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2 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

6ª Turma Cível

Publicação

Publicado no DJE : 11/10/2012 . Pág.: 156

Julgamento

26 de Setembro de 2012

Relator

ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-DF__20110710218636_7dc9f.doc
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios

Apelação Cível 2011 07 1 021863-6 APC

Órgão

6ª Turma Cível

Processo N.

Apelação Cível 20110710218636APC

Apelante (s)

COOPERATIVA HABITACIONAL COOPERFENIX LTDA

Apelado (s)

ADAIR RICARDO DE AVILA SOUZA E OUTROS

Relatora

Desembargadora ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO

Revisor

Desembargador JAIR SOARES

Acórdão Nº

624.388

E M E N T A

CIVIL. COOPERATIVA HABITACIONAL. ESTATUTO SOCIAL. REGRAS. OBEDIÊNCIA. EXCLUSÃO DO ASSOCIADO. PREVISÃO. QUITAÇÃO DO IMÓVEL. COBRANÇA DE TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO. INDEVIDA. AUSÊNCIA DE VÍNCULO OBRIGACIONAL. COBRANÇA DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. RESTITUIÇÃO INDEVIDA.

A relação jurídica existente entre a cooperativa e o associado obedece às regras do estatuto social. E uma vez que o estatuto previu a exclusão do cooperado quando da conclusão do empreendimento ao qual esteja vinculado, deve ser considerado rompido o vínculo associativo no momento da quitação do imóvel.

Comprovado que o cooperado quitou o imóvel adquirido mediante sistema de cooperativa, não subsiste a obrigação de pagar as taxas de administração que vencerem a partir de então.

Uma vez detentor da posse e usufruindo o bem imóvel, o possuidor será responsável pelos encargos dele decorrentes desde a data em que foi imitido na posse, com a efetiva entrega das chaves.

Recurso conhecido e provido parcialmente.

A C Ó R D Ã O

Acordam os Senhores Desembargadores da 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO - Relatora, JAIR SOARES - Revisor, JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA - Vogal, sob a Presidência da Senhora Desembargadora VERA ANDRIGHI, em proferir a seguinte decisão: CONHECIDO. PROVIDO PARCIALMENTE. UNÂNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 26 de setembro de 2012

Certificado nº: 44 36 98 76

03/10/2012 - 18:22

Desembargadora ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO

Relatora

R E L A T Ó R I O

O relatório é, em parte, extraído da sentença de fls. 160/166:

“ADAIR RICARDO DE ÁVILA SOUZA, JULIANA VITOR DA SILVA, MARISTELA BISPO DE ASSIS e VANJA MILANI ajuizaram ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais e pedido de antecipação de tutela contra a COOPERATIVA HABITACIONAL COOPERFÊNIX LTDA, visando seja condenada a outorgar-lhes escritura pública definitiva dos imóveis objeto do ato cooperativo firmado, com a respectiva averbação em matrícula cartorária. Acresceram o pedido de condenação da requerida a restituir-lhes o montante pago a título de IPTU e taxas condominiais, além de indenização por danos morais. Em sede de tutela antecipada, vindicaram a decretação de indisponibilidade dos bens.

Narram ter firmado instrumento particular de ato cooperativo com a ré quanto às unidades habitacionais 1201, 1103, 1101 do bloco b e 202, bloco a, do Ed. Flamboyant, Av. Flamboyant, Quadra 106, lote 20, Águas Claras/DF, com (01) vaga na garagem, sem a intenção de se filiarem, ao que mesmo tendo realizado o pagamento integral da cota de cada unidade, a parte ré passou a cobrar-lhes taxas de administração, camuflando-as com débitos referentes ao IPTU, condomínio e de outorga das escrituras públicas respectivas.

Afirmam, em sequência, que a requerida se nega a outorgar-lhes a escritura definitiva sob a alegação de pendência com o INSS para liberar a certidão negativa de débito. Fizeram constar também a realidade de que a cooperativa é parte ré em várias ações, havendo o temor da falência.

