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8 de Abril de 2020
2º Grau

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios TJ-DF : 07141732320178070001 DF 0714173-23.2017.8.07.0001 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

TJ-DF__07141732320178070001_eec9a.pdf
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Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 6ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0714173-23.2017.8.07.0001

APELANTE (S) LION ADMINISTRACAO DE IMOVEIS LTDA - ME

APELADO (S) CENTRO MEDICO LUCIO COSTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS

S/A

Relatora Desembargadora VERA ANDRIGHI

Acórdão Nº 1228032

EMENTA

INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. PROMESSAS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO. HABITE-SE. OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO

IMOBILIÁRIO. DEMORA DA COMPRADORA. CLÁUSULA PENAL. TAXAS CONDOMINIAIS. RESSARCIMENTO. SUCUMBÊNCIA.

I – As questões suscitadas e não solucionadas pela sentença serão devolvidas ao Tribunal, art. 1.013, § 1º, do CPC. Rejeitada a preliminar de nulidade da sentença por negativa de prestação jurisdicional.

II – Diante da demora da compradora na obtenção do financiamento imobiliário para quitação do preço dos imóveis, após a averbação do habite-se, improcede o pedido de indenização por danos materiais

por meio da aplicação da cláusula penal contratual.

III – Nos termos da tese jurídica firmada no IRDR nº 06 (processo nº 2016.00.2.034904-4), a

Incorporadora-ré deve ressarcir as taxas condominiais pagas pela autora no período entre a expedição do habite-se e a consignação das chaves dos imóveis em Juízo, no qual não houve a imissão da

compradora na posse direta das unidades imobiliárias, mesmo que o atraso tenha decorrido da sua

demora na obtenção do financiamento imobiliário.

IV – Reconhecida a sucumbência recíproca, cada litigante deve arcar com o pagamento das despesas

processuais, proporcionalmente ao que decaiu, art. 86, caput, do CPC.

V – Apelação parcialmente provida.

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, VERA ANDRIGHI - Relatora, ESDRAS NEVES - 1º Vogal e ALFEU

MACHADO - 2º Vogal, sob a Presidência da Senhora Desembargadora VERA ANDRIGHI, em

proferir a seguinte decisão: APELAÇÃO CONHECIDA. REJEITADA A PRELIMINAR DE

NULIDADE DA R. SENTENÇA. NO MÉRITO, APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

UNÂNIME. , de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 05 de Fevereiro de 2020

Desembargadora VERA ANDRIGHI

Presidente e Relatora

RELATÓRIO

O relatório é, em parte, o da r. sentença (id. 12696121), in verbis:

“Cuida-se de ação de indenização contratual cumulada com devolução de quantias pagas (taxas

condominiais) e indenização por lucros cessantes, ajuizada por LION ADMINISTRAÇÃO DE

IMÓVEIS LTDA em face de CENTRO MÉDICO LÚCIO COSTA EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS S/A, partes devidamente qualificadas.

Afirma, para tanto, que em 29/09/2010, celebrou dez contratos de promessa de compra e venda de

unidade autônoma e incorporação com a ré, ficando estabelecidas condições idênticas de pagamento, variando apenas o preço. Afirma que após o prazo para entrega dos imóveis e mesmo após a

expedição do habite-se, os imóveis não foram entregues pela ré.

Aduz que havia quantidade expressiva de vícios de construção nas áreas comuns e que pendiam sobre as unidades ônus decorrentes do financiamento da obra. Sem essa baixa, não era possível lavrar

escritura em favor da autora e nem obter financiamento bancário.

Não obstante, a autora teve que arcar com as parcelas das chaves e suportar a majoração dos

encargos prevista no contrato, em face do habite-se. Afirma ainda ter suportado indevidamente o

pagamento das taxas condominiais.

Afirma ainda que deixou de auferir os lucros com alugueis, como pretendia.

Assevera ainda a necessidade da incidência da multa contratual.

