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17 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 00490079820148070001 DF 0049007-98.2014.8.07.0001 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-DF__00490079820148070001_9ff55.pdf
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Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 5ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0049007-98.2014.8.07.0001

APELANTE (S) FREDERICO FREITAS NOBRE,M.GARZON EMPREENDIMENTOS

IMOBILIARIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL SA

MARCELO MARTINS DA SILVA,M.GARZON EMPREENDIMENTOS

APELADO (S) IMOBILIARIOS LTDA,ROSSI RESIDENCIAL SA e FREDERICO FREITAS

NOBRE

Relator Desembargador ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO

Acórdão Nº 1198258

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA REJEITADA. COMISSÃO DE

CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DOBRADA DE ARRAS. DESFAZIMENTO DA AVENÇA

POR CULPA DA PARTE REQUERIDA. DANO MORAL. INCABÍVEL. MERO

DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1. Preliminar afastada – ilegitimidade passiva da incorporadora: a incorporadora de

empreendimentos imobiliários está incluída na cadeia de consumo, motivo pelo qual é legítima para

figurar na demanda que possui por objetivo discutir a respeito da restituição da comissão de corretagem e das arras (sinal) dado para a compra de certo bem (artigo , parágrafo único do Código de Defesa do ConsumidorCDC).

2. No mérito: Não se discute a respeito da possibilidade de se repassar ao consumidor/comprador de

imóvel a responsabilidade pelo pagamento dos serviços de corretagem, desde que essa cobrança seja

feita nos moldes legais e jurisprudenciais, devendo constar no instrumento contratual o valor específico da referida taxa, além de ser necessário que se cumpra com o dever de informação (artigo , inciso III do CDC).

3. A discussão gira em torno da impossibilidade de cobrança da comissão de corretagem, uma vez que houve a má prestação dos serviços, tendo havido confusão no momento da escolha do imóvel. Assim, não é cabível a cobrança em dobro do valor pago a título dos serviços de corretagem quando o

montante tiver sido restituído, sobretudo quando ficar evidenciado nos autos que a quantia paga pelo

consumidor se referiu a arras/sinal de negócio que foi desfeito, devendo ocorrer a restituição dobrada

incidente sobre essa importância – artigo 418 do Código CivilCC/02.

4. O mero descumprimento do negócio não gera dano apto a ser indenizado, por se tratar de dissabor

que, como regra, não ultrapassa os limites dos direitos da personalidade que ensejam a indenização por danos morais. Sendo assim, não havendo notícia/prova de elementos que possam comprovar que a

conduta da parte adversa atingiu, de maneira substancial, a esfera dos direitos da personalidade de

outrem, reputo não ter havido ofensa capaz de ensejar no deferimento da reparação por danos morais.

5. RECURSOS CONHECIDOS, PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA

INCORPORADORA REJEITADA E, NO MÉRITO, DESPROVIDOS. SENTENÇA

MANTIDA.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 5ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO - Relator, ANGELO PASSARELI -1º Vogal e JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor

Desembargador JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS, em proferir a seguinte decisão:

CONHECER. NEGAR PROVIMENTO. UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas

taquigráficas.

Brasília (DF), 28 de Agosto de 2019

Desembargador ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de recursos de apelação interpostos por FREDERICO FREITAS NOBRE (ID nº 8806455), por ROSSI RESIDENCIAL S/A (ID nº 8806447) e por MGARZON EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS LTDA (ID nº 8806457), em face da sentença (ID nº 8806398) que, na ação de

restituição em dobro interposta pelo primeiro apelante (FREDERICO) , contra os demais apelantes,

bem como em desfavor de MARCELO MARTINS DA SILVA , julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, resolvendo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil – CPC.

A questão trazida a Juízo diz respeito ao intuito autoral (FREDERICO FREITAS NOBRE) em obter a quantia do sinal/arras dada quando da contratação de um imóvel, bem como da comissão de

corretagem, tendo em vista que o negócio não foi concluído por culpa dos requeridos, ante a não

concretização da proposta que a ele havia sido feita, já que ocorreu a alteração da unidade escolhida

para compra. Para melhor compreensão do caso, peço vênia ao Magistrado de Primeira Instância para transcrever o relatório da sentença, o qual adoto em sua íntegra:

“(...)

O autor alega, em suma, que adquiriu e que pagou ao primeiro requerido a quantia de R$25.000,00. Aduz que procurou a segunda requerida que lhe afirmou que a unidade reservada pelo primeiro

requerido era diversa e que o mesmo não mais trabalhava com ela, nem teria lhe repassado os valões referentes ao sinal.

