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17 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 00378685220148070001 DF 0037868-52.2014.8.07.0001 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-DF__00378685220148070001_803c0.pdf
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Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 1ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0037868-52.2014.8.07.0001

APELANTE (S) RUANE CARLA ALVES DOS SANTOS e SÃO MAURICIO

EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO (S) RUANE CARLA ALVES DOS SANTOS e SÃO MAURICIO

EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Relator Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES

Acórdão Nº 1199970

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO

CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS C/C REPETIÇÃO INDÉBITO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MÉRITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM.

ABUSIVIDADE. AFASTADA. DISPOSIÇÃO EXPRESSA E CLARA. DIREITO DE

INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR. OBSERVÂNCIA. PROPAGANDA ENGANOSA.

PROVA POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. AFASTADA. PREVISÃO JUROS DE OBRA. MORA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DEVIDA. DANO MORAL. NÃO

CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES. RECURSOS CONHECIDOS.

RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ

PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1. Observado o direito básico do consumidor quanto à informação adequada e clara (art. , III, CDC) em relação ao serviço contratado, não há que se falar em nulidade ou abusividade dos termos ajustados no negócio jurídico, afastando-se a incidência das nulidades previstas no art. 51, ou pretensa violação do princípio da boa-fé objetiva (art. 421, do Código Civil e 4º, III, do Código de Defesa do

Consumidor);

1.1. Incabível a devolução do valor que foi pago a título de comissão de corretagem quando o serviço de intermediação do negócio de compra e venda foi devidamente prestado pela corretora, com

inequívoca ciência do adquirente quanto à destinação do valor que foi desembolsado.

2. O princípio da vinculação obriga o fornecedor a agir conforme anunciado, inclusive se o texto do

contrato firmado tiver conteúdo diverso; e o dever de informar positiva garante ao consumidor o direito de ter uma informação completa e exata sobre o produto ou serviço que pretende adquirir.

informação tenha sido veiculada antes da assinatura do contrato entre as partes.

3.1. No caso dos autos não há provas de que a autora recebeu informações enganosas relativas à

garagem, à quadra de imóvel e ao pagamento do ITBI antes da compra do imóvel.

3.2. Além disto, o contrato firmado não estabelece, em nenhuma cláusula, a existência de vaga em

garagem ou área de esporte. Somente em relação ao ITBI as partes celebraram retificação do contrato fixando a responsabilidade da construtora ré quanto ao pagamento do tributo.

4. Os juros de obra são cobrados do mutuário pela instituição financeira durante o período de

construção, prosseguindo-se até a averbação do Habite-se do imóvel.

5. Durante o período de construção do empreendimento imobiliário, os juros de obra cobrados do

mutuário não são abatidos do saldo devedor, até que sobrevenha a averbação da carta de Habite-se do imóvel, momento a partir do qual o ente financeiro passa a cobrar a parcela de amortização e os juros do financiamento, abatendo-os da dívida.

6. A inadimplência da ré ao deixar de cumprir o prazo contratual avençado para liberação do Habite-se, obrigou o autor a continuar desembolsando os juros de obra, sem qualquer diminuição no seu saldo

devedor, configurando, assim, danos emergentes que devem lhe ser ressarcidos.

7. Os aborrecimentos decorrentes da inexecução de um contrato não acarretam danos morais.

Precedentes.

8. Os valores cobrados indevidamente, com base no contrato firmado entre as partes, devem ser

restituídos de forma simples, se não comprovado o dolo, pois se presume justificável o engano.

Precedentes.

9. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Sentença reformada em parte.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - Relator, CARLOS RODRIGUES - 1º Vogal e HECTOR VALVERDE SANTANA - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador CARLOS RODRIGUES, em proferir a seguinte decisão: CONHECER DOS RECURSOS E

DAR-LHES PARCIAL PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 04 de Setembro de 2019

Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES

Relator

RELATÓRIO

ROSSI RESIDENCIAL S.A. , objetivando a restituição em dobro do montante pago a título de

comissão de corretagem, ITBI e juros de mora, além de indenização material e moral por propaganda enganosa na aquisição do imóvel do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Peço vênia ao MM Juiz para utilizar parte do relatório da sentença de ID 8368127, in verbis:

Trata-se de ação de conhecimento sob o rito ordinário ajuizada por RUANE CARLA ALVES DOS

SANTOS em desfavor de SÃO MAURICIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

A autora sustenta na inicial (fls. 2/30) que, em 16/06/2013, celebrou contrato de promessa de compra e venda com a requerida tendo como objeto a unidade 01, do Bloco 18, do Edifício Rossi Parque Nova Cidade II, pelo valor total de R$ 101.856,00 (cento e um mil oitocentos e cinquenta e seis reais).

Argumenta que a requerida realizou propaganda enganosa, vez que não foi reservada vaga privativa de garagem à unidade da autora, diversamente do que constava na proposta, e que a quadra de

esportes prometida para o condomínio foi construída em local público, e não dentro do

empreendimento. Afirma que a requerida vem cobrando juros de obra, mesmo após o recebimento das chaves, o que ocorreu em outubro/2013, pelo fato de não ter a requerida providenciado o "Habite-se" do imóvel, o que deveria ter ocorrido até 31/08/2013, segundo o contrato. Alega que foi obrigada a

pagar R$ 3.000,00 (três mil reais) de ITBI, embora a requerida houvesse informado na ocasião da

aquisição de bem que a referida cobrança não seria realizada. Expõe que foram cobrados R$ 4.612,16 (quatro mil seiscentos e doze reais e dezesseis centavos) a título de sinal, sabendo a requerente

posteriormente que o valor dizia respeito à cobrança de comissão de corretagem.

Apresenta argumentos de direito que entende embasarem o seu pleito. Sustenta que a cobrança de

corretagem é ilegal, pois a autora adquiriu o imóvel em contato direto com corretor contratado pela

requerida, no estande de vendas desta, ressaltando que a situação em tela constitui verdadeira "venda casada", prática vedada pela legislação consumerista. Ressalta que a requerente não concordou em

nenhum momento em pagar o valor devido a título de comissão de corretagem. Pugna pela nulidade

da cláusula contratual que atribuiu ao comprador a remuneração dos corretores, por se tratar de

cláusula excessivamente onerosa. Alega ser indevida a cobrança de juros de obra, vez que o atraso na expedição do habite-se decorre de culpa exclusiva da requerida, afirmando ser cabível a restituição

em dobro de tais valores, nos termos do artigo 42, parágrafo único, do CDC. Fundamenta que o

pagamento do ITBI pela autora foi indevido, diante da existência de publicidade da ré em sentido

contrário, que se mostrou enganosa, devendo a oferta vincular os termos do contrato. Salienta haver na conduta da ré violação à boa-fé objetiva, ao dever de informação, devendo o contrato de adesão

ser interpretado de forma benéfica à consumidora, alegando também ser cabível a inversão do ônus

da prova, ante a sua hipossuficiência fática diante da ré. Argumenta pela existência de danos

materiais e morais indenizáveis.

Ao final, requer: (i) gratuidade de justiça; (ii) condenação da requerida à restituição em dobro do

valor da comissão de corretagem, totalizando R$ 9.224,32 (nove mil duzentos e vinte e quatro reais e trinta e dois centavos); (iii) condenação da requerida à restituição em dobro do valor cobrado pelo

ITBI, totalizando R$ 6.000,00 (seis mil reais); (iv) condenação da requerida ao pagamento de R$

25.000,00 (vinte e cinco mil reais), pelos danos materiais decorrentes da ausência de garagem

privativa, e ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), pelos danos materiais decorrentes da

ausência de quadra de esportes dentro do condomínio; (v) condenação da requerida ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) por danos morais; (vi) condenação da requerida à restituição em

dobro dos valores cobrados a título de juros de obra, totalizando R$ 7.689,50 (sete mil seiscentos e

oitenta e nove reais e cinquenta centavos); (vii) declaração da inexigibilidade da cobrança de juros de obra; (viii) condenação da requerida a providenciar o Habite-se na matrícula do imóvel; (ix)

condenação da requerida nas verbas sucumbenciais. Juntou procuração (fl. 32) e documentos (fls.

