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6 de Março de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Turma Cível
Publicação
Publicado no DJE : 19/03/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.
Julgamento
19 de Fevereiro de 2020
Relator
CARLOS RODRIGUES
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-DF__07022405920188070020_a8a26.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 1ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0702240-59.2018.8.07.0020

APELANTE (S) CASABLANCA INCORPORACAO LTDA

APELADO (S) ROSELMA GOMES DE SOUSA

Relator Desembargador CARLOS RODRIGUES

Acórdão Nº 1234202

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. COBRANÇA

DECORRENTES DE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA

MAIOR. NÃO COMPROVAÇÃO. ATRASO DECORRENTE DE ADMINISTRAÇÃO.

PREVISIBILIDADE. INCC. MULTA CONTRATUAL. HABITE-SE. INPC. PARCIAL

PROVIMENTO.

1. Contrato promessa de compra e venda de imóvel em construção celebrado entre pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação e pessoa física destinatária final, qualifica-se como relação de consumo, sendo aplicável as disposições constantes no CDC.

2. Na interpretação dos contatos regidos pelo CDC adota-se a teoria do risco da atividade, segundo a

qual o fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil deve ser imprevisível e totalmente

estranho ao risco da atividade desenvolvida pelo fornecedor

3. Atraso na expedição de Carta de Habite-se é considerado risco inerente à atividade desenvolvida por empresas do ramo da Construção Civil.

4. Não havendo qualquer caráter abusivo nas disposições contratuais, em função do princípio do pacta sunt servanda, o INCC deve prevalecer como índice de correção até a efetiva expedição da Carta de

Habite-se, eis que finalizada a obra.

5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, CARLOS RODRIGUES - Relator, DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA - 1º Vogal e TEÓFILO CAETANO - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador CARLOS

RODRIGUES, em proferir a seguinte decisão: CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 19 de Fevereiro de 2020

Desembargador CARLOS RODRIGUES

Presidente e Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por CASABLANCA INCORPORAÇÃO LTDA em face da r.

sentença de id13037811, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Águas

Claras/DF que, nos autos de demanda de cobrança ajuizada por ROSELMA GOMES DE SOUZA em desfavor do apelante, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a requerida a

pagar à parte autora multa penal compensatória prevista no contrato a partir do dia 18/08/2017 até dia 12/03/2018, corrigidos monetariamente pelo INPC a contar do mês de vencimento de cada aluguel, e

acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Ainda, estabeleceu que o valor deverá ser corrigido monetariamente, bem como acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês,

desde o primeiro dia de cada mês correspondentes aos atrasos, desde a citação

Diante da sucumbência recíproca condenou também as partes ao pagamento de custas e honorários

advocatícios na proporção de 50% para cada parte, fixados em 10% do valor da condenação.

Em suas razões recursais (id. 13037812), a parte apelante repisa argumentos atribuindo o atraso na

entrega do imóvel à Administração Pública, excluindo, portanto, sua responsabilidade por ausência de culpa afastando assim qualquer pagamento de indenização.

Subsidiariamente, sustenta que o termo final de incidência da multa contratual deve coincidir com a

data de concessão do habite-se conforme previsão contratual, e que o índice de correção monetária

aplicável deve ser o INCC, igualmente em obediência ao princípio da pacta sunt servanda, requerendo por fim a modificação da condenação em sucumbência recíproca de forma que passe a incidir apenas

sob a autora, assim como a sucumbência recursal.

Pugna, ao final, pela reforma integral da r. sentença fustigada para que os pedidos iniciais sejam

julgados totalmente improcedentes.

Guia e comprovante de recolhimento das custas processuais acostados nos ids. 13037814 e 13037816, respectivamente.

Em contrarrazões, id. 13037821, a apelada reitera suas manifestações precedentes e requer o

desprovimento do apelo, mantendo-se a integridade da sentença recorrida.

VOTOS

O Senhor Desembargador CARLOS RODRIGUES - Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Consoante relatado, cuida-se de Apelação Cível interposta por CASABLANCA INCORPORAÇÃO

LTDA em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Águas Claras que, nos autos de demanda de cobrança ajuizada por ROSELMA GOMES DE SOUZA em desfavor do apelante,

julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar a requerida a pagar à parte autora multa penal compensatória a partir do dia 18/08/2017 até 12/03/2018, corrigidas pelo INPC, juros de mora

de 1%, corrigidos monetariamente.

