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24 de Janeiro de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
8ª Turma Cível
Publicação
Publicado no DJE : 09/06/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.
Julgamento
27 de Maio de 2020
Relator
EUSTÁQUIO DE CASTRO
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-DF__00030490320168070007_b5c76.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 8ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0003049-03.2016.8.07.0007

APELANTE (S) OVERLAND MOREIRA DE PAIVA

APELADO (S) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MIRANTE DAS ACACIAS

Relator Desembargador EUSTAQUIO DE CASTRO

Acórdão Nº 1252606

EMENTA

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO. "CONDOMÍNIO DE LOTES".

CONTRIBUIÇÕES INADIMPLIDAS. DEVER DE PAGAMENTO DO TITULAR DO LOTE.

1. Nos casos em que a associação existe e subsiste por conta de uma realidade condominial

sedimentada, ainda que imperfeita do ponto de vista jurídico, é natural, senão imperativo, que a

qualidade de associado esteja vinculada à titularidade dos imóveis que formam, independentemente da vontade dos associados, um "condomínio de lotes" de fato.

2. A adesão à associação prescinde de ato formal, resultando do fato de que o lote está compreendido em uma estrutura física cuja manutenção reclama obras e serviços que beneficiam indistintamente todo o loteamento e cada um dos lotes que o integram.

3. O titular do imóvel integrado ao "condomínio de lotes" deve arcar com o pagamento das

contribuições instituídas regularmente, pois não se afigura justo e razoável que o morador se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação.

4. Recurso não provido.

ACÓRDÃO

e NÍDIA CORRÊA LIMA - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador ROBSON

TEIXEIRA DE FREITAS, em proferir a seguinte decisão: RECURSO CONHECIDO E NÃO

PROVIDO. UNÂNIME. , de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 27 de Maio de 2020

Desembargador EUSTAQUIO DE CASTRO

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por OVERLAND MOREIRA DE PAIVA, contra a Sentença proferida pelo Juízo da Segunda Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Taguatinga que, em Ação de Cobrança, ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MIRANTE DAS ACÁCIAS, julgou

procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar o réu a pagar ao condomínio-autor o valor de R$14.540,75 (quatorze mil, quinhentos e quarenta reais e setenta e cinco centavos), acrescido da

correção monetária e dos juros de mora a partir da citação, bem como a pagar-lhe os encargos

condominiais eventualmente vencidos no curso da lide, acrescidos dos encargos moratórios aplicáveis.

Em suas razões recursais (ID 15402517), o apelante aduz não ter aderido à associação condominial e que, por conseguinte, não é obrigado a contribuir com as taxas condominiais, em respeito à liberdade de associação (art. , inciso XX, da Constituição Federal).

Assevera que o condomínio não comprovou o seu ingresso na associação e nem a sua anuência ao ato que instituiu a taxa condominial.

Aduz que a alegação de que participou de assembleia não o vincula à associação, tendo em vista a

ausência de declaração expressa de filiação e ante a falta de anuência em relação às obrigações

previstas no estatuto da associação.

Afirma que o condomínio não se desincumbiu do ônus de comprovar a sua filiação ao quadro

associativo.

Cita jurisprudência.

Ao final, requer seja reformada a sentença para declarar indevida a cobrança das taxas condominiais, além da inversão do ônus da sucumbência.

Preparo regularmente realizado (ID´s 15402518 e 15402519).

Em Contrarrazões (ID 15402523), o recorrido afirma que o recorrente reconheceu ser morador do

condomínio, apesar de ter declarado que não se associou e nem anuiu com o ato que instituiu a taxa

condominial.

Aduz se enquadrar como um “condomínio de lotes”, e não como associação condominial, nos termos do Artigo 1.358, do Código Civil, sendo-lhe aplicável o disposto ao condomínio edilício.

despesas provenientes dos referidos benefícios, sob pena de enriquecimento sem causa.

Ao final, pugna pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

VOTOS

O Senhor Desembargador EUSTAQUIO DE CASTRO - Relator

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade, conheço do recurso e recebo-o no duplo efeito, nos termos do art. 1.012 do CPC/2015.

