTDA) suscita, preliminarmente sua ilegitimidade passiva, por considerar que o

Banco Santander Brasil S.A (1º apelante/réu) foi quem financiou o empreendimento e é responsável

ao pleito de baixa de hipoteca, sendo o único que pode efetuar a baixa do gravame da hipoteca (art.

378, do CPC).

Afirma que se encontra em recuperação judicial e que embora exista liquidez do crédito, está

impossibilitada de adimplir a obrigação em razão da natureza concursal.

Defende que entre outros efeitos relativos a aprovação do plano de recuperação judicial, merece

destaque a novação dos créditos exequendos, concurso de credores e imediata extinção das ações

individuais de execução, sendo que a submissão do crédito à recuperação judicial, independe da data do trânsito em julgado da decisão que reconheceu sua existência, uma vez que o requisito

determinante para submissão é o fato gerador do crédito.

Requer que a demanda seja extinta, nos termos do art. 485, VI, do CPC e o crédito exequendo

habilitado nos autos da recuperação judicial, garantindo assim a manutenção e isonomia do concurso de credores (art. 6º, da Lei 11.101/2005 e Enunciado 51 do Fórum Nacional de Juizados Especiais

(FONAJE) e jurisprudência do STJ).

A preliminar deve ser rejeitada.

Constata-se que a apelada/autora adquiriu imóvel por meio de instrumento particular de promessa de compra e venda, conforme contrato firmado entre a autora e a Gold Amorgos Empreendimentos

Imobiliários SPE LTDA (ID 7966006 - Págs. 1/6).

Assim sendo, tem-se a existência da relação de consumo entre as partes, nos termos do art. 3º, do

Código de Defesa do Consumidor, bem como a legitimidade passiva do 2º apelante/réu para figurar

no polo passivo da demanda.

Nesse sentido, entendimento deste TJDFT:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA OU EM

CONSTRUÇÃO. PEDIDO DE BAIXA DE GRAVAME E OUTORGA DE ESCRITURA.

PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO E DA INCORPORADORA.

REJEIÇÃO. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA DECISÃO. SENTENÇA QUE ANALISA TODOS OS ARGUMENTOS APRESENTADOS E PROVAS PRODUZIDAS.

FUNDAMENTAÇÃO IDÔNEA. NULIDADE INEXISTENTE. MÉRITO. CANCELAMENTO DE

HIPOTECA. OBRIGAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA. PREVISÃO CONTRATUAL.

HIPOTECA CONSTITUÍDA APÓS A CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

NULIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA. RECURSOS CONHECIDOS E

NÃO PROVIDOS.

- Não há vício de fundamentação na sentença que declina com suficiência e clareza, as razões de

decidir, indicando os motivos do convencimento de acordo com a prova dos autos.

requerente na inicial, consoante a Teoria da Asserção. No caso em apreço e a partir da narrativa

inicial, a Incorporadora teria se obrigado contratualmente a efetuar a baixa da garantia real

incidente sobre o imóvel, em caso de quitação do preço pelo comprador.

- Encontra-se superada pela jurisprudência a questão acerca da caracterização da relação de

consumo na compra e venda de imóvel entre a pessoa física e a incorporadora imobiliária (STJ/ REsp 80.036/SP, AgRg no REsp 1006765/ES, AgRg no AREsp 160.412/RJ). A recorrente se enquadra

perfeitamente no conceito de fornecedor descrito no art. 3º do Código de Defesa do Consumidor,

sendo o comprador o destinatário final do produto ofertado - unidade imobiliária (art. , CDC).

Preliminar de ilegitimidade passiva da incorporadora rejeitada.

- Fatores do mercado ou mesmo burocráticos, que cercam a atividade de empresa voltada à atividade de incorporação, não são suficientes para afastar a obrigação contratual de providenciar o

cancelamento do gravame ou escrituração pública definitiva, para a consolidação do pleno domínio do imóvel.