Inicial instruída com os documentos de fls. 20/85.

Por força da decisão interlocutória de fls. 87, negou-se a concessão de tutela antecipada aos autores.

Regularmente citada, a parte ré ofertou contestação. Em suas razões, aponta que a pendência na outorga de escritura pública se deve aos órgãos públicos, exigências cartorárias e certidões atualizadas, além de greves reiteradas de servidores. Aduz que o Presidente da Cooperativa se encontra na mesma situação e que as taxas cobradas são de responsabilidade dos inquilinos para a manutenção do edifício.

Refuta o pedido de restituição de valores a esse título e que as várias ações judiciais em curso, são fruto da má administração passada. Afasta a aplicação do CODECON ao caso ressaltando a natureza jurídica da Cooperativa. entidade sem fins lucrativos, e requer, por fim, a concessão da gratuidade processual. Juntou documentos de fls. 117/147.

Instados a se manifestarem em réplica, os autores restaram inertes.

Despacho ordinatório de especificação de provas, via do qual a parte ré postulou pelo julgamento antecipado da lide. fls. 154, ficando novamente inertes os autores.” (sentença – fl. 160/161)

Acrescento que a sentença prolatada pelo juízo a quo julgou parcialmente procedente o pedido dos autores, cujo dispositivo extraio a seguir:

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO DOS AUTORES para adjudicar-lhes os imóveis constantes dos documentos de 26/37, 64/76, 52/53 e 44/45, matriculados no 3º ofício do registro imobiliário do Distrito Federal, a fim de lhes conferir um título definitivo que lhes permita, posteriormente, a transferência da propriedade dos imóveis por via da transcrição do título judicial no Registro Público competente. Expeçam-se as certidões.

Condeno, em sequencia, a parte ré a restituir aos autores os valores pagos a título de taxa de condomínio, de administração e IPTU dos imóveis acima mencionados após a regular quitação emitida. A devolução deverá ser realizada de acordo com a atualização monetária da tabela do e. TJDF desde o desembolso, acrescido de juros de mora desde a citação. Venham os cálculos pelo modo aritmético, em separado para cada um dos autores.” (sentença – fls. 160/166)

Irresignada, a Cooperativa Habitacional Cooperfenix Ltda. interpôs apelação (fls. 184/197), em cujas razões argumenta que, muito embora os cooperados tenham quitado todas as prestações dos imóveis, não ficariam, por sua vez, eximes do rateio das despesas, tributos e prejuízos. Conforme estipula o parágrafo único da cláusula quinta da norma estatutária aprovada pela Assembléia Geral dos Cooperados. Dessa forma, defende que não há que se falar em restituição de valores pagos à título de taxa de administração, IPTU e taxas condominiais.

Requer o provimento do recurso para reformar a sentença, acatando-se a norma estatutária que prevê que os cooperados são exclusivamente responsável pelas cotas financeiras referente aos imóveis.

Regular preparo à fl. 183.

Devidamente intimados, os autores apresentaram Contrarrazões às fls. 202/204. Reiteram os argumentos lançados na inicial, os quais apontam serem indevidas e abusivas as cobranças de taxas condominiais, taxas de administração e IPTU. Por fim, requer o não provimento do apelo.

É o relatório.

V O T O S

A Senhora Desembargadora ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO - Relatora

Cabível e tempestivo, conheço do recurso, presentes que se encontram os demais pressupostos de admissibilidade.

Inicialmente, não conheço das Contrarrazões de Apelação apresentadas por Adair Ricardo de Ávila e outros, posto que manejada de forma intempestiva.