33/84).

Citada, a requerida apresentou contestação (fls. 90/115). Na ocasião, refutou os argumentos fáticos e jurídicos da inicial, alegando que não havia previsão contratual de vagas privativas de garagem e

quadra de esportes no condomínio. Alegou que existem ofertas esporádicas de isenção de ITBI, sendo que tal oferta não estava vigente quando a requerente assinou o contrato, ressaltando que o referido

tributo é obrigação propter rem do contribuinte. Afirmou que não é responsável pela cobrança de

juros de obra, sendo esta realizada pela CEF, não devendo responder pelos valores pagos pelo autor à instituição financeira. Argumentou que a requerente aceitou expressamente custear os valores devidos a título de comissão de corretagem, salientando que não possui qualquer vínculo com o corretor,

profissional autônomo. Sustentou a inexistência de má-fé em qualquer das cobranças realizadas, razão pela qual não cabe sua restituição em dobro. Afirmou ainda a inexistência de dano moral passível de indenização, e a inviabilidade de inversão do ônus da prova, por ausência de seus requisitos e pela

impossibilidade da ré produzir prova negativa. No final, pugnou pela improcedência do pedido autoral e pela condenação da requerente nas verbas sucumbenciais. Juntou procuração (fl. 126),

substabelecimento (fl. 127) e atos constitutivos (fls. 116/125).

A parte autora manifestou-se em réplica (fls. 130/148), refutando os fatos e argumentos expostos na

contestação e reiterando o pedido inicial.

Em atenção à determinação de especificação de provas (fl. 169), a requerente pugnou pelo julgamento antecipado da lide (fl. 171), enquanto a ré não se manifestou (fl. 172). A autora (fl. 175) e a ré (fl. 176) não manifestaram interesse em realização de audiência de conciliação.

Os autos vieram conclusos para sentença (fl. 180), sendo recebidos neste NUPMETAS-1.

É O RELATÓRIO. DECIDO.

O Juízo da Primeira Vara Cível de Brasília prolatou sentença e julgou parcialmente procedentes os

pedidos iniciais nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES o pedido para:

1) CONDENAR a requerida ao pagamento dos valores decorrentes da desvalorização imobiliária do bem decorrente da ausência de vaga privativa e de quadra de esportes dentro do condomínio, a ser

apurada em liquidação de sentença. Os valores serão atualizados monetariamente pelo INPC e

acrescidos de juros legais de 1% ao mês a contar da citação da ré;

2) CONDENAR a requerida ao reembolso dos valores pagos indevidamente a título de juros de obra, desde outubro/2013 até a data da averbação do habite-se na matrícula do imóvel, devendo do valor

total pago pela autora ser descontado o quantitativo mensal referente à amortização da dívida; tais

valores serão atualizados monetariamente pelo INPC a contar do efeito desembolso e acrescida de

juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação.

Julgo IMPROCEDENTES os demais pedidos formulados pela requerente. Extingo o processo com

resolução do mérito, nos termos do artigo 269, I, do CPC.

Liquidação na forma do artigo 475-C, do CPC. Cumprimento de sentença na forma do art. 475-J, do CPC.

Em face da sucumbência recíproca, porém não equivalente, quanto aos valores demandados, condeno a parte autora ao pagamento de 40% das custas e dos honorários em favor do patrono da parte

adversa, ficando a parte ré condenada em 60% das custas e dos honorários fixados.