Sustenta serem indevidas as cobranças das taxas condominiais.

Ao final, requer a concessão de tutela de urgência para determinar a suspensão do pagamento das

parcelas devidas pela autora, para assegurar a compensação das obrigações. No mérito, requer a

condenação da ré aos lucros cessantes no valor de R$3.556.798,17 (três milhões quinhentos e

cinquenta e seis mil setecentos e noventa e oito reais e dezessete centavos), multa contratual de 0.5% sobre o valor de cada contrato, totalizando R$1.124.948,58 (um milhão cento e vinte e quatro mil

novecentos e quarenta e oito reais e cinquenta e oito centavos) e reembolso dos valores pagos a título de taxas condominiais, no valor de R$475.905,41 (quatrocentos e setenta e cinco mil novecentos e

cinco reais e quarenta e um centavos).

Juntou documentos.

previsto; que as unidades seriam entregues sem acabamento final, segundo previsão contratual; sendo que o contrato também previa que todas as despesas, após o habite-se, correriam por conta do

comprador.

Afirma ainda que a não entrega após o habite-se decorreu de culpa da parte autora, que se esquivou

em recebe-las. Afirma que desde a comunicação da averbação do habite-se vem tentando entregar as chaves à autora, que sem justo motivo se recusa a receber, afirmando estarem sem acabamento e com o teto a vista, mas que as unidades foram vendidas sem acabamento interno, conforme contrato.

Impugna os pedidos de lucros cessantes, multa contratual e reembolso das taxas condominiais. Afirma serem inacumuláveis os pedidos de cláusula penal e lucros cessantes. Requer a improcedência dos

pedidos.

Réplica no ID 10434909.

Não houve pedido de dilação probatória.”

Acrescente-se que a r. sentença julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial e condenou a

autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o

valor da causa.

Embargos de declaração opostos pela Incorporadora-ré (id. 12696126) providos apenas corrigir erro

material constante do dispositivo da r. sentença referente à extinção do processo, com resolução do

mérito, art. 487, inc. I, do CPC (id. 12696128).

Embargos de declaração opostos pela autora (id. 12696132) desprovidos (id. 12696134).

A autora interpôs apelação (id. 12696139), na qual suscita preliminar de nulidade da r. sentença, por

ausência de enfrentamento de questões determinantes para o julgamento. No mérito, sustenta que:

1) a lavratura das escrituras públicas de compra e venda somente foi possível após a Incorporadora-ré proceder à baixa da hipoteca cedular incidente sobre as unidades imobiliárias;

2) arcou indevidamente com o pagamento das taxas condominiais das unidades imobiliárias desde a

expedição do habite-se, pois a conclusão da obra não se confunde com a efetiva disponibilização dos

imóveis ao adquirente, conforme IRDR nº 2016.00.2.034904-4, por isso faz jus ao ressarcimento das

quantias pagas;

3) o fato de o pedido deduzido pela Incorporadora-ré em ação consignatória das chaves ter sido julgado procedente, para declarar como injusta a recusa da compradora em receber os imóveis após a

celebração das respectivas escrituras públicas de compra e venda (proc. nº

0704534-78.2017.8.07.0001), não exclui a sua mora quanto à obrigação de baixar a hipoteca após a

averbação do habite-se;

4) as convocações para vistoria das unidades a partir de dezembro de 2015, os protocolos de

empréstimo das chaves em setembro e outubro de 2016, as primeiras vistorias realizadas em setembro de 2016 e fevereiro de 2017, as notificações extrajudiciais datadas de dezembro de 2016 e as próprias certidões de ônus demonstram o atraso na entrega dos imóveis;

5) os danos decorrentes da mora da Incorporadora-ré quanto à entrega dos imóveis no prazo ajustado

devem ser indenizados por meio da aplicação da cláusula penal contratual;

6) subsidiariamente, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser arbitrados com base no

proveito econômico obtido pela Incorporadora-ré, sobretudo após a exclusão do pedido de indenização por lucros cessantes, não sobre o valor da causa.

