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24 de Janeiro de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Turma Cível
Publicação
Publicado no DJE : 02/07/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.
Julgamento
24 de Junho de 2020
Relator
TEÓFILO CAETANO
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-DF__00291909320158070007_9ed8d.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 1ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0029190-93.2015.8.07.0007

APELANTE (S) BRUNA CARLA HIRAICI REZENDE e SWISS PARK BRASILIA

INCORPORADORA LTDA.

APELADO (S) SWISS PARK BRASILIA INCORPORADORA LTDA. e BRUNA CARLA

HIRAICI REZENDE

Relator Desembargador TEÓFILO CAETANO

Acórdão Nº 1257206

EMENTA

DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO

CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MATERIAIS E MORAIS. APELAÇÃO. EFEITO SUSPENSIVO. AGREGAÇÃO. FORMULAÇÃO NO RECURSO. INADEQUAÇÃO.

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. AFIRMAÇÃO. IMÓVEL. LOTE

INSERIDO EM PARCELAMENTO URBANO. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. PRAZO DE ENTREGA. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA PELA INCORPORADORA.

INADIMPLEMENTO CULPOSO DA VENDEDORA. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO.

DIREITO DA PROMITENTE COMPRADORA. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. IMPERATIVO LEGAL. RESOLUÇÃO INFIRMADA PELA DISPOSIÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

INSUBSISTÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. IMPUTAÇÃO EXCLUSIVAMENTE AO

ADQUIRENTE. NATUREZA MORATÓRIA. APLICAÇÃO REVERSA. LEGITIMIDADE.

INFRAESTRUTURA DO EMPREENDIMENTO. DIVERGÊNCIA EM FACE DA

PUBLICIDADE VEICULADA. DANOS MORAIS. QUALIFICAÇÃO. FATO GERADOR.

INEXISTÊNCIA. REJEIÇÃO DO PEDIDO COMPENSATÓRIO. SENTENÇA MANTIDA.

HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. REDIMENSIONAMENTO E MAJORAÇÃO DA

VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2º E 11).

1. Segundo a nova fórmula procedimental, o pedido de agregação de efeito suspensivo à apelação

desguarnecida ordinariamente desse atributo, a par da presença dos pressupostos exigíveis, deve ser

formulado via de petição autônoma endereçada ao relator, se já distribuído o recurso, ou ao tribunal, se ainda em aparelhamento o apelo, e não em sede de preliminar, notadamente porque o almejado é obstar a execução do julgado enquanto o recurso é processado e resolvido (CPC, art. 1.012, §§ 3º e 4º),

derivando dessa sistemática que, ignorada a sistemática procedimental, o pedido formulado sob a

forma de preliminar no recurso não merece sequer ser conhecido, notadamente quando destoante do

firmado na legislação no sentido de que a materialização do decidido está condicionada ao advento do trânsito em julgado.

2. Qualifica-se como fornecedora de produtos e serviços a sociedade empresária que atua no mercado explorando a venda de unidades imobiliárias consubstanciadas em terrenos inseridos em

empreendimentos por ela implementados e organizados, sendo inexorável sua qualificação como

fornecedora de produtos e serviços, na qualidade de incorporadora imobiliária, de sorte que, conquanto concertado o negócio jurídico por meio de escritura pública com pacto adjeto de alienação fiduciária,

atraindo a incidência da Lei nº 9.514/97, não resta afastada a aplicabilidade do Código de Defesa do

Consumidor, ensejando, ao invés, a aplicação das leis especiais no que não conflitarem em consonância com o enunciado pertinente ao diálogo das fontes normativas.

3. O descumprimento sem motivo justificado, pela incorporadora, do prazo estabelecido em contrato de compra e venda para a entrega de infraestrutura que guarnecerá o loteamento no qual inserido o lote

negociado caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para a adquirente, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa da vendedora, devem as

partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio, com a repetição de todas as

parcelas vertidas até então.

4. Aferida a culpa da incorporadora/vendedora pela resolução contratual em virtude do atraso

excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por

consequência, no prazo limite para entrega das obras concernentes à infraestrutura que guarnecerá o

loteamento no qual inserta a unidade negociada, a adquirente faz jus à devolução das parcelas do preço pagas, na sua integralidade, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não

assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada.

5. Encerrando o contrato entabulado entre a adquirente de imóvel para fruição própria e a

incorporadora que encartara a qualidade de vendedora relação de consumo, as disposições que

modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e

equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. e 51).

6. Qualificada a inadimplência da alienante e optando a adquirente pela resolução do negócio, o fato de o contrato contemplar cláusula de garantia fiduciária é irrelevante, não obstando a aplicação do

disposto na legislação codificada, pois, como cediço, a garantia fiduciária, segundo a legislação

especial, está volvida simplesmente a assegurar a realização da obrigação pelo obrigado fiduciário,

reservando em favor do credor o domínio resolúvel do bem, em caso de incidir em mora e qualificar a inadimplência, derivando que, a par da garantia ofertada em favor do credor, inexoravelmente que,

incorrendo em mora quanto às obrigações que lhe estavam afetas, legitima a resolução do negócio sob essa moldura, e não sob a sistemática alinhada na lei especial, pois regula apenas a forma de realização da garantia.

7. A par do diálogo das fontes normativas e do fato de que o credor fiduciário não está infenso aos

efeitos do inadimplemento contratual, a apreensão de que, incorrendo em mora, enseja a resolução do negócio convencionado, a despeito da garantia convencionada, sobeja ainda mais inexorável na

situação em que a garantia fora constituída em favor da própria vendedora como forma de se precaver dos efeitos inerentes à mora da adquirente e porque estavam celebrando contrato de compra e venda, e, assim, incorrendo em mora, deixando de implementar a infraestrutura na forma obrigada, enseja a

resolução do negócio, não podendo valer-se do disposto na lei especial como forma de safar-se dos

efeitos inerentes à mora e ao inadimplemento.

8. Contemplando o contrato de compra e venda cláusula penal endereçada exclusivamente ao

consumidor para a hipótese de atraso no cumprimento das suas obrigações, a disposição penal,

conquanto encerrando obrigação abusiva e iníqua por sujeitar o consumidor a desvantagem exagerada por não resguardar a contrapartida lógica, deve ser interpretada, em conformidade com os princípios

informativos do contrato da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da

comutatividade e da obrigatoriedade, de forma ponderada com seu objetivo, ensejando que seja

aplicada, de forma reversa, à fornecedora que incorrera em inadimplemento, determinando o distrato

do negócio por sua culpa (CDC, art. 51, IV e § 1º).

9. A responsabilidade civil tem como premissa genética a ocorrência do ato ilícito, ou seja, do ato

lesivo, contudo, a simples ocorrência do ilícito não enseja sua irradiação se não se aperfeiçoam os

demais requisitos que são indispensáveis à sua caracterização, quais sejam o dano, a culpa e o nexo de causalidade enlaçando o ilícito ao efeito lesivo ocorrido (CC, arts. 186 e 927), derivando que, ausente qualquer um desses pressupostos, a responsabilidade civil não emerge, à medida em que, ainda que

caracterizado o ilícito, se não irradiara nenhum efeito, não enseja a germinação da obrigação de

indenizar, e, do mesmo modo, ainda que caracterizados o ilícito e o dano, se não restarem evidenciados o nexo de causalidade jungindo o ato e o efeito ou, ainda, a culpa, o protagonista do ilícito também não pode ser responsabilizado.

10. Conquanto passível de aferição que a divergência entre a infraestrutura do empreendimento cujo

imóvel nele inserto fora prometido à venda e o efetivamente entregue irradie-lhe dissabor e frustração, o havido não enseja nenhum efeito lesivo ao patrimônio moral da adquirente, denunciando que o

ocorrido não é apto a ser transubstanciado em ofensa aos atributos da sua personalidade e caracterizado como fato gerador do dano moral, devendo ser tratado de conformidade com sua exata dimensão, ou

seja, como intercorrência contratual que, conquanto impregnando-lhe aborrecimento e chateação, não irradia nenhuma mácula aos direitos da sua personalidade, notadamente quando optara pelo

desfazimento do negócio jurídico, que, demais de tudo, envolvera lote de terreno, e não imóvel pronto.

11. O temperamento conferido aos fatos passíveis de serem tidos como geradores do dano moral,

pacificando o entendimento segundo o qual os aborrecimentos, percalços, frustrações e vicissitudes

próprias da vida em sociedade não geram o dever de indenizar, ainda que tenham impregnado nos

atingidos pelo ocorrido certa dose de amargura, não legitima o deferimento de qualquer compensação decorrente de simples dissabor ou aborrecimento originários de dissenso contratual, pois impassíveis

de enodoarem o espírito do homem médio.

12. Acolhido o pedido na maior parte, as verbas de sucumbência devem ser rateadas entre as partes de forma designada, e, na sequência, desprovido o apelo da sucumbente em maior grau, os honorários que lhe foram reservados devem ser majorados, porquanto o novo estatuto processual contemplara o

instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos

serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2º, e 11).

13. Apelações conhecidas. Preliminar rejeitada. Provido parcialmente o apelo da autora. Desprovido o da ré. Honorários de sucumbência redistribuídos e majorados. Unânime.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, TEÓFILO CAETANO - Relator, SIMONE LUCINDO - 1º Vogal e

RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador CARLOS RODRIGUES, em proferir a seguinte decisão: CONHECER DO APELO DA RÉ E NEGAR-LHE

PROVIMENTO. CONHECER DO APELO DA AUTORA E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Desembargador TEÓFILO CAETANO

Relator

RELATÓRIO

Cuida-se de apelações[1] interpostas por Bruna Carla Hiraici Rezende e Swiss Park Brasilia

Incorporadora Ltda. em face da sentença [2] que, resolvendo a ação de rescisão contratual que fora manejada pela consumidora, acolhera parcialmente o pedido inicial. O pedido, a seu turno, fora

formulado visando a concessão de tutela de urgência para suspender as cobranças vincendas relativas

ao imóvel, assim como o impedimento de inscrição do nome da autora nos órgãos de proteção ao

crédito, e, no mérito, a rescisão do contrato de compra e venda concertado entre as partes, fundada em culpa exclusiva da construtora, mediante restituição integral dos valores pagos, além da condenação da alienante a compensar os danos morais e compor os danos materiais que experimentara a adquirente.

Acolhendo parcialmente o pedido, a sentença condenara a ré ao pagamento, a título de cláusula penal, em razão do inadimplemento contratual concernente à conclusão das obras de infraestrutura que

guarnecem o loteamento, de multa moratória no importe de 2% (dois por cento) sobre o preço do

imóvel estabelecido em contrato, incidindo correção monetária a partir do ajuizamento da ação e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. A tutela de urgência então concedida restara revogada e, em relação às parcelas vencidas e não pagas por força da decisão antecipatória que houvera sido deferida, fora determinado que deverão ser adimplidas pela autora à ré mediante incidência de

atualização monetária e juros de mora, nos termos previstos em contrato. Como corolário, em razão da sucumbência recíproca, mas não equivalente, condenara a parte autora, na proporção de 40% (quarenta por cento), e a parte ré em 60% (sessenta por cento), ao rateio das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, a autora apelara[3] almejando, preliminarmente, a suspensão dos efeitos da sentença no tocante à revogação da tutela antecipada concedida após interposição de agravo de instrumento sob o

argumento de que a assistia a faculdade de, em estando adimplente com suas obrigações contratuais,

abster-se de realizar os pagamentos das parcelas vincendas diante de inadimplemento da construtora

em entregar o bem na data e forma pactuada. No mérito, insurgira-se quanto à improcedência do

pedido que formulara acerca da viabilidade de rescisão do contrato de compra e venda por força de

atraso na entrega da obra decorrente de culpa exclusiva da ré. Aduzira que o contrato entabulado entre as partes tem natureza jurídica de contrato de promessa de compra e venda, pois as cláusulas estipulam as obrigações das partes, presentes e futuras, além de data posterior para a entrega do imóvel.

Ressaltara que a infraestrutura predial prometida no negócio jurídico não fora entregue, razão pela qual não lhe remanesce interesse em permanecer com o lote adquirido, afirmando, ademais, que o fato de o imóvel ser objeto de alienação fiduciária não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor. Verberara que, embora a espécie contratual seja de compra e venda de imóvel, a ré está obrigada ao

cumprimento das obrigações assumidas, pois, em se tratando de lote, e não unidade habitacional

predial, a escritura pública apenas lhe transmitira a propriedade do terreno, sem que, contudo, a ré

tenha efetivamente entregue a infraestrutura avençada. Ademais, pontuara que a enganosa publicidade ventilada pela ré acerca do empreendimento causara-lhe dano moral passível de compensação. Nesse

contexto, requerera a reforma da sentença com a consequente redistribuição dos ônus da sucumbência, imputando-os à ré de forma integral.

precisa qual teria sido o suposto inadimplemento da construtora. Negara que o empreendimento fora

concluído apenas em 2018, tendo a ata notarial o escopo de comprovar somente que o empreendimento fora finalizado. Ressaltara que desde setembro de 2014 a estrutura do loteamento já estava finalizada e apta a receber os adquirentes dos lotes. Verberara que o decidido pelo Colendo Superior Tribunal de

Justiça, na ocasião do Tema 971 não se aplica ao presente caso, em virtude de a autora ter adquirido

lote urbano e não imóvel em construção. Por fim, destacara que, como decorrência automática da

revogação da tutela de urgência, as parcelas vencidas e não pagas deverão ser quitadas levando-se em consideração não apenas a correção monetária e os juros, como também a multa moratória, de acordo com o previsto em contrato.

Regularmente intimadas, as partes ofertaram contrarrazões [5] , oportunidade na qual pugnaram, em

suma, pela improcedência do recurso interposto pela parte adversa.

Os apelos são tempestivos, estão subscritos por advogados devidamente constituídos, foram

devidamente preparados e regularmente processados[6].

É o relatório.

[1] - Apelação da autora ID 13125613; apelação da ré ID 13125619.

[2] - Sentença ID 13125600.

[3] - Apelação da autora ID 13125313.

[4] - Apelação da ré ID 13125619.

[5] - Contrarrazões da autora ID 13125625 contrarrazões da ré ID 13125627.

[6] - Instrumento de mandato da autora de ID 13125549, da ré de ID 13125559 e ID 13125577 e ID

13125579; guia de preparo e respectivos comprovantes de pagamentos de ID 13125615 e ID

13125621.

VOTOS

O Senhor Desembargador TEÓFILO CAETANO - Relator

Cabíveis, tempestivos, preparados, subscritos por advogados devidamente constituídos, satisfazendo, pois, os pressupostos objetivos e subjetivos de recorribilidade que lhes são próprios, conheço dos

apelos.

Incorporadora Ltda. em face da sentença que, resolvendo a ação de rescisão contratual que fora

manejada pela consumidora, acolhera parcialmente o pedido inicial. O pedido, a seu turno, fora

formulado visando a concessão de tutela de urgência para suspender as cobranças vincendas relativas ao imóvel, assim como o impedimento de inscrição do nome da autora nos órgãos de proteção ao

crédito, e, no mérito, a rescisão do contrato de compra e venda concertado entre as partes, fundada em culpa exclusiva da construtora, mediante restituição integral dos valores pagos, além da condenação

da alienante a compensar os danos morais e compor os danos materiais que experimentara a

adquirente.

Acolhendo parcialmente o pedido, a sentença condenara a ré ao pagamento, a título de cláusula penal, em razão do inadimplemento contratual concernente à conclusão das obras de infraestrutura que

guarnecem o loteamento, de multa moratória no importe de 2% (dois por cento) sobre o preço do

imóvel estabelecido em contrato, incidindo correção monetária a partir do ajuizamento da ação e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. A tutela de urgência então concedida

restara revogada e, em relação às parcelas vencidas e não pagas por força da decisão antecipatória que houvera sido deferida, fora determinado que deverão ser adimplidas pela autora à ré mediante

incidência de atualização monetária e juros de mora, nos termos previstos em contrato. Como

corolário, em razão da sucumbência recíproca, mas não equivalente, condenara a parte autora, na

proporção de 40% (quarenta por cento), e a parte ré em 60% (sessenta por cento), ao rateio das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da

condenação.

Inconformadas, ambas as litigantes apelaram almejando a reforma da sentença, defendendo a autora, a par do restabelecimento dos efeitos da tutela provisória originalmente concedida, o acolhimento do

pedido na forma em que fora originalmente formulado, enquanto a ré demanda a reforma do decidido e rejeição do pedido acolhido. Alinhados esses parâmetros, inicialmente, considerando que a autora

reclamara a concessão de efeito suspensivo ao recurso, até a resolução definitiva da pretensão

reformatória que formulara, antes do exame do mérito, portanto, o postulado deve ser refutado,

inclusive porque ventilado em descompasso com o regime procedimental.

Consoante a nova sistemática processual, o pedido de agregação de efeito suspensivo à apelação

desguarnecida desse atributo, a par da presença dos pressupostos exigíveis, deve ser formulado via de petição autônoma, notadamente porque o almejado é obstar a execução do julgado enquanto o recurso é processado e resolvido (CPC, artigo 1.012, §§ 3º e 4º). Considerando que a autora, no caso, ignorara a sistemática procedimental, o pedido que formulara não merece sequer ser conhecido. Ademais, deve ser frisado que, ao invés do que apreendera, não se cogita, até porque legalmente vedado, de hipótese em que fora agregado duplo efeito – devolutivo e suspensivo – ao apelo, inclusive porque

expressamente ressalvado que começa a produzir efeitos imediatamente após sua publicação a

sentença que confirma, concede ou revoga tutela provisória (art. 1.012, inciso V, do CPC). O pedido de concessão de efeito suspensivo ao apelo, portanto, não pode ser concedido.

1 – DO OBJETO DOS APELOS

Consoante emerge do alinhado, o cerne da controvérsia cinge-se à aferição de inadimplemento

contratual imputável à ré e, se verificado o inadimplemento, as consequências contratuais dele

decorrentes, no caso, a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, a devolução

integral dos valores pagos, a aplicação de cláusula penal e a condenação da ré ao pagamento de

indenização por danos morais. Estabelecidos estes parâmetros e compulsando os documentos que

guarnecem os autos, depura-se que, no dia 07/12/2012, a autora, ora apelante, celebrara contrato

particular de compra e venda, com cláusula de alienação fiduciária, tendo como objeto o lote 03 da

quadra 14, localizado no residencial Villa Suíça, Rodovia DF 495, km 06, Cidade Ocidental-GO, pelo preço de R$ 57.618,00 (cinquenta e sete mil seiscentos e dezoito reais)[1].

vias e paisagismo, portarias, proteção perimetral e área de lazer não foram concluídas dentro do prazo avençado, pois até o aviamento da ação ainda não haviam sido consumadas. Devem, pois, ser

apurados os motivos e os efeitos do retardamento em que incidira a ré, notadamente se são aptos ou

não a ensejarem a qualificação do seu inadimplemento culposo.

2 - DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Inicialmente, cumpre destacar que a relação em exame submete-se ao regramento do Código de

Defesa do Consumidor, isso porque a autora é a destinatária final do imóvel e dos serviços de

construção e incorporação fornecidos pela sociedade empresária ré. O fato de o negócio ser provido

de cláusula de alienação fiduciária, concertada na forma da Lei nº 9.514/97, não ilide a submissão do avençado ao estatuto protetivo, como cediço, ensejando simplesmente diálogo entre as fontes

normativas. Com efeito, a ré atua no mercado explorando a venda de unidades imobiliárias

consubstanciadas em terrenos inseridos dentro de empreendimentos que são por ela implementados,

sendo ela, assim, considerada fornecedora de produtos e serviços, na qualidade de incorporadora

imobiliária.

A subsistência da garantia avençada, portanto, não desnatura a natureza do negócio concertado entre as partes, pois a autora, no caso, é a destinatária final do produto e serviços e a ré sua fornecedora,

enquadrando-se o liame na dicção dos artigos 3º e 4º do CDC. A par da incidência do negócio à

legislação consumerista, está sujeito, ademais, à incidência do disposto na lei especial que trata e

regula a alienação fiduciária, consoante emerge do elementar princípio que cristaliza o diálogo das

fontes normativas.

3 – DA MORA DA CONSTRUTORA QUANTO À ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DO

EMPREENDIMENTO

Alinhada essa premissa, afere-se que, consoante o convencionado, a entrega das obras de

infraestrutura do empreendimento no qual inserido o lote alienado à autora deveria ter ocorrido até o dia 07/12/2014, dado que o concerto fora firmado em 07/12/2012, conforme previsto no contrato de

compra e venda entabulado entre as partes, cujo teor é o seguinte[2]:

“CLÁUSULA 3ª. As obras de infraestrutura que nos termos da lei e das aprovações supra referidas deverão ser executadas pela ora Outorgante, são as abaixo enumeradas: a) trabalhos de topografia; b) terraplanagem; c) drenagem das águas pluviais; d) pavimentação; c) rede de água potável; f)

rede energia elétrica; g) reflorestamento, arborização das vias e paisagismo; h) portarias; i)

proteção perimetral; j)área de lazer.

Cláusula 4ª. O prazo de entrega das obras supra referidas é de 2 anos a contar deste ato.

Cláusula 5. Conforme disposto no artigo 393 do Código Civil vigente, na ocorrência de caso

fortuito ou força maior, tais como fatos danosos causados por agentes da natureza ou ainda

situações de calamidade pública e outros definidos como tal, que de alguma forma venham impedir e/ou postergara execução das obras de infraestrutura ora descritas, o prazo acima referido será

dilatado por igual período ao do evento do caso fortuito ou força maior, acrescido ainda do prazo

necessário para a retomada das obras em função da ocorrência de tal evento de caso fortuito ou

força maior.”

A ré afirmara que a entrega das obras de infraestrutura avençadas ocorrera no prazo firmado, no

entanto, a despeito do alegado, restara demonstrado pelas fotografias coligidas aos autos a mora em

que incidira, porquanto as imagens trazidas aos autos por ela própria não infirmam a alegação de

atraso na implementação da infraestrutura no loteamento Além de serem posteriores ao prazo

estabelecido para a conclusão, não autorizam a afirmação de que o lote adquirido pela autora se

localiza na área representada nas fotografias, maximamente por se tratar de extensa área, com 1.290

terrenos quadrados

A ré, apresentando assertiva contraditória, argumentara, ainda, que a entrega da infraestrutura não fora efetivada na data aprazada por motivo de caso fortuito ou força maior, imputado ao embargo da obra, em razão de exigências ambientais, que culminaram com a intervenção do Ministério Público da

Comarca da Cidade Ocidental - GO[3]. Nesse ponto, impende destacar que a ré desenvolve atividade voltada à incorporação de solo urbano, não podendo, por isso, ignorar fatores burocráticos que cercam sua atividade, tampouco as exigências previstas em leis reguladoras ou pelos órgãos fiscalizadores,

como a observância das normas ambientais. Nessa senda, o embargo sofrido não constitui caso

fortuito nem força maior, mas sim evento previsível e, por tal razão, não se aplica à hipótese a

prorrogação contratual prevista para a entrega da obra, sobressaindo que a ré, até o dia 7/12/2014,

deveria ter concluído a infraestrutura na fomra convencionada.

Ademais, necessário o registro de que o Termo Informativo n. 002/2015 – DE/SVO[4], expedido pelo órgão municipal em 02.07.2015, informa que até aquela data aguardava solicitação da incorporadora para a visita e fiscalização da Prefeitura para liberação do Termo de Vistoria de Obras de

Infraestrutura do Loteamento. Logo, inegável a mora da ré, ora apelante. Isso porque é a própria

construtora quem fixa o prazo para a entrega da obra, dentro do qual deve estimar e inserir o tempo

necessário para adotar todas as providências necessárias para a consumar a entrega do objeto

negociado. Ou seja, se a conclusão da obra dependia do cumprimento de normas ambientais, cuja

responsabilidade perante os adquirentes fica a cargo da construtora, era ela quem deveria considerar a situação do setor em que atua e a tramitação necessária para, então, estabelecer o prazo de entrega da infraestrutura, não sendo viável ou admissível que impute a outrem a culpa pelo atraso no

cumprimento de obrigação exclusivamente sua ou avente os entraves burocráticos como fato fortuito ou de força maior passíveis de eximirem-na dos efeitos da demora.

Vale dizer, então, que o alegado pela ré apenas é hábil a revelar sua desídia ou imprevisão na

realização da obra, porquanto, sendo pressuposto de sua atividade social, não pode o atraso fundado

em entraves burocráticos como derivado de caso fortuito ou força maior. Além disso, é cediço que as dificuldades na contratação de empregados, intempéries climáticas e a demora na expedição da

documentação pelo poder público e instalação de serviços públicos de fornecimento de energia

elétrica, água e esgoto, por exemplo, deve ser reconhecida como fator que se inclui na álea ordinária

do negócio, sendo inteiramente previsível e evitável, não podendo ser aventada como causa

excludente da responsabilização da construtora. Esta Corte de Justiça já firmara o entendimento, em

casos semelhantes, de que as dificuldades na contratação de mão de obra e a demora da administração pública em conceder documentos necessários para a expedição da carta de habite-se, assim como na

implantação da infraestrutura relativa aos serviços públicos, não caracteriza justa causa para alforriar as construtoras das consequências contratuais oriundas da demora da entrega de imóveis em

construção, pois inerente à álea dos negócios realizados pelas construtoras e incorporadoras, conforme asseguram os julgados adiante ementados, verbis:

"CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE NÃO

EVIDENCIADO. CULPA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. DANO

MORAL. AUSÊNCIA. ATUALIZAÇÃO DE SALDO DEVEDOR. DEVIDO. ENCARGO

CONVENCIONAL DE PAGAMENTO DE IPTU. NÃO ABUSIVO.

1. Dificuldades com a qualificação de mão de obra, chuvas e instalações elétricas relacionam-se

com os riscos do próprio negócio de empresa do ramo da construção civil. Logo, não caracteriza

excludente de responsabilidade da construtora - força maior -, devendo esta suportar o ônus da

impontualidade no cumprimento da sua obrigação contratual de entrega do imóvel na data

aprazada.

3. Ainda que evidenciados os transtornos por que passam

promitentes compradores diante da frustração de atraso no recebimento de unidade habitacional

avençada, o abuso de direito da Construtora não enseja danos aos direitos da personalidade, tais

como violação à honra, à imagem, à intimidade dos Requerentes. Conquanto gerem

aborrecimentos, dissabores, contratempos, inerentes à vida em sociedade, não consubstanciam

danos morais.

4. Descabe o pedido de" congelamento "do saldo devedor no período que excede à data prevista

para a entrega do imóvel, porquanto a correção monetária e os juros incidentes objetivam a

recomposição da moeda e a preservação do equilíbrio do contrato, haja vista que há valorização

natural do bem, sob pena de vir a provocar o enriquecimento ilícito de uma das partes, diante do

pagamento futuro do saldo sem qualquer ajuste.

5. O encargo convencional de pagamento de IPTU pelo promitente comprador após a expedição do habite-se não se mostra abusivo.

6. Apelos de ambas as partes não providos". (Acórdão n.780969, 20130310186723APC, Relator:

FLAVIO ROSTIROLA, Revisor: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento:

23/04/2014, Publicado no DJE: 02/05/2014. Pág.: 88) (grifos nossos)

“APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO

POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMPRA EVENDA

DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.APLICABILIDADE DO CDC. COMISSÃO DE CORRETAGEM.DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. ATRASO DA OBRA.EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - FORÇA MAIOR.INOCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS ATÉ AENTREGA DAS CHAVES. JUROS DA OBRA. NÃOCOMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO. ART. 333, I, DO CPC.DANOS MORAIS NÃO EVIDENCIADOS.

1. O contrato de compra e venda de imóveis em construção caracteriza relação de consumo, nos

termos dos arts. 2º e3º da Lei 8.078/90, razão pela qual a aplicação do regramento da Lei 9.514/97, no que couber, não afasta a incidência do CDC.

2. Aobrigação de pagar os serviços de corretagem é de quem os contrata ou os impõe

compulsoriamente. Tampouco estão os compradores compelidos a arcar com os custos de serviços da suposta corretora que só se presta a assegurar os interesses das empreendedoras.

3. Não se aplica ao caso a dobra relativa ao parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do

Consumidor que pressupõe engano injustificável e a comprovação da má-fé.

4. Aescassez de mão de obra e insumos não constitui motivo de força maior e sim risco inerente à

atividade desenvolvida pelas empresas no ramo da construção civil, devendo o atraso decorrente

dessa circunstância estar compreendido no prazo de tolerância contratualmente ajustado entre as

partes.

5. Anão entrega do imóvel no prazo ajustado no contrato impõe ao promitente vendedor a

obrigação de indenizar o promitente comprador pelos lucros cessantes, na integralidade,

independentemente da quitação parcial ou total do contrato.

6. "Os honorários advocatícios devem ser compensados quando houver sucumbência recíproca,

assegurado o direito autônomo do advogado à execução do saldo sem excluir a legitimidade da

própria parte" (Enunciado 306 da Súmula do colendo Superior Tribunal de Justiça).

prospera o pedido de indenização por danos emergentes ("juros de obra").

8. Adespeito do aborrecimento e do desconforto vivenciados pelo consumidor com o atraso na

entrega do imóvel, não se vislumbra ofensa a direito da personalidade a justificar a condenação por danos morais.

9. Recurso da ré não provido. Recurso da autora parcialmente provido. Unânime.” (Acórdão

n.777105, 20130111277687APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Revisor: CARMELITA BRASIL, 2ª

Turma Cível, Data de Julgamento: 02/04/2014, Publicado no DJE: 08/04/2014. Pág.: 156)”

"PROMESSA DE COMPRA E VENDA. JULGAMENTOANTECIPADO. ATRASO NA

ENTREGA DO IMÓVEL.LUCROS CESSANTES. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITOOU

FORÇA MAIOR. MULTA DIÁRIA.

Sendo o caso de julgamento antecipado, de acordo com o art. 330, I, do CPC, inexiste cerceamento do direito de defesa com a não produção das provas requeridas, desnecessárias.

A omissão do Poder Público em implantar no Setor Sudoeste a necessária infra-estrutura para

energia elétrica, água, esgoto, águas pluviais etc. não pode ser imputada ao promitente-comprador que, tendo cumprido sua parte no contrato, tem direito a que a promitente-vendedora cumpra a

sua. O fato de terceiro (Poder Público) não pode ser oposto ao promitente-comprador, não

caracterizando caso fortuito ou força maior. À época do contrato, sabia a promitente-vendedora da inexistência da infra-estrutura no local e, mesmo assim, assumiu o risco do negócio, ônus seu.

Deveria cumprir o prazo. Não o fez, culpa sua, e por isso responde pela indenização dos lucros

cessantes.

Confirma-se, porque razoável, a multa diária fixada emR$200,00 para o caso de não entrega do

imóvel, após o mesmo concluído, expedida a carta de habite-se.

Apelo a que se nega provimento." (Acórdão n.141663, APC5200399, Relator: MARIO MACHADO, Revisor: SERGIO BITTENCOURT, 4ª Turma Civel, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 29/08/2001. Pág.: 70) (grifo nosso)

"DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESCUMPRIMENTO. RESCISÃO. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO.

1 - O ATRASO DO PODER PÚBLICO EM REALIZAR AS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA NO BAIRRO EM QUE SERIA CONSTRUÍDO O IMÓVEL PROMETIDO À VENDA NÃO SE

CONFIGURA CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR.

(...)

APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA." (Acórdão n.122064, APC5002898, Relator:

ANGELOCANDUCCI PASSARELI, Revisor: CAMPOS AMARAL, 3ªTurma Civel, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 23/02/2000. Pág.:21)

I. A demora na concessão de habite-se não se configura como caso fortuito ou força maior, pois é

plenamente previsível, estando inserida no risco inerente à atividade exercida pelas construtoras.

II. O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja o dever da construtora em responder pela

cláusula penal contratual.

III. Negou-se provimento ao recurso." (Acórdão n.645481, 20110710122437APC, Relator: JOSE

DIVINO DE OLIVEIRA, Revisor: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, Publicado no DJE: 15/01/2013. Pág.: 315)

Destarte, as intercorrências ventiladas pela ré traduzem, em suma, simples fatos inerentes à álea

natural de suas atividades de construtora e incorporadora, pois inteiramente encartadas como fatos

inerentes à construção civil, envolvendo, a toda evidência, a regularização das unidades objeto de

empreendimento executado sob a forma de incorporação imobiliária. Considerando essas

circunstâncias, o imprevisto ventilado, aliado ao fato de que traduz fato inerente à álea ordinária das

atividades de construção, denuncia simples imprevisão da ré, jamais fato fortuito ou força maior,

impassível, portanto, de ser içado como apto a eximi-la de qualquer efeito resultante dessas variáveis.

Nesse diapasão, tem-se que a ré não apresentara qualquer motivo plausível para o atraso na entrega da infraestrutura no loteamento empreendido, fato que aponta para a conclusão de que o retardamento na entrega do avençado é injustificável, ou seja, derivara de fato passível de lhe ser imputado com

exclusividade. Emerge do alinhado então, que, na espécie, não se divisa nenhum fato passível de

ensejar a qualificação de caso fortuito e força maior e passíveis de, traduzindo eventos imprevisíveis, elidir a culpa da ré pelo atraso havido na conclusão das infraestruturas do loteamento objeto de

compra e venda.

4 – DA RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS

Emergindo do alinhado então, que, na espécie, não se divisa nenhum fato passível de elidir a culpa da ré pelo atraso havido na conclusão do empreendimento no qual inserida a unidade que alienara à

autora, resta qualificada a inadimplência em que incidira. Aferido, então, o descumprimento da

obrigação assumida pela vendedora, é inexorável que surge para a compradora o direito de escolha

entre resolver o contrato ou pedir o cumprimento específico da obrigação, caso entenda remanescer

utilidade no seu cumprimento. Nesse sentido, por oportuno, ensinam Nelson Rosenvald e Cristiano

Chaves:

“Quando se verifica o inadimplemento da obrigação principal, surgem, em favor do credor,

diversas opções. Seja a possibilidade de resolução com imposição de perdas e danos, aplicação da

cláusula penal como prefixação de prejuízos ou, mesmo, a própria opção do credor pela tutela

específica, quando ainda for o objeto possível e a prestação remanescer útil para ele (art. 475, CC).

Portanto, a desconstituição do negócio jurídico pela resolução contratual oriunda do

inadimplemento é um direito potestativo do credor.”[5]

Dessa forma, emergindo incontroverso o descumprimento contratual por parte da vendedora do lote

urbano, sem qualquer motivo que o justifique, é inexorável que a compradora tem o direito de, à sua

escolha, pleitear a rescisão judicial do contrato – já que ausente, na espécie, cláusula resolutiva

expressa em seu favor – ou o cumprimento específico da obrigação, cabendo, em tese, em ambos os

casos, a indenização por eventuais perdas e danos. Essa assertiva encontra respaldo legal no artigo 475 do Código Civil, que ostenta a seguinte redação:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir

exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

lhe retire essa responsabilidade, pode a compradora lesada pedir a rescisão judicial do contrato. Além disso, em se tratando de empreendimento em construção, e tendo a consumidora pago parte do preço, uma vez operada a rescisão contratual por culpa da incorporadora, os valores a ela vertidos pela

adquirente devem-lhe ser integralmente restituídos. É que, apurado que o negócio não se aperfeiçoara em razão da falta de interesse da compradora, em virtude do inadimplemento contratual da vendedora, quanto ao prazo de entrega, o corolário dessa apreensão é a necessidade de a vendedora, tendo sido

agraciada com o recebimento de parte do preço convencionado, repetir o que lhe fora destinado.

O corolário dessas inferências é que, não aperfeiçoado o negócio na forma convencionada em razão

do desinteresse manifestado pela adquirente, tendo como causa o inadimplemento por parte da

vendedora, esta, em tendo recebido o pagamento, deve restituir o que lhe fora destinado. Qualquer

disposição que contrarie essa apreensão, autorizando a retenção de parte do valor pago em qualquer

caso, é abusiva, devendo ser declarada sua nulidade. A repetição do que fora vertido, aliado ao fato de que consubstancia simples corolário lógico da resolução do contrato, se coaduna com o princípio que repugna o locupletamento ilícito e encontra respaldo legal (CC, art. 884).

Ora, se o contrato restara rescindido, as partes devem ser devolvidas ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, ponderados os efeitos da rescisão em conformidade com sua motivação. A premissa lógica destinada ao aperfeiçoamento desse silogismo é a devolução do que fora vertido pela apelada, na forma simples, e em parcela única, uma vez que se operara a rescisão da avença. O que

sobrepuja é que, tendo a vendedora atrasado a entrega das obras de infraestrutura do loteamento

contratado, que traduz inadimplência contratual, não se afigura razoável ou juridicamente tolerável

que a compradora arque com os ônus desse inadimplemento, ao qual não contribuíra, não se

afigurando legítima, portanto, qualquer retenção das parcelas pagas.

Com efeito, de acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do

Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao

fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o

consumidor em franca desvantagem ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1º, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se

mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do

contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. Outrossim, em se tratando

de relação de consumo, as disposições contratuais devem ser interpretadas de forma a ser privilegiado o objetivado com o contrato e equilibrado o relacionamento estabelecido entre a fornecedora e o

destinatário final dos serviços oferecidos, consoante preceitua linearmente o artigo 47 daquele mesmo estatuto legal.

Assim, a situação delineada nos autos emoldura-se linearmente na previsão inserta no derradeiro

dispositivo invocado. É que, na exata dicção da preceituação contratual, aferido que o contrato restara rescindido, resulta daí a necessidade de a promitente vendedora repetir o que lhe fora destinado à

guisa de pagamento do preço pela aquisição do lote, ante o fato de que a rescisão fora motivada por

inadimplemento contratual a ela imputado, e sobretudo porque fica a alienante com os bens, podendo aliená-los a terceiro, de forma que a ausência de restituição do que fora destinado para a aquisição

inexitosa dos bens importaria no seu enriquecimento ilícito.

Destarte, apurado o inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora, é incontestável o

direito de a promitente compradora rescindir o contrato. E, uma vez operada a rescisão, a restituição

das partes à situação anterior é uma consequência da resolução do contrato, pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como ela era antes.

Daí porque a necessidade de serem restituídas todas as parcelas vertidas pela autora, a título de

pagamento do preço. Frise-se que, ainda que se trate de escritura pública de compra e venda com

alienação fiduciária, a rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora, que não entregara as obras de infraestrutura no prazo prometido, enseja tal direito à compradora. Tais argumentos, aliás,

encontram conforto na jurisprudência desta Corte, consoante se extrai dos julgados adiante

sumariados, verbis:

CUMULADA COM RESITUIÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURAÇÃO NA

MATRÍCULA. LOTEAMENTO. GARANTIA FIDUCIÁRIA. CÓDIGO DE DEFESA DO

CONSUMIDOR. ATRASO. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL.

IMPROVIDO. 1. Ação de conhecimento, com pedido de rescisão de compra e venda de lote, sob

alegação de mora da vendedora na implementação das obras de infraestrutura. 1.1. Sentença de

procedência, rescindindo o contrato e condenando a requerida a restituir os valores pagos, verbis: "decretar a rescisão de contrato de compra e venda firmado entre as partes em decorrência de

descumprimento da avença pela parte ré, condenando esta a restituir à para autora todos os valores vertidos, em parcela única, acrescidos de correção monetária a partir do desembolso e de juros

legais a partir da citação."2.Da natureza consumerista da lide. 2.1. O fato de o negócio jurídico

celebrado entre as partes ser regido pelas disposições da Lei 9.514/1997 não afasta a aplicação do

Código de Defesa do Consumidor, quando presentes os elementos que definidores da relação de

consumo. 3. Da rescisão contratual - mora da vendedora - prazo conclusão - obras de

infraestrutura. 3.1. Segundo estabelecido na escritura de venda e compra, o prazo para entrega das obras de infraestrutura do empreendimento seria de 2 anos, contados da assinatura. 3.2. Como o

negócio foi celebrado em 28/1/2014, o prazo para entrega seria em janeiro de 2016. 3.3. Entretanto, até a data de ajuizamento da ação a requerida não havia adimplido com as obras de infraestrutura prevista na cláusula 3ª do contrato:"a) trabalhos de topografias; b) terraplanagem; c) drenagem

das águas pluviais; d) pavimentação; e) rede de água potável; f) rede energia elétrica; g)

reflorestamento, arborização das vias e paisagismo; h) portarias; i) proteção perimetral; j) área de lazer."3.4.A própria ré, confessou em contestação, que o empreendimento ainda aguardava"a

visita para fiscalização da Prefeitura para liberação do Termo de Vistoria de Obras". 4. Da

devolução integral dos valores adimplidos - Súmula 543 do STJ.4.1. Segundo a exegese dos artigos 481 e 182 do Código Civil, rescindida a compra e venda"restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente."4.2. Na mesma linha, a Súmula 543 do STJ preceitua que:"Na hipótese de resolução de contrato de

promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve

ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em

caso de culpa exclusiva do promitente

vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao

desfazimento"5. Recurso improvido. (APC 2016.07.1.000988-9, Rel. Desembargador João Egmont, 2ª Turma Cível, julgamento 19/07/2017, DJe 02/08/2017. )”

“CIVIL E PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. ALEGAÇÃO

DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. MOROSIDADE NA EXPERIDÇÃO DO

" HABITE-SE ". RISCO DA ATIVIDADE. INADIMPLÊNCIA CONSTATADA. CULPA

EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. RESCISÃO DO PACTO. VIABILIDADE. DEVOLUÇÃO DE TODAS AS QUANTIAS PAGAS.

1. Compõe-se o interesse de agir de utilidade - possibilidade de haver uma resposta afirmativa do

Poder Judiciário -, necessidade - existência de dano ou perigo de dano - e adequação -conformidade do provimento postulado com o conflito de direito material. O conhecimento das

cláusulas contratuais não impede o ajuizamento de ação judicial com o intuito de dirimir a

controvérsia.

3. ATeoria Geral do Direito privilegia, considerando, inclusive, como categoria fundamental, o

valor segurança jurídica. O Poder Judiciário, por obrigação, deve expressar o entendimento de que se funda, basicamente, no respeito ao que decidido e na previsibilidade da conduta tida como reta.

4. Amorosidade na obtenção da carta de" habite-se "nos órgãos administrativos relaciona-se com os riscos do próprio negócio da empresa do ramo da construção civil, que envolve a regularização das unidades. Logo, não caracteriza excludente de responsabilidade da construtora - força maior -, devendo esta suportar o ônus da impontualidade no cumprimento da sua obrigação contratual de entrega do imóvel na data aprazada. A impontualidade na entrega da unidade imobiliária

adquirida na planta, por culpa da responsável pelo empreendimento, justifica a rescisão da avença, bem como a devolução de toda a quantia paga, de modo a conduzir as partes ao status quo ante.

5. Há necessidade de devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem, ainda que o

serviço tenha sido efetivamente prestado, haja vista que o consumidor não pode sofrer prejuízo em decorrência de adimplemento ao qual não deu causa. Precedentes.

6. Preliminares rejeitadas. Negou-se provimento ao apelo.”

(Acórdão n.767846, 20130110337025APC, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, Revisor: TEÓFILO

CAETANO, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 12/03/2014, Publicado no DJE: 17/03/2014. Pág.: 92)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL RESIDENCIAL. PRELIMINAR.

ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

APLICAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA

INCORPORADORA. RESSARCIMENTO. STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INCC. CORREÇÃO MONETÁRIA DE MULTA CONTRATUAL. NÃO APLICAÇÃO.

DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. INCABÍVEL. COMISSÃO DE

CORRETAGEM. ARTIGO 722 CC. COBRANÇA. ABUSMDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA.

FORMA SIMPLES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. RESPONSABILIDADE

SOLIDÁRIA.

A pertinência subjetiva da ação decorre da existência de relação de direito material entre as partes, verificada com base nas alegações do autor. Assim, para a análise da legitimidade ativa, aplica-se a Teoria da Asserção, por meio da qual a legitimidade das partes deve ser aferida de forma abstrata, partindo-se da análise dos fundamentos e fatos expostos pela autora na petição inicial e da

correspondência existente entre as partes na relação jurídica.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo conforme os artigos 2o, caput, e 3o da Lei nº 8.078/90, considerando que a autora é destinatária final dos serviços prestados pelas rés, de forma que o conflito de interesses existente deve ser dirimido à luz do Código de Defesa do

Consumidor.

Demonstrada a inadimplência da ré apelante - consubstanciado no atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel, objeto do Contrato de Promessa de Compra e Venda -, resta incontroverso

nos autos a sua responsabilidade em ressarcir à autora pelos danos materiais causados em

decorrência do seu ato.

O INCC - índice Nacional da Construção Civil é destinado a manter o equilíbrio financeiro do

contrato na fase de construção, o qual se destina, unicamente, a atualizar o valor das prestações,

razão pela qual impossível a sua adoção como índice de correção monetária de multa contratual a ser revertida em favor da autora.

O descumprimento contratual, conforme jurisprudência uníssona, não dá ensejo à indenização por danos morais, por se tratar de questões corriqueiras do dia a dia, incapazes de abalar os atributos

da personalidade do homem médio.

Nos termos do artigo 722 do Código Civil, o serviço de corretagem demanda que o corretor não

esteja subordinado por qualquer relação de dependência com o contratante.

Ausente a comprovação de que os serviços de intermediação foram efetivamente ofertados à

consumidora, limitando-se a atividade do corretor à simples atuação como preposto da empresa,

mormente quando há parceria entre a incorporadora e a imobiliária, devida se mostra a restituição da comissão de corretagem paga.

(...)

Apelo da autora conhecido e provido em parte.”

(Acórdão n.756379, 20130310015418APC, Relator: ANA CANTARINO, Revisor: JAIR SOARES, 6ª

Turma Cível, Data de Julgamento: 29/01/2014, Publicado no DJE: 11/02/2014. Pág.: 137)

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM COOPERATIVA HABITACIONAL GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA. FALTA DE PROVA DA HIPOSSUFICIÊNCIA. RESTITUIÇÃO DOS

VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20% DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE. ALEGAÇÃO DE QUE A APELADA É PARTE DA COOPERATIVA RÉ.

PARTICIPANTE DAS DECISÕES TOMADAS DIRETA OU INDIRETAMENTE. OFENSA AO PRINCÍPIO DA FORMALIDADE DOS ATOS. NÃO CABIMENTO. IMPEDIMENTO LEGAL À PRETENSÃO DA APELADA EM RAZÃO DO DEVER DESTE EM OBSERVAR O ATO

COOPERATIVO. INVIABILIDADE. RESPONSABILIDADE DA COOPERATIVA PELO

INADIMPLEMENTO. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA, DA OFENSA AO ARTIGO 393, DO CÓDIGO CIVIL E DO CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR.

INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. , PARÁGRAFO 1º, DA LINDB, PROTEGIDO POR CLÁUSULA PÉTREA DO ART. , INCISO XXXVI, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL.

INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ART. 393, DO CÓDIGO CIVIL. CULPA DA CONSTRUTORA. DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS DE EDIFICAR OS IMÓVEIS PRETENDIDOS PELOS ASSOCIADOS DA APELANTE. CONVÊNIO DE

ADMINISTRAÇÃO DE OBRA COM A CONSTRUTORA PALLISSANDER ENGENHARIA

LTDA. OBRIGAÇÃO DE ADMINISTRAR, CONSTRUIR E ENTREGAR OS PRÉDIOS.

DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. RESPONSABILIDADE DA APELANTE. PREJUÍZOS AOS ASSOCIADOS DA APELANTE. PEDIDO DE REDUÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) DAS PARCELAS ESTATUÁRIAS. ART. 20, PARÁGRAFO 1º, DO ESTATUTO SOCIAL DA

COOPERATIVA. ART. 38, IN FINE, DA LEI 5.764/71. NÃO CABIMENTO DA PRETENSÃO.

PEDIDO DE REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. NÃO ACOLHIMENTO.

APLICAÇÃO DO ART. 20, PARÁGRAFO 3º, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA.

(...)

determinado prazo, responde pelo inadimplemento, ainda que a causadora da demora tenha sido a construtora contratada para executar a obra.

3. Não havendo comprovação da ocorrência de fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, impossibilita-se a exclusão da responsabilidade da cooperativa por caso fortuito ou

força maior.

4. Resolvido o contrato por inadimplemento culposo da cooperativa habitacional, as partes devem

ser restituídas ao estado anterior, cabendo à cooperativa devolver ao cooperado os valores pagos, de uma só vez, sem direito à retenção de qualquer percentual.

5. Constata-se que a recorrente não pode se eximir da responsabilidade pelo inadimplemento,

alegando que o atraso é imputável exclusivamente à construtora, porque celebrou contrato com o

cooperado, obrigando-se, pessoalmente, a entregar o imóvel em determinado prazo. Ainda que a

demora tivesse sido provocada exclusivamente pela construtora, responderia por culpa in eligendo.

6. Havendo atraso na entrega de imóvel por culpa da cooperativa, possível a rescisão do contrato

com o retorno das partes ao estado anterior, com devolução ao comprador dos valores pagos, caso em que não assiste à cooperativa direito à retenção de quantia equivalente a taxa de administração.

7."A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes.

Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se

eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.

Precedentes". (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012).

8. No caso dos autos, os honorários sucumbenciais foram fixados de forma razoável e proporcional pelo juiz singular, no importe de 10% na forma do art. 20, § 3º, do CPC.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.”

(Acórdão n.748317, 20130110309413APC, Relator: ALFEU MACHADO, Revisor: LEILA

ARLANCH, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 08/01/2014, Publicado no DJE: 13/01/2014. Pág.: 76)

O mesmo entendimento já fora sacramentado pelo Superior Tribunal de Justiça, consoante se afere

dos seguintes julgados daquela Corte Superior:

“CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, CUMULADA COM PERDAS E DANOS E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES

PAGAS. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA EMPRESA PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. RESCISÃO PROCEDENTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA DE FATO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ. JUROS DE

MORA. CÁLCULO. CÓDIGO CIVIL ANTERIOR, ART. 1.062. CÓDIGO CIVIL ATUAL, ART.

406. INCIDÊNCIA. DANOS MORAIS E MATERIAIS REJEITADOS. SUCUMBÊNCIA

RECÍPROCA. HONORÁRIOS. COMPENSAÇÃO. CPC, ART. 21.

I. Procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral, pela ré, das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração

do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra, afastada a hipótese de culpa concorrente

(Súmula n. 7-STJ).

III. Se a autora postula na exordial a reparação por danos materiais e morais, além da restituição das parcelas pagas, cuidando-se de verbas de naturezas distintas, o acolhimento de apenas uma

delas, com a rejeição das outras, implica em sucumbência parcial, a ser considerada na

compensação ou fixação das custas processuais e honorários advocatícios.

IV. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido.”

(REsp 745.079/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em

06/11/2007, DJ 10/12/2007, p. 373 RIOBDCPC vol. 51, p. 24).

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - BEM IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE - CULPA EXCLUSIVA DA

CONSTRUTORA/INCORPORADORA - RETENÇÃO DE PARCELA DO PREÇO PAGO -INVIABILIDADE – EMBARGOS ACOLHIDOS - EFEITOS INFRINGENTES. Havendo rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel por atraso da construtora/incorporadora na entrega da unidade condominial do adquirente, ou seja, por culpa exclusiva daquela, indevida a retenção

de parcela do preço pago. Embargos de Declaração acolhidos, com efeitos infringentes,

reconsiderando-se o Acórdão anterior, cancelando-se a retenção de 25% das prestações pagas, as

quais deverão ser integralmente devolvidas para o adquirente.” (EDcl no REsp 620.257/RJ, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/09/2008, DJe 08/10/2008).

A propósito, referido entendimento fora sufragado por ocasião de julgamento de recurso especial

representativo de controvérsia, na sistemática de julgamento dos recursos repetitivos prevista no artigo 543-C do Digesto Processual, em 13/11/2013, tendo sido aprovado o seguinte entendimento acerca da matéria:

“Para efeitos do art. 543-C do CPC: Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e

venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata

restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa

exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”[6]

Nesse diapasão, sobressai evidente a necessidade de ser assegurada à autora a rescisão do contrato, em virtude do descumprimento contratual por parte da ré, garantindo-lhe a devolução integral das parcelas pagas, sem qualquer retenção, entendimento que se afina com a jurisprudência pacificada sobre a

questão, ainda que se trate de escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária.

5 – DA INVIABILIDADE DE RESCISÃO EM RAZÃO DE O CONTRATO CONTEMPLAR

GARANTIA FIDUCIÁRIA.

Qualificada a inadimplência da ré e optando a adquirente pela resolução do negócio, o fato de o

contrato contemplar cláusula de garantia fiduciária é irrelevante, não obstando a aplicação do disposto na legislação codificada. Como cediço, a garantia fiduciária, segundo a legislação especial, está

volvida simplesmente a assegurar a realização da obrigação pelo obrigado fiduciário, reservando em

favor do credor o domínio resolúvel do bem, em caso de incidir em mora e qualificar a inadimplência. Sucede que, a par da garantia ofertada em favor do credor, inexoravelmente que, incorrendo em mora quanto às obrigações que lhe estavam afetas, legitima a resolução do negócio sob essa moldura, e não sob a sistemática alinhada na lei especial, pois regula apenas a forma de realização da garantia.

infraestrutura na forma obrigada, enseja a resolução do negócio, não podendo valer-se do disposto na lei especial como forma de safar-se dos efeitos inerentes à mora e ao inadimplemento. Assim,

inclusive, vem decidindo esta Corte de Justiça, consoante os precedentes abaixo:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ESCRITURA PÚBLICA DE

VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI N. 9.514/97. APLICABILIDADE

DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE

ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL.

RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES

PAGOS. O regramento contido na lei especial n. 9.514/97 acerca da alienação fiduciária não afasta a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor. Constatada a alegação de

inadimplência ou mora da incorporadora na implementação de obras de infraestrutura,

configura-se a sua responsabilidade e, por conseguinte, sua culpa na rescisão do contrato. Nos

termos do enunciado nº 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata

restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa

exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

(APC 2016.01.1.056193-7, Rel. Desembargadora Carmelita Brasil, 2ª Turma Cível, julgado em

31/05/2017, DJe 06/06/2017)” (grifos nossos)

“CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE PAGAMENTO. ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI N.

9.514/97. RELAÇÃO JURÍDICA SUJEITA AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

PRAZO CERTO PARA CONSTRUÇÃO E FRUIÇÃO DO IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. EMBARGO PELOS ÓRGÃOS DE FISCALIZAÇÃO.

ASSINATURA DE TERMO DE COMPROMISSO, RESPONSABILIDADE E AJUSTAMENTO

DE CONDUTA. CASO FORTUITO INTERNO. PREVISIBILIDADE. MORA

CARACTERIZADA. DIREITO À RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR.

RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RECURSO CONHECIDO E

DESPROVIDO.

1. Se a alegação é de inadimplência ou mora da incorporadora, o fato de o contrato se submeter

aos ditames da Lei n. 9.514/97, não altera a incidência das normas protetivas do consumidor, no

ponto em que não houver contradição. O disciplinamento da alienação fiduciária na

comercialização de imóvel não implica, necessariamente, na revogação ou afastamento do Código de Defesa do Consumidor naquilo que não foi objeto de disposição pela lei especial. Precedente.

2. A necessidade de adequação às condições ambientais antecede ao registro do loteamento no

Cartório. Não é possível a comercialização antecipada do lote, antes do cumprimento das

exigências da Lei no. 6766/79 e do Decreto-Lei no. 58/1937. No caso, impossível afirmar que a

hipótese se trata de evento inevitável ou imprevisível, haja vista o dever de observância às normas

ambientais e dos órgãos de fiscalização inerente à atividade de incorporação e parcelamento do

solo.

3. A restituição da quantia paga pelo consumidor deve ser integral, conforme dispõe o art. 18, III, § 1º do CDC ou os artigos 389 e 394 do CCB, porque a rescisão contratual se deu por culpa da

Incorporadora.

“APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DA INCORPORADORA. RESOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MORA DA RÉ. COMPROVAÇÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. NECESSIDADE.

INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. TEMA 971 DO STJ. DANOS MORAIS.

NÃO OCORRÊNCIA. MERO INADIMPLEMENTO.

1. A Lei 9.514/97 estabelece procedimento específico para o caso de desistência ou inadimplemento por parte do devedor fiduciante em seus artigos 26 e 27, entretanto, é silente quando se trata de

resolução por culpa da própria incorporadora/construtora, não havendo qualquer óbice à aplicação das disposições do Código de Defesa do Consumidor e a consequente extinção do contrato com a

devolução das partes ao status quo.

2. Em caso de mora da incorporadora/construtora, cabível a devolução das parcelas pagas pelo

devedor fiduciário, de forma imediata e integral, na forma da Súmula nº 543 do colendo Superior

Tribunal de Justiça.

3. Conforme estabelecido pelo colendo Superior Tribunal de justiça quando do julgamento do

Tema 971 de Recursos Repetitivos, cabível a inversão da cláusula penal estipulada unicamente em detrimento do consumidor.

4. O descumprimento contratual não ocasiona, por si só, violação a direitos da personalidade e, por conseguinte, não gera direito à indenização por danos morais, exigindo-se, para acolhimento do

pedido compensatório, comprovação de que o descumprimento contratual gerou mais do que

aborrecimentos ínsitos ao inadimplemento contratual.

5. Apelações conhecidas, não provida a da ré e parcialmente provida a dos autores.”

(Acórdão 1229365, 00008742720168070010, Relator: SIMONE LUCINDO, 1ª Turma Cível, data

de julgamento: 12/2/2020, publicado no DJE: 19/2/2020.) (grifos nossos)

6. DA POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO REVERSA DA MULTA MORATÓRIA

Qualificado o inadimplemento da ré, conduzindo à resolução do negócio, deve compor os prejuízos

que irradiara mediante aplicação da cláusula penal convencionada, aplicada de forma reversa.

Segundo o disposto nesta regra contratual, ocorrendo a mora da consumidora no pagamento das

parcelas do preço, incidirá imediatamente multa de 2% (dois por cento), conforme segue:

“CLÁUSULA 10ª (...)

PARÁGRAFO 12º. Em qualquer hipótese, o atraso no pagamento gerará para o outorgado a

obrigação de pagar a importância atrasada, acrescida de multa moratória no importe de 2% (dois

por cento) mais juros de mora no importe de 1% (um por cento) ao mês.”[7]

Conforme pontuado, a ré defende a impossibilidade da aplicação reversa da referida multa contratual. Sem razão a vendedora. É cediço que a relação de direito material estabelecida entre as partes se

qualifica como relação de consumo. Ora, o contrato de compra e venda enlaçara em seus vértices

pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de lotes inseridos em

empreendimentos imobiliários e pessoas físicas destinatárias finais dos lotes negociados,

emoldurando-se linearmente na definição inserta nos artigos 2º e 3º do CDC. É amplamente cediço

que o estatuto consumerista rege-se, dentre outros, pelo princípio do equilíbrio nas prestações

estipuladas para partes envolvidas no negócio jurídico, que encontra previsão expressa em diversos

dispositivos do código de consumo, a exemplo dos arts. 4º, III, e 51, IV e § 1º, entre outros[8].

Sob essa realidade, inválidas são as disposições contratuais que coloquem em franca desigualdade

consumidor e fornecedor, pois vão contra o desígnio do estatuto consumerista, que objetiva

justamente equalizar as partes, o que, quanto ao ponto, se traduz na existência de reciprocidade entre as penalidades impostas contratualmente às partes. Diante dessa moldura de fato e de direito, à

míngua de disposição contratual prevendo a cominação de multa contratual à fornecedora em

incorrendo em mora, deve-lhe ser aplicada, com lastro nos princípios da igualdade, da boa-fé

contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, a pena contratual

estabelecida para a hipótese de mora do promitente comprador (CDC, art. 51, IV e § 1º). Essa

apreensão, aliás, está prevista em norma albergada pela Portaria nº 4, de 13.03.1998, da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, que considerara abusiva a cláusula contratual que

estabelece sanção em caso de atraso ou descumprimento da obrigação somente em desfavor do

consumidor, in verbis:

“CONSIDERANDO o disposto no artigo 56 do Decreto nº 2.181, de 20 de março de 1997, e com o

objetivo de orientar o Sistema Nacional de Defesa do Consumidor, notadamente para o fim de

aplicação do disposto no in ciso IV do art. 22 deste Decreto; CONSIDERANDO que o elenco de

Cláusulas Abusivas relativas ao fornecimento de produtos e serviços, constantes do art. 51 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, é de tipo aberto, exemplificativo, permitindo, desta forma a sua

complementação, e CONSIDERANDO, ainda, que decisões terminativas dos diversos PROCON’s e Ministérios Públicos, pacificam como abusivas as cláusulas a seguir enumeradas, resolve: Divulgar , em aditamento ao elenco do art. 51 da Lei nº 8.078/90, e do art. 22 do Decreto nº 2.181/97, as

seguintes cláusulas que, dentre outras, são nulas de pleno direito:

1. estabeleçam prazos de carência na prestação ou fornecimento de serviços, em caso de

impontualidade das prestações ou mensalidades;

2. imponham, em caso de impontualidade, interrupção de serviço essencial, sem aviso prévio;

3. não restabeleçam integralmente os direitos do consumidor a partir da purgação da mora;

4. impeçam o consumidor de se beneficiar do evento, constante de termo de garantia contratual,

que lhe seja mais favorável;

5. estabeleçam a perda total ou desproporcionada das prestações pagas pelo consumidor, em

benefício do credor, que, em razão de desistência ou inadimplemento, pleitear a resilição ou

resolução do contrato, ressalvada a cobrança judicial de perdas e danos comprovadamente

sofridos;

6. estabeleçam sanções, em caso de atraso ou descumprimento da obrigação, somente em desfavor do consumidor;

7. estabeleçam cumulativamente a cobrança de comissão de permanência e correção monetária;

8. elejam foro para dirimir conflitos decorrentes de relações de consumo diverso daquele onde

reside o consumidor;

9. obriguem o consumidor ao pagamento de honorários advocatícios sem que haja ajuizamento de ação correspondente;

10. impeçam, restrinjam ou afastem a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor

nos conflitos decorrentes de contratos de transporte aéreo;

11. atribuam ao fornecedor o poder de escolha entre múltiplos índices de reajuste, entre os

admitidos legalmente;

de endosso na representação de toda e qualquer obrigação assumida pelo consumidor;

13. estabeleçam a devolução de prestações pagas, sem que os valores sejam corrigidos

monetariamente;

14. imponham limite ao tempo de internação hospitalar, que não o prescrito pelo médico.”

Nessa linha, aliás, leciona Felipe Peixoto Braga Neto, conforme se afere do excerto adiante:

“A propósito, vale frisar que a cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e

comutativos deve se voltar aos contratantes indistintamente, ainda que redigida em favor de apenas uma das partes (STJ, REsp 1.119.740, Rel. Min. Masami Uyeda, 3ª T., DJ 13/10/11). [...]

Decidiu-se, recentemente, em sentido semelhante, ser abusiva a cláusula que estipula penalidade

exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou descumprimento contratual, não o

fazendo em relação ao fornecedor em situações análogas (STJ, REsp 955.134, Rel. Min. Luis

Felipe Salomão, 4ª T., DJ 29/08/12)”.[9]

Esse entendimento, ademais, é sufragado pela Corte Superior de Justiça, em julgamento sob a fórmula dos recursos repetitivos, tendo como paradigma o Recurso Especial nº 1.614.721/DF, julgado em

22/05/2019, que, frise-se, se amolda linearmente a situação idêntica à divisada nestes autos,

assentando a legitimidade da aplicação da cláusula penal contratada para o caso de descumprimento

contratual por parte do consumidor em desfavor do fornecedor, ainda que ausente previsão contratual, in verbis:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO

FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.

CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.

INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA

INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA

EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO

CONTRATUAL.

1. Atese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal

apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da

indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.” (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro

LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

Em suma, a aplicação da penalidade de forma reversa, ou seja, em face da construtora/incorporadora, é imperativa na hipótese de inadimplemento contratual, seja ele total ou parcial. Ora, a obrigação

assumida pela ré é de fazer – consistente na construção e entrega de infraestrutura de loteamento

pronto para uso dos adquirentes, enquanto a obrigação da autora é de dar – traduzida no pagamento do valor ajustado pelo lote negociado e, em se tratando de obrigações de naturezas heterogêneas,

necessária sua conversão em dinheiro mediante arbitramento. Da fundamentação alinhada em aludido precedente colhe-se explanação do ilustre Relator, Ministro Luis Felipe Salomão, ressalvando que só haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal contratual se houver observância de sua

natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da mora, impondo-se a

conversão da obrigação de fazer em dinheiro, por meio de arbitramento, consoante o excerto a seguir:

observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da

mora. Como é cediço, nos casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período demora, vedada sua cumulação com lucros cessantes. Feita essa conversão, geralmente obtida por meio de arbitramento, é que,

então, seria possível a aplicação/utilização como parâmetro objetivo, para manutenção do

equilíbrio da avença, em desfavor daquele que redigiu a cláusula.

[...]

Quanto ao ponto, nas hipóteses de inadimplemento, a multa estabelecida por mora referente à

obrigação de pagar (de dar), no percentual de 2% de uma das prestações contratuais

eventualmente inadimplida, como no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre

todos o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer)".

Nesse diapasão, se, analisando-se o contrato, for possível aferir que o valor da multa prevista se

aproximar do valor da obrigação principal ou do valor das perdas e danos (já que, em tese, quando

compensatória a multa substitui a obrigação principal, sendo vedado ao credor cumular a multa com o cumprimento da obrigação – art. 410, do CC) há de se reconhecer o caráter indenizatório da cláusula penal. Por outro lado, se o valor da multa é de pequena monta, tem-se que é apenas moratória,

porquanto não é comum se fixar multa ínfima para compensar perdas e danos em virtude do

descumprimento do ajuste.

No mesmo sentido, Hamid Charaf Bdine Júnior assinala que a “Cláusula penal moratória é a que se

destina a assegurar o cumprimento de outra cláusula, ou a evitar o retardamento ou o imperfeito

cumprimento da obrigação, preestabelecendo o valor das perdas e danos.”[10] Nesse diapasão, não

se pode desconsiderar que, conquanto a finalidade principal da cláusula penal moratória seja o reforço da obrigação e uma forma de coerção ao devedor ao cumprimento da obrigação, referida cláusula

também tem viés indenizatório, sobretudo se sua expressão se equivale ou supera as perdas e danos

ocorridas na espécie.

Destarte, no caso, em que houvera a previsão de incidência de multa para a hipótese de pagamento

com atraso nas parcelas afetadas à adquirente, aplicando-se a disposição de forma inversa como forma de equalizar o contratado. A respeito do tema, observem-se os seguintes precedentes emanados por

este egrégio Tribunal de Justiça:

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO

CONFIGURAÇÃO. OBRA. ATRASO NA ENTREGA. MULTA COMPENSATÓRIA. TEMA Nº

971 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM MULTA CONTRATUAL. TEMA Nº 970 DO STJ. BASE DE CÁLCULO. VALORES EFETIVAMENTE

PAGOS PELOS ADQUIRENTES. JUROS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. ART. 405 DO CÓDIGO CIVIL. TEMA 1002 DO STJ. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO.

PROPORCIONALIDADE. CABIMENTO.

1. O STJ ao julgar o Tema nº 970 firmou o seguinte entendimento: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. O STJ ao julgar o Tema nº 971 firmou o seguinte entendimento: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo

inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão

convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

calculada a partir do vencimento do prazo contratual de tolerância de 180 dias até a entrega das

chaves.

4. Nos termos do art. 405 do Código Civil, os juros de mora incidem desde a citação.

5. Os ônus da sucumbência devem ser distribuídos de forma proporcional à importância dos

pedidos deduzidos e do proveito econômico obtido.

6. Recurso conhecido e parcialmente provido.”

(Acórdão 1232788, 00073096020158070007, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª Turma

Cível, data de julgamento: 19/2/2020, publicado no DJE: 6/3/2020.) (grifos nossos)

“CIVIL. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES. ATRASO NA ENTREGA DE

IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. DESCABIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES PELA CONSTRUTORA. ABUSIVIDADE.

ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO COMPROVADO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. INVERSÃO. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO DE ADESÃO.

POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO. LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL

MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 971 E 970 DO STJ. TERMO FINAL DOS LUCROS CESSANTES EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. ARRAS

EM DOBRO. NÃO COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA.

INPC. RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE

PROVIDOS.

1. Apelações interpostas contra a sentença proferida em ação indenizatória de contrato de

promessa de compra e venda de imóvel na planta. 1.2. Na inicial, os autores requereram: a) a

antecipação da tutela para que fosse suspensa a exigibilidade das parcelas vincendas, bem como

proibida a inscrição pela requerida de seus nomes no cadastro de inadimplentes; b) a resolução dos contratos, com a devolução integral dos valores pagos; c) a devolução em dobro do valor pago a

título de arras; d) a aplicação inversa das multas contratuais; e) a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes. 1.3. Alegaram que celebraram com a requerida, contrato de promessa de

compra e venda das unidades imobiliárias de nº 510 e 511, do empreendimento Le Quartier Águas Claras Gallerie e Bureau e que apesar de a previsão de entrega para o dia 28/02/2014, com

tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o imóvel não foi entregue.

2. Na primeira apelação, os autores requerem a reforma da sentença. 2.1. Aduzem que há

necessidade de inversão da cláusula que estipulou multa contratual em favor da parte vendedora,

ora apelada, de forma a se equilibrar o negócio jurídico em tela e que deve haver devolução das

arras em dobro, nos moldes do art. 418 do Código Civil. 3. Nesta sede recursal, a incorporadora ré requer que: a) sejam acolhidas as excludentes de responsabilidade (caso fortuito e força maior); b) o reconhecimento do adimplemento substancial do contrato; e c) seja retido percentual pactuado no contrato ou, no mínimo, 30% sobre o valor pago pelos autores.

3.1. Alternativamente, pleiteia: a) a exclusão da indenização por lucros cessantes ou ainda, de

forma subsidiária, que sejam fixados os lucros cessantes de forma proporcional aos valores

efetivamente pagos pelos apelados; b) que seja fixado como termo final dos lucros cessantes a data do ajuizamento da demanda ou, alternativamente, dia do deferimento da liminar que suspendeu os efeitos do contrato; c) a fixação de correção monetária adotado no âmbito do Judiciário, qual seja o INPC, não o INCC; e d) a distribuição correta do ônus da sucumbência das partes.

fenômenos da natureza, como chuvas torrenciais, bem como para problemas com o transporte

público. 4.3. Os consumidores não podem ser prejudicados por relação jurídica independente,

mormente quando em nada contribuiu para o insucesso do empreendimento. 4.4. Não existem

provas nos autos que confirmem alegação de conclusão da obra. Aliás, a ação foi proposta porque o empreendimento não teria sido entregue aos promitentes compradores na data prevista na avença em questão. 4.5. A apelante reconhece que teria finalizado a construção, só faltando o "habite-se" para a entrega das unidades. Nesse sentido, não há que se falar em adimplemento do contrato se o promitente-comprador não teve a oportunidade de usufruir plenamente do imóvel que adquiriu.

5. Da retenção do valor pago pelo comprador. 5.1. O inadimplemento da promessa de compra e

venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição integral dos

valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão. 5.2. Conforme enunciado 543 da

súmula do STJ, a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa

exclusiva do promitente vendedor/construtor impõe a imediata restituição das parcelas pagas pelo

promitente comprador, integralmente, não sendo possível a retenção de arras ou de percentual

sobre os valores já despendidos. 5.3. Não há de ser falar, no presente caso, em qualquer retenção de valores por parte da ré, ora apelante.

6. Da inversão da multa contratual e da cumulação com lucros cessantes. 6.1. Em sede de

julgamento de casos repetitivos, o STJ definiu que, existindo previsão de cláusula penal apenas

para o inadimplemento do adquirente do imóvel em construção, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização devida pelo vendedor inadimplente (Tema 971). 6.2. Na esteira desta

orientação, a parte requerida deveria suportar a multa fixada do contrato firmado entre as partes

exclusivamente contra os compradores, ante o atraso na entrega do imóvel. 6.3. Todavia, não se

olvide que, também segundo a Corte Superior, é inadmissível a cumulação da referida multa com

lucros cessantes (Tema 970). 6.4. Como a ré fora condenada a pagar lucros cessantes, não se revela cabível a inversão da multa contratual em seu desfavor, sob pena de ocorrer a cumulação vedada

pela jurisprudência do STJ. 6.5. A data do ajuizamento da ação de rescisão contratual deve ser

considerada como termo final dos lucros cessantes. 6.6. Jurisprudência desta Corte, "O marco final do cômputo da multa compensatória, que na hipótese tem natureza de lucros cessantes, deve ser a

data em que o promitente comprador manifestou o desejo inequívoco de rescindir o contrato, ou

seja, no caso, a data da propositura da ação" (07360828720188070001, Relator: Sandoval

Oliveira, 2ª Turma Cível, DJE: 12/8/2019).

7. Das arras. 7.1. Jurisprudência: "[...] 3. As arras confirmatórias são uma espécie de sinal com o objetivo de representar a firmeza do contrato. Pago o sinal e iniciada a execução do contrato, o

valor é incorporado ao saldo devedor do imóvel, fazendo parte do preço do bem, deixando de

ostentar a característica de garantia do contrato. Desfeito o negócio, deve o preço já pago pelo bem ser devolvido ao comprador para que as partes contratantes retornem ao status quo ante, cabendo a devolução na forma simples.4. Não sendo o caso de pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, do Código Civil) e sim rescisão contratual com consequência de retorno

das partes ao estado anterior, deve a comissão de corretagem ser devolvida juntamente com os

valores pagos pelo adquirente, sem retenções e em única parcela. Não é cabível restituição em

dobro, nos termos do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, quando não se comprovou

engano injustificável e a má-fé da construtora/incorporadora no atraso para a entrega do imóvel.

[...]"(20150111124719APC, Relator: Ana Cantarino, 3ª Turma Cível, DJE: 5/5/2017.). 7.2. A

devolução deve ocorrer de forma simples, uma vez que esta pressupõe a ocorrência de má-fé da ré, o que não foi comprovado nos autos.

parcelas a serem ressarcidas ao consumidor por configurar índice restrito à fase de construção. 8.2. A sentença deve ser reformada neste ponto a fim de que a correção monetária seja calculada pelo

INPC.

9. Recurso dos autores improvido. 9.1. Recurso da ré parcialmente provido para que a correção

monetária seja calculada pelo INPC, não pelo INCC.”

(Acórdão 1230787, 00080017720158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de

julgamento: 12/2/2020, publicado no DJE: 4/3/2020.) (grifos nossos).

“CIVIL E PROCESSO CIVIL. RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. INVERSÃO DE CLÁUSULA COMPENSATÓRIA. RESP 1.631.485/DF. TEMA 971. ADEQUAÇÃO. SENTENÇA

PARCIALMENTE REFORMADA.

1. A tese firmada por meio de julgamento dos recursos repetitivos no Recurso Especial nº

1614721/DF (Tema 971) reconhece o direito do adquirente ser indenizado pelo inadimplemento

contratual, tomando-se como parâmetro a cláusula penal compensatória estabelecida apenas em

benefício da incorporadora.

2. Para a inversão, faz-se necessário a modulação da cláusula à situação dos autos, de modo a fixar o percentual de multa em 10% (dez por cento) dos valores pagos, por meio de interpretação

analógica à limitação da pena que ocorre nas hipóteses em que a rescisão é ocasionada por culpa

do promitente comprador.

3. Apelação parcialmente provida.”

(Acórdão nº 1223991, 00206419420158070007, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 18/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020.) (grifos nossos)

Em suma, a aplicação da penalidade de forma reversa, ou seja, em face da vendedora, é imperativa na hipótese de rescisão contratual motivada pelo inadimplemento em que incidira, determinando que

ocorra a devolução dos valores desembolsados pela adquirente do empreendimento em construção, o que se verifica no caso em tela. Outrossim, uma vez que a sentença condenara a ré ao pagamento de

multa moratória no importe de 2% (dois por cento) sobre o preço do imóvel indicado no instrumento de compra e venda, tem-se que o apelo da sociedade incorporadora não merece provimento. Quanto

ao ponto, portanto, a sentença deve ser preservada.

7 – DA INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS

Outrossim, quanto ao pleito de condenação da ré ao pagamento de indenização pelos danos morais

suportados, em razão de ter veiculado publicidade enganosa, porquanto os artifícios utilizados pela

incorporadora para comercializar os lotes do empreendimento frustraram a legítima expectativa da

consumidora, inviável que seja reconhecida ofensa aos atributos da personalidade da autora, inclusive porque optara por resolver o negócio, e não sua preservação. Ainda que qualificada a inadimplência

da ré e até mesmo a subsistência de publicidade enganosa, que sequer fora içada como causa de pedir para a resolução, não subsistira agravamento suficiente a macular os direitos da personalidade da

autora.

caracterização, quais sejam o dano, a culpa e o nexo de causalidade enlaçando o ilícito ao efeito lesivo ocorrido (NCC, arts. 186 e 927). Ausente qualquer um desses pressupostos, a responsabilidade civil

não emerge, à medida que, ainda que caracterizado o ilícito, se não irradiara nenhum efeito, não

enseja a germinação da obrigação de indenizar. Do mesmo modo, ainda que caracterizados o ilícito e o dano, se não restarem evidenciados o nexo de causalidade jungindo o ato e o efeito ou, ainda, a

culpa, o protagonista do ilícito também não pode ser responsabilizado.

Aliás, a caracterização do dano como pressuposto para a germinação da responsabilidade civil

consubstancia verdadeiro truísmo. Ora, a responsabilidade civil é plasmada no princípio de que,

emergindo do ato comissivo ou omisso praticado por alguém efeito danoso a terceiro, o havido

caracteriza-se como ato ilícito, por ter afetado a esfera jurídica do lesado, tornando seu protagonista

obrigado a compor os efeitos que irradiara da sua conduta. Conseguintemente, ainda que ocorrente o ilícito, se não irradiara nenhum efeito lesivo, é inexorável que não se aperfeiçoara o pressuposto

genético da responsabilidade civil, eximindo o protagonista do ilícito de efeito ressarcitório ou

sancionador. É o que se verificara na espécie em tela.

Conquanto evidenciado o inadimplemento culposo em que incidira a ré, o havido não irradiara

nenhum efeito lesivo apto a ser transubstanciado em ofensa aos atributos da personalidade da autora

de forma a ensejar a caracterização do dano moral. As consequências derivadas do havido

inscrevem-se como simples transtornos e aborrecimentos próprios do inadimplemento contratual, não podendo, contudo, serem transmudadas em ofensa à honra, dignidade, bom nome ou decoro do

consumidor de forma a legitimar a outorga em seu favor de uma compensação pecuniária destinada a compensá-la pela dor que experimentara, minimizando-a através de um lenitivo. Essa apreensão

ressoa ainda mais evidente diante do fato de que, consoante assinalado, optara pela resolução do

negócio, que envolvera, ademais, lote de terreno, e não imóvel pronto para residência.

A título ilustrativo deve ser assinalado que o havido, inexoravelmente, ensejara dissabor à autora,

impregnando-lhe certamente contrariedade. Não fora, contudo, de gravidade suficiente para macular

os atributos da sua personalidade e se qualificar como fato gerador do dano moral. Ora, se o atraso

havido na entrega da infraestrutura prometida quanto ao imóvel objeto de concerto de compra e venda ou a agitada publicidade enganosa levada a efeito pela ré determinaram a resolução do concerto

celebrado entre as partes, mediante determinação de retorno ao status quo ante, é inexorável que não fora apto a submetê-la a constrangimentos ou a macularem sua credibilidade e honorabilidade,

caracterizando-se, em suma, como simples aborrecimentos que não transbordaram das vicissitudes

que permeiam a vida em sociedade. O ocorrido qualifica-se, em verdade, como fato ordinário e

próprio das contingências da vida. E a vida em sociedade, em verdade, é permeada por

relacionamentos casuais e contratuais que nem sempre alcançam o objetivo almejado por aqueles que neles foram envolvidos.

É comum, principalmente nos tempos atuais, a quebra de contratos, a resistência ao cumprimento das obrigações ajustadas e o simples descumprimento de compromissos sociais assumidos de forma

graciosa e despretensiosa. Diante dessa realidade insofismável, que decorre das próprias nuances da

vida e da diversidade de formação dos humanos, e malgrado a tutela dos direitos da personalidade

esteja em franca evolução, censurando-se os atos que, além da honra, dignidade, decoro e bom nome, ofendam o bem-estar íntimo, o conforto, a auto-estima daquele que fora atingido pelo ilícito praticado, não se chegara ao ponto de qualquer contrariedade, qualquer frustração, qualquer descumprimento de acordo gracioso ou contrato formal qualificar-se como fato gerador da ofensa moral passível de

merecer uma compensação pecuniária. Se assim fosse, os relacionamentos sociais estariam

comprometidos e os sentimentos humanos seriam banalizados de tal forma que teriam que ser objeto de mensuração legal de forma a nortear a reparação devida em conformação com o grau do

desapontamento verificado.

amparar sensibilidades afloradas ou susceptibilidades exageradas, destinando-se a censurar os atos que efetivamente desprezam e maculam os atributos da personalidade e o patrimônio moral da pessoa,

denotando que nem todo inadimplemento contratual ou aborrecimento casual é passível de gerá-la.

E é que se verifica na espécie cotejada, pois, não obstante possa ter experimentado os aborrecimentos derivados do inadimplemento contratual ou da aventada publicidade enganosa em que teria incidido a ré, dele não adviera nenhuma mácula à credibilidade do autor nem experimentara dissabores ou se

sujeitara a situações vexatórias passíveis de impregnarem indelével nódoa em seu âmago de modo a

legitimar a apreensão do ocorrido como fato gerador do dano moral. O havido, malgrado possa lhe ter impregnando certa dose de dissabor, efetivamente não ofendera a intangibilidade do seu patrimônio

moral de forma a legitimar a compensação de natureza pecuniária que reclamara. Qualificara-se, em

verdade, como já dito, como simples intercorrência a que todo consumidor está sujeito a enfrentar e

deve contornar com um mínimo de bom senso, complacência e tolerância, refletindo a própria

dinâmica da vida e de que o ser humano deve se adaptar ao meio social em que está inserido e superar as vicissitudes com as quais se depara com serenidade e o mínimo de estoicismo passível de ser

exigido e esperado do homem médio.

Ora, o realce conferido à proteção dos direitos individuais pelo legislador constituinte, içando à

condição de dogmas constitucionais a possibilidade do dano moral derivado de ofensa à vida privada, à honra e à imagem das pessoas ser indenizado, destinara-se a preservar a intangibilidade dos direitos inerentes à personalidade na medida em que, contrariando a finitude da existência física, os atributos ntrínsecos da pessoa são perenes, consubstanciando seu bom nome, moral e caráter em legado deixado aos seus herdeiros a ser cultuado e tomado como paradigma pelas gerações que o sucedem,

principalmente numa época em que tem sido mensurado o caráter das pessoas pelo patrimônio que

possuem e não pelos predicados que efetivamente nutrem e estão amalgamados à sua própria vida.

Almejando preservar e resgatar esses atributos e a intangibilidade da personalidade é que o

constituinte alçara à qualidade de regramento constitucional a possibilidade do dano moral puro ser

passível de ser compensado pecuniariamente (CF, artigo , incisos V e X). Contudo, o dano moral,

como se sabe, é a ofensa a interesses não patrimoniais de pessoa física ou jurídica, proveniente de um ato lesivo. Qualquer lesão que alguém sofra no objeto do seu direito repercutirá, necessariamente, em seu interesse, gerando, consequentemente, o direito de ser indenizado. Assim, qualquer ofensa que a

pessoa sofra na sua integridade física ou moral, provocando-lhe danos materiais efetivos ou afetando seu bem-estar intrínseco, ceifando-lhe as perspectivas de vida ou felicidade, causando-lhe uma

diminuição da sua capacidade de viver bem consigo mesmo e no contexto social, desviando-a do seu projeto de vida inicial, é passível de merecer a correspondente reparação.

Dessas premissas emerge a irreversível evidência de que o inadimplemento que vitimara a autora e

deflagraria a obrigação de indenizar o sofrimento moral que experimentara não guarda conformação

com o almejado pelo legislador constituinte nem com os princípios que nortearam a construção da

teoria da responsabilidade civil no atinente à reparabilidade do dano exclusivamente moral,

denunciando, ao revés, que utilizara-se da falha em que incorrera a ré, e que efetivamente lhe

acarretara certa dose de aborrecimento, como forma de residir em Juízo com o escopo deliberado de

obter considerável compensação pecuniária derivada de fato inapto a lhe ensejar qualquer

consequência passível de ser qualificada como dano moral. Essas assertivas, aliás, encontram conforto na tranquila jurisprudência desta egrégia Corte de Justiça, que, de forma pragmática, assentara a

exegese segundo a qual simples aborrecimento, estando inserido na contextualidade da vida em

sociedade, não se qualifica como fato gerador do dano moral, elidindo sua compensação pecuniária,

consoante testificam os arestos adiante ementados:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇAO. AGRAVO RETIDO.

NÃOCONHECIDO. APELAÇÃO CÍVEL: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

DEIMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. REJEIÇÃO.

MÉRITO.ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MOTIVO DE FORÇA MAIOR OU CASO FORTUITO

NÃO CONFIGURADOS. DANOS EMERGENTES E LUCROS CESSANTES. NÃO

COMPROVAÇÃO.DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.

1.Mostra-se impositivo o não conhecimento de agravo retido, nos casos em que a parte interessada

deixa de requerer o exame do recurso, nas razões de apelo ou em sede de contrarrazões

2.A construtora é parte legítima para figurar no pólo passivo de demanda indenizatória

fundamentada na demora para a entrega de imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda.

3.Ademora na concessão de “habite-se”, não caracteriza hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior, de modo a eximir a construtora pela responsabilidade decorrente da entrega do bem após o

prazo fixado contratualmente.

4.Deixando a parte autora de demonstrar haver experimentado os danos emergentes e o lucros

cessantes alegados, não há como ser reconhecido o direito à indenização vindicada a este título.

5.O simples descumprimento contratual quanto à entrega de imóvel no prazo pactuado, em regra, não dá ensejo a danos morais, muito embora constitua causa de dissabor ou aborrecimentos.

6.Agravo Retido não conhecido. Apelação cível interposta pelos autores conhecida e não provida.

Apelação Cível interposta pela ré conhecida. Preliminar rejeitada. No mérito, recurso provido.”

(Acórdão n.718698, 20110110870925APC, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, Revisor: GETÚLIO

DEMORAES OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 25/09/2013, Publicado no

DJE:08/10/2013. Pág.: 144)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E RESSARCIMENTO DE DANOS. CONTRATO

DEPROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FORÇA MAIOR.NÃO COMPROVADA. LUCROS CESSANTES. INÍCIO E TERMO DA MORA. CORREÇÃOMONETÁRIA E JUROS DE MORA. DANO MORAL. SENTENÇA MANTIDA.

- A caracterização de força maior, por ser matéria fática, depende de prova.- A cláusula que prevê

prazo de 180 (cento e oitenta) dias de atraso para a entrega da mora, sem incidência de penalidades ao vendedor, é plausível, em se tratando de obra de edifício, dada a complexidade da obra e a

possibilidade de inúmeros transtornos imprevistos, inclusive quanto ao atraso na entrega do

"habite-se", em face das inúmeras exigências dos entes fiscalizadores.

- O descumprimento contratual se resolve por perdas e danos, aí compreendidos os lucros cessantes, face se ver impedido o consumidor de usar e usufrir do bem, sendo irrelevante a destinação que dará mesmo, nada obstando que o julgador se utilize do critério do valor de mercado do aluguel do imóvel, para a fixação do valor da indenização.

- A mora se evidencia a partir do escoamento do prazo de tolerância, previsto contratualmente, e tem seu termo na data em que a construtora ofereceu o bem, efetivamente construído e liberado, ainda

que o vendedor não o tenha recebido nesta data.

- No caso de lucros cessantes, correta a fixação de juros e de correção monetária a partir da citação, sobretudo, por se traduzir na atualização monetária do valor que se deixou de ganhar.- Não é devido o pagamento de dano moral em face de descumprimento contratual, que se resolve em danos

emergentes e lucros cessantes, salvo caso de flagrante ofensa à dignidade da pessoa, que não se

mostra presente.- Recursos conhecidos e improvidos.”

(Acórdão n.637171, 20120110123894APC, Relator: CESARLABOISSIERE LOYOLA, Revisor:

SIMONE LUCINDO, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento:22/11/2012, Publicado no DJE:

03/12/2012. Pág.: 296)

ENTREGADO IMÓVEL. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES. LEGALIDADE.

DANOSMORAIS. NÃO OCORRÊNCIA.

A cláusula que, em promessa de compra e venda de imóvel em construção, estabelece prazo de

tolerância de cento e vinte dias para conclusão da obra não caracteriza abuso e nem acarreta

desequilíbrio contratual. A construção civil pode sofrer atrasos em razão de eventos imprevisíveis,

tais como ausência de mão de obra qualificada, falta de materiais adequados, falta de maquinários, o que torna plausível a utilização do prazo de tolerância usualmente previsto em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, devendo a contagem da mora iniciar-se a partir de sua expiração.

Sendo o negócio firmado entre as partes uma novação, nos termos do art. 360 do CCB, mister se faz a elaboração de novo instrumento com as mesmas condições avençadas quando da assinatura do

primeiro contrato. Diz com clareza o art. 361, do CCB que "não havendo ânimo de novar, expresso

ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira". Ressalvam-se, no entanto, os casos em que exista cláusula contratual facultando à parte a cessão total ou parcial dos

direitos sobre o objeto do contrato.

Em não havendo a entrega do imóvel mesmo após transcorrido o prazo de tolerância previsto no

contrato, fazem os compradores jus ao recebimento de multa por atraso de obra, incidindo sobre os

seus valores a correção pelos índices oficiais a partir da data da propositura da ação, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação.

Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel, devem os adquirentes do bem serem

ressarcidos nos valores de alugueres pagos ao longo do período de espera, com a correção pelos

índices oficiais e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir das datas de desembolso.

É cediço que o atraso na entrega do imóvel traz aborrecimentos ao comprador, que alimentou

expectativas de receber um bem recém construído em perfeitas condições de uso e habitabilidade.

Entretanto, tais aborrecimentos, apenas, não têm o condão de gerar dano moral. Trata-se, em

verdade, de inadimplemento contratual solucionável por pedido de condenação em danos emergentes e lucros cessantes.”

(Acórdão n.606297, 20100710143757APC, Relator: ANA MARIADUARTE AMARANTE BRITO,

Revisor: JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento:25/07/2012, Publicado no DJE:

02/08/2012. Pág.: 208)

No mesmo sentido também vem se pronunciando o egrégio Superior Tribunal de Justiça, corte

encarregada de ditar a derradeira palavra na exegese do direito federal infraconstitucional e velar pela uniformidade da sua aplicação, conforme pontificam os arestos que guardam os seguintes enunciados:

“RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESPONSABILIDADE CIVIL - AQUISIÇÃO DEUNIDADE

IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO - ENTREGA DO IMÓVEL COM ATRASO -DEFEITOS NA

CONSTRUÇÃO - DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO PELO CONSTRUTOR- DANO

MATERIAIS E MORAIS - COMPENSAÇÃO COM ANTECIPAÇÃO DA QUITAÇÃODO DÉBITO

TOTAL DO IMÓVEL - DECISÃO ULTRA PETITA - OCORRÊNCIA - RECURSOESPECIAL

PARCIALMENTE PROVIDO.

1.- Configura-se julgamento ultra petita quando o julgador decide a demanda além dos limites do

pedido formulado petição inicial.2.- Verificando-se a ocorrência de julgamento ultra petita, admite-se o decotamento do provimento judicial concedido em maior extensão do que o pedido formulado.3.Recurso Especial provido em parte para decote de condenação a fato não constante do pedido, bem

como para decotar assim a condenação por danos morais.”

(STJ, 3ª Turma, Resp nº 1352962/PB, Reg. Int. Proces. 2012/0209823-1, relator Ministro Sidnei

Beneti, data da decisão07/05/2013, publicada no Diário da Justiça Eletrônico de 20/05/2013)

aborrecimento cotidiano não dão ensejo ao dano moral. Recurso especial não conhecido.” (STJ,4ª

Turma, Resp nº 592776/PB, Reg. Int. Proces. 2003/0164995-7, relator Ministro César Asfor

Rocha,data da decisao 28/09/2004, publicada no Diário da Justiça de 22/11/2004 , pág.

359)“RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO MORAL. NOTIFICAÇÃO FEITA

PELOESTABELECIMENTO BANCÁRIO A CORRENTISTA, COMUNICANDO-LHE O INTENTODE NÃO MAIS RENOVAR O CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO. EXERCÍCIOREGULAR DE

UM DIREITO. MERO ABORRECIMENTO INSUSCETÍVEL DE EMBASAR OPLEITO DE

REPARAÇÃO POR DANO MORAL.

- Não há conduta ilícita quando o agente age no exercício regular de um direito. - Mero

aborrecimento, dissabor, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral. Recurso especial conhecido e provido.” (STJ, 4ªTurma, Resp nº 303396/PB, Reg. Int. Proces. 2001/0015696-7, relator Ministro Barros Monteiro, data da decisão 05/11/2002, publicada no Diário da Justiça de 24/02/2003, pág. 238)

“RESPONSABILIDADE CIVIL. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. INTERRUPÇÃOSERVIÇO

TELEFÔNICO. MERO DISSABOR. O mero dissabor não pode ser alçado ao patamar do dano moral, mas somente aquela agressão que exacerba a naturalidade dos fatos da vida,c ausando fundadas

aflições ou angústias no espírito de quem ela se dirige.

Recurso especial conhecido e provido.” (STJ, 4ª Turma, Resp nº 606382/MS, Reg. Int. Proces.

2003/0206071-6, relator Ministro César Asfor Rocha, data da decisao 04/03/2004, publicada no

Diário da Justiça de17/05/2004, pág. 238)

Alinhados esses argumentos afere-se que o apelo da autora, quanto ao ponto, merece ser desprovido.

8 – CONCLUSÃO

Do aduzido depreende-se que, aferido que as obras de infraestrutura não foram entregues na data

aprazada no contrato firmado entre as partes, deve a ré sujeitar-se às consequências do

inadimplemento em que incidira, ensejando a resolução do negócio, com a repetição do que lhe fora

destinado e sua sujeição à cláusula penal convencionada, aplicada de forma reversa, consoante já

havia estabelecido a sentença.

Alfim, considerando que o apelo da autora restara provido na quase totalidade e o apelo da ré restara

desprovido, e tendo sido aviados sob a nova regulação processual, deve haver o redimensionamento

das verbas de sucumbência e a ré ser sujeitada aos honorários de sucumbência recursal, consoante o

diposto no artigo 85, § 1, do novel Código de Processo Civil[11], que preceitua que, resolvido o

recurso, os honorários advocatícios originalmente fixados deverão ser majorados levando-se em conta o trabalho adicional realizado no grau recursal, observada a limitação contida nos §§ 2º e 3º para a

fixação dos honorários advocatícios na fase de conhecimento, que não poderá ser ultrapassada.

Destarte, fixada a verba originalmente em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, deve ser rateada entre as litigantes de forma desigual, cabendo à autora arcar com 20% do montante correlato e a ré com os 80% remanescentes. Na sequência, a verba honorária cominada à ré deve ser majorada e

fixada em 12% (doze por cento) do valor da condenação, resultando num acréscimo de 4% em relação à verba originalmente estabelecida, preservado os honorários imputados à autora, equivalentes a 2%

do valor da condenação (NCPC, art. 85, §§ 2º e 11).

Estofado na argumentação alinhavada, conheço do apelo da ré, negando-lhe provimento.

Ademais, conheço do apelo da autora e dou-lhe parcial provimento para, reformando a

sentença, declarar a rescisão do contrato de compra e venda com alienação fiduciária

entabulado entre as partes, condenando a ré a restituir à autora a integralidade dos valores

desembolsados, devidamente atualizados desde o desembolso e acrescidos de juros de mora a

partir da citação, e, ainda, ao pagamento da multa penal convencionada, consoante já fixado

pela sentença, que, quanto ao ponto, fica mantida. Como corolário dessa resolução,

considerando que o apelo da ré restara desprovido e que o apelo da autora restara provido em

maior parte, redistribuo os honorários advocatícios de sucumbência, condenando a autora ao

pagamento do equivalente a 2% (dois por cento) do valor da condenação, devidamente

atualizado, e a ré ao pagamento do equivalente a 12% (doze por cento) do valor da condenação, devidamente atualizado, já computados os honorários recursais.

É como voto.

[1] - Instrumento de Compra e Venda ID 14609318, fls.39/49.

[2] - Escritura Pública de Compra e Venda ID 13125551, fls.39/49.

[3] - Termo de Compromisso, Responsabilidade e Ajustamento de Conduta ID 13125563, fls.

199/204.

[4] - Termo Informativo ID 13125563.

[5] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Obrigações. v. 2.

7ª ed. revista, ampliada e atualizada. Salvador: Jus Podivm, 2013. p. 589.

[6] - REsp 1 300 418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, 3ª Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013.

[7] Contrato ID 13125551, fls. 39/49.

[8] - Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das

necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus

interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia

das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios:

[...]

III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da

proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal),

sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores ;

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

[...]

II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a

ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual ;

[...]

§ 4º É facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente requerer ao Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser declarada a nulidade de cláusula contratual que contrarie o

disposto neste código ou de qualquer forma não assegure o justo equilíbrio entre direitos e

obrigações das partes.

[9] - BRAGA NETO, Felipe Peixoto. Manual de direito do consumidor: à luz da jurisprudência do

STJ. Salvador: Edições Juspodivm, 2013, p. 61.

[10] - PELUSO, Ministro Cezar (cord.). Código Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudência. 2ª ed.

revista e atualizada. Barueri/SP: Manole, 2008, comentários ao artigo 411, p. 390.

[11] - NCPC, “Art. 85 -... § 11 – O tribunal, ao julgar o recurso, majorará os honorários

advocatícios fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau

recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no

cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º 3º para a fase de conhecimento.”

A Senhora Desembargadora SIMONE LUCINDO - 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECER DO APELO DA RÉ E NEGAR-LHE PROVIMENTO. CONHECER DO APELO DA

AUTORA E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME.

Disponível em: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/870016476/291909320158070007-df-0029190-9320158070007/inteiro-teor-870016496