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17 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

4ª Turma Cível

Publicação

Julgamento

Relator

SÉRGIO ROCHA

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-DF__00066177320158070003_f2059.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 4ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL XXXXX-73.2015.8.07.0003

APELANTE (S) FABIO FERREIRA DOS SANTOS

APELADO (S) MB ENGENHARIA SPE 030 S/A e BROOKFIELD CENTRO-OESTE

EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.

Relator Desembargador SÉRGIO ROCHA

Acórdão Nº 1238755

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. FATO INCONTROVERSO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.

LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RESP. 1.635.428/SC.

1. Ausente impugnação específica, deve ser considerada incontroversa a data informada na

postulação inicial como prazo final estipulado entre as partes para a entrega do imóvel.

2. A cláusula penal moratória estipulada contratualmente afasta a pretensão de indenização por lucros cessantes, conforme entendimento firmado em sede de recursos repetitivos pelo C. STJ (REsp. 1.635.428/SC).

3. Deu-se parcial provimento ao apelo do autor.

ACÓRDÃO

Brasília (DF), 18 de Março de 2020

Desembargador SÉRGIO ROCHA

Presidente e Relator

RELATÓRIO

Adoto o relatório da r. sentença:

“(...) 1 - Relatório:

Trata-se de ação de conhecimento sob o rito ordinário ajuizada por FABIO FERREIRA DOS SANTOS em desfavor de MB ENGENHARIA SPE 030 S/A e MB ENGENHARIA S/A.

A parte autora sustenta na inicial (fls. 2/8) que celebrou contrato de promessa de compra e venda com as requeridas referente à unidade nº 806 do Bloco J, com duas vagas de garagem (nº 1034 e 1034-A), no empreendimento "Residencial Allegro". Relata que a parte ré comprometeu-se no contrato a

entregar a unidade imobiliária até agosto/2013, já computada a prorrogação prevista contratualmente por 180 (cento e oitenta) dias, mas, até o momento do ajuizamento da demanda, não havia se

desincumbido deste ônus contratual.

Apresenta argumentos de direito que entende embasarem o seu pleito. Sustenta que a mora da

requerida enseja a sua condenação pelas perdas e danos dela decorrentes, em especial multa

contratual e lucros cessantes pela impossibilidade de fruição do bem. Ao final, requer: (i) seja a parte ré condenada ao pagamento de multa moratória de 2% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel (R$ 192.683,69) desde a mora das requeridas (01/09/2013) até a efetiva entrega das chaves; (ii) a

condenação das requeridas ao pagamento de lucros cessantes, no valor mensal de R$ 1.926,83, desde a sua mora até a efetiva entrega das chaves; (iii) a condenação das requeridas nas verbas

sucumbenciais. Juntou procuração (fl. 9) e documentos (fls. 10/34). Recolheu custas (fl. 35).

Citadas (fls. 39/40v), as requeridas apresentaram contestação (fls. 42/56). Na ocasião, refutaram os

argumentos fáticos e jurídicos da inicial, alegando a ocorrência de caso fortuito que impediu a

emissão e averbação da carta de habite-se. Asseveraram que o cumprimento da obrigação se dá com a emissão da carta de habite-se. Afirmaram que o autor não quitou o preço do imóvel, razão pela qual o bem não lhe foi entregue. Argumentaram que a ocorrência de caso fortuito impede a aplicação de

multa. Sustentaram que não existem provas da possibilidade de locação do bem, razão pela qual não

caberia a condenação por lucros cessantes, bem como que o valor atribuído ao aluguel da unidade

imobiliária pelo autor é claramente excessivo. No final, pugnaram pela improcedência do pedido

autoral e a condenação do requerente nas verbas sucumbenciais. Juntaram documentos (fls. 57/60),

atos constitutivos (fls. 61/73) e procurações (fls. 74/75).

O requerente manifestou-se em réplica (fls. 80/85), refutou os fatos e argumentos apresentados.

A parte ré pugnou pelo julgamento antecipado da lide (fl. 86). De outro lado, o autor não se

manifestou sobre a determinação de especificação de provas (fl. 78).

Em saneamento do feito (fl. 88), restou determinado a apresentação das folhas ausentes do

instrumento contratual. O autor apresentou documentos (fls. 92/94) e os autos vieram conclusos para sentença (fl. 96).

contrato entabulado entre as partes com todas as páginas e certidão de matrícula atualizada do

imóvel, porém não houve atendimento (fl. 100).

Concedida derradeira oportunidade para atendimento da determinação (fl. 101), o autor apresentou os mesmos documentos (fls. 103/106) (...)” (ID XXXXX).