Preparo (id’s. 12696141 e 12696143).

Contrarrazões (id. 12696149), em que a Incorporadora-ré pugna pela manutenção da r. sentença,

notadamente em razão do julgamento da ação consignatória das chaves (processo nº

0704534-78.2017.8.07.0001), na qual “[...] restou irrefutável sob o manto da coisa julgada o fato de inexistir vício construtivo ou qualquer outro motivo capaz de justificar a recusa da ora apelante em

receber os imóveis”.

É o relatório.

VOTOS

A Senhora Desembargadora VERA ANDRIGHI - Relatora

Conheço da apelação, porque presentes os pressupostos de admissibilidade, e recebo-a nos efeitos

devolutivo e suspensivo, art. 1.012, caput, do CPC.

Da preliminar de nulidade da r. sentença

A apelante-autora defende a nulidade da r. sentença por violação ao art. 489, § 1º, incs. I e II, do CPC, ante a ausência de enfrentamento de questões determinantes para o julgamento, tal como a alegação

de atraso na entrega dos imóveis em razão da demora da Incorporadora-apelada em providenciar a

baixa da hipoteca cedular após a averbação do habite-se.

Entretanto, conforme estabelece o art. 1.013, § 1º, do CPC, eventuais questões suscitadas no processo e não solucionadas no Primeiro Grau serão conhecidas pelo Tribunal, por isso essa circunstância não configura motivo para a declaração de nulidade da r. sentença.

Rejeito a preliminar.

Da relação jurídica e da legislação aplicável

As partes celebraram contratos de promessa de compra e venda, em 29/09/10, referentes às unidades comerciais nºs 09, 10, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117 e 118, todas do Bloco 2 do empreendimento imobiliário denominado “Centro Médico Lucio Costa”, a ser construído no SGAS 610, Lote 74,

Brasília/DF (id. 12695687 a 12695706).

A apelante-autora, pessoa jurídica, é a destinatária final dos produtos e a Incorporadora-apelada é a

fornecedora, visto que se amoldam aos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/90, razão pela qual o julgamento do presente litígio deve observar as regras especiais do Código de Defesa do Consumidor.

Da data de entrega do imóvel

Quanto à data de entrega dos imóveis, ficou incontroverso nos autos que seria até 29/03/14 (id.

12696121, pág. 3), já considerado o prazo de tolerância de 180 dias, nos termos da alínea g do item II do preâmbulo e do item 7.1 das condições gerais dos contratos.

É certo, ainda, que o habite-se foi expedido em 19/12/13 (id. 12696009, págs. 3/4) e averbado nas

matrículas dos imóveis em 22/01/14 (id. 12696003), portanto no prazo contratual.

por dois motivos: “Além de uma quantidade expressiva de vícios construtivos nas áreas comuns, os

quais geraram queixas de todos os compradores, pendia sob as unidades imobiliárias ônus

decorrentes do financiamento da obra obtido pela requerida junto ao Banco Bradesco S.A.” (id.

12695680, pág. 3).

A questão relativa aos supostos vícios construtivos nas áreas comuns ficou prejudicada nos autos,

conforme reconhecido pela própria apelante-autora, uma vez que a Incorporadora-apelada ajuizou

ação consignatória das chaves dos imóveis, em 17/04/17 (proc. nº 0704534-78.2017.8.07.0001, id.

12696039), a qual foi julgada procedente, com o reconhecimento da injusta recusa da compradora em receber as dez unidades imobiliárias que adquiriu (id. 12696066 e 12696067).

No que tange à hipoteca incidente sobre os imóveis em favor do Banco Bradesco S/A, não se verifica qualquer irregularidade, visto que o item 1.9 dos contratos estabelece que “a Promitente Vendedora

poderá dar em garantia a obra em andamento e o respectivo terreno, durante o período da

construção, com o objeto de obter financiamentos, cujos recursos serão exclusivamente alocados na presente incorporação, com o que o Promitente Comprador expressamente concorda e, desde já,

autoriza” (id. 12695687, pág. 6).