Conforme se verifica na certidão de fl. 201, no dia 26/06/2012 foi disponibilizado no Diário de Justiça Eletrônico a decisão interlocutória que recebeu a apelação do réu e intimou os apelados para que apresentassem contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias. Nesse sentido, a publicação se deu no dia posterior ao da disponibilização, ou seja, em 27/06/2012, começando o prazo a fluir, portanto, em 28/06/2012 e encerrando-se em 12/07/2012. Conforme se verifica à fl. 202, no adesivo de recebimento de petições do protocolo integrado, as Contrarrazões foram protocoladas em 13/07/2012, ou seja, um dia após o término do prazo legal, o que demonstra sua intempestividade.

Examinando detidamente o que dos autos consta, tenho que assiste razão em parte à apelante.

Insurge-se a apelante contra a sentença de fls. 160/166, e especificamente contra a sua condenação a restituir aos autores os valores pagos a título de taxa de condomínio, de administração e IPTU dos imóveis acima mencionados após a regular quitação emitida.

Em apertada síntese, argumenta a apelante, que, muito embora os cooperados tenham quitado todas as prestações dos imóveis, não estariam liberados do rateio das despesas, tributos e prejuízos, conforme o estabelecido no parágrafo único da cláusula quinta do ato cooperativo (fls. 66/74), aprovado pela Assembléia Geral dos Cooperados.

No que pertine à devolução das taxas de administração, deferida aos autores na sentença, tenho que não assiste razão à apelante.

Compulsando os autos, verifica-se que o parágrafo único, da cláusula quinta, do Ato Cooperativo (fl. 67) assim estabelece:

CLÁUSULA QUINTA – O (A) COOPERADO (A) é integralmente responsável pelas seguintes obrigações financeiras:

a) quitar todos os valores do seu saldo devedor, conforme descrito no QUADRO C – DADOS FINANCEIROS do preâmbulo, e na respectiva forma de pagamento ali pactuada;

b) todos os valores correspondentes ao rateio de tributos, taxas, despesas eventuais, débitos fiscais e condominiais incidentes sobre o seu empreendimento e na proporção devida;

c) taxa mensal ordinária, para a manutenção de todas as despesas administrativas da COOPERATIVA , no valor estipulado em Assembléia, conforme previsão do artigo 15, inciso V, do Estatuto Social;

d) despesas com cobrança bancária;

e) todas as taxas e fundos, seja de caráter emergencial e/ou rotativo e/ou de reserva e/ou algum (ns) dos previstos no artigo 28, § 1º, da Lei 5.764/71 (Lei de Cooperativas), previamente estipulados nas Assembléias e destinados aos fins específicos;

f) participar do rateio das eventuais perdas e/ou prejuízos legalmente apurados e verificados, seja nos balancetes mensais e/ou no balança anual, devendo ser observado o contido na cláusula segunda deste instrumento.

Parágrafo Único – O disposto nas letras b, c, d, e e f desta cláusula aplica-se, inclusive, ao (a) COOPERADO (A ) cujo o contrato originário esteja quitado, nos termos do QUADRO C – DADOS FINANCEIROS do preâmbulo.”

Nesse sentido, é inconteste o fato de que, enquanto cooperado, este deverá arcar com as referidas taxas estabelecidas, seja por meio de ato cooperativo, seja por determinação em Assembléia Geral.

Ocorre, no entanto, que os autores quitaram todos os seus compromissos individuais assumidos com a Cooperativa ré, conforme amplamente demonstrado nos documentos de fls. 24, 44, e 52, não havendo mais que se falar em taxa de administração.

E mais, os documentos acostados às fls. 25, 53 e 58, declarações elaboradas pela própria Cooperfênix, restam por comprovar a existência do direito alegado pelos autores-apelados no sentido de fazerem jus à devolução dos valores pagos, após a quitação, a título de taxa de administração dos imóveis.

Ora, referidos documentos assim declaram:

“(...)

1. DECLARAMOS para todos os fins de direito, que o (a) cooperado (a) supra qualificado (a) quitou todos os seus compromissos individuais assumidos com a Cooperfênix, relativo a sua unidade imobiliária no empreendimento FLAMBOYANT, BLOCO A, situado na AV. Flamboyant, Lote 20, Águas Claras – DF, matrícula nº 141109, do acervo do 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal.