Quanto às verbas sucumbenciais impostas à autora, ressalte-se que as custas e honorários tem sua

exigibilidade suspensa, nos termos dos artigos , V, e 12, ambos da Lei n. 1.060/50.

Irresignada, a parte ré interpôs Apelação de ID 8368151, alegando a necessidade de reforma da

sentença. Alega a inexistência de propaganda enganosa e ausência de danos materiais, que o contrato não previa a existência de vaga de garagem individual, nem tampouco praça de esportes no

Condomínio (i).

Diz, ainda, que não deve reembolsar os valores pagos a título de juros de obra, pois estão previstos no contrato e a cobrança é feita diretamente pela instituição financeira (ii).

Tece considerações. Pugna pelo provimento do apelo.

Preparo recolhido, ID 8368099.

Indignada, a autora também interpôs Apelação, ID 8368118, alegando a necessidade de reforma da

sentença. Sustenta a ilegalidade da cobrança de Comissão de Corretagem, pois o Ministério das

Cidades expediu em 2011 a Portaria n.º 363 vedando a cobrança de serviços de corretagem aos

compradores de imóvel do Programa Minha Casa, Minha Vida, e que tais valores devem ser

devolvidos em dobro (iii).

Afirma que houve propaganda enganosa por inexistir no empreendimento imobiliário vaga de garagem e quadra esportiva privativas, e que foi lhe garantida a isenção do ITBI, sendo a devolução em dobro

do montante referido medida impositiva (iv).

Diz que a situação vivenciada em razão da publicidade enganosa, da ausência de quadra de esportes

privativa no Condomínio e de vagas individuais extrapolam os meros dissabores do cotidiano, de

maneira que, ao ser enganada, ludibriada e prejudicada, a indenização moral é devida (v).

Tece considerações. Colaciona documentos. Pugna pelo provimento do apelo.

Sem preparo em razão do pedido de gratuidade de justiça.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes pelo não provimento do apelo da parte adversa (ID’s 8368159 e 8368161).

O feito estava suspenso em razão da discussão travada perante o STJ, em sede de recurso repetitivo,

sobre o repasse da obrigação de pagar a comissão de corretagem para o comprador nos contratos de

imóvel integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Intimada, a autora juntou documentos para comprovação de sua renda, ID 9902808. A parte ré reiterou que a autora tinha ciência inequívoca sobre o pagamento da taxa de corretagem sendo inviável sua

devolução, ID 10045623.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

VOTOS

O Senhor Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, dele conheço.

Inexistindo preliminares, passo a análise do mérito.

1. COMISSÃO CORRETAGEM

A autora-apelante sustenta a ilegalidade da cobrança de Comissão de Corretagem, pois o Ministério

das Cidades expediu em 2011 a Portaria n.º 363 vedando a cobrança de serviços de corretagem aos

compradores de imóvel do Programa Minha Casa, Minha Vida, e que tais valores devem ser

devolvidos em dobro.

Cinge-se a controvérsia acerca da legalidade da cobrança da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida.

A jurisprudência tem admitido a validade da cobrança da comissão de corretagem quando o serviço de intermediação foi efetivamente prestado e existe disposição expressa, destacada e clara, como no caso dos autos.

O Superior Tribunal de Justiça, na análise do Resp 1.601.149 - RS (Tema 960), Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos (art. 543-C do CPC), entendeu que “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de

corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,

desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque

do valor da comissão”

Confira-se a sua ementa:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE

CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE.

DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.

1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao

promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço

total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão

de corretagem.

3. Recurso especial provido

(REsp 1.601.149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,

julgado em 13/06/2018)

Do cotejo da tabela de faixas de rendas vigentes no ano de 2013, quando da assinatura do Contrato de Mútuo junto à Caixa Econômica Federal (

http://www.brasil.gov.br/noticias/infraestrutura/2014/04/entenda-como-funciona-o

minha-casa-minha-vida ), tem-se como abrangida pela faixa 1 famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.600,00.