Quanto à obrigação da Incorporadora-apelada de proceder ao cancelamento da hipoteca, importante

destacar que a apelante-autora reconhece o fato de que não quitou os contratos (id. 12695680, pág. 4), razão pela qual deve ser observado o item 1.11 dos contratos, in verbis:

“1.11. Na data da emissão da carta de habite-se, caso o preço da unidade ainda não esteja

integralmente quitado, a exoneração do gravame previsto no item 1.9 poderá ocorrer no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias contados a partir da data da quitação pelo Promitente Comprador, sob

pena de, não sendo feita a referida exoneração, por culpa da Promitente Vendedora, até o termo final desse prazo, ser aplicada, em favor daquele, a multa prevista no item 1.10.” (id. 12695687, grifo

nosso).

Depreende-se, portanto, que não houve descumprimento dos contratos por parte da

Incorporadora-apelada quanto à baixa da hipoteca registrada nas matrículas dos imóveis, pois a

contagem do prazo de 180 dias nem sequer foi iniciado.

Ademais, as correspondências eletrônicas enviadas entre prepostos da apelante-autora e do Banco

Bradesco S/A (credor hipotecário), em 13/03/14 (id. 12695712, págs. 43/4), logo após a averbação do habite-se, demonstram que a hipoteca não representou impedimento à obtenção do financiamento

imobiliário pela compradora, mesmo com garantia de alienação fiduciária, o que exclui a alegada

mora na entrega dos imóveis entre a data da averbação do habite-se e a celebração das escrituras

públicas de compra e venda (id. 12696017 a 12696031).

Portanto, ficou evidenciado que os imóveis não foram entregues à apelante-autora em razão da não

quitação do preço, por meio de recursos próprios ou por financiamento imobiliário, por isso não houve mora da Incorporadora-apelada, o que enseja a improcedência do pedido de aplicação da cláusula

penal (indenização por danos materiais).

Das taxas condominiais

Embora reconhecida a ausência de mora da Incorporadora-apelada quanto à disponibilização dos

imóveis à apelante-autora, este e. TJDFT, no julgamento do IRDR nº 2016.00.2.034904-4 (Tema 06), firmou a seguinte tese jurídica: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento

das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da

promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária,

mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de

financiamento imobiliário pelo comprador”.

Incorporadora-apelada é a responsável pelo pagamento das taxas condominiais desde a expedição do habite-se, em 19/12/13 (id. 12696009, págs. 3/4).

Quanto ao termo final da responsabilidade da Incorporadora-apelada pelo ressarcimento das taxas

condominiais pagas pela apelante-autora, mesmo que não tenha ocorrido a posse efetiva da

compradora, cumpre reprisar que as chaves foram consignadas judicialmente na ação nº

0704534-78.2017.8.07.0001 (id. 12696039), em que ficou reconhecida a injusta recusa da compradora em receber as dez unidades imobiliárias que adquiriu (id. 12696066 e 12696067), mas somente em

13/06/17, conforme consulta à tramitação do referido processo no PJe (id. 7576363 da ação

consignatória nº 0704534-78.2017.8.07.0001), data que deve ser considerada como termo final da

responsabilidade da vendedora pelo ressarcimento das taxas condominiais.

Em conclusão, procede parcialmente o pedido de restituição das taxas condominiais pagas pela

apelante-autora no período de 19/12/13 (data da expedição do habite-se) a 13/06/17 (data da

consignação das chaves dos imóveis em Juízo).

Da sucumbência

A apelante-autora formulou pedidos de indenização por lucros cessantes (desistência homologada pela MM. Juíza, id. 12696091), de aplicação da cláusula penal cumulada com indenização por lucros

cessantes e de ressarcimento das taxas condominiais, os quais foram julgados parcialmente

procedentes.