2. Conforme deliberado na Assembléia Geral Ordinária, realizada em 31 de março de 2009, o (a) cooperado (a) supra qualificado (a) fica neste ato DESVINCULADO da Cooperativa Habitacional Cooperfênix Ltda.

3. As partes mutuamente dão ampla, rasa e irrestrita quitação, em caráter irrevogável e irretratável, nada mais tendo a exigirem uma da outra, no presente ou no futuro.

(...)” (documentos fls. 25, 53 e 58) (GN)

Nesse sentido, os autores, por meio destas declarações, que não foram em nenhum momento impugnadas pela ré, comprovam que não mais possuem vínculo algum com a Cooperativa, e muito menos obrigações em relação a esta. Aliás, o item 3 é bem claro nesse sentido: “nada mais tendo a exigirem uma da outra, no presente ou no futuro”.

Frisa-se que, os referidos documentos descrevem como “OBJETO” da declaração a “DESVINCULAÇÃO DE COOPERADO (A), POR CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO (ART. 19, INCISO V, DO ESTATUTO SOCIAL)”.

O artigo 19, inciso V, do Estatuto Social (fls. 137/143), por sua vez, assim estabelece:

“Art. 19. A exclusão do cooperado ocorrerá nas seguintes hipóteses:

(...)

V – conclusão do empreendimento ao qual está vinculado, com a entrega das chaves, e prévia quitação de todos os seus compromissos individuais com a Cooperativa.”

Ora, de forma cristalina restou demonstrado o abuso e ilegalidade da Cooperativa na cobrança da referidas taxa. Os autores quitaram todos os seus compromissos individuais com a Cooperativa, tendo sido, por consequência, dela excluídos. Ausente, portanto, a condição de “cooperados”, não há que se falar em obediência à Cláusula Quinta do Ato Cooperativo (fls. 66/74), conforme alega a ré em suas razões de apelação.

A relação jurídica existente entre a cooperativa e o associado obedece às regras do estatuto social. E uma vez que o estatuto previu a exclusão do cooperado quando da conclusão do empreendimento ao qual esteja vinculado, deve ser considerado rompido o vínculo associativo no momento da quitação do imóvel.

Ante a ausência de vínculo obrigacional, adquirida após a quitação, torna-se ilegítima a cobrança de qualquer valor por parte da Cooperativa. E este tem sido o entendimento deste e. Tribunal:

“CONSTITUCIONAL, CIVIL E PROCESSO CIVIL. COOPERATIVA HABITACIONAL. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. INSTRUMENTO DE CESSÃO DE DIREITOS. ADQUIRENTE NÃO ASSOCIADO. TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA.

1. Ação de cobrança de taxas de administração, por cooperativa habitacional, de adquirente não associado.

2. A parte ré adquiriu o imóvel por cessão de direitos, diretamente com particular, e não pelo sistema cooperativista, não manifestando naquela oportunidade intenção de aderir à Cooperativa, sendo indevida a cobrança de taxas administrativas.

3. As cooperativas habitacionais constituem-se em sociedade de pessoas de natureza civil, caracterizada pela ausência de fins lucrativos. 3.1 A livre manifestação de vontade de ingresso na sociedade cooperativa é requisito essencial para qualificar o cooperado e gerar obrigações. 3.2. Exigir adesão é prática vedada pela Lei nº 5.764/71, em seu artigo , inciso I, bem como pela Constituição Federal, no artigo , inciso XX.

