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26 de Outubro de 2020
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
8ª Turma Cível
Publicação
Publicado no DJE : 24/08/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.
Julgamento
19 de Agosto de 2020
Relator
MARIO-ZAM BELMIRO
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-DF__07105981920188070018_eaa7e.pdf
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Inteiro Teor

Poder Judiciário da União

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Órgão 8ª Turma Cível

Processo N. APELAÇÃO CÍVEL 0710598-19.2018.8.07.0018

APELANTE (S) MBR ENGENHARIA LTDA

APELADO (S) COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP

Relator Desembargador MARIO-ZAM BELMIRO

Relator Designado Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO

Acórdão Nº 1273436

EMENTA

RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ESCRITURA PÚBLICA COM PACTO ADJETO DE

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TERRACAP. COEFICIENTE MÁXIMO DE EDIFICAÇÃO.

ÁREA DE CONSTRUÇÃO MÁXIMA PREVISTA NO EDITAL DIVERSA DO MÁXIMO

PERMITIDO PELO PDOT. VINCULAÇÃO AO INSTRUMENTO CONVOCATÓRIO.

VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO CORRETA.

1. A divergência, em desfavor do adquirente, entre o coeficiente máximo de edificação (área máxima

de construção em um determinado terreno) contido no edital de venda de imóvel pela Terracap e as

normas de ordenamento urbano, não constitui vício redibitório, instituto próprio do Direito Privado,

nem se sujeita ao prazo decadencial de um ano previsto no art. 501 do Código Civil, que trata da

aquisição de imóvel ad mensuram.

2. A divergência de que trata o item anterior, materializada em 25% do coeficiente máximo de

edificação (1.038,22 m2 a menos), constitui defeito insanável do negócio celebrado, que deve ser

resolvido com instrumentos próprios do Direito Público. O edital vincula as partes e não se pode

excluir a responsabilidade da Terracap com a alegação de que o adquirente deveria confirmar, com

consulta externa e a terceiros, elementos que já constavam expressamente do edital.

3. A ressalva contida no edital de que o adquirente deveria formular consulta à Administração Regional ou ao Plano Diretor Local (PDL) não se aplica ao coeficiente máximo de edificação, expressamente

informado no edital, mas apenas à atividade permitida (comercial, residencial ou mista).

4. As informações complementares que poderiam ser obtidas fora do edital excluem aquelas que

constam, expressamente, dele, que são de responsabilidade da empresa alienante e por essa razão

vinculam as partes.

6. Uma das componentes do preço de um imóvel vendido pela Terracap é a sua função social. A área máxima para a construção integra essa função e, por consequência, o preço do imóvel. Reduzir, por

erro da vendedora, o coeficiente máximo de edificação em 25%, sem a concordância do comprador,

atenta contra a função social da propriedade e justifica a rescisão do contrato.

7. Entre os princípios norteadores da licitação, encontra-se o princípio da vinculação ao instrumento

convocatório, segundo o qual o edital é a “lei” da licitação e dele devem constar todas as informações do certame.

8. A informação incorreta, constante do edital, sobre elemento essencial do negócio, assegura ao

adquirente o direito de rescisão judicial do contrato (Lei nº 8.666/93, art. 79, III).

9. O óbice da resilição do contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação

fiduciária em garantia não se aplica aos casos de rescisão por inadimplência contratual decorrente de culpa da empresa vendedora, a Terracap.

10. Recurso conhecido e parcialmente provido.

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores do (a) 8ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, MARIO-ZAM BELMIRO - Relator, NÍDIA CORRÊA LIMA - 1º Vogal,

DIAULAS COSTA RIBEIRO - Relator Designado e 2º Vogal, ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS -3º Vogal e EUSTAQUIO DE CASTRO - 4º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador

ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, em proferir a seguinte decisão: RECURSO CONHECIDO E

PARCIALMENTE PROVIDO. MAIORIA. VENCIDO O RELATOR, REDIGIRÁ O ACÓRDÃO O EXCELENTÍSSIMO DES. DIAULAS COSTA RIBEIRO., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 19 de Agosto de 2020

