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29 de Fevereiro de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 00476984220148070001 DF 0047698-42.2014.8.07.0001 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-DF__00476984220148070001_2504d.pdf
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Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 6ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0047698-42.2014.8.07.0001

ELVIRA CAMPOS BOTELHO ULHOA,MAIRA BOTELHO ULHOA

APELANTE (S) MUNIZ,MAX GONCALVES ULHOA,THIAGO MUNIZ SILVA,TIAGO

BOTELHO ULHOA e TOLEDO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

ELVIRA CAMPOS BOTELHO ULHOA,MAIRA BOTELHO ULHOA

APELADO (S) MUNIZ,MAX GONCALVES ULHOA,THIAGO MUNIZ SILVA,TIAGO

BOTELHO ULHOA e TOLEDO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Relator Desembargador JAIR SOARES

Acórdão Nº 1213493

EMENTA

Contrato de compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega da obra. Rescisão. Restituição valores pagos. Arras. Honorários.

1 – Se há atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora, procede o pedido de rescisão do

contrato, com retorno das partes ao estado anterior, com devolução aos promitentes compradores dos

valores que pagaram.

2 - A teor do art. 420 do CC, o direito de arrependimento deve ser pactuado expressamente. Não

estipulado, interpreta-se o sinal dado tão somente como antecipação de pagamento. Não têm os

promitentes compradores direito à devolução em dobro nem a promitente vendedora o direito de

retê-lo.

3 – Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas (CPC, art. 21).

4 - Apelação da ré provida em parte. Prejudicada a dos autores.

ACÓRDÃO

CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO O RECURSO DA RÉ. PREJUDICADA A

APELAÇÃO DOS AUTORES. UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 30 de Outubro de 2019

Desembargador JAIR SOARES

Relator

RELATÓRIO

Max Gonçalves Ulhôa, Elvira Campos Botelho Ulhôa, Thiago Muniz Silva, Maira Botelho Ulhôa

Muniz e Tiago Botelho Ulhôa ajuizaram ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e

venda de imóvel em construção em desfavor de Toledo Investimentos Imobiliários Ltda.

Alegando atraso na entrega da obra, pediram a rescisão do contrato com a devolução, em dobro, do

sinal e da comissão de corretagem, indenização por lucros cessantes e inversão da multa prevista na

cláusula 6.1 do contrato.

A sentença declarou prescrita a pretensão de devolução do valor pago a título de comissão de

corretagem e julgou procedente, em parte, a ação, rescindiu o contrato e condenou a ré a restituir, em

dobro, o sinal e, na forma simples, as prestações pagas pelos autores (ID 8757168).

Apelaram a ré e, adesivamente, os autores (IDs 8757172 e 8757179).

Sustenta a ré que, rescindido o contrato a pedido do comprador e inexistente cobrança indevida ou

má-fé na cobrança de valores, é possível a retenção de percentual dos valores pagos, a título de multa penal compensatória.

E o arrependimento dos compradores lhe garante o direito a reter o sinal, devendo ser afastada a

condenação à devolução do valor em dobro. Pede a redistribuição dos ônus de sucumbência.

Os autores, por sua vez, sustentam que a pretensão de devolução da comissão de corretagem não está prescrita. E, abusiva a sua cobrança, deve ser devolvida em dobro.

Entendem que cabível a inversão da multa contratual e devida indenização por lucros cessantes.

Preparos regulares (IDs 8757174 e 8757180). Contrarrazões apresentadas apenas pela ré (ID 8757184).

Os autores renunciaram à pretensão de restituição da comissão de corretagem, inversão da multa

contratual e lucros cessantes (ID 10557541), que foi homologada (ID 10729347).

Insistem na rescisão contratual, devolução dos valores pagos, restituição do sinal, em dobro, e multa

moratória de 0,5% do valor pago, por mês de atraso (clausula 7.4 do contrato), a contar de 31.4.14 (ID 10557490).

O processo foi suspenso em razão da afetação de recursos especiais (REsp ns. 1.551.956/SP e

1.599.511/SP e, posteriormente, 1.635.428/SC, 1.498.484/DF, 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) para

uniformização das seguintes questões: i) prescrição da pretensão à restituição da comissão de

corretagem; ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar

comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI); iii) possibilidade de, nos

contratos de promessa de compra e venda de imóvel, inverter, em desfavor da construtora, a cláusula

penal e acumular indenização por lucros cessantes com cláusula penal, em caso de atraso na entrega do imóvel (ID 8757192 e ID 8757198).

julgamento das apelações (ID 10613358).

VOTOS

O Senhor Desembargador JAIR SOARES - Relator

Houve renúncia dos autores quanto à restituição da comissão de corretagem, inversão da multa

contratual e lucros cessantes – objeto da apelação adesiva por eles interposta (ID 8757179, p. 1/17).

Prejudicado o recurso deles (ID 10557490).

Ressalte-se que, embora os autores mencionem que a ação deve prosseguir quanto à multa prevista na cláusula 7.4 do contrato, esse pedido não foi objeto da ação – não consta na petição inicial (ID

8757146, p. 1/14) -, e, por óbvio, também não foi apreciado na sentença (ID 8757168, p. 1/6). Logo, a renúncia alcança toda a pretensão contida no recurso deles.

Na apelação, a ré afirma que não houve cobrança indevida nem má-fé na cobrança de valores. A

rescisão contratual se deu a pedido do comprador, o que lhe permite reter o sinal e percentual dos

valores pagos, a título de multa penal compensatória. Pede ainda redistribuição dos ônus de

sucumbência.

A ré, que teve decretada a revelia (ID 8757166), ao apelar, não impugnou a alegação de atraso na

entrega da obra. Pede apenas seja-lhe garantido o direito de retenção, previsto na cláusula penal

compensatória (cláusula 6.3).

Incontroverso, portanto, o inadimplemento da ré, que justifica a rescisão do contrato, com o retorno

das partes ao estado anterior e indenização por perdas e danos (art. 475, CC).

A cláusula 6.3 do contrato dispõe (ID 8757149, p. 59/60):

“6.3. Havendo distrato ou rescisão do comprador, serão apuradas as quantias pagas, atualizadas

monetariamente de acordo com o critério utilizado para o pagamento das prestações e delas serão

decorados:

a) custos administrativos e de promoção de venda, à taxa de 10% sobre o valor total da venda

atualizado monetariamente, nos termos deste contrato;

b) impostos, taxas ou contribuições incidentes sobre este negócio imobiliário e criados durante a

vigência deste instrumento que não tenham sido pagos pelo comprador;

c) eventuais débitos de tributos, inclusive IPTU e taxa condominial.

6.3.1. Ajustam as partes que, do saldo apurado, nos moldes do item 6.3 será restituída ao comprador a importância equivalente a 50% desse, em tantas parcelas mensais quanto forem os meses decorridos da data da assinatura deste instrumento ate o distrato. A parte retida pela vendedora será considerada como perdas e danos e lucros cessantes.

6.3.2. O valor a ser restituído ao comprador jamais será inferior a 20% dos valores constantes neste

instrumento e efetivamente por ele pagos.”

caso, rescisão antecipada do contrato.

Cláusula penal ou pena convencional -- que se estipula para o caso de uma das partes não cumprir a

obrigação -- tem como finalidade obrigar o cumprimento da obrigação principal e fixar previamente as perdas e danos para a hipótese de descumprimento.

E não se confunde com cláusula penal moratória, que se estipula para o caso de retardo, por uma das

partes, no cumprimento da obrigação. A pena, nesse caso, é satisfeita junto com a obrigação principal (CC, art. 411).

Como, no caso, foi a ré quem deu causa à rescisão do contrato – não entregou o imóvel no prazo

estipulado -, não tem ela direito à retenção dos valores pagos pelos autores. O inadimplemento e as

consequências dele decorrentes, por culpa exclusiva da ré, somente a ela podem ser imputados.

A propósito, o teor da súmula 543 do e. STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de

compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata

restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

E precedentes da Turma:

“(...) 4. Constatada a mora da incorporadora na entrega do imóvel, dela decorre a sua culpa exclusiva na resolução contratual, e, por conseguinte, o dever de ressarcimento em favor dos promitentes

compradores em razão dos valores vertidos em função do contrato, seja a título de sinal ou de

comissão de corretagem, bem assim dos danos emergentes experimentados em função do atraso na

obra.

5. Reconhecida a culpa exclusiva do fornecedor, cabível a desconstituição da relação obrigacional

pela via da resolução, com a restituição das partes ao status quo ante, caso em que não há se falar em retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, devendo a parte culpada arcar com as consequências do inadimplemento e da resolução contratual a que deu causa. (...)” (Acórdão n.

1135253, 20130710216387APC, Relator Des. Alfeu Machado, 6ª Turma Cível, j. 07/11/2018, DJE

13/11/2018. Pág.: 1044/1056);

“(...) III - Verificada a culpa exclusiva da ré pelo atraso na entrega do imóvel, correta é a decretação

da rescisão contratual e a condenação da ré em restituir imediatamente ao autor o valor total pago,

com os devidos consectários legais, sendo incabível a retenção de qualquer percentual. (...)” (Acórdão n. 1104856, 07058440420178070007, Relator Des. José Divino, 6ª Turma Cível, j. 21/06/2018, DJE

06/07/2018).

Se o pedido de rescisão se deu por culpa da construtora, devida a restituição dos valores pagos, de

forma integral e imediata, sem retenção de quaisquer valores, pela ré, inclusive para ressarcimento de despesas administrativas.

Os autores pagaram R$ 4.179,36 a título de sinal e princípio de pagamento (Proposta de compra,

quadro “condições de pagamento” – ID 8757150, p. 6). Entendendo que esse valor foi recebido como arras, pediram sua devolução em dobro.

As arras penitenciais garantem o direito de arrependimento e têm caráter indenizatório. Se prevista no contrato para qualquer das partes e exercido o direito de arrependimento, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte, e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. O recebimento das

arras penitenciais afasta o direito a indenização suplementar.

estipulado, interpreta-se o sinal dado tão somente como antecipação de pagamento.

No contrato, o valor pago a título de sinal, discriminado na “proposta de compra e recibo de sinal”

(quadro “condições de pagamento”), não foi pactuado como arras. Daí porque os autores não têm

direito à devolução, em dobro, do sinal, nem a ré, o direito de retê-lo.

Devido à sucumbência recíproca, mas não equivalente, e a reforma parcial da sentença, impõe-se a

redistribuição dos ônus de sucumbência, na proporção de 60% para os autores e 40% para a ré.

A sentença foi publicada em 18.6.15 (ID 8757168), antes, portanto de entrar em vigor o CPC/15. Não são devidos honorários recursais (Enunciado Administrativo n. 7, STJ).

Dou provimento, em parte, à apelação da ré para que a devolução do sinal seja feita de forma simples. Prejudicada a apelação dos autores. Em razão da sucumbência recíproca e não equivalente, custas e

honorários arbitrados na sentença deverão ser divididos entre as partes, na proporção de 60% para os autores e 40% para a ré.

O Senhor Desembargador JOSÉ DIVINO - 1º Vogal

Com o relator

A Senhora Desembargadora VERA ANDRIGHI - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO O RECURSO DA RÉ. PREJUDICADA A

APELAÇÃO DOS AUTORES. UNÂNIME.