Em acórdão lavrado quando do julgamento da apelação interposta contra a sentença que julgou

liminarmente improcedentes os pedidos iniciais, manifestei-me nos seguintes termos no voto condutor do acórdão:

“(...) O recorrente se insurge contra Sentença a qual julgou improcedente liminarmente o pedido da cobrança de encargos ordinários ou extraordinários em desfavor daqueles que não estão

formalmente filiados, sob pena de violação à liberdade de associação (artigo 5º, inciso XX,

Constituição Federal).O artigo 1.332, caput, do Código Civil estabelece a natureza jurídica dos

condomínios edilícios, in verbis:

‘Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das

outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes

comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.’

Assim, condomínios de fato ou irregulares se diferem do condomínio edilício, pois se constituem de

maneira informal. Apresentam objetivos comuns, porém, com natureza e características diferentes.

Os condomínios edilícios, para atender esses objetivos, instituem taxas, já os condomínios de fato,

contribuições, rateando-as entre os associados. Todavia, tem o condomínio de fato direito a cobrança de taxas/contribuições em atraso.Há uma relação entre o proprietário/possuidor do bem e a

obrigação decorrente da existência da coisa, obrigação propter rem. É a obrigação decorrente do

direito real que o titular dessa coisa possui.A obrigação propter rem não decorre da manifestação de vontade do devedor, esse fica obrigado a determinada prestação em razão de ser titular de um direito

sobre uma coisa e não por conta de sua manifestação de vontade (expressa ou tácita). Na obrigação propter rem, a prestação devida ao credor, pelo devedor não se limita ao valor da coisa. O devedor responde com seu patrimônio.A contribuição para as despesas do condomínio constitui obrigação de natureza propter rem, prevalecendo o interesse da coletividade, dos condôminos na obtenção de

recursos para manutenção da propriedade coletiva comum.No sentido de ser devido à cobrança da

taxa condominial por condômino inadimplente não associado, a Procuradoria Geral da Republica

emitiu parecer para o julgamento do RE 695.911, favorável a possibilidade de cobrança da taxa

associativa, incluindo os quais não anuíram expressamente, sem violar a liberdade associativa. Entre os fundamentos da Procuradoria Geral da República, estão os princípios constitucionais da

equidade, eticidade, vedação de enriquecimento sem causa (proibição de locupletamento ilícito) e da sociedade livre, justa e solidaria (artigo , I, da Constituição Federal):‘se de um lado há o interesse comum dos moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos, embora não se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não seja ninguém obrigado a se associar, de outro, não é razoável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a

partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheio’.O condomínio encontra-se constituído,

pelo menos, desde 2007 (folhas 12/14), sendo o apelado inadimplente desde 2012 (folhas 10/11). O

apelado, pelo exposto, em abril de 2012 candidatou-se para o cargo de subsíndico (folhas 58/59).

Nessa perspectiva, o posicionamento contrário do apelado de não assentir com o pagamento das

contribuições viola o princípio da boa-fé objetiva (...)”.

Não há razão para alterar o entendimento acima exposto.

No entanto, é necessário acrescentar à análise a discussão acerca das alterações promovidas pela

Medida Provisória 759, posteriormente convertida na Lei 13.465/17, que dentre outras inovações,

criou o instituto do “condomínio de lotes”.

Como se sabe, a constituição decondomínioedilício se dá mediante o registro da respectiva

Convenção em Cartório deRegistrode Imóveis (Artigo 7º da Lei 4.591/64).

No presente caso, o Autor/Apelado, apesar de possuir registro CNPJ de condomínio edilício,

consubstancia-se em verdadeira associação de moradores, assemelhada a um “condomínio de lotes”

de fato , pois ainda não se aperfeiçoou legalmente em função da falta de registro imobiliário do

respectivo ato constitutivo.

Noutros termos, é um condomínio de fato que, para transitar no mundo jurídico, revestiu-se

provisoriamente de condomínio edilício registrado apenas em Cartório de Registro de Títulos e

Documentos.

Em caso semelhante, a Quarta Turma Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça já se manifestou acerca da relação entre os “condomínios de lotes” de fato e os condomínios irregulares e suas repercussões

obrigacionais. Em face da acuidade dos fundamentos lançados no voto condutor do acórdão, de lavra do Desembargador James Eduardo, adoto-os como adicional razão de decidir:

“No Distrito Federal proliferaram agremiações residenciais conhecidos como ‘condomínios

irregulares’. Via de regra são entes associativos criados para administrar o ‘condomínio de lotes’

que se estabeleceu de fato e que é assim reconhecido pela comunidade e, sob muitos aspectos, pelo

próprio Poder Público.O certo é que a indumentária jurídica não ofusca a concretude fática do

organismo condominial e suas repercussões obrigacionais. Essa foi a forma ou o mecanismo pelo

qual vários ‘condomínios de lotes’ irregulares ou em processo de regularização, assim denominados porque assentados sobre desmembramentos ou loteamentos com algum tipo de pendência legal,

encontraram para adquirir personalidade jurídica e assim atuar na vida civil. É de se salientar que o denominado condomínio horizontal, instituído em loteamentos fechados (‘condomínio de lotes’),

submete-se à mesma regência do condomínio edilício, ressalvadas as suas peculiaridades, nos termos

do artigo 8º da Lei 4.591/1964 e do artigo 1.358-A do Código Civil, dispositivos que têm a seguinte

redação:

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o

cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação,

observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será

discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo

do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será

discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada

como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos

titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou

para as unidades entre si.

(...)

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e

partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade

autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

§ 2ºAplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste

Capítulo, respeitada a legislação urbanística.

§ 3ºPara fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. Independentemente dos seus trajes associativos, o “condomínio de lotes” que ainda se constituiu legalmente tem existência fática insofismável e deve ser regulado pela conjugação das

normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força

vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos 54, inciso IV, e 1.333 do Código Civil.

Independentemente dos seus trajes associativos, o ‘condomínio de lotes’ que ainda se constituiu

legalmente tem existência fática insofismável e deve ser regulado pela conjugação das normas

jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos 54, inciso IV, e 1.333 do Código Civil.O estatuto representa a lei interna da associação, do mesmo modo que a convenção é a norma de regência do condomínio. Na lição de Sílvio de Salvo Venosa: Os estatutos constituem a

lei orgânica da entidade. É norma obrigatória para os fundadores da associação e de todos aqueles que no futuro dela venham participar. A vontade dos novos membros manifesta-se pela adesão à

associação e aos regulamentos que a compõem. (Direito Civil, Parte Geral, 3ª ed., Atlas, p. 287). O

direito não pode tratar com indiferença jurídica esses entes que (...) correspondem e funcionam, na

realidade dos fatos, como ‘condomínios de lotes’, e deixar ao desamparo de qualquer normatividade um número expressivo de comunidades que foram sedimentadas e que estabeleceram seus padrões

obrigacionais a partir do referencial que expressa sua verdadeira natureza jurídica. Como decidiu

esta Corte de Justiça: Os ‘condomínios irregulares’ redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial,

ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos

sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que estão revestidos de

capacidade e legitimação para estar em Juízo ativa e passivamente. A origem e destinação da

entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto lhe tenha sido conferida a denominação de

associação ao ser criado, se efetivamente está destinado à administração das áreas comuns

compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de

forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio

irregular, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade

despersonalizada. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no

perímetro do loteamento, nela residindo, o fato implica a imputação ao possuidor da qualificação de condômino independentemente de qualquer manifestação de vontade dele derivada, pois decorre a

qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos

serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu

fomento na forma resolvida em assembléia. (APC 20120810039714, 1ª T., rel. Des. Teófilo Caetano, DJe 02/12/2013). A inocultável proximidade fática e jurídica com os ‘condomínios de lotes’ torna

imperativo o emprego da analogia para estabelecer o mesmo modelo obrigacional para os

condomínios irregulares. Afinal de contas, é o artigo 4º da Lei de Introdução às Normas do Direito

Brasileiro que dispõe:

Art. 4ºQuando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os

princípios gerais de direito.

Nessa ordem de ideias, se a Apelada funciona nos mesmos moldes dos condomínios edilícios e se os possuidores ou titulares de direitos sobre as frações imobiliárias sujeitam-se aos parâmetros

obrigacionais dessas entidades jurídicas, não há como afastar o emprego da analogia expressamente autorizado legalmente. Nas palavras de Carlos Maximiliano, a analogia consiste exatamente ‘em

aplicar a uma hipótese não prevista em lei a disposição relativa a um caso semelhante.’

(Hermenêutica e Aplicação do Direito, Forense, 10ª ed., p. 208). É o que propugna, aliás, o

Enunciado 89 da Primeira Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho da Justiça Federal:

Enunciado 89: O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes

de campo.

Admitir que a pessoa que adquire a posse ou os direitos pessoais relativos a imóvel situado em

‘condomínio irregular’ possa usufruir de todos os benefícios da vida comunitária e dos serviços que lhe são onerosamente disponibilizados, sem qualquer contraprestação, induz ainda a enriquecimento ilícito e acaba por deixar ao desamparo jurídico esses núcleos residenciais que se formaram com

base no protótipo organizacional dos ‘condomínios de lotes’. Exatamente por isso, não se pode

deixar à margem do direito e sem a adequada solução jurisdicional os litígios que envolvem a recusa de adimplemento dos encargos condominiais por aquele que, a par de optar por adquirir lote em um núcleo comunitário que exige contrapartida e de se beneficiar de toda a estrutura condominial,

refugia-se em aspectos formais que, bem ponderados, não suprimem a verdadeira natureza da

relação jurídica estabelecida. Isso se torna ainda mais evidente quando se atenta para o fato de que a Lei 13.465/2017 introduziu na Lei 6.766/1979, o artigo 36-A, dispositivo que tem a seguinte dicção:

Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de

direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses

coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de

utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo

em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à

atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à

normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos

para suportar a consecução dos seus objetivos.

A Lei 13.465/2017, que introduziu no direito vigente um vasto catálogo de mecanismos para a

regularização fundiária urbana e rural, preocupou-se em estipular que, nos ambientes associativos,

titulares de direitos ou moradores devem participar da cotização necessária à viabilização e

manutenção dos loteamentos. Não se desconhece que o Superior Tribunal de Justiça, na sistemática

dos recursos repetitivos, fixou a tese de que não se estabelece vínculo obrigacional em relação àquele que, nesses núcleos residenciais, não aderiu ao projeto associativo. Consta da ementa do acórdão

proferido no Recurso Especial 1.439.163/SP: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA

CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE

FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO

ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: ‘As

taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’. 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.439.163/SP, 2ª Seção, rel. p/ac Min. Marco Buzzi, DJe 22/05/2015).

Todavia, a presente vertente interpretativa não faz parte da base argumentativa da tese fixada por

essa Egrégia Corte Superior e, o que é mais importante, é possível descortinar, no caso concreto, que os Apelados podem e devem ser considerados associados e, por conseguinte, obrigados ao pagamento das taxas de manutenção.

(...)

Cumpre ressaltar que a adesão ao projeto associativo prescinde de ato formal, resultando do fato de que o lote está compreendido em uma estrutura física cuja manutenção reclama obras e serviços que beneficiam indistintamente todo o loteamento e cada um dos lotes que o integram.

Não há como dissociar a titularidade do lote da condição de associado. É dizer, como o interessado

tem plena consciência de que a unidade compõe um organismo coletivo e não pode ser utilizada

senão dentro da estrutura comunitária, não há como se admitir que, ao adquiri-la ou mantê-la, não

tenha passado a integrar a associação que existe em função da coletividade que não é uma opção,

mas uma contingência.

Em relação aos deveres instrumentais, o princípio da boa-fé atua como ‘fonte autônoma de direitos e obrigações, não adstrita à vontade nem a texto punctual de lei’. (Teoria do Contrato – Novos

Paradigmas, Renovarr, 2002, p. 151).

(...)

Não se ignora, por certo, que o artigo , inciso XX, da Constituição Federal, estipula que ‘ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado’. Significa dizer que o status de

associado pressupõe, inexoravelmente, um ato de vontade daquele que pretende ingressar ou

permanecer na agremiação associativa.

A irrestrita liberdade que a ordem constitucional confere ao ingresso e à saída do ente associativo

não é confrontada pela vinculação que o estatuto da Apelante estabelece entre o status de associado e a titularidade do imóvel que compõem o núcleo residencial que tem identidade própria e compartilha área e serviços comuns.

Desde que preservada a autonomia da vontade quanto à entrada e saída do organismo associativo,

nada impede que os atos de associação e de desligamento estejam adstritos ou vinculados à aquisição e alienação do imóvel que integra condomínio de fato revestido do véu associativo.

Levando em conta que, à vista do artigo 54, inciso II, do Código Civil, o estatuto da associação deve conter ‘os requisitos para a admissão, demissão e exclusão dos associados’, é perfeitamente válida a previsão estatutária segundo a qual a admissão provém da aquisição do imóvel.

Uma vez previamente definidos os parâmetros para a admissão e demissão, o interessado tem plena ciência de que o seu ingresso e a sua saída da associação estarão vinculados ou dependentes da

titularidade do imóvel que faz parte da agremiação associativa.

Não há, nesse tipo de norma estatutária, nenhuma violação à liberdade que o ordenamento jurídico

confere aos desígnios de ingresso e desligamento da associação. Pelo contrário, essa correlação é

inerente ao projeto associativo, na medida em que a associação existe exatamente em função dos

imóveis que formam um núcleo residencial que compartilha bens e serviços.

Nos casos em que a associação existe e subsiste por conta de uma realidade condominial, ainda que imperfeita do ponto de vista jurídico, é natural, senão imperativo, que a qualidade de associado

esteja atrelada à titularidade dos imóveis que formam, independentemente da vontade dos

associados, um organismo condominial de fato.

Não é demasiado insistir que nos denominados condomínios irregulares, realidade que não pode ser ignorada nem desconsiderada pelo intérprete, a instituição de uma associação é o único meio

jurídico de se estabelecer vínculo jurídico entre as pessoas que, conquanto não possam ser

consideradas proprietárias, têm direito sobre os imóveis que os integram.

Conclui-se, assim, que os Apelados devem ser tratados como associados, na medida em que são

titulares e possuidores de lote específico e compossuidores das partes comuns do loteamento, e, nessa qualidade, não podem se eximir das contribuições que oneram todos os associados (...)” (Acórdão

1193724, 07047760320188070001, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA , 4ª Turma Cível,

data de julgamento: 7/8/2019, publicado no DJE: 28/8/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

candidatou-se, inclusive, para o cargo de subsíndico (ID 15402067, fls. 62/65), o que indica a sua

adesão tácita à associação.

Ademais, ainda que se trate de condomínio irregular administrado por associação de moradores,

independentemente da denominação, viável a cobrança de taxas condominiais, pois não se afigura

justo e razoável que o morador se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação.

Por fim, ressalto que neste mesmo sentido já decidiu esta Oitava Turma Cível, in verbis:

"AÇÃO DECLARATÓRIA. CONDOMÍNIO DE FATO (" IRREGULAR "). NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. CONTRIBUIÇÕES. LEI Nº 13.465/2017. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO

FUNDIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ.

PAGAMENTOS DEVIDOS. CONTRIBUIÇÃO DE CONDOMÍNIO. VALIDADE. OBRIGAÇÃO

PROPTER REM. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO

EXECUTIVO. ART. 784, CPC. INTERPRETAÇÃO INTEGRATIVA. ART. 1358-A DO CÓDIGO

CIVIL. POSSIBILIDADE. EXECUÇÃO MANTIDA. LITIGÂNCIA POR MÁ-FÉ. CONDENAÇÃO. (...) 6. As frações que compõem um edifício, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal. 7. Só podem ser objeto de

propriedade horizontal as frações autônomas que, além de constituírem unidades independentes,

sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. (...) 11. Os condomínios de lotes são uma realidade por derivação dos condomínios edilícios, que"Pressupunham sociedades estabilizadas, de base agrícola e de urbanização incipiente. Porém,

nas décadas subsequentes, com a fuga para as cidades, essas noções bascularam. A miragem de

qualquer terreno passou a ser a construção. Nessas condições, muitos prédios rústicos foram

edificados, total ou parcialmente, colocando-se problemas complexos de fronteira."(António Menezes Cordeiro, Idem). 12. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores

em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao

condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma

indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária. 13. A Lei nº 13.465/17, fruto

da conversão da Medida Provisória nº 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei nº

6.766/79, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades

desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas

entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o

objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando valorizar os imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica,

vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis em condomínio edilício. 14. A administração de imóveis em condomínio de lotes, nos termos acima

definidos, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e

autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos. 15. Diante

do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não

havendo retroatividade da nova lei. 16. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ (" As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram "). 17. As contribuições devidas ao condomínio de lotes, ainda que não regularizado, constituem obrigação de natureza propter rem, pois existem em razão da coisa.(...)" (Acórdão 1108785, 20170810038405APC, Relator: DIAULAS COSTA

RIBEIRO, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/7/2018, publicado no DJE: 16/7/2018.

Pág.: 349/352)

Ante o exposto, CONHEÇO DE RECURSO e NEGO-LHE PROVIMENTO .

Diante da sucumbência do apelante, cabível a majoração dos honorários advocatícios a serem pagos ao advogado da apelada em percentual de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

O Senhor Desembargador MARIO-ZAM BELMIRO - 1º Vogal

Com o relator

A Senhora Desembargadora NÍDIA CORRÊA LIMA - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

Disponível em: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/859350105/30490320168070007-df-0003049-0320168070007/inteiro-teor-859350142