Alinhado a este parâmetro, depreende-se dos documentos juntados nos ID’s 9902812 e 9902814 que, à época da aquisição do imóvel, a autora possuía uma remuneração de R$ 720,00 (setecentos e vinte reais), estando, pois, enquadrado na exceção da Faixa 1 descrita no julgado do STJ em epígrafe.

Desse modo, verifica-se que, em razão do posicionamento da autora na faixa 1 do Programa Minha

Casa Minha Vida e do julgado do STJ sobre a Comissão de corretagem nos contratos do referido

programa habitacional, não houve intermediação imobiliária, sendo, por isso, indevida a cobrança da taxa de comissão de corretagem.

1.2. DEVOLUÇÃO EM DOBRO

A jurisprudência é firme no sentido de que a cobrança dos encargos, quando efetuada dentro dos

limites estabelecidos na relação contratual, ainda que declarada a abusividade de alguma cláusula, não enseja a devolução em dobro. Neste sentido:

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. DEDUÇÕES BANCÁRIAS INDEVIDAMENTE REALIZADAS. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU

EXTINTIVO DO DIREITO DA AUTORA NÃO COMPROVADO. DEVOLUÇÃO EM DOBRO.

IMPOSSIBILIDADE. MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. DANOS MORAIS. AFASTADOS.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA EQUIVALENTE. CUSTAS E HONORÁRIOS. DISTRIBUIÇÃO

PROPORCIONAL. SENTENÇA MANTIDA.

1. Asuposta inexistência de ilegalidade e as demais teses relacionadas à prestação do serviço são

matérias concernentes ao mérito, a serem elucidadas em momento oportuno, conduzindo à

procedência ou improcedência dos pedidos, e não à extinção do processo, sem resolução do mérito, com fundamento da inépcia da inicial.

2. Deixando o réu de se desincumbir do ônus imposto por força do artigo 373, II, do Código de

Processo Civil, comprovando fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora,

consubstanciado na existência de obrigações vencidas e exigíveis capazes de legitimar os descontos diretamente realizados na conta bancária da falecida, devem ser reputadas ilegítimas as deduções

automáticas de valores depositados junto à Instituição Financeira.

3. Adevolução em dobro do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor fica subordinada à

comprovação de engano injustificável, revestido de má-fé, daquele que recebeu indevidamente o

valor.

assumidas pela Instituição Financeira no ato de abertura da conta bancária pela falecida.

5. Conforme entendimento exarado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, a mera quebra de um contrato ou o mero descumprimento contratual não são fatores que, por si só, ensejam o dever de

compensação moral.

6. Código de Processo Civil consagrou o princípio da sucumbência como critério determinante para a fixação dos honorários advocatícios, os quais serão arbitrados em benefício do patrono da parte

vencedora. 7. O arbitramento por apreciação equitativa se reveste de natureza subsidiária,

limitando-se aos casos nos quais o proveito econômico for irrisório ou inestimável ou o valor da

causa muito baixo, não sendo este o caso dos autos. 8. Recursos conhecidos e desprovidos.

(Acórdão n.1177514, 07129604520188070001, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO 8ª Turma Cível, Data de Julgamento: 12/06/2019, Publicado no DJE: 14/06/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Desta forma, os valores cobrados indevidamente a título de comissão de corretagem devem ser

devolvidos de forma simples, pois não demonstrada a má-fé da parte ré.

2. PROPAGANDA ENGANOSA

O Código de Defesa do Consumidor ao tratar da oferta estabelece, entre outras coisas, o seguinte:

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou

meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o

fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas,

claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades,

quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.