- Indiscutível a legitimidade do credor hipotecário, uma vez que os suplicantes deduziram pedido de liberação da garantia hipotecária, de forma que os efeitos da sentença atingirão diretamente a esfera de direitos da instituição financeira. Outrossim, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é

no sentido de que o credor hipotecário possui legitimidade, inclusive, na condição de litisconsorte

necessário. Preliminar de ilegitimidade da instituição financeira afastada.

- É nula a garantia hipotecária dada pela incorporadora à instituição financeira e após a celebração da promessa de compra e venda, tendo em vista que a hipoteca só pode ser ofertada por aquele que

possui o direito de alienar o bem.

- De igual modo, considera-se nula, porquanto abusiva, a cláusula inserida no instrumento de

compromisso de compra e venda, que autoriza a construtora a instituir hipoteca em favor de terceiro (agente financeiro) após a celebração da promessa de compra e venda.

- Via de regra, a condenação em honorários advocatícios rege-se primordialmente pelo princípio da sucumbência, na hipótese de resistência à pretensão e de julgamento do mérito (art. 85, caput, do

CPC). Subsidiariamente, em hipóteses em que não há parte sucumbente, impõe-se a aplicação do

princípio da causalidade, de modo que a verba honorária ficará a cargo daquele que deu causa à

propositura da demanda.

- RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. (Acórdão n.1169806, 20160710164398APC,

Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/05/2019,

Publicado no DJE: 14/05/2019. Pág.: 575/580)

Dessa forma, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva

Sem mais preliminares para análise, passo ao exame do mérito.

A sentença deve ser mantida.

Ambos os réus interpuseram apelações, as quais analiso conjuntamente.

A questão em debate cinge-se, em síntese, em analisar a obrigatoriedade/possibilidade da outorga da escritura pública definitiva de compra e venda de imóvel, em favor da apelada/autora, por meio de

adjudicação compulsória.

Não há dúvidas de que a apelada/autora adquiriu imóvel por meio de instrumento particular de

promessa de compra e venda, conforme contrato firmado entre a apelada/autora e a 2º apelante/rléu -Gold Amorgos Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA (ID 7966006 - Págs. 1/6).

Taguatinga/DF, no empreendimento denominado “GA42 – RESIDENCIAL ITAMARATY – Brasília Motors fase 03”, matrícula 309916.

Analisando-se o contrato firmado (ID 7966009 - Págs. 6/7), verifica-se na Cláusula 4º, item 4.2, que o 2º apelante/réu - Gold Amorgos Empreendimentos, se obrigou a quitar qualquer dívida hipotecária e a dar a escritura definitiva em favor do comprador, após a integral quitação do preço.

Ainda, constata-se a quitação do imóvel e seus devidos comprovantes de pagamento (ID 7966008 -Págs. 1/3) pela apelada/autora.

Assim, é devida a outorga da escritura definitiva a quem de direito, nos casos em que o imóvel já se

encontra integralmente quitado.

Saliente-se que, ainda que o 2º apelante/réu (Gold Amorgos Empreendimentos Imobiliários SPE

LTDA) afirme que se encontra em recuperação judicial e que embora exista liquidez do crédito, está

impossibilitado de adimplir a obrigação em razão da natureza concursal, tenho que referida alegação

não procede.

Defende o 2º apelante/réu, que entre outros efeitos relativos a aprovação do plano de recuperação

judicial, merece destaque a novação dos créditos exequendos, concurso de credores e imediata

extinção das ações individuais de execução, sendo que a submissão do crédito à recuperação judicial, independe da data do trânsito em julgado da decisão que reconheceu sua existência, uma vez que o

requisito determinante para submissão é o fato gerador do crédito.

Note-se que os arts. 49 e 59 da Lei de Recuperação Judicial e Extrajudicial e de Falência (Lei

11.101/05) assim dispõem:

Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda

que não vencidos.

Art. 59. O plano de recuperação judicial implica novação dos créditos anteriores ao pedido, e obriga o devedor e todos os credores a ele sujeitos, sem prejuízo das garantias, observado o disposto no § 1º do art. 50 desta Lei.