O MM. Juiz sentenciante, Dr. Mário José de Assis Pegado, da 2ª Vara Cível de Ceilândia, julgou no

seguinte sentido:

“(...) Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE o pedido autoral. Extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC (...)”.

Apelo do autor Fábio Ferreira dos Santos (ID XXXXX, pág. 1).

Requer o provimento do apelo, com a reforma da r. sentença, para que sejam julgados procedentes os pedidos formulados na inicial.

Contrarrazões (ID XXXXX).

Após iniciado o julgamento (ID XXXXX, pág. 2), foi acolhida a questão de ordem suscitada pelo Des. Luís Gustavo (Vogal) e determinada a suspensão da sessão por estar parte da demanda afetada aos

temas 970 e 971 do STJ, ambas submetidas ao julgamento dos recursos repetitivos (ID XXXXX, pág. 5).

É o relatório.

VOTOS

O Senhor Desembargador SÉRGIO ROCHA - Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do apelo interposto pelo autor, Fábio Ferreira dos Santos.

DA COMPROVAÇÃO DA MORA DAS EMPRESAS RÉS

O autor/apelante, Fábio Ferreira dos Santos, alega que: 1) o prazo final para a entrega o imóvel,

considerando o período de tolerância contratualmente estipulado, seria 1º de setembro de 2013; 2) as empresas rés não impugnaram essa afirmação, se limitando a justificar o atraso; 3) a mora, portanto, é fato incontroverso, devendo ser aplicada a regra do artigo 374, inciso III do CPC/2015; 4) a carta de habite-se apresentada pelas rés constitui confissão da sua mora, pois expedida em 12 de setembro de 2014.

Requer o provimento do apelo, com a reforma da r. sentença, para que seja reconhecida a mora da rés e, por consequência, para que sejam condenadas ao pagamento da cláusula penal moratória prevista

no contrato.

Com razão o autor/apelante.

Inicialmente, reconheço a aplicabilidade das regras inerentes ao Código de Defesa do Consumidor,

pois autor e rés enquadram-se nos conceitos de consumidor e fornecedoras, respectivamente

(CDC/1990 2º 3º).

O autor postula a condenação das rés ao pagamento de multa moratória contratual e lucros cessantes pelo atraso na entrega do empreendimento denominado Residencial Allegro, unidade 806 do Bloco

J, Ceilândia/DF.

Segundo o autor, considerando o prazo de tolerância de 180 dias previsto contratualmente, o imóvel deveria ter sido entregue em 1º de setembro de 2013, circunstância não impugnada pelas rés, nem

mesmo em tese eventual, pois se limitaram a justificar o atraso em razão do excesso de chuvas e da

carência de profissionais qualificados (ID XXXXX, pág. 3).

Portanto, com a mais elevada vênia ao Magistrado sentenciante, entendo que o prazo final para

entrega do imóvel e o seu não cumprimento são fatos incontroversos ( CPC/2015 374 III), tornando

dispensável a apresentação do contrato celebrado.

Portanto, fica caracterizada a mora das rés desde o prazo estipulado contratualmente até a expedição da Carta de Habite-se, em 12 de setembro de 2014 (ID XXXXX, pág. 3), circunstância que não é

afastada pelo eventual excesso de chuva ou carência de profissionais qualificados.

“(...) 1. A mora ou o inadimplemento na entrega do imóvel é fato bastante e suficiente para amparar o pedido de resolução da promessa de compra e venda de imóvel junto à incorporadora. 2. A

atividade de incorporação imobiliária traz intrínsecos riscos atrelados à construção e desembaraço burocrático, de modo que não podem ser invocados pelo fornecedor para afastar sua

responsabilidade contratual pelo inadimplemento ou mora. Mas ainda que se entendesse de modo

diverso, a impossibilidade de entrega da unidade na data aprazada, em decorrência de escassez de

mão de obra e excesso de chuvas, não são fatos imprevisíveis, tampouco insuperáveis, de modo que

não eximem o incorporador de cumprir com sua prestação (...)”. (Acórdão XXXXX,

20171610016853APC, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 4ª TURMA CÍVEL, data de

julgamento: 30/5/2018, publicado no DJE: 8/6/2018. Pág.: 387/389).

Em relação ao alegado inadimplemento do autor, circunstância também suscitada como justificativa

pelo atraso na entrega do imóvel, tenho que referida circunstância não foi comprovada, sendo

insuficiente o demonstrativo de pagamento de ID XXXXX (prin’t do sistema interno da empresa), por se tratar de documento produzido unilateralmente.

Assim, dou provimento ao apelo do autor nesse ponto para reconhecer a mora da empresa ré desde o dia 1º de setembro de 2013 até o dia 12 de setembro de 2014.

DA INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA

O autor/apelante, Fábio Ferreira dos Santos, alega que: 1) deve ser aplicada a multa moratória prevista contratualmente em razão do atraso na entrega do imóvel; 2) mesmo em se tratando do

inadimplemento das vendedoras (rés), devem ser aplicados os percentuais de multa previstos para o

inadimplemento do comprador, 2% sobre o valor do debito, afastando o inegável desequilíbrio

contratual.

Requer o provimento do apelo, com a reforma da r. sentença, para que as rés sejam condenadas ao

pagamento da cláusula penal moratória, utilizando o percentual fixado para o inadimplemento do

adquirente.

Com parcial razão.

Em razão do reconhecimento da mora na entrega do imóvel, as rés devem ser condenadas ao

pagamento da multa penal prevista contratualmente, conforme previsto na Cláusula 8.3.1 (ID

8511616, pág. 2), in verbis:

estabelecido na cláusula anterior, por razões imputáveis à VENDEDORA, pagará ela ao (s)

ADQUIRENTE (S) indenização mensal, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, atualizado monetariamente na forma da cláusula quinta supra (...)”.

Em relação ao pedido de inversão dos percentuais de multa estipulados contratualmente, não observo o alegado desequilíbrio contratual, pois ao comprador é prevista multa de 2% sobre o valor da parcela inadimplida, ao passo que para a vendedora é prevista uma multa de 0,5% do valor total do imóvel.

Embora sejam diversos os percentuais de multa previstos para o inadimplemento do comprador e do vendedor, também são diversos os parâmetros de aplicação – valor inadimplido e valor do imóvel,

inexistindo desequilíbrio contratual em desfavor do consumidor.

Assim, nesse ponto, dou parcial provimento ao apelo do autor para condenar as rés ao pagamento da cláusula penal moratória de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso.

DA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM OS

LUCROS CESSANTES

O autor/apelante, Fábio Ferreira dos Santos, alega que: 1) os lucros cessantes são devidos em razão do descumprimento injustificado da avença pela construtora, tornando o bem indisponível; 2) a

impossibilidade de utilização do imóvel é prova suficiente para se reconhecer a obrigação do

fornecedor em reparar as perdas do adquirente; 3) levando em consideração o valor do imóvel e o

preço de mercado do aluguel, os lucros cessantes devem ser fixados em R$ 1.926,83 (mil novecentos e vinte e seis reais e oitenta e três centavos) por mês de atraso.

Requer o provimento do apelo, com a reforma da r. sentença, para que as rés sejam condenadas ao

pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 1.926,83 (mil novecentos e vinte e seis reais e oitenta e três centavos) mensais.

Sem razão.

No julgamento do Recurso Especial nº 1.635.428/SC, submetido à sistemática dos recursos

repetitivos, o C. STJ firmou a seguinte tese:

Nesses termos, diante da existência de cláusula penal moratória prefixada no contrato celebrado entre as partes, não cabe sua cumulação com lucros cessantes.

Nesse ponto, mantenho inalterada a r. sentença.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, dou parcial provimento ao apelo interposto pelo autor, Fábio Ferreira dos Santos,

para reconhecer a mora das rés no período compreendido entre 1º de setembro de 2013 e 12 de

setembro de 2014 e para condená-las ao pagamento da cláusula penal moratória no valor

correspondente a 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso.

Redistribuo os honorários de sucumbência fixados na r. sentença na proporção de 70% devidos pelas rés e 30% devidos pelo autor ( CPC/2015 86).

É como voto.

O Senhor Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA - 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA - 2º Vogal

No caso presente, a parte persegue a inversão e a aplicação mensal da multa moratória de 2% prevista do contrato, aduzindo ser necessário para assegurar o equilíbrio contratual.

O critério adotado nos fundamentos do pedido para a incidência da cláusula penal tem equivalência à prestação locatícia.

De igual forma, requereu o autor a reparação de danos a título de lucros cessantes, representado pelos aluguéis que deixou de auferir no período em que houve o atraso na entrega do imóvel.

Portanto, o acolhimento das duas pretensões caracterizaria bis in idem, porque as duas indenizações têm o mesmo parâmetro e fundamento, daí correta a aplicação da tese fixada pela Superior Corte de Justiça.

Ante o exposto, acompanho integralmente o e. Relator em todo o seu voto.

DECISÃO

DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, UNÂNIME

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