4. Precedentes da Casa. 4.1 “(...) 1. Segundo o princípio da adesão voluntária, ninguém pode estar obrigado, direta ou indiretamente, a associar-se ou manter-se associado à cooperativa contra a sua vontade, nos termos dos art. , inciso XX, da CF/88, e art. , incisos I, II, e IX, da Lei nº 5.764/71. 2. A ausência de vínculo jurídico obrigacional entre as partes inviabiliza a cobrança de valores daí decorrentes , bem como de multa por não assinatura de ato cooperativo, cuja exigência constitui-se ato ilícito. 3. Recurso improvido.” (20090710343790APC, Relator Arnoldo Camanho de Assis, DJ 06/09/2011 p. 91). 4.2 “1. A teor do disposto no art. , XX, da CF/88, bem assim art. , I, II e IX da Lei n. 5.764/71, ninguém pode ser compelido a se associar à determinada cooperativa ou a se manter associado contra a sua vontade. 2. A cobrança de despesas administrativas e tributárias, bem assim de multa por não assinatura de Ato Cooperativo, quando não comprovada a intenção da parte em se cooperar, é, na verdade, uma forma de exigir a adesão, obrigando o adquirente particular de um imóvel a se tornar sócio da cooperativa habitacional, o que denota a ilicitude do ato. Precedentes. 3. Diante da ausência de vínculo jurídico obrigacional entre as partes litigantes, é indevida a cobrança de valores indicados na petição inicial, razão pela qual a improcedência dos pedidos é medida que se impõe. 4. Recurso conhecido e não provido.” (20090710353479APC, Relator Humberto Adjuto Ulhôa, DJ 25/11/2010 p. 229).

4. Recurso improvido.” (5ª Turma Cível. Apelação Cível nº 20110710066026 – Relator Des. JOÃO EGMONT – Acórdão nº 560.390, julgado em 18/01/2012) (GN)

CONSTITUCIONAL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COOPERATIVA HABITACIONAL. DESPESAS ADMINISTRATIVAS, TRIBUTÁRIAS. ASSINATURA DE ATO COOPERATIVO. ADESÃO VOLUNTÁRIA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM QUITAÇÃO PLENA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SENTENÇA MANTIDA.

1. A teor do disposto no art. , XX, da CF/88, bem assim art. , I, II e IX da Lei n. 5.764/71, ninguém pode ser compelido a se associar à determinada cooperativa ou a se manter associado contra a sua vontade.

2. A cobrança de despesas administrativas e tributária, bem como a multa por não assinatura de Ato Cooperativo, quando não comprovada a intenção da parte em se cooperar, é, na verdade, uma forma de exigir a adesão, obrigando o adquirente particular de um imóvel a se tornar sócio da cooperativa habitacional, o que denota a ilicitude do ato. Precedentes.

3. Diante da ausência de vínculo jurídico obrigacional entre as partes as partes, é indevida a cobrança de valores indicados na petição inicial, motivo pelo qual a improcedência dos pedido é medida que se impõe.

4. Recurso conhecido e não provido.” (3ª Turma Cível. Apelação Cível 20100710072034 – Desa. LEILA ARLANCH – Acórdão nº 567.770 de 15/02/2012) (GN)

Assim também é o entendimento reiterado nas Turmas Recursais dos Juizados Especiais:

CIVIL. COOPERATIVA HABITACIONAL. COBRANÇA DE TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO DEPOIS DA QUITAÇÃO DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.

1. Às cooperativas não são aplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor.

2. A relação jurídica existente entre a cooperativa e o associado obedece às regras do estatuto social.

3. Na falta de dispositivo estatutário especifico, deve ser considerado rompido o vínculo associativo no momento da quitação do imóvel, pois nos termos do art. 80 da Lei nº 5.764, de 16 de dezembro de 1971, as despesas da sociedade serão cobertas pelos associados mediante rateio na proporção direta da fruição de serviços.

4. Comprovado que o cooperativado quitou o imóvel adquirido mediante sistema de cooperativa, não subsiste a obrigação de pagar as taxas de administração que vencerem a partir de então.

5. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada pelos seus próprios fundamentos, autorizando a lavratura do acórdão nos moldes do art. 46 da Lei dos Juizados Especiais.” (1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais – Apelação Cível no Juizado Especial – Processo nº 2008.01.1.066392-5 – Juíza Relatora FÁTIMA RAFAEL) (GN)

Ressalta-se que, embora nas declarações emitidas pela Cooperfênix constem, em seu “item 2”, que os cooperados somente ficariam desvinculados da Cooperativa a partir daquele ato, há de se entender que aqueles documentos apenas declaram uma situação já existente, qual seja, a de que o cooperado quitou seus compromissos individuais com a Cooperativa.

Por este motivo, irretocável a sentença (fls. 160/166) que determinou a restituição aos autores dos valores pagos a título de taxa de administração a partir da regular quitação emitida.

No tocante à devolução das taxas de condomínio, bem como do IPTU aos autores, tenho que assiste razão à apelante.

Em que pese os argumentos lançados na r. sentença acerca do pagamento das taxas de IPTU e de condomínio, entendo que a sentença merece reforma quanto a este ponto recorrido.

De fato, sem a escritura pública, os autores ainda não possuem a propriedade do imóvel. No entanto, conforme se extrai dos autos, especificamente da peça inicial (fls. 02/19), os apelados já foram imitidos na posse de suas respectivas unidades. Nesse sentido, uma vez que detêm a posse dos imóveis, lá residem e estão a usufruir de todos os direitos inerentes à posse, são responsáveis, portanto, pelos encargos decorrentes do uso do bem imóvel.

Confira o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. COTAS CONDOMINIAIS.

LEGITIMIDADE PASSIVA. POSSUIDORA.

1. Consoante asseverado nas razões de decidir do REsp 539643/PR (Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/12/2004, DJ 17/12/2004, p. 521), esta Corte, em outras oportunidades, já relativizou a vinculação do registro imobiliário à legitimidade passiva para ação de cobrança de verbas condominiais, tendo atribuído responsabilidade àquele que exercia, comprovadamente, a posse do imóvel objeto da ação de cobrança, ou seja, àquele que usava e gozava do bem.

2. Agravo regimental desprovido.” (Terceira Turma - AgRg nos EDcl no REsp 743725 / SP - Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - DJe 19/11/2010)

Nesse mesmo sentido perfilha o entendimento deste e. Tribunal:

“AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. COOPERATIVA HABITACIONAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. IMÓVEL COM REGISTRO IMOBILIÁRIO EM NOME DA COOPERCÂMARA. AUSÊNCIA DE PROVA ACERCA DA ENTREGA DAS CHAVES AO COOPERADO E DA ADIMPLÊNCIA DO VALOR COBRADO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE COBRANÇA. RECURSO DESPROVIDO.

1. A entrega das chaves do imóvel revela que o cooperado exerce a posse sobre este, usufruindo dele da forma que lhe convier. Portanto, os encargos decorrentes do uso do bem, incluindo as taxas condominiais, passam a ser suportados por quem o usufrui. Assim, a prova do período exato da entrega das chaves é decisiva na apuração da responsabilidade sobre as taxas de condomínio, considerando que o bem permanece com o registro imobiliário em nome da Cooperativa apelante.

2. A comprovação da transferência da posse do imóvel para o cooperado poderia mitigar a tese sustentada na Instância a quo acerca da responsabilidade da proprietária sobre o débito cobrado. Todavia, não há prova sobre entrega das chaves do imóvel. Dessa forma, a maneira da ré, ora apelante, eximir-se da cobrança relativa às taxas condominiais do imóvel que está registrado em seu nome seria a prova de adimplência, já que não pairam dúvidas acerca da legitimidade da cobrança, considerando o artigo 12 e § 3º, Lei nº 4.591/64. Entretanto, não houve êxito por parte da apelante acerca desse ônus probatório.