Trata-se do princípio da vinculação, que obriga o fornecedor a agir conforme anunciado, inclusive se o texto do contrato firmado tiver conteúdo diverso; e o dever de informar positiva, que garante ao

consumidor o direito de ter uma informação completa e exata sobre o produto ou serviço que pretende adquirir.

Assim, havendo uma propaganda relativa a um produto, garantindo benesses ao consumidor, esta deve ser cumprida, ainda que inexista previsão contratual para tanto.

Entretanto, necessário que esta informação tenha sido veiculada antes da assinatura do contrato entre as partes.

Assim, caberia à parte autora comprovar que antes da compra do imóvel recebeu informações

enganosas relativas à garagem, à quadra de imóvel e ao pagamento do ITBI.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

PROPAGANDA ENGANOSA. VAGA PRIVATIVA DE GARAGEM. QUADRA DE ESPORTES PARA USO EXCLUSIVO DO CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE PROVAS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO.

DESCABIMENTO. COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO. NECESSIDADE. DANO MORAL NÃO

CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA

MANTIDA. 1. Não se conhece do recurso, no tocante à alegação de ausência de prescrição, vez que tal matéria não foi objeto de discussão na presente lide, bem como na r. Sentença proferida pelo

Magistrado de Primeira Instância, tratando-se de matéria estranha aos autos.

2. No presente caso, em que pese tratar-se de relação de consumo, não houve a inversão do ônus da prova, cabendo ao autor demonstrar o fato constitutivo do seu direito, nos termos do art. 373, I, do

Código de Processo Civil, ônus do qual não se desincumbiu. Em outras palavras, não comprovou o

apelante a veiculação da alegada publicidade enganosa, em data anterior à celebração do contrato e que vinculasse o fornecedor, no sentido de que o empreendimento seria dotado de vaga privativa de garagem ou de quadra de esportes em sua área interna e exclusiva para uso do Condomínio.

3. Não há que se falar em repetição de valores sem a comprovação do seu efetivo pagamento, sendo certo que a mera cobrança, por si só, não tem o condão de tornar devida a devolução em dobro do

valor cobrado.

4. Em razão da ausência de comprovação dos requisitos ensejadores da responsabilidade civil, o

pedido de reparação de danos morais, também, não merece prosperar.

5. Recurso parcialmente conhecido e desprovido. Sentença mantida.

(Acórdão n.1161072, 07231033020178070001, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO 8ª Turma Cível, Data de Julgamento: 27/03/2019, Publicado no DJE: 01/04/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Além disto, analisando o contrato firmado entre as partes, não verifico nenhuma cláusula que indique a existência de vaga em garagem; que indique a construção de área de esporte na área comum do

condomínio; ou que o pagamento do ITBI ficaria por responsabilidade da construtora ré.

Assim, não tendo a autora demonstrado que houve propaganda enganosa, e inexistindo previsão

contratual, não há que se falar em irregularidade pela ausência de vaga de garagem, pela construção

da área de esporte em área pública.

Situação diversa, no entanto, em relação ao ITBI.

Muito embora o contrato inicial tenha previsto que a autora/adquirente seria responsável pelo

pagamento do referido tributo, Cláusula décima-oitava, a, ID 8368083 – Pág. 21, as partes

assinaram termo de retificação e ratificação em que a incorporadora assumiu a responsabilidade pelo pagamento do ITBI, ID 8368083 – Pág. 24.

Ressalto que, em contrarrazões, a parte ré apenas afirma que a responsabilidade era, de fato, da autora conforme cláusula contratual, sem impugnar a alegação de pagamento, ou mesmo o documento

juntado no processo originário.

da quadra poliesportiva.

3. JUROS DE OBRA

A ré argumenta que não deve reembolsar os valores pagos a título de juros de obra, pois estão

previstos no contrato e o pagamento é feito diretamente à instituição financeira.

Com efeito, os juros de obra são cobrados do mutuário pela instituição financeira durante o período de construção, prosseguindo-se até a averbação do Habite-se do imóvel.

Aliás, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento de embargos de divergência, pacificou o

entendimento no sentido de que não é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios

incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária. (EREsp 670117/PB, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012 - g.n.).

A questão em exame refere-se ao pedido de ressarcimento de tais valores, a título de danos

emergentes, em razão da demora da ré na liberação do Habite-se.

Com efeito, durante o período de construção do empreendimento imobiliário, os juros de obra

cobrados do mutuário não são abatidos do saldo devedor, até que sobrevenha a averbação da carta de Habite-se do imóvel, momento a partir do qual o ente financeiro passa a cobrar a parcela de

amortização e os juros do financiamento, abatendo-os da dívida.

Assim sendo, a inadimplência da ré ao deixar de cumprir o prazo contratual avençado para liberação do Habite-se, obrigou a autora a continuar desembolsando os juros de obra, sem qualquer diminuição no seu saldo devedor, configurando, assim, danos emergentes que devem lhe ser ressarcidos.

No caso específico dos autos, o contrato de compra e venda (ID nº 8363065 – Pág. 4 pg. 28 previu o prazo para expedição do Habite-se em 31.08.2013 e entrega do imóvel em 31.10.2013. Contudo, a

despeito de ter a autora recebido as chaves do seu imóvel em Outubro de 2013, até a data da

propositura da ação originária, 08.10.2014, ainda estava pagando juros de obra, indicando que o

Habite-se não havia sido averbado na matrícula do imóvel.

Além disto, a construtora ré não apresentou nenhum motivo plausível para o atraso, o que permite

concluir que este decorreu da sua culpa exclusiva.

Assim, correta a sentença que determinou a devolução dos valores pagos a título de juros de obra

durante o período de mora da construtora.

Neste sentido tem entendido esta eg. Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE

INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA

ENTREGA. CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. JUROS DE OBRA.

RESTITUIÇÃO.

1. Acontrovérsia acerca do cumprimento de contrato de compra e venda de imóvel adquirido na

planta deve ser dirimida à luz das normas consumeristas.

que o adquirente deixou de auferir ganhos de aluguéis, quando os poderia ter auferido.

3. Os juros de obra são juros de caráter compensatório cobrados do promitente comprador pela

instituição financeira até a entrega do imóvel em construção. Ocorrendo o atraso na entrega do

imóvel, o pagamento desses juros pelo comprador passa a ser ilegítima, porquanto incidente por

culpa da construtora, que, no período do atraso, deverá suportá-los.

4. Apelação cível conhecida e não provida.

(Acórdão n.1170538, 00013348120168070020, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA 7ª

Turma Cível, Data de Julgamento: 15/05/2019, Publicado no DJE: 03/06/2019. Pág.: Sem Página

Cadastrada.)

Desta forma, não há que se falar em reforma da sentença neste aspecto.

4. DANOS MORAIS

O dano moral se caracteriza pela ofensa aos direitos da personalidade, sendo certo que meros

aborrecimentos decorrentes de eventual propaganda enganosa não justificam uma condenação por

danos morais, por não importar abalo a tais direitos.

A respeito do tema, merece destaque a conceituação do eminente doutrinador Carlos Roberto

Gonçalves, segundo o qual:

(...) dano moral é o que atinge o indivíduo como pessoa, não lesando seu patrimônio. É a lesão de

bem que integra os direitos da personalidade, como a honra, a dignidade, a intimidade, a imagem, o bom nome etc., como se infere dos arts. , III, e , V e X, da Constituição Federal, e que acarreta ao lesado dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação (Direito Civil Brasileiro, vol. IV, p. 357).

Percebe-se, pois, que nem toda ordem de abalo psíquico ou perturbação emocional é apta a configurar dano moral, porque este não há de se confundir com os percalços, aborrecimentos e alterações

momentâneas ou tênues do normal estado psicológico, sob pena de banalizar-se e desvirtuar-se a

concepção e finalidade de tão destacado instituto jurídico.

No caso em análise, a autora relata ofensa a sua dignidade. Mesmo que a consumidora tivesse sido

levado a erro em razão de uma publicidade enganosa, isso, por si só, não caracteriza ofensa à sua

dignidade. Ademais, esta não demonstrou qualquer lesão aos seus direitos da personalidade, como a

honra, a dignidade, a intimidade, a imagem, o bom nome etc. Também não demonstrou a existência de dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação, que justificassem uma reparação de danos de natureza moral.

Sobre o tema analisado, confira-se a jurisprudência:

CADEIA DE FORNECEDORES. CUSTOS DO CANCELAMENTO DO GRAVAME.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DEMORA NA BAIXA DA HIPOTECA. VIOLAÇÃO AOS

DIREITOS DA PERSONALIDADE. INOCORRÊNCIA. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Incide as regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica estabelecida, de um lado, pela incorporadora/construtora e pelo agente financiador da obra, porquanto se se

enquadram no conceito de fornecedores, disposto no artigo 3º da norma consumerista, e, de outro

lado, pelo adquirente de sala comercial, que, por ser pessoa física destinatária final do imóvel

negociado, se enquadra na definição de consumidor, artigo 2º do aludido Código.

2. Consoante inteligência do enunciado nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, conquanto a

construtora possa firmar garantia hipotecária junto ao agente financiador da obra, esse direito real de garantia não atinge imóveis (residenciais ou comerciais) adquiridos pelos promitentes

compradores de boa-fé, uma vez que, perante eles, a garantia é ineficaz. Assim, tendo sido pago o

preço da unidade, não há porque esta permanecer gravada de hipoteca, especialmente porque se

presume que o montante pago foi utilizado para amortizar o financiamento entre a

construtora/incorporadora e o agente financeiro.

3. Os custos para a averbação da baixa do gravame hipotecário no Cartório de Registro de Imóveis, mantido indevidamente mesmo após a quitação do imóvel pelo promissário comprador, deverão

recair, de forma solidária, tanto para a incorporadora/construtora, quanto para o agente financeiro da obra. Inteligência do artigo , parágrafo único, e 34, do Código de Defesa do Consumidor.

4. O descumprimento contratual não ocasiona, por si só, violação a direitos da personalidade e, por conseguinte, não gera direito à indenização por danos morais, exigindo-se, para acolhimento do

pedido compensatório, comprovação de que a demora na baixa do gravame hipotecário sobre o

imóvel adquirido pelo autor gerou mais do que aborrecimentos ínsitos ao inadimplemento contratual, o que não restou demonstrado na hipótese dos autos.

5. Apelações do autor e do segundo réu conhecidas e não providas.

(Acórdão n.1174607, 07278309520188070001, Relator: SIMONE LUCINDO 1ª Turma Cível, Data

de Julgamento: 29/05/2019, Publicado no DJE: 03/06/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Desta forma, necessário reformar a sentença neste ponto, para afastar a condenação a título de danos morais.

Ante o exposto, CONHEÇO ambos os recursos. DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da

autora, para condenar a parte ré a devolver, de forma simples, os valores pagos a título de comissão de corretagem e do ITBI. Sobre este valor deverá incidir correção monetária desde a data de cada

pagamento indevido e juros de mora desde a citação.

DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da ré, para afastar a condenação ao pagamento da

indenização por danos materiais.

Em face da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas processuais, na

proporção de 40% (quarenta por cento) para a parte autora e 60% (sessenta por cento) para a parte ré. Fixo os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, CPC, mantendo-se a proporção, vedada a compensação e observada a gratuidade de

justiça conferida à autora.

É como voto.

O Senhor Desembargador CARLOS RODRIGUES - 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador HECTOR VALVERDE SANTANA - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECER DOS RECURSOS E DAR-LHES PARCIAL PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME.