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27 de Novembro de 2020
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Turma Cível
Publicação
Publicado no DJE : 08/07/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.
Julgamento
1 de Julho de 2020
Relator
ROMULO DE ARAUJO MENDES
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-DF__07186144720178070001_4525a.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 1ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0718614-47.2017.8.07.0001

APELANTE (S) INCORPORACAO GARDEN LTDA e LPS BRASILIA CONSULTORIA DE

IMOVEIS LTDA

APELADO (S) RACHEL BISPO REGES,INCORPORACAO GARDEN LTDA e LPS BRASILIA

CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA

Relator Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES

Acórdão Nº 1259390

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. DIREITO

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA.

AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRENTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA.

PRELIMINARES REJEITADAS. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA E DA

CORRETORA. CONSTATADA. DEVOLUÇÃO

INTEGRAL DOS VALORES. DEVIDA. CLÁUSULA PENAL. NÃO APLICAÇÃO DO

REPETITIVO. INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. INOCORRENTE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA

DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSOS CONHECIDOSE PARCIALMENTE

PROVIDOS. SENTENÇA REFORMADA.

1. Os termos constantes na sentença são suficientes para rejeitar a pretensão da ré e observam o padrão decisório exigido pelo § 1º do art. 489 do CPC, haja vista guardar expressa e adequada fundamentação sobre a matéria controversa. Preliminar de nulidade por ausência de fundamentação afastada.

2. Nos termos do artigo 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, todos os que participam da

cadeia de fornecimento são considerados responsáveis solidários. Não importa considerar o nível de

participação de cada fornecedor ou o momento em que se deu a conduta comissiva ou omissiva, na

medida em que a solidariedade implica na sujeição solidária ou conjunta frente ao consumidor, a

critério deste. Preliminar de ilegitimidade rejeitada.

restrição do bem. Assim, plenamente possível a rescisão operada pela autora, pois os imóveis

oferecidos para substituição não atendiam ao seu interesse, não atraindo a sua culpa recíproca pela não conclusão do negócio.

4. Aobrigação do corretor é de resultado, ou seja, com a efetiva conclusão do negócio, podendo ainda

ter direito a remuneração se a conclusão do negócio não for possível em razão do arrependimento das partes. Contudo, se o negócio não for concluído por condições estranhas à vontade dos contratantes,

não haverá a possibilidade de remuneração do corretor. Artigos 724 e 725 do Código Civil.

5. No caso dos autos, não houve a devida comprovação da segunda apelante de que teria informado a

autora sob o risco de não obtenção do imóvel em razão da discussão judicial com o antigo proprietário, sendo possível a condenação solidária das duas rés/apelantes na devolução dos valores vertidos pela

autora. Artigo 25, § 1º do CDC e artigo 723, Parágrafo único do Código Civil.

6. No caso em análise, não é possível a aplicação da Tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no tema 971 (inversão da clausula penal no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora), pois não se trata de atraso de obra, mas sim de comercialização de imóvel com pendência na esfera

judicial.

6.1. Desse modo, como o caso dos autos diverge da situação explanada no julgamento do repetitivo do STJ (tema 971), entendo não ser possível a inversão da cláusula penal compensatória em favor do

consumidor, sob pena de ofensa ao princípio da pacta sunt servanda.

7. Nem toda ordem de abalo psíquico ou perturbação emocional é apta a configurar dano moral, porque este não há de se confundir com os percalços, aborrecimentos e alterações momentâneas ou tênues do normal estado psicológico, sob pena de banalizar-se e desvirtuar-se a concepção e finalidade de tão

destacado instituto jurídico.

7.1. Na hipótese dos autos, o mero descumprimento contratual não acarreta compensação por danos

morais, uma vez que os aborrecimentos advindos do inadimplemento do contrato constituem natural

reação a incômodos que decorrem da vida em sociedade.

7.2. A jurisprudência desta Corte de Justiça milita no sentido de afastar a reparação moral quando se

trata de mero descumprimento contratual.

8. (...) “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.

13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de

forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em

julgado da decisão”. (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019)

9. Recursos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Recursos parcialmente providos. Sentença reformada.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - Relator, CARLOS RODRIGUES - 1º Vogal e TEÓFILO CAETANO - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador CARLOS

RODRIGUES, em proferir a seguinte decisão: CONHECER DOS RECURSOS DAS RÉS, REJEITAR A (S) PRELIMINAR (ES) E, NO MÉRITO, DAR-LHES PARCIAL PROVIMENTO. DECISÃO

UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 01 de Julho de 2020

Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES

Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Reparação por Danos ajuizada por RACHEL BISPO

REGES em face de INCORPORAÇÃO GARDEN LTDA e LPS BRASÍLIA CONSULTORA DE IMÓVEIS LTDA objetivando a declaração de rescisão do contrato de compra e venda entabulado

entre as partes, a inversão da cláusula penal, lucros cessantes e o pagamento de indenização a título de dano moral.

Peço vênia ao Juízo de primeira instância para utilizar o relatório da sentença de ID 13455161:

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por perdas e danos proposta

porRACHEL BISPO REGESem face deINCORPORAÇÃO GARDEN LTDAeLPS BRASÍLIA

CONSULTORA DE IMOVEIS LTDA.

Narrou a parte autora que: (i) em 22/08/2016, firmou com a parte ré o instrumento particular de

promessa de compra e venda da unidade imobiliária n. 103, da torre H, do empreendimento Borges

Landeiro, pelo valor de R$ 211.111,00 (duzentos e onze mil cento e onze reais); (ii) em novembro de 2016, recebeu a informação de que o apartamento teria que ser devolvido a um pretenso comprador em razão de ordem judicial; (iii) a parte ré já possuía ciência do processo de n. 2013.03.1.003516-3 quando lhe vendeu o imóvel; (iv) o apartamento oferecido em substituição ficava no 13º andar e não pode ser aceito porque possui labirintite e seu filho possui fobia de elevador; (v) o contrato deve ser rescindido por culpa das rés; (vi) os valores pagos devem ser devolvidos; (vii) a multa penal

compensatória de 25% prevista em contrato para o caso de rescisão unilateral por culpa da

promitente-compradora deve ser invertida em seu favor; (viii) os valores das taxas de assessoria para financiamento bancário e de emissão de certidões nos valores de R$ 1.000,00 (um mil reais) e R$

17,20 (dezessete reais e vinte centavos) devem ser restituídos; (ix) as rés devem arcar com os lucros cessantes correspondentes ao aluguel da unidade imobiliária a contar da data de assinatura do

contrato até prolação da sentença de rescisão contratual; (x) adquiriu outro imóvel, cuja comissão de corretagem teve que ser dividida em 48 parcelas, pois as rés se negaram a devolver a quantia paga; (xi) as requeridas devem arcar com os juros e correção incidentes sobre as referidas parcelas; (xii) a frustração da expectativa de aquisição da unidade gerou transtorno e abalo psicológico.

Requereu: a) a declaração de rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos,acrescidos de juros de mora de 1% e multa de 2%; e b) a condenação da parte ré ao pagamento da penalidade de

25% sobre o montante adimplido, que deverá ser invertida em seu favor e de lucros cessantes

equivalentes a R$ 1.300,00 (um mil e trezentos reais) por mês; dos juros e da correção incidentes

sobre as parcelas da comissão de corretagem do novo imóvel adquirido; do valor de R$ 20.000,00

(vinte mil reais) a título de dano moral.

A gratuidade de justiça foi deferida à autora.

atuou apenas na intermediação do negócio, pois o contrato de compra e venda foi celebrado apenas

com a incorporadora; (ii) impugnou a gratuidade de justiça deferida à autora; e alegou que: (iii) não houve defeito na prestação dos seus serviços; (iv) em face da inexistência contratual, a inversão da

cláusula penal não pode ser admitida; (v) a autora firmou novo contrato de compra e venda de imóvel por sua vontade própria, motivo pelo qual não deve ser compelida ao pagamento de juros e correção das prestações da comissão de corretagem; (vi) a destinação do imóvel não foi comprovada, o que

impede o pagamento de lucros cessantes; (vii) o valor do aluguel de um imóvel similar é R$ 850,00

(oitocentos e cinquenta reais); (viii) não houve violação dos direitos de personalidade da autora.

A primeira ré apresentou contestação em que impugnou a gratuidade de justiça; e alegou que: (i)

disponibilizou outras unidades imobiliárias à autora, mas ela optou pela rescisão do contrato por sua própria vontade; (ii) a requerente pagou apenas o valor do sinal, que deve ser retido em face da não execução do contrato por sua parte; (iii) a autora não possui direito ao recebimento de alugueis, pois o contrato preliminar de compra e venda não conferiu a posse; (iv) a multa de 25% apenas penaliza o atraso do consumidor, o que afasta a sua aplicação ao vendedor; (v) a responsabilidade pelo

pagamento das taxas cartorárias e despesas com despachante são da autora, que se beneficiou dos

serviços; (vi) a assinatura de um novo contrato se deu de forma livre e espontânea pela requerente,

inclusive o parcelamento da comissão de corretagem; (vii) o valor dos lucros cessantes é excessivo;

(viii) não restou configurada qualquer conduta indevida que enseje dano moral; (ix) a requerente deve ser reputada como litigante de má-fé.

O curso processual foi suspenso em razão do deferimento do processamento da recuperação judicial da requerida.

Contudo, após o deferimento da recuperação, não houve decisão de manutenção da suspensão quanto aos processos de conhecimento, motivo pelo qual foi retomado o curso processual.

É o breve relatório.

O Juízo da Décima Vara Cível de Brasília julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais nos

seguintes termos:

ANTE O EXPOSTO, rejeito as preliminares e julgo parcialmente procedentes os pedidos para:

a) declarar rescindido o instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da parte ré;

b) condenar as rés à restituição do valor total de R$ 10.068,31 (dez mil e sessenta e oito reais e trinta e um centavos), referente ao valor do sinal e das taxas de assessoramento e de emissão de certidões,

que deve ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e acrescido de juros de

mora de 1% ao mês a partir da citação (08/08/2017);

c) condenar as requeridas ao pagamento da multa de 25% sobre os valores atualizados pagos pela

autora, referente ao valor do sinal, com incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

d) condenar as rés ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 3.000,00 (três mil

reais), a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir desta data e acrescido de juros de mora a partir da citação.

Declaro resolvido o mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do CPC.

cento) do valor da condenação, na forma do artigo 85,capute § 2º, do CPC. A parte autora arcará

com o valor remanescente. Entretanto, fica suspensa a exigibilidade quanto à requerente em razão da gratuidade que lhe foi deferida.

Inconformada, a ré LPS BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA interpôs recurso de

apelação, conforme ID 13455163. Em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, sua

ilegitimidade passiva no presente feito. Alega que não pode ser responsabilizada, pois a sua prestação de serviço se ateve somente ao serviço de corretagem e este foi realizado de forma satisfatória. (i).

Sustenta ainda que a sentença deve ser anulada, pois não discorreu fundamentadamente sobre a sua

condenação no presente caso. Afirma que a sentença atacada não apresenta fundamentação que

justifique a atribuição de responsabilidade solidaria pela rescisão contratual, violando o princípio da

coerência e da integridade na decisão judicial estabelecido no artigo 926 do CPC. (ii).

No mérito, alega que não pode ser responsabilizada pela rescisão operada por culpa da outra ré que

comercializou imóvel com restrição judicial. Alega que não integrou o contrato ou o distrato e nem

sequer recebeu os valores pagos pela autora, motivo pelo qual não pode responder pela restituição em questão. Sustenta que o serviço prestado se ateve somente a corretagem, não podendo ser condenada no presente caso, pois o seu serviço foi prestado corretamente (iii).

Sustenta não ser possível a inversão da cláusula penal no presente caso, pois gerará um enriquecimento sem causa e locupletamento indevido do consumidor. Alega que o pedido de rescisão contratual

impede o recebimento da cláusula penal, pois o pedido implica no retorno das partes ao estado anterior. (iv).

Aduz que não é possível a condenação em danos morais, pois não demonstrado o ato ilícito e o nexo de causalidade, podendo ser considerado apenas como mero aborrecimento do diaadia, não passível de

indenização. (v).

Alega que o valor arbitrado a título de danos morais extrapola os limites da razoabilidade e

proporcionalidade, devendo haver a redução do valor. (vi).

Tece considerações e colaciona julgados. Requer o conhecimento e o provimento da apelação para que seja acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva da apelante. Como pedido subsidiário, requer a

reforma da sentença com a consequente improcedência dos pedidos iniciais.

Preparo devidamente recolhido, conforme ID 13455164.

A ré INCORPORAÇÃO GARDEN LTDA interpôs recurso de apelação, conforme ID 13455166. Em suas razões recursais, sustenta que a rescisão contratual foi motivada por culpa da autora/apelada, pois disponibilizou novo imóvel em substituição ao entabulado no contrato que estava com restrição

judicial. (vii).

Sustenta que a autora quem deu causa ao desfazimento do contrato, devendo responder pela cláusula

penal, nos termos da súmula 543 do STJ. (viii).

Alega que não foi ocasionado nenhum dano a autora, não podendo ser condenada em reparação pelos

danos morais, tratando-se apenas de mero aborrecimento, não passível de ser indenizado. (ix).

Sustenta que os juros de mora devem começar a fluir a partir do trânsito em julgado da sentença

atacada, como bem estabelece a jurisprudência dos tribunais brasileiros (x).

Tece considerações e colaciona julgados. Requer o conhecimento e o provimento da apelação para

afastar a condenação da devolução integral dos valores, devendo haver a retenção conforme cláusula

contratual; o afastamento dos danos morais ou que ao menos o valor seja reduzido; a correção do termo inicial dos juros de mora e a condenação da autora no pagamento das custas e honorários

sucumbenciais.

Preparo devidamente recolhido, conforme ID 13455169.

A ré INCORPORAÇÃO GARDEN LTDA apresentou contrarrazões ao recurso de apelação, conforme ID 13455174.

A autora apresentou contrarrazões ao recurso de apelação das rés, conforme ID 13455176.

É o relatório.

VOTOS

O Senhor Desembargador RÔMULO DE ARAÚJO MENDES - Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos.

PRELIMINAR

1. Nulidade da Sentença

A ré/apelante LPS sustenta que a sentença deve ser anulada, pois não discorreu fundamentadamente

sobre a sua condenação no presente caso. Afirma que a sentença atacada não apresenta fundamentação que justifique a atribuição de responsabilidade solidária pela rescisão contratual, violando o princípio da coerência e da integridade na decisão judicial estabelecido no artigo 926 do CPC.

Sem razão.

O art. 489 do Código de Processo Civil, que trata da sentença, assim dispõe:

Art. 489. São elementos essenciais da sentença:

(...)

§ 1º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou

acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação

com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência

no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a

conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos

determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem

demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.

§ 2º No caso de colisão entre normas, o juiz deve justificar o objeto e os critérios gerais da

ponderação efetuada, enunciando as razões que autorizam a interferência na norma afastada e as

premissas fáticas que fundamentam a conclusão.

§ 3º A decisão judicial deve ser interpretada a partir da conjugação de todos os seus elementos e em conformidade com o princípio da boa-fé.

A Constituição Federal traz considerações acerca da necessidade de fundamentação das decisões

proferidas. Vejamos:

Art. 93. (...)

IX - todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentados, sob pena de nulidade podendo a lei, se o interesse público o exigir, limitar a presença, em determinados atos,

às próprias partes e a seus advogados ou somente a estes, em casos nos quais a preservação do

direito à intimidade do interessado no sigilo não prejudique o interesse público à informação.

Nesse descortino, o julgador não tem obrigação de analisar todas as teses e fundamentos trazidos pelas partes, bastando que exponha suas razões de forma a permitir a compreensão do que foi decidido,

ainda que de forma sucinta.

No caso dos autos, a sentença foi bem clara ao destacar que a segunda ré/apelante atuou como

intermediadora do negócio de compra e venda da unidade imobiliária e, por este motivo, integra a

cadeia de fornecimento do produto, podendo responder solidariamente pela falha na prestação de

serviço alegada pela autora, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

Observa-se, portanto, que a sentença está devidamente fundamentada, ainda que de forma sucinta,

acerca da responsabilidade solidária da segunda apelante em relação ao contrato de compra e venda do imóvel realizado entre as partes. Assim, não há que se falar em qualquer nulidade na sentença atacada por ausência de fundamentação.

Nesse sentido:

CONFIGURADA. DECISÃO FUNDAMENTADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO

ADQUIRENTE COMPRADOR. CLÁUSULAS QUE PENALIZAM O CONSUMIDOR PELA MESMA SITUAÇÃO. COBRANÇA CUMULATIVA. IMPOSSIBILIDADE. ABUSIVIDADE RECONHECIDA

NA SENTENÇA. RETENÇÃO TOTAL FIXADA EM 5% SOBRE A IMPORTÂNCIA PAGA.

RESTITUIÇÃO DA QUANTIA REMANESCENTE. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS MORATÓRIOS.

TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

(...)

3. O Julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. Ressalte-se que fundamentação sucinta não significa fundamentação insuficiente.

(...)

10. RECURSO CONHECIDO E NEGO PROVIMENTO. Sentença mantida.

(Acórdão n.1100878, 20160111200623APC, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO 5ª

TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/05/2018, Publicado no DJE: 08/06/2018. Pág.: 392/395)

(destaquei)

APELAÇÃO CÍVEL. REMESSA NECESSÁRIA. DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL

CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. PRELIMINAR. NULIDADE DA

SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS. REJEIÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO SUSCINTA.

PENSÃO TEMPORÁRIA POR MORTE. INSTITUIDORA DA PENSÃO APOSENTADA. BASE DE

CÁLCULO. PROVENTOS EFETIVAMENTE PERCEBIDOS. EVENTUAL IRREGULARIDADE NO

CÁLCULO DA APOSENTADORIA. INEXISTÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO.

NECESSIDADE DE INSTAURAÇÃO. APRECIAÇÃO NA VIA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA.

1. É pacífico o entendimento de que a fundamentação da sentença, ainda que sucinta, atende o

disposto no art. 93, IX, da Constituição Federal e no art. 489, § 1º, do Código de Processo Civil. Em outras palavras, fundamentação sucinta não configura ausência de fundamentação. Preliminar

rejeitada.

(...)

3. Apelação e reexame necessário conhecidos, preliminar rejeitada, e não providos.

(Acórdão n.1091198, 20150110676052APO, Relator: SIMONE LUCINDO 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/04/2018, Publicado no DJE: 30/04/2018. Pág.: 152-161) (destaquei).

Desse modo, REJEITO a preliminar de nulidade da sentença.

2. Ilegitimidade Passiva

Aprecio a preliminar de ilegitimidade passiva.

Não importa, para esse fim, considerar o nível de participação de cada fornecedor ou o momento em

que se deu a conduta comissiva ou omissiva, na medida em que a solidariedade implica na sujeição

solitária ou conjunta frente ao consumidor, a critério deste.

Nesse mesmo sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE -RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE OS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO.

Os integrantes da cadeia de consumo, em ação indenizatória consumerista, também são responsáveis pelos danos gerados ao consumidor, não cabendo a alegação de que o dano foi gerado por culpa

exclusiva de um dos seus integrantes. Precedentes.

(STJ, AgRg. no Ag. em REsp. 207.708/SP, 4ª T., rel. Min. Marco Buzzi, DJe 02.10.2013)

Nesse sentido há precedente deste Egrégio Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA

DECOMPRAEVENDA. PRELIMINAR ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. RELAÇÃO DE

CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CARTA DE HABITE-SE. FATOS PREVISIVEÍS NO ÂMBITO DA CONSTRUÇÃO CIVIL.

INERÊNCIA DA ATIVIDADE. MORA CONFIGURADA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. DIREITO DE RETENÇÃO NÃO CABÍVEL. DISTRATO.

VIABILIDADE. RETORNO DAS PARTES AO STAUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. AJUIZAMENTO DA AÇÃO.

1. Presente a legitimidade da ré que, embora não tenha assinado o contrato, se associou à

incorporadora e à outra ré, para fornecer o serviço ao consumidor, sendo, pois, co-responsável e

parceira dessas, qualificando-se como fornecedor e sendo solidariamente responsável (arts. 3º e 7º, § único do Código de Defesa do Consumidor).

(...)

7. Recurso conhecido e parcialmente provido. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

(Acórdão n.1192047, 07049734620188070004, Relator: GISLENE PINHEIRO 7ª Turma Cível, Data de Julgamento: 07/08/2019, Publicado no DJE: 14/08/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA OU EM

CONSTRUÇÃO. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO PERMUTANTE DO TERRENO.

ALIENANTE DA UNIDADE. EQUIPARAÇÃO DO INCORPORADOR. ART. 29, LEI 4.591/64.

PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO REJEITADA. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA.

EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLÊNCIA DO INCORPORADOR

PREVIAMENTE CARACTERIZADA. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO LEGÍTIMA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

quando efetua a venda de todas ou alguma das unidades vinculadas ao empreendimento (art. 29,

Lei no. 4.591/64). Precedentes.

(...)

8. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(Acórdão n.1045686, 20160111142408APC, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA 4ª

TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/09/2017, Publicado no DJE: 18/09/2017. Pág.: 188/202)

CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM

CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE

JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE.TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE

JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO.

RECONHECIMENTO. RESCISÃO. DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO

DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.

IMPERATIVO LEGAL. SINAL. NATUREZA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PREVISÃO EXPRESSA NO

CONTRATO. INCIDÊNCIA. TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA - TAC. VINCULAÇÃO

DO CONSUMIDOR NÃO FIRMATÁRIO. INOCORRÊNCIA. CONCERTO APÓS O AVIAMENTO DA AÇÃO. ALTERAÇÃO DO PEDIDO. CITAÇÃO DO RÉU. ESTABILIZAÇÃO DA DEMANDA.

AQUIESCÊNCIA DO RÉU. INEXISTÊNCIA. CEDENTE E PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL NO QUAL ERIGIDO O EMPREENDIMENTO. POSIÇÃO CONTRATUAL DE CONTRATANTE.

LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. AFIRMAÇÃO. APELOS. DESPROVIMENTO E

PROVIMENTO PARCIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS RECURSAIS.

FIXAÇÃO. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO

PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2º E 11).

1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de

ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está

vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e

abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se

subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das

assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos

fatos e pretensões deduzidas.

2. A proprietária do lote de terreno no qual erigido o empreendimento imobiliário e cedente da

unidade negociada via de compromisso de compra e venda derivado da cessão originária, assumindo a posição de contratante e destinatária final de parte dos importes vertidos em pagamento do preço

do imóvel negociado, e a construtora e incorporadora, como fornecedora do produto - apartamento -, guardam inexorável pertinência subjetiva com a pretensão formulada pelo adquirente almejando a

rescisão do negócio, a repetição do que vertera e indenização pelos danos que sofrera em razão do

atraso na entrega do imóvel, estando elas, como partícipes do negócio, legitimadas a comporem a

angularidade passiva da lide e responderem ao pedido deduzido solidariamente, inclusive porque

inviável que o negócio seja desfeito sem a participação de todos os contratantes.

(...)

(Acórdão n.1054146, 20150710122518APC, Relator: TEÓFILO CAETANO 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/10/2017, Publicado no DJE: 19/10/2017. Pág.: 138-157)

REJEITO , pois, a preliminar de ilegitimidade passiva da ré.

Ultrapassadas as preliminares, passo a análise do mérito.

MÉRITO

1. Rescisão Contratual

O Código Civil autoriza a parte inocente a requerer a resolução do contrato, nos casos em que não mais tiver interesse no cumprimento da obrigação.

Transcrevo:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Nesse sentido:

CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLEMENTO. COBRANÇA POR MEIO DE AÇÃO DE EXECUÇÃO. DESISTÊNCIA.

EXTINÇÃO DO PROCESSO EXECUTIVO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RENOVAÇÃO DA PRETENSÃO POR MEIO DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS.

INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO CONFIGURADA.

SENTENÇA MANTIDA.

1. Diante da inadimplência contratual, a lei faculta ao credor da obrigação ou exigir o seu

cumprimento ou pedir a resolução do contrato. É a inteligência do art. 475 do CC, o qual dispõe que "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir

exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".

(...)

(Acórdão n.1189407, 07307888820178070001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA 7ª Turma Cível, Data de Julgamento: 31/07/2019, Publicado no DJE: 05/08/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (Destaquei)

Vejamos o trecho da decisão que determinou a anulação do ato rescisório (Processo nº

2013.03.1.003516-3, ID 13454806, p. 23):

(...)

Decido.

A conduta das partes não auxilia o adequado prosseguimento do feito.

De um lado, a exequente apresenta cálculos incorretos, de forma reiterada, insistindo, inclusive, para que os autos não sejam remetidos à Contadoria Judicial. De outro, a executada ignora

incessantemente os comandos judiciais.

Mas não é só.

A compensação dos créditos foi determinada em 07/04/2015 (fl. 596) e reiterada em 03/06/2015 (fl.

602). A exequente manifestou seu interesse em quitar o saldo devedor em juízo em 28/05/2015 (fls.

595/596). Mesmo assim, a executada, mais de um ano depois, em 22/08/2016, ignorando

completamente o curso da presente ação em fase de cumprimento de sentença, rescinde

unilateralmente o contrato com a exequente e firma um novo instrumento com terceiros (fls.

757/769).

A conduta da executada não apenas desrespeita, mas ainda afronta os deveres de cumprir as

decisões judiciais, sem criar embaraços, e de não praticar inovação ilegal no estado de fato de bem ou direito litigioso (artigo 77, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil). Tal conduta

processual, dificulta o regular processamento do feito e a efetivação do direito da exequente.

Por tais razões, aplico à executada a multa de 15% sobre o valor da causa, pelo cometimento de ato atentatório à dignidade de justiça, nos termos do artigo 77, parágrafo 2º, do Código de Processo

Civil.

Ademais, determino o restabelecimento do estado anterior, com a anulação de qualquer ato

rescisório do contrato firmado entre a Maria Helena da Silva Macedo e Incorporação Garden Ltda referente à unidade imobiliária 103 do edifício Lírio no condomínio Residencial Palmeras (artigo

77, parágrafo 7º, do Código de Processo Civil).

Remetam-se os autos à Contadoria Judicial para atualização dos cálculos de fls. 750/750-verso, bem como do saldo devedor da exequente cuja planilha mais atualizada, de 18/02/2016, consta às fls.

778/779.

Com o retorno dos autos, intimem-se:

a) as partes para, no prazo de 05 (cinco) dias, se manifestarem sobre os cálculos da Contadoria; e

b) a exequente para, independentemente de sua concordância com os montantes apurados, depositar em juízo, também no mesmo prazo de 05 (cinco) dias, a diferença entre o seu saldo devedor perante a executada e seu crédito nos presentes autos.

Com o cumprimento da alínea b, expeça-se mandado de desocupação voluntária, no prazo de 30

(trinta) dias, do apartamento 103 do edifício Lírio no condomínio Residencial Palmeras. Não

cumprida a saída de quaisquer ocupantes, expeça-se o mandado de despejo compulsório e de imissão da autora na posse do bem. Ficam deferidos, desde já, o reforço policial e a ordem de arrombamento, se necessários.(Destaquei)

ainda estava sendo discutida a questão do bem na esfera judicial e não comunicou a autora sobre a

possível restrição do bem. Assim, plenamente possível a rescisão operada pela autora, pois os imóveis oferecidos para substituição não atendiam ao seu interesse, não atraindo a sua culpa recíproca pela não conclusão do negócio.

Importante anotar que a prestação de serviço de corretagem não foi executada de forma satisfatória

como faz crer a segunda apelante, pois como dito acima não houve a possibilidade de obtenção do

imóvel constante no contrato de compra e venda em razão de ainda estar pendente questão judicial

acerca do referido bem.

O Código Civil traz algumas considerações acerca da remuneração devida ao corretor. Vejamos:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Por sua vez, o artigo 723 do referido Código dispõe acerca das responsabilidades e obrigações do

corretor na conclusão do negócio. Transcrevo:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao

cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros

fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Da leitura dos dispositivos mencionados, verifica-se que a obrigação do corretor é de resultado, ou

seja, com a efetiva conclusão do negócio, podendo ainda ter direito a remuneração se a conclusão do negócio não for possível em razão do arrependimento das partes.

Contudo, se o negócio não for concluído por condições estranhas à vontade dos contratantes, não

haverá a possibilidade de remuneração do corretor.

É dever ainda do corretor prestar todas as informações sobre o negócio efetuado, discorrendo sobre

todos os riscos da transação efetuada entre as partes e sobre o bem objeto do negócio, sob pena de

responder por perdas e danos.

Nesse sentido é o posicionamento desta Eg. Corte de Justiça:

DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE.

1. Aobrigação do corretor de imóveis é de resultado, sendo devida a comissão quando há a efetiva

intermediação entre compradores e vendedores.

2. Inexistindo a formalização do contrato e não constatado o arrependimento ou a desistência dos compradores, mas sim o impedimento decorrente da ausência de informação adequada, não é

devida a remuneração a título de intermediação imobiliária.

3. Recurso desprovido.

(Acórdão 1201785, 00208282320158070001, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 8ª Turma Cível,

data de julgamento: 11/9/2019, publicado no DJE: 25/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

(destaquei).

CIVIL. COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO PELO AUTOR. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1- O Contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de maneira que somente é cabível a

comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor,

resultando na concretização da venda do imóvel, ou seja, se sua atuação for capaz de produzir um

resultado útil dos serviços de corretagem para as partes.

2 - O Apelante não preencheu os requisitos do artigo 373, do CPC/2015, que determina ser do autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito.

3 - No caso em exame, a realização da mera aproximação entre as partes não é suficiente para

impor o pagamento de comissão de corretagem, o qual só é devido quando comprovada além da

aproximação, o trabalho útil e o resultado pretendido que levam à conclusão do negócio.

4 - O mero dissabor ocasionado pelo inadimplemento contratual não configura, em regra, ato lesivo a ensejar a reparação de danos morais.

5 - Sentença mantida. Recurso desprovido.Unânime.

(Acórdão n.1158859, 00132204720158070009, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA 7ª Turma

Cível, Data de Julgamento: 20/03/2019, Publicado no DJE: 25/03/2019. Pág.: Sem Página

Cadastrada.). (destaquei).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIALETICIDADE.

CONTRATO DE CORRETAGEM. ART. 725 DO CC. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO JUNTO A CAIXA. COMISSÃO.

AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Pelo princípio da dialeticidade, cabe ao recorrente impugnar as razões lançadas na sentença,

buscando demonstrar a existência de error in procedendo ou in judicando, a merecer a declaração de nulidade da decisão ou novo julgamento da causa. A mera repetição dos argumentos ou teses

ventiladas na contestação não implica, necessariamente, a inépcia do recurso, quando as razões

suscitadas atendem o disposto no inciso II do art. 515 do CPC. Recurso conhecido.

arrependimento, conforme art. 725 do Código Civil.

3. Incasu, indevida a comissão de corretagem, quando o negócio jurídico não se aperfeiçoou em

razão da não obtenção de financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

4. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(Acórdão n.1133296, 07140789020178070001, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA 4ª

Turma Cível, Data de Julgamento: 24/10/2018, Publicado no DJE: 05/11/2018. Pág.: Sem Página

Cadastrada.). (destaquei).

No caso dos autos, não houve a devida comprovação da segunda apelante de que teria informado a

autora sob o risco de não obtenção do imóvel em razão da discussão judicial com o antigo

proprietário. Assim, não cumpriu com sua obrigação na conclusão do negócio, ferindo assim o

disposto no artigo 723 do Código Civil, sendo plenamente possível a condenação solidária das duas

apelantes na devolução dos valores vertidos pela autora, nos termos do artigo 25, parágrafo primeiro, do Código de Defesa do Consumidor. Vejamos:

Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a

obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores.

§ 1º Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente

pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores. (destaquei).

Resta, portanto, necessária a análise do pagamento da multa e eventual retenção de valores pagos.

2. Retenção dos Valores Pagos

Sem razão as rés apelantes no tocante à retenção dos valores pagos pelo comprador em face da

rescisão contratual.

A jurisprudência firmou entendimento no sentido de ser possível a retenção do percentual de 25% do que foi pago nos casos em que o comprador está inadimplente ou nos que ele deseja rescindir o

contrato por livre e espontânea vontade, o que não ocorre no caso dos autos.

Saliento que no presente caso o contrato está sendo rescindido por culpa exclusiva das rés apelantes

que comercializaram, sem autorização ou comunicação ao juízo, uma unidade imobiliária sobre a qual ainda pendia processo judicial (ID 13454806, p. 23; Processo nº 2013.03.1.003516-3).

Assim, mostra evidente o descumprimento da sua parte contratual, frustrando a expectativa da autora, que cumpriu com todas as suas obrigações contratuais.

O Superior Tribunal de Justiça, inclusive, sumulou o referido entendimento, dispondo que haverá a

devolução integral nos casos de culpa exclusiva do promitente vendedor ou parcialmente, desde que o promitente comprador tenha dado causa ao desfazimento do negócio. Assim, transcrevo:

imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das

parcelas pagas pelo promitente comprador –integralmente, em caso de culpa exclusiva do

promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao

desfazimento.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESSARCIMENTO

DE VALORES. RESOLUÇÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. ATRASO NA

ENTREGA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. PEDIDOS PROCEDENTES. RECURSO.

RETENÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Trata-se de ação de rescisão contratual e ressarcimento de valores. O Magistrado de primeiro

grau julgou procedentes os pedidos iniciais, determinando o retorno das partes ao status quo ante e

condenando a construtora à devolução de todos os valores pagos pelo consumidor.

2. Aferida a culpa exclusiva do fornecedor (construtora) pela resolução contratual de promessa de

compra e venda de imóvel, o retorno das partes ao status quo ante é medida que se impõe, devendo o fornecedor restituir ao consumidor lesado todas as quantias por ele despendidas, inclusive as devidas a título de comissão de corretagem, não havendo que se falar em quaisquer retenções por parte da

construtora, especialemente quando não há previsão contratual que embase os pedidos.

3. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Sentença mantida.

(Acórdão n.1191038, 07010813620178070014, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO 5ª

Turma Cível, Data de Julgamento: 07/08/2019, Publicado no DJE: 20/08/2019. Pág.: Sem Página

Cadastrada.)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. CONFIGURAÇÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.

SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO. REDUÇÃO.

POSSIBILIDADE.

1. A escassez de mão de obra na construção civil não caracteriza caso fortuito/força maior, sendo

incapaz de afastar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual da construtora. Precedentes.

2. A rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora acarreta o retorno das partes ao estado anterior à contratação, com a consequente devolução integral dos valores pagos, sem qualquer

retenção, conforme determina o enunciado da Súmula nº 543 do STJ.

3. Configurado o inadimplemento contratual, os juros de mora são devidos a contar da citação (art.

405 do CC).

4. É cabível a fixação de lucros cessantes como forma compensatória pela mora na entrega de

imóvel, cujo pagamento abrangerá o período em que o adquirente não pôde usufruir o bem por culpa da construtora. Contudo, a base de cálculo deve ser o valor efetivamente pago e não o preço total do imóvel, não sendo cabível conceder ao autor ganho de capital que não integralizou.

(Acórdão n.1190535, 07073273820188070006, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO 8ª Turma

Cível, Data de Julgamento: 05/08/2019, Publicado no DJE: 07/08/2019. Pág.: Sem Página

Cadastrada.)

Assim, não há que se falar em retenção de percentual dos valores pagos no caso dos autos, devendo

haver a devolução do sinal de R$ 9.051,11 (nove mil e cinquenta e um reais e onze centavos), bem

como das taxas pagas pela consumidora relativas à assessoria para financiamento bancário e emissão de certidões (ID 13454806, p. 16/20).

3. Da inversão da Cláusula Penal

No caso dos autos, a autora requereu a inversão da multa prevista na cláusula vigésima terceira do

instrumento firmado (ID 13455129).

Assim, transcrevo:

CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA – Em caso de rescisão unilateral por inadimplência ou qualquer outro motivo que o (s) PROMITENTE (S) COMPRADOR (A)(ES) der (em) causa fica instituída a multa penal compensatória de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, desde que não seja

superior a 6% (seis por cento) do valor total do contrato.

Inicialmente, cabe salientar que, como bem destacado pelo magistrado singular, não é caso de

aplicação da Tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no tema 971 (inversão da clausula penal no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora), pois não se trata de atraso de obra, mas sim de comercialização de imóvel com pendência na esfera judicial. Logo, não é possível a

adoção do referido tema no caso dos autos.

O juiz singular entendeu pela possibilidade de inversão da referida cláusula compensatória.

Tenho o entendimento de que o fato de o autor estar sujeito à cobrança de encargos moratórios, por

eventual atraso no pagamento de prestações, não implica a nulidade da cláusula que assim estipule e

nem implica extensão dos seus efeitos a uma das partes, se assim não foi acordado.

Desse modo, como o caso dos autos diverge da situação explanada no julgamento do repetitivo do STJ (tema 971), entendo não ser possível a inversão da cláusula penal compensatória em favor do

consumidor, sob pena de ofensa ao princípio da pacta sunt servanda.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. CDC.

INAPLICABILIDADE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. SUCESSIVAS PRORROGAÇÕES DA ENTREGA DA LOJA. OBJETO DO CONTRATO. NÃO CUMPRIMENTO. RESOLUÇÃO.

POSSIBILIDADE. CULPA DA LOCADORA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL.

IMPOSSIBILIDADE. HIGIDEZ CONTRATUAL. ARTIGO 54 DA LEI 8.245/91. LUCROS

CESSANTES. NÃO COMPROVAÇÃO. EMPREENDIMENTO DE RISCO. IMPOSSIBILIDADE.

DANOS EMERGENTES. COMPROVAÇÃO. DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO. VALORES APURADOS EM LIQUIDAÇÃO. CRITÉRIO ESTABELECIDO NO ACÓRDÃO.

(...)

4. Impossibilidade de inversão de cláusula contratual, a fim de justificar o reequilíbrio contratual,

sob pena de criarem-se direitos e inovar-se nos contratos já celebrados, em prejuízo do "pacta sunt

servanda". Precedentes do TJDFT.

(...)

9. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada para determinar o pagamento de indenização referente aos danos emergentes decorrentes da resolução contratual.

(Acórdão 1078256, 20161610013277APC, Relator: ALFEU MACHADO, 6ª TURMA CÍVEL, data

de julgamento: 28/2/2018, publicado no DJE: 6/3/2018. Pág.: 452/468)

Portanto, necessária a reforma da sentença que determinou a inversão da cláusula penal compensatória prevista no contrato entabulado entre as partes.

4. Danos Morais

Para que se analise o fato narrado como sendo apto a configurar danos morais, indispensável é que

consigamos definir claramente o que seja este.

A Constituição Federal de 1988 definiu o instituto da indenização por danos morais e colocou-o entre os direitos fundamentais, elevando-o, desta forma, à condição de cláusula pétrea. Estatui o Art. 5º,

Incisos V e X, da CF:

V – é assegurado o direito de resposta proporcional ao agravo, além da indenização por dano

material, moral ou à imagem;

(...)

X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o

direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

Observa-se que o inciso V, o constituinte tratou especificamente dos danos material e moral causados por meios de comunicação de massa, enquanto que no inciso X, o constituinte buscou definir os bens jurídicos tutelados e os limites desta proteção, no que tange às indenizações por danos materiais e

morais, nos demais atos ilícitos. Verifica-se, desta forma, que o legislador não se limitou a instituir a possibilidade de indenização por danos morais para quaisquer atos ilícitos, mas tomou o cuidado de

dar a definição e os limites de sua aplicabilidade em todas as relações jurídicas ocorridas em território nacional.

Garante também o Art. , Inciso X, da Constituição da República, a inviolabilidade da vida privada. O bem jurídico tutelado por esta garantia não é mais que uma extensão da inviolabilidade da

intimidade, com a qual se confunde. Desta forma, além de proteger o indivíduo em seu âmago, tutela a sua relação com a sua casa, esta tida como morada inviolável, esta garantia também especificamente

tutelada no Inciso XI, do mesmo Art. , da Carta Magna.

O terceiro bem jurídico da vida tutelado pelo Inciso X, do Art. , da Constituição Federal é a honra

das pessoas. A garantia de inviolabilidade da honra visa velar pelo respeito aos valores do indivíduo

relacionados com a sua própria visão diante dos fatos da vida, que a seu próprio sentir, o tornam uma pessoa digna, respeitável, honesta, pura, casta (tanto no sentido puramente moral, quanto no sentido

sexual, a depender da formação cultural do indivíduo e do meio social no qual ele se insere), que

pauta sua vida pelos ditames da moral, honorabilidade, bom-nome etc. É, portanto, um sentimento de si para si mesmo.

Neste caso, deve o hermeneuta ter muito cuidado ao interpretar e aplicar este dispositivo, porque ele é, a um só tempo, bastante abrangente e, ao mesmo tempo, restritivo, de maneira que não se admite

considerar dano moral fundado em violação da garantia de inviolabilidade da honra, motivado por ato ou fato decorrente de mera vicissitude da vida. Com efeito, é preciso motivação de grande peso, para se justificar a aplicação da sanção prevista no dispositivo constitucional.

Por final, o Inciso X, do Art. , da Constituição da República, garante a inviolabilidade da imagem

das pessoas. Não tenho dúvida de que o desejo do legislador constituinte foi tutelar a visão que uma

pessoa ou uma coletividade de pessoas possuem de determinada pessoa humana.

Todos estes pontos devem ser analisados pelo julgador, para se aquilatar, primeiro, se houve o dano

decorrente de um ato ilícito e, em segundo lugar, em tendo havido, qual a sua intensidade. Este será

fator preponderante na fixação do valor da indenização.

Ao observador menos atento, pode parecer que as garantias de inviolabilidade da honra e da imagem são o mesmo instituto. Não o são. A inviolabilidade da honra tutela os valores do indivíduo de si para si mesmo, enquanto que a inviolabilidade da imagem cuida da proteção da visão que uma pessoa ou

uma coletividade possuem de determinado indivíduo, logo, do conceito sobre a pessoa, tomado de

outrem com relação à pessoa.

Quanto à regulamentação do instituto do dano moral, verifica-se que o Direito Privado Brasileiro, em suas regulamentações, cita várias vezes a possibilidade de condenação por perdas e danos, mas muitas vezes não especifica se materiais ou morais, nem se arvora em definir ou delimitar quais seriam os

danos morais.

Além disto, fundamental estabelecer a diferença entre o dano moral, na forma prevista na Carta

Magna, e o simples transtorno, aborrecimento ou vicissitude da vida.

Para Aurélio, transtorno significa ato ou efeito de transtornar (-se); contrariedade, decepção;

desarranjo, desordem; termo us. em lugar de doença ou de outro voc. similar, a fim de causar

impacto psicológico menor no doente, ou em quem o acompanha. Já aborrecimento é o ato ou efeito de aborrecer (-se); ódio, horror, aversão; repugnância, aversão; fastio, tédio; desgosto,

contrariedade. Enquanto vicissitude é definida como mudança ou variação de coisas que se sucedem; alternativa; eventualidade, acaso, contingência; lance; mudança, transformação, alteração; acidente desfavorável; revés; instabilidade ou volubilidade das coisas.

Observa-se pelos significados aqui apresentados, que há uma clara separação entre aquilo que é dano moral propriamente dito e, portanto, indenizável, e aquilo que é puro e simples transtorno,

aborrecimento ou vicissitude da vida.

concepção e finalidade de tão destacado instituto jurídico.

Portanto, na análise do caso concreto, para que o fato seja enquadrado como passível de dano moral, na forma do art. , inciso X, da Constituição da República, necessário a existência de um ato ilícito, a comprovação de que tal ato causou algum fato caracterizado como dano moral, e se tal fato gerou um dano. Havendo o dano, analisa-se sua intensidade para definir o valor da indenização a ser paga a

título de danos morais.

No caso em julgamento, o fato com base no qual a autora vindica reparação moral consiste na falha da prestação de serviço em razão da comercialização do imóvel com pendência na esfera judicial.

Tenho que o fundamento fático narrado não é hábil a desencadear a consequência jurídica pretendida, é dizer, não está configurado dano à esfera de interesses extrapatrimoniais. Com efeito, não há como vislumbrar lesão aos atributos da sua personalidade, tais como a honra, imagem, dignidade, etc., bem como não se deduz da causa de pedir narrada na inicial efeitos deletérios de intensidade significativa ao normal estado mental, a tal ponto de gerar o dever de indenizar.

A falha na prestação de serviço, muito embora tenha causado dissabores e transtornos à apelante, não teve o condão de denegrir a sua imagem, tampouco lhe maculou a honra ou os seus direitos da

personalidade, de modo que, na hipótese, o mero descumprimento contratual não viola os atributos

imateriais da autora-apelante.

Nesse sentido:

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. PRAZO DE ENTREGA. INÍCIO APÓS A OBTENÇÃO DO

FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. LEGALIDADE. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. VALOR MENSAL. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL PREVISTA APENAS EM FAVOR DA CONSTRUTORA NO CASO DE

INADIMPLEMENTO PARCIAL DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO.

9. O descumprimento contratual não ocasiona, por si só, violação a direitos da personalidade e, por conseguinte, não gera direito à indenização por danos morais, exigindo-se, para acolhimento do

pedido compensatório, comprovação de que o descumprimento contratual gerou mais do que

aborrecimentos ínsitos às negociações de rotina.

10. Apelações conhecidas, no mérito, não provida a dos autores e parcialmente provida a da ré.

(Acórdão 1198712, 00210232420148070007, Relator: SIMONE LUCINDO 1ª Turma Cível, data de julgamento: 4/9/2019, publicado no DJE: 11/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (Destaquei)

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA

PLANTA OU EM CONSTRUÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. AUSÊNCIA DE

INTERESSE RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DA UNIDADE. INADIMPLEMENTO RECONHECIDO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. JUROS DE MORA.

RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO DA RÉ

PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. DANOS MORAIS. PRETENSÃO SUSTENTADA NO SIMPLES INADIMPLEMENTO OU MORA. DANO IMATERIAL NÃO CARACTERIZADO.

RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E DESPROVIDO.

6 - Os danos morais se caracterizam por ofensa aos atributos da personalidade, tais como a honra, a imagem, o nome, etc, ou até mesmo ao estado anímico da pessoa, de modo grave ou relevante.

Não obstante a possibilidade de dano reflexo pelo descumprimento do contrato, sua ocorrência não dispensa prova, cujo ônus recai sobre a parte autora. De igual modo, a jurisprudência afasta a

ocorrência do dano moral, quando presente o mero inadimplemento ou mora contratual.

7- APELAÇÃO DA AUTORA CONHECIDA E DESPROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ

PARCIALMENTE CONHECIDA E DESPROVIDA.

(Acórdão 1153629, 07052411220188070001, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA 4ª Turma Cível, data de julgamento: 20/2/2019, publicado no DJE: 28/2/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

(Destaquei)

Nessa ilação, alegações sobre extremo dissabor, transtornos e frustrações não são capazes de

demonstrar que o mero descumprimento contratual seja capaz de atingir o patrimônio imaterial dos

autores-apelantes, pelo que não merece guarida o pleito da autora.

5. Juros de Mora

Foi julgado Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 2016.00.2.048748-4 pela

Câmara de Uniformização deste Tribunal de Justiça que firmou a tese no sentido de que o termo

inicial dos juros de mora seria a citação.

O Superior Tribunal de Justiça analisou novamente a questão, em sede de recurso repetitivo, alterando o entendimento fixado no IRDR e estabelecendo que o termo inicial dos juros de mora é a data do

trânsito em julgado da decisão.

Vejamos:

DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO.

SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM

JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a

resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal

convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido.

(REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL

GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019)

Ante o exposto, CONHEÇO dos recursos de apelação. REJEITO as preliminares de nulidade da

sentença e de ilegitimidade passiva e, no mérito, DOU PARCIAL PROVIMENTO aos recursos das rés para, reformando a sentença, afastar a condenação da cláusula penal, ao pagamento de indenização a título de danos morais e determinar que os juros de mora tenham como termo inicial a data do

trânsito em julgado da sentença.

Tendo em vista a sucumbência recíproca e não proporcional, condeno a autora ao pagamento de 60% (sessenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 12% (doze por cento) do valor da condenação, na forma do artigo 85, capute § 2º, do CPC. As rés arcarão com o

valor remanescente. Cabe salientar que fica suspensa a exigibilidade quanto à autora em razão da

gratuidade que lhe foi deferida.

É como voto.

O Senhor Desembargador CARLOS RODRIGUES - 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador TEÓFILO CAETANO - 2º Vogal

Com o relator

DECISÃO

CONHECER DOS RECURSOS DAS RÉS, REJEITAR A (S) PRELIMINAR (ES) E, NO MÉRITO,

DAR-LHES PARCIAL PROVIMENTO. DECISÃO UNÂNIME.

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