A questão controvertida trazida no recurso destes autos consiste em aferir se há responsabilidade da

apelante, e em havendo, qual seria o lapso temporal aplicável para o computo da multa, ou seja, se

deverá ser considerado como limite a data de 12/03/2018 (entrega das chaves) ou 27/12/2017 (data do habite-se) e, por fim, o índice de reajuste aplicável, se o INPC ou INCC.

Inicialmente é necessário destacar que, por se tratar de contrato promessa de compra e venda de

imóvel em construção, celebrado entre pessoa jurídica cujo objeto social se destina à construção e

incorporação, e de outro pessoa física destinatária final, está clara a existência de relação de consumo, aplicável portanto o Código de Defesa do Consumidor CDC.

Na sentença, foram julgados parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a ré ao

pagamento de multa contratual, pelo período de 18/08/2017 a 12/03/2018, corrigida pelo INPC e

acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar de cada vencimento.

A sentença a quo entendeu que o atraso na entrega do imóvel deve ser imputado à apelante,

ressaltando, ainda, que a data final para a incidência da multa é a data da entrega das chaves, e não da emissão da Carta de Habite-se.

Neste apelo, a ré requer a reforma da sentença. Sustenta que o procedimento administrativo instaurado para fins de emissão de Carta de Habite-se do empreendimento foi extremamente moroso, e que

somente em um setor da Administração (SEGETH) ficou paralisado por mais de 600 (seiscentos) dias. Portanto, afirma que a mora na entrega do imóvel deve ser atribuída à Administração Pública,

incidindo, no caso, excludente de responsabilidade. Ademais, sustenta que, como previsto no contrato, o termo final dos juros de mora deve ser a data de expedição do habite-se e não da entrega das chaves.

As partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel denominado por

Unidade 403 do Edifício Casablanca, Águas Claras/DF.

De acordo com o contrato, o prazo previsto para entrega do imóvel seria novembro de 2016 com

tolerância de até 180 dias úteis, ou seja, até 17 de agosto de 2017. No entanto, até o ajuizamento da

demanda (03/03/2018) o imóvel não havia sido entregue, efetivando-se apenas em 12/03/2018 – id.

13037792).

Resta por evidente a mora da incorporadora no cumprimento de sua obrigação contratual.

força maior, consistente na suposta demora da Administração Pública em tramitar o procedimento

administrativo para fins de emissão da Carta de Habite-se.

De fato, não se nega aqui a demora na tramitação do procedimento administrativo de regularização da obra, entretanto, é esperado que haja certas intercorrências durante o transcurso do rito, extremamente comuns no procedimento, portanto, tais alegações não são suficientes para afastar o inadimplemento contratual, pelo descumprimento do prazo pactuado.

Trata-se, contudo, de fato previsível nesse tipo de atividade, não podendo ser enquadrado no conceito de caso fortuito ou de força maior.

Sobre o tema, o parágrafo único do art. 393 do Código Civil dispõe que:

Art. 393. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era

possível evitar ou impedir.

Os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não são causas aptas a excluir a responsabilidade da empresa, não podem ser consideradas como caso fortuito e de força

maior, logo, apenas situações imprevisíveis decorrentes de fato de terceiros ou de forças naturais,

como uma guerra, ou um terremoto por exemplo, podem ser considerados como caso fortuito ou de

força maior.

Este entendimento já se encontra pacificado neste e. Tribunal, confirma-se:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR

DANOS MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA

ENTREGA. MOROSIDADE DA ADMINISTRAÇÃO NA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE

RESPONSABILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. APELO

PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de ação de reparação por danos materiais proposta em virtude do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. 1.1. Pretensão da ré de reforma da sentença. Alega

que o atraso se deu em virtude da morosidade da administração em expedir a cata de habite-se. Sustenta que os juros de mora devem incidir a partir da citação. 2. Na hipótese em tela, o

inadimplemento contratual, decorrente de evidente mora na entrega da unidade imobiliária,

autoriza o pagamento, em favor do comprador, das multas contratuais por atraso. O contrato

foi claro ao estipular multa moratória e compensatória em caso de atraso da entrega do imóvel que ultrapasse a tolerância de 180 dias, o que corresponde à situação verificada nos autos. 3.

Entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento contratual, pelo

descumprimento do prazo pactuado. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção

civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores. 4.

Considerando que a responsabilidade da construtora em relação ao atraso na entrega da obra é contratual, os juros de mora devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. 5. Apelo parcialmente provido.

“II. Dificuldades decorrentes de excesso de chuva, escassez de mão de obra qualificada, falta de

materiais e entraves administrativos não se qualificam como caso fortuito ou força maior, razão pela

qual não excluem a responsabilidade civil da incorporadora pelo atraso na conclusão do

empreendimento imobiliário.” (4ª Turma Cível, AGI nº 20160020327287, rel. Des. James Eduardo

Oliveira, DJe de 03/05/2017)

A demora na obtenção de documentos junto à Administração, assim como as fortes chuvas, greves no sistema de transporte público, carência de mão de obra qualificada, não concretizam situações

totalmente imprevistas no ramo da construção civil. Essas hipóteses configuram tão somente um

fortuito interno , conforme se depreende do seguinte julgado deste Tribunal:

“[...] ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E

OITENTA). EXTRAPOLAÇÃO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE INSUMOS E MÃO DE OBRA.

FORTUTO INTERNO. CARACTERIZAÇÃO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE

AFASTADA. [...].

5. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no

sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades

administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se"), atrasos da

companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, entre outras, não

caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de

justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado

contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância,

tratando-se de fortuito interno.

6. Essas ocorrências não revelam fato imprevisível, nem previsível, mas inevitável, pois são

inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas visando

justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da (s) promitente (s)

vendedora (s). O contrário importaria malferir os princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação . [...].

(Acórdão n.952932, 20140111693873APC, Relator: ALFEU MACHADO 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/07/2016, Publicado no DJE: 11/07/2016. Pág.: 302-312).” [grifo na transcrição].

A hipótese sustentada pela apelante se qualifica como risco inerente à sua própria atividade, portanto, previsível, devendo o fornecedor considerá-lo antes da celebração do contrato cujos termos, ele

próprio elabora, sendo grande empresa do ramo, e parte hipersuficiente técnica da relação.

Ainda, há de se ressaltar que a apelante não traz aos autos prova robusta que sustente a tese da

excludente de responsabilidade alegada, ou seja, não comprova a morosidade excessiva e

desproporcional da Administração, limitando-se apenas a alegá-la de forma genérica.

O contrato foi claro ao estipular multas em caso de atraso na entrega do imóvel que ultrapasse a

tolerância de 180 dias, o que corresponde à situação verificada nos autos, devendo assim ser mantida a sentença neste ponto.

No que tange à aplicação do índice de correção monetária, a apelante argumenta ser inaplicável o

INPC para fins de correção monetária dos valores devidos em razão da multa pelo atraso na obra, pois há previsão expressa no contrato, determinando a aplicação do Índice Nacional dos Custos da

Construção Civil – INCC para o reajuste das parcelas devidas até a expedição do habite-se.

O INPC (Índice de Preços ao Consumidor) é um índice que inicialmente foi criado para orientar os

reajustes de salários dos trabalhadores, utilizando como fonte de dados estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, concessionária de serviços públicos e domicílios (para levantamento de

aluguel e condomínio).

Do outro lado, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), elaborado pela Fundação Getúlio

Vargas, foi instituído para apurar a evolução dos custos da construção civil e, por isso, é utilizado para a correção dos contratos de compra e venda de imóveis em construção.

No caso,as partes acordaram que o índice de correção monetária aplicável ao contrato seria o INCC,

conforme se depreende da cláusula 5.1 do contrato de promessa de compra e venda (ID nº 13037783, p. 5).

Verifica-se que o contrato, em conformidade com a natureza do índice, prevê a aplicação do INCC até a expedição da Carta de Habite-se, quando a obra é considerada finalizada, estipulando, a partir de

então, o reajuste por outro índice, o IGP-M.

Além disso, restou comprovado que o habite-se só foi obtido em 27/12/2017, consequentemente,

considera-se o INCC como índice aplicável até esta data.

Esse reajuste é considerado legítimo pela jurisprudência tanto do STJ quanto deste Tribunal:

“RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PACTUADA COM A CONSTRUTORA. PREVISÃO DE PAGAMENTO EM PARCELAS MENSAIS, LIMITADAS

AO VALOR DE 1 (UM) SALÁRIO MÍNIMO, INCIDINDO SOBRE O SALDO DEVEDOR O

ÍNDICE INCC DURANTE A CONSTRUÇÃO E, AO FINAL, COM A ENTREGA,

PAGAMENTO DO SALDO RESIDUAL, TAMBÉM LIMITADO A 1 (UM) SALÁRIO

MÍNIMO, CORRIGIDO POR ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. CORREÇÃO

MONETÁRIA . APENAS RECOMPÕE O VALOR DA MOEDA, SEM CONSTITUIR UM PLUS. [...].

1. Asimples correção monetária plena é mecanismo mediante o qual se empreende a

recomposição da efetiva desvalorização da moeda, com o escopo de preservar o poder aquisitivo original, não constituindo um plus que se acrescenta ao crédito, mas um minus que se evita. [...]. Em conclusão, a previsão contratual que outorga ao vendedor o direito de exigir o resíduo

inflacionário não constitui manobra ilícita e nem frustra os fins da Lei n. 9.069/1995, mas, ao

contrário, visa manter o equilíbrio econômico-financeiro das partes contratantes, como

expressamente prevê o § 6º do art. 28 da referida Lei . [...]

“APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA

ENTREGA DO IMÓVEL - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA - LUCROS CESSANTES DEVIDOS - DEVIDA

ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR.

[...].

4. É cabível a atualização monetária do saldo devedor pelo INCC - Índice Nacional da

Construção Civil, porquanto referido índice reflete as variações dos custos da matéria prima

utilizada na construção até a efetiva entrega do bem e foi livremente pactuado pelas partes . 5.

Negou-se provimento aos apelos.

(TJDFT. Acórdão n.839165, 20130710081486APC, Relator: SÉRGIO ROCHA, Revisor: JAMES

EDUARDO OLIVEIRA, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/12/2014, Publicado no DJE:

18/12/2014. Pág.: 156).” [grifo na transcrição].

Desse modo, considerando que não há qualquer caráter abusivo na disposição contratual, o INCC

deve prevalecer como índice de correção até a data da entrega da obra dando, assim, efetividade ao

princípio do pacta sunt servanda. A partir de da expedição do habite-se, a correção deverá observar a variação nominal do IGP-M.

Assim, nesse ponto, a sentença deve ser reformada para que seja aplicável o INCC como índice de

correção monetária do valor devido pela apelante em razão da multa pelo atraso da obra.

Quanto ao termo final dos juros de mora, a apelante sustenta que deve este ser considerado como a

data de expedição da Carta de Habite-se e não a data de entrega das chaves, utilizando como

fundamento previsão contratual.

Ocorre que a Carta de Habite-se fora expedida em 27/12/2017 e as chaves entregues somente em

12/03/2018, após inclusive o ajuizamento desta demanda, ocasionando prejuízos ao apelado, portanto, considerando a ausência de qualquer justificativa para a não entrega efetiva das chaves após expedição do Habite-se, tem-se por necessária a aplicação da multa neste período, porém, após este marco, haja vista o término da obra, não se pratica mais o INCC, devendo-se valer o índice de reajuste

contratualmente previsto, qual seja, o IGP-M.

Com essas considerações, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para determinar a aplicação

do INCC como índice de reajuste da multa até a expedição da carta de Habite-se e, após, o IGP-M,

mantendo-se a sentença nos demais itens.

Em razão da sucumbência recursal experimentada pela parte apelante, com apoio no § 11 do artigo 85 do CPC, majoro a verba arbitrada com o sentenciamento, elevando-a para 12% (doze por cento) do

valor da condenação.

É como voto.

Com o relator

DECISÃO

CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME.

Disponível em: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/823428862/7022405920188070020-df-0702240-5920188070020/inteiro-teor-823428880