Requer a condenação dos requeridos a restituição da importância de R$30.000,00, bem como ao

pagamento de R$20.000,00 para compensação de danos morais.

Contestação da terceira requerida às fls. 64/79 onde aduz, preliminarmente, ilegitimidade passiva e, no mérito, que não possui vínculo com o corretor e que a comissão não é passível de devolução. Nega sua responsabilidade civil e a ocorrência de danos morais.

Contestação da segunda requerida às fls. 129/133, onde aduz, preliminarmente, ilegitimidade passiva. Narra, no mérito, regularidade no contrato de corretagem e que não houve ilegalidade no pagamento, afirmando que inexiste prova da modificação fraudulenta da unidade cuja aquisição se pretendia.

O primeiro requerido foi citado (fl. 213), tendo deixado de contestar (fl. 220).

A decisão de fls. 270 indeferiu a produção das provas requeridas e determinou o julgamento

antecipado do feito.

Vieram os autos conclusos.

É o relato do necessário.

(...).”

Como já consignado, o Juízo a quo entendeu pela parcial procedência da ação, condenando as partes

requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais) ao autor, a título do dobro

das arras, por já ter sido efetuada a restituição dos valores atinentes à comissão de corretagem

(R$20.000,00), uma vez que houve a má prestação dos serviços de corretagem, o que levou ao

desfazimento da avença.

Inconformado, a terceira requerida (ROSSI RESIDENCIAL S/A) apelou (ID nº 8806447).

Em suas razões recursais, alegou, preliminarmente, ser parte ilegítima, por se tratar de discussão de

comissão de corretagem, de modo que a ora apelante não obteve nenhum proveito econômico que

justificasse a sua presença na demanda.

No mérito, aduziu que o contrato firmado é válido, pois pautado na autonomia de vontade das partes; que é legal a cobrança de comissão de corretagem/SATI, já que foi dada ciência prévia; que é hipótese de se respeitar o que foi livremente pactuado entre as partes; que não há que se falar na aplicação de

juros incidentes sobre o valor a ser devolvido, bem como na impossibilidade da incidência de

honorários advocatícios.

Ao final, requereu o provimento do recurso, com o consequente julgamento de improcedência dos

pedidos iniciais.

Preparo regular – ID nº 8806453.

Também inconformado, o autor (FREDERICO FREITAS NOBRE) interpôs recurso de apelação (ID nº 8806455).

abatendo-se o montante já devolvido pela 3ª requerida. Explana que o valor pago pelo autor foi o de

R$25.000,00, o que, de forma dobrada, resulta em R$50.000,00, abatendo-se o que já foi a ele

restituído (R$20.000,00), restará a quantia de R$30.000,00, com as devidas correções, a ser, ainda,

adimplida. Defende que essa deve ser a forma de se fazer a restituição, mesmo que se considere a título de comissão de corretagem, uma vez que não é lícita a retenção de qualquer valor, em se tratando de

estelionato.

E, em caso de não ser esse o entendimento a ser adotado, que seja reconhecido que o autor pagou

R$20.000,00, a título de arras, e, com isso, o dobro deve se dar sobre esse valor, e não somente sobre

R$5.000,00, como declarado na sentença.

Argumentou, também, ser hipótese de condenação da parte requerida no pagamento de danos morais, em R$20.000,00.

Concluiu pleiteando a procedência do apelo, e consequente reforma da sentença, nos termos aqui

elencados.

Preparo devidamente recolhido – ID nº 8806456.

Contrarrazões apresentadas por ROSSI RESIDENCIAL S/A (ID nº 8806468) e por MGARZON

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ID nº 8806472).

De igual modo, a segunda requerida (MGARZON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

LTDA) restou inconformada, e apelou – ID nº 8806457.

Pleiteou o provimento do recurso, com o julgamento de total improcedência dos pedidos formulados na inicial, por entender, em linhas gerais, que é legítima a cobrança da comissão de corretagem, bem

como que o valor foi considerado pago sob a rubrica de arras, e não da referida comissão, salientando que não houve a rescisão contratual, já que o autor concluiu a compra do imóvel, mesmo se tratando de outro bem, que não o que ele havia escolhido inicialmente.

Preparo recolhido – ID nº 8806459.

Ofertadas contrarrazões por FREDERICO FREITAS NOBRE – ID nº 8806470.

É o relatório.

VOTOS

O Senhor Desembargador ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO - Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursais, conheço dos recursos interpostos.

bem como em desfavor de MARCELO MARTINS DA SILVA , julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, resolvendo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo

Civil – CPC.

A questão trazida a Juízo diz respeito ao intuito autoral (FREDERICO FREITAS NOBRE) de obter a quantia do sinal/arras dada quando da negociação de um imóvel, bem como da comissão de

corretagem, tendo em vista que o negócio não foi concluído por culpa dos requeridos, ante a não

concretização da proposta que a ele havia sido feita, já que ocorreu a alteração da unidade escolhida

para compra.

Analisarei os três recursos conjuntamente, por se tratar, em linhas gerais, da mesma matéria:

comissão de corretagem e devolução dobrada de arras/sinal.

Preliminarmente, a terceira requerida (ROSSI RESIDENCIAL S/A) aduz ser ilegítima para figurar no polo da demanda.

Sem razão à apelante.

Insta registrar que se aplicam as normas de proteção consumeristas, contidas no Código de Defesa do ConsumidorCDC, por estar presente a cadeia de consumo (artigo , parágrafo único do CDC), da qual decorre a solidariedade.

Sobre o tema, colaciono jurisprudência nesse sentido:

“APELAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA -CULPA DA CONSTRUTORA - LEGITIMIDADE PASSIVA - QUANTIA PAGA - DEVOLUÇÃO

INTEGRAL E IMEDIATA - SÚMULA 543 DO STJ - CLAÚSULA PENAL PREVISTA EM FAVOR DO CONSUMIDOR - VALIDADE E APLICABILIDADE - TRIBUTOS E TAXAS CONDOMINIAIS -RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR - CLÁUSULA ABUSIVA - ENTREGA DAS CHAVES -EXPEDIÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE - AVERBAÇÃO - INEXISTÊNCIA - SENTENÇA

MANTIDA.

1. A construtora/incorporadora afigura-se parte legítima, tendo em vista a submissão da relação

jurídica havida entre as partes ao Código de Defesa do Consumidor, o qual prevê a solidariedade

entre os participantes da cadeia de consumo, diante da Teoria da Aparência.

2. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao

Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo

promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente

vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao

desfazimento." (Súmula 543, STJ)

3. A rescisão contratual impõe, no mínimo, o retorno das partes ao status quo ante,sendo cabível

indenização à parte lesada pelo inadimplemento, ainda mais quando prevista contratualmente em

favor do consumidor.

4. A previsão de o comprador poder assumir as obrigações de condomínio, IPTU e demais encargos decorrentes do uso do imóvel em momento anterior à entrega das chaves é abusiva, uma vez que,

antes do referido momento, os imóveis se encontram sob a disponibilidade da promitente-vendedora. 5. Apelação conhecida e desprovida.

(Acórdão n. 977102, 20140710370156APC, Relator: J.J. COSTA CARVALHO 2ª TURMA CÍVEL,

Data de Julgamento: 19/10/2016, Publicado no DJE: 03/11/2016. Pág.: 255/306).”

SENTENÇA. INVERSÃO DA MULTA. INVIÁVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. 1. O Órgão Julgador não está obrigado a analisar todos os pontos arguidos pelas partes, quando

esclarece, suficientemente, as suas razões de decidir, o que aconteceu na presente hipótese, não

havendo, portanto, que se falar em nulidade da sentença por alegada omissão não sanada nos

aclaratórios.

2. A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, já que as empresas

requeridas comercializam, no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pela autora como

destinatária final.

3. Sendo a relação de consumo e comprovada nos autos a participação de ambas as rés na cadeia

de venda de imóvel em construção, não há que se falar em ilegitimidade passiva da construtora que não firmou o contrato de promessa de compra e venda com a consumidora.

4. As sociedades empresárias requeridas figuraram expressamente no instrumento particular de

promessa de compra e venda da unidade habitacional objeto da demanda, seja na qualidade de

vendedora e administradora de fundo de investimento imobiliário, seja na qualidade de

incorporadora, logo, com fundamento no art. 7º do Código de Defesa do Consumidor, todas são

solidariamente responsáveis pela reparação dos danos decorrentes da rescisão contratual.

5. A responsabilidade da construtora não pode ser afastada em razão da alegada demora de

aprovação de projeto junto a concessionária de energia elétrica ou a companhia de água e esgoto, tampouco sob a justificativa de escassez de mão de obra, porquanto tais fatos não caracterizam

motivo de força maior, mas de fato previsível, risco inerente à atividade desenvolvida pelas

empresas requeridas.

(...)

14. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada.

15. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(Acórdão n. 951808, 20150110493482APC, Relator: GISLENE PINHEIRO, Revisor: J.J. COSTA

CARVALHO, 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/06/2016, Publicado no DJE: 06/07/2016.

Pág.: 331/363).”

Logo, ainda que a terceira requerida repute ser incorporadora de empreendimentos imobiliários, está

incluída na cadeia de consumo, motivo pelo qual é legítima para figurar na demanda.

Assim, rejeito a preliminar por ela aventada, e passo ao exame do mérito dos recursos de

apelação.

No mérito, a celeuma gira em torno do intuito autoral de obter os valores que pagou a título de

arras/sinal da promessa de compra e venda, bem como da comissão de corretagem pago, já que o

negócio foi desfeito ante a alegação de que, no momento da conclusão da transação, a parte requerida não cumpriu com o prometido, oferecendo imóvel diverso do que foi efetivamente negociado.

Como bem asseverado pelo Juízo a quo, de fato, aplicam-se as disposições de tutela do consumidor ao presente caso, por estarem presentes os conceitos de fornecedor e de consumidor.

Não se nega que, se observadas as formalidades legais, bem como os parâmetros jurisprudenciais, é

possível a cobrança do valor atinente aos serviços de corretagem, descritos no contrato e devidamente informados ao consumidor.

Ocorre que, no caso em apreço, restou incontroverso que houve má prestação dos serviços de

corretagem, tanto é que o corretor de imóveis (primeiro requerido da presente demanda), mesmo

tendo sido devidamente citado para se defender, quedou-se inerte, de forma que foram corretamente

decretados os efeitos da revelia na sentença.

desembolsados pelo autor (FREDERICO) em favor da parte requerida, quando da compra e venda do bem imóvel objeto do litígio.

Nesse quadrante, tenho que as provas trazidas aos autos são suficientes para crer que o valor pago pela comissão de corretagem foi o de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sendo R$ 5.000,00 (cinco mil reais)

como forma de arcar com as arras/sinal do negócio. Isso pode ser confirmado quando das emissões

dos cheques (ID nº 8806197), em que é possível verificar a quantia de R$ 5.000,00 ao representante

da M. Garzon (segunda requerida); de R$ 16.000,00 ao corretor (primeiro requerido) e de R$ 4.000,00 para um terceiro (Ademir Carneiro).

Sendo assim, em análise detida ao suporte probatório, tenho que o cheque no valor de R$ 16.000,00

(dezesseis mil reais) dado ao corretor era para pagá-lo pelos seus serviços e o de R$ 5.000,00 (cinco

mil reais) emitido em favor da M. Garzon, era para arcar com os valores atinentes a arras/sinal do

negócio.

Confirma tal entendimento o fato de que foi devolvido ao autor a quantia de R$ 20.000,00, fruto do

desentendimento tido pela troca das unidades imobiliárias, demonstrando, assim, a má prestação dos serviços de corretagem, o que autoriza a sua devolução, como, de fato, já ocorreu. Com base nisso,

permite-se a não aplicação do entendimento da jurisprudência, no que concerne à regra da

possibilidade de se atribuir ao consumidor/comprador de bem imóvel a responsabilidade pelo

adimplemento das custas atinentes ao serviço de corretagem, justamente por se tratar de hipótese

diversa, como a que aconteceu no caso concreto.

Friso: a quantia já devolvida ao autor (R$ 20.000,00) faz referência à comissão de corretagem e o

importe de R$ 5.000,00 é atinente às arras/sinal do negócio.

Diante disso, tenho que a melhor solução para o caso em análise, de fato, é a imputação do

pagamento dobrado das arras, incidentes sobre o importe de R$ 5.000,00, até porque a quantia de R$ 20.000,00 já foi devidamente devolvida ao autor.

Logo, correta a sentença que condenou os requeridos, solidariamente, ao pagamento de R$ 5.000,00

de forma dobrada, em atendimento ao contido no artigo 418 do Código CivilCC/02, que assim

prevê: “Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por

desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o

contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”

No que tange ao pedido de danos morais por inadimplemento contratual, é uníssono na jurisprudência dos tribunais que o mero descumprimento do negócio não gera dano apto a ser indenizado, por se

tratar de dissabor que, como regra, não ultrapassa os limites dos direitos da personalidade que ensejam a indenização por danos morais.

O autor não noticiou, tampouco trouxe elementos que pudessem comprovar que a conduta da parte

requerida atingiu, de maneira substancial, a esfera da sua personalidade. Com isso, reputo não ter

havido ofensa capaz de culminar no deferimento de reparação por danos morais.

Ante o exposto, CONHEÇO dos recursos e NEGO-LHES PROVIMENTO , para manter a sentença por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Com o relator

DECISÃO

CONHECER. NEGAR PROVIMENTO. UNÂNIME.