3. A obrigação de pagar as taxas condominiais está vinculada à titularidade do bem, que, na hipótese, pertence à Coopercâmara, porque o imóvel está com o registro imobiliário feito em seu nome.” (Apelação Cível 20090710216283 - Desembargador LECIR MANOEL DA LUZ – Acórdão nº 447.324 – julgado em 10/09/2010 - 5ª Turma Cível) (GN)

Assim sendo, conforme narrado pelos próprios autores na inicial à fl. 04, os mesmo já estavam imitidos na posse e se encontravam usufruindo o bem, sendo responsáveis, portanto, pelos encargos dele decorrentes desde a data em que foram imitidos na posse, com a efetiva entrega das chaves.

POR TODO O EXPOSTO, dou parcial provimento ao apelo da ré para reformar a sentença e afastar a obrigação da apelante-ré de restituir as despesas de condomínio e IPTU após a imissão dos autores-apelados na posse das unidades residenciais, com a efetiva entrega das chaves, devidamente comprovadas.

Mantenho as despesas processuais, como custas e honorários advocatícios da forma como fixados na sentença, tendo em vista a sucumbência mínima dos autores.

É como voto.

O Senhor Desembargador JAIR SOARES - Revisor

Os autores firmaram com a ré contrato para aquisição de imóvel pelo sistema cooperativista.

E, quitadas suas obrigações, foram desvinculados da cooperativa em 31.3.09 (fls. 25, 44, 53, 58).

Assim, após essa data não é mais devida taxa de administração.

Nesse sentido:

“CIVIL. COOPERATIVA HABITACIONAL. COBRANÇA DE TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO DEPOIS DA QUITAÇÃO DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. 1. Às cooperativas não são aplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor. 2. A relação jurídica existente entre a cooperativa e o associado obedece às regras do estatuto social. 3. Na falta de dispositivo estatutário especifico, deve ser considerado rompido o vínculo associativo no momento da quitação do imóvel, pois nos termos do art. 80 da Lei nº 5.764, de 16 de dezembro de 1971, as despesas da sociedade serão cobertas pelos associados mediante rateio na proporção direta da fruição de serviços.

4. Comprovado que o cooperativado quitou o imóvel adquirido mediante sistema de cooperativa, não subsiste a obrigação de pagar as taxas de administração que vencerem a partir de então. 5. Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada pelos seus próprios fundamentos, autorizando a lavratura do acórdão nos moldes do art. 46 da Lei dos Juizados Especiais. 6. Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, com base no art. 55 da Lei 9099/95.” (Acórdão n. 332037, 20080110663925ACJ, Relator Maria De Fátima Rafael De Aguiar Ramos, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, julgado em 04/11/2008, DJ 25/11/2008 p. 168)

No tocante às despesas de condomínio e IPTU, decidiu o e. STJ:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA.

AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.

1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves.

3. Embargos de divergência providos.

(EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009)

No caso, apesar de não outorgada as escrituras definitivas dos imóveis aos autores, afirmaram eles que “se encontram emitidos na posse de suas respectivas unidades” (f. 4).

São, pois, devidas por eles as despesas de condomínio e IPTU, eis que os autores, apesar de não lhes ter sido outorgada a escritura, encontram-se na posse do imóvel, usufruindo, portanto, desse.

Ademais, decidiu o e. STJ que, não tendo sido destacada qualquer particularidade, salvo a ausência de escritura definitiva e do registro da promessa, prevalece a legitimidade passiva do promitente comprador em ação de cobrança de quotas condominiais (REsp 330992/RS, Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 06/05/2002, DJ 05/08/2002, p. 331).

Dou provimento, em parte, e afasto a obrigação de restituir as despesas de condomínio e IPTU após a imissão dos autores na posse do imóvel. Diante da sucumbência mínima dos autores, mantenho os ônus fixados na sentença.

O Senhor Desembargador JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA - Vogal

Com o Relator.

D E C I S Ã O

CONHECIDO. PROVIDO PARCIALMENTE. UNÂNIME.

Disponível em: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/906119799/20110710218636-df-0021357-6320118070007/inteiro-teor-906119823

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