Depreende-se dos artigos acima transcritos que, o plano de recuperação judicial implica novação dos créditos anteriores ao pedido.

Em uma análise detida dos autos e em consulta ao processo nº 1016422-34.2017.8.26.0100, da 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo, verifica-se que a decisão deferindo o

processamento da recuperação judicial do 2º apelante/réu se deu em 02/03/2017, sendo que a

homologação do plano e a concessão da recuperação judicial se deram no dia 06/12/2017 (ID 7966107 - Pág. 1).

Constata-se que o ajuizamento da ação pela apelada/autora em face das apelantes/rés se deu em

02/10/2017 (ID 1174606 - Pág. 1) e a sentença proferida em 30/01/2019 (ID 7966155 - Pág. 5), sendo disponibilizada no DJE em 05/02/2019 (consulta ao PJE). Assim, o crédito é posterior ao pedido de

recuperação judicial, não se sujeitando, portanto, à disciplina da novação operada pelo deferimento da recuperação judicial.

Nesse sentido, entendimento deste TJDFT:

constituídos após a distribuição do pedido de recuperação judicial estão excluídos de seus efeitos,

tais como a extinção ou a suspensão da execução e a novação. 2. Assim, impõe-se o prosseguimento do cumprimento da decisão constitutiva do crédito exequendo, porque transitou em julgado após a

concessão da recuperação pelo juízo falimentar. 3. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

(Acórdão n.1171986, 07046892920188070007, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 16/05/2019, Publicado no DJE: 22/05/2019. Pág.: Sem Página

Cadastrada.)

O 1º apelante/réu (Banco Santander (Brasil) S.A., em suas razões (ID 7966162 - Págs. 1/8), alega a

prevalência do princípio do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva e defende que o art. 25, da Lei

9.514/97, o credor fiduciário é obrigado à entrega do termo de quitação, sendo de obrigação do

fiduciante a realização da baixa da especialização junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Ocorre

que referida alegação não merece prosperar.

Cabe frisar o disposto na súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça: "a hipoteca firmada entre a

construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e

venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

Nesse sentido, entendimento deste TJDFT:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C COM OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. PRELIMINARES DE NÃO CONHECIMENTO

DO RECURSO E DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADAS. CONTRATO PARTICULAR DE

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. QUITAÇÃO DO PREÇO.

GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULA 308 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA.

1. Segundo a teoria da asserção, as condições da ação são examinadas pelo magistrado

observando-se as alegações do autor na petição inicial. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada.

2. A ação proposta é necessária, útil e adequada para a obtenção do resultado pretendido pelos

adquirentes de unidade imobiliária gravada com hipoteca. Há pertinência subjetiva passiva em

responder ao pleito autoral, pois a garantia hipotecária está registrada em benefício do banco

demandado na matrícula do imóvel.

3. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento sedimentado na Súmula 308 de que é

ineficaz perante o adquirente a hipoteca que grava a unidade imobiliária em favor do banco.

4. Apelação conhecida, mas não provida. Preliminares rejeitadas. Unânime.

(Acórdão n.1158439, 20120710028686APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/02/2019, Publicado no DJE: 21/03/2019. Pág.: 320/322)

Portanto, correta a sentença ao condenar os réus à obrigação de outorgar à apelada/autora a escritura pública do imóvel, com a liberação do gravame, não merecendo qualquer reparo.

Ante o exposto, REJEITO a preliminar ilegitimidade passiva do 2º apelante/réu e NEGO

PROVIMENTO aos recursos das partes rés, para manter incólume a sentença recorrida.

Com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, fixo os honorários recursais em 3% (três por cento) sobre o valor atualizado da causa.

O Senhor Desembargador JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS - 1º Vogal

Com o relator

A Senhora Desembargadora ANA CANTARINO - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECER. REJEITAR PRELIMINAR. NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DAS RÉS. UNÂNIME.