Desse modo, já considerado o parcial provimento da apelação da autora quanto ao pedido de

ressarcimento das taxas condominiais, verifica-se a sucumbência recíproca, mas não equivalente entre as partes, que devem arcar com o pagamento das despesas processuais na razão de 90% pela autora e 10% pela Incorporadora-ré.

Dos honorários recursais art. 85, § 11, do CPC

Quanto à majoração dos honorários sucumbenciais, revejo meu entendimento e passo a adotar a

orientação firmada pela Segunda Seção do e. STJ no julgamento do AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, em 09/08/17, in verbis:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. ACÓRDÃO EMBARGADO PUBLICADO NA VIGÊNCIA DO CPC/2015. FALTA DE

SIMILITUDE FÁTICA. PRESCRIÇÃO. REPARAÇÃO. DIREITOS AUTORAIS. ILÍCITO

EXTRACONTRATUAL. ACÓRDÃO EMBARGADO CONFORME A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA.

[...]

5. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b) recurso não

conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso.

6. Não haverá honorários recursais no julgamento de agravo interno e de embargos de declaração

apresentados pela parte que, na decisão que não conheceu integralmente de seu recurso ou negou-lhe provimento, teve imposta contra si a majoração prevista no § 11 do art. 85 do CPC/2015.

8. Quando devida a verba honorária recursal, mas, por omissão, o Relator deixar de aplicá-la em

decisão monocrática, poderá o colegiado, ao não conhecer ou desprover o respectivo agravo interno, arbitrá-la ex officio, por se tratar de matéria de ordem pública, que independe de provocação da

parte, não se verificando reformation in pejus.

9. Da majoração dos honorários sucumbenciais promovida com base no § 11 do art. 85 do CPC/2015 não poderá resultar extrapolação dos limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido artigo.

10. É dispensada a configuração do trabalho adicional do advogado para a majoração dos

honorários na instância recursal, que será considerado, no entanto, para quantificação de tal verba.

11. Agravo interno a que se nega provimento. Honorários recursais arbitrados ex officio, sanada

omissão na decisão ora agravada.” (grifos nossos).

Consoante julgamento acima destacado, haverá majoração de honorários se preenchidos os seguintes requisitos, concomitantemente: (i) recurso interposto de decisão publicada a partir de 18/03/16; (ii)

recurso não conhecido ou desprovido, integralmente, por decisão monocrática do Relator ou pelo

Tribunal; (iii) fixação de honorários advocatícios na decisão interlocutória ou na sentença recorrida; e (iv) não extrapolação dos limites previstos nos §§ 2º e 3º do art. 85 do CPC.

Ainda em conformidade com o julgamento supracitado, a majoração de honorários é para cada grau

recursal, e não para cada recurso interposto no mesmo grau de jurisdição.

Desse modo, nas hipóteses de provimento ou parcial provimento do recurso, em que haverá alteração da sucumbência, o Tribunal procederá à inversão, novo arbitramento ou redistribuição da verba

honorária, razão pela qual não será admitida também, no mesmo grau de jurisdição, a majoração.

Isso posto , conheço da apelação da autora, rejeito a preliminar de nulidade da r. sentença e dou

parcial provimento para julgar procedente o pedido de ressarcimento das taxas condominiais pagas

no período de 19/12/13 (data da expedição do habite-se) a 13/06/17 (data da consignação das chaves dos imóveis em Juízo).

Diante da sucumbência recíproca, mas não equivalente, condeno as partes, na razão de 90% pela

autora e 10% pela Incorporadora-ré, ao pagamento das custas processuais e dos honorários

advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação, art. 85, § 2º, do CPC.

Sem majoração de honorários, art. 85, § 11, do CPC.

É o voto.

O Senhor Desembargador ESDRAS NEVES - 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador ALFEU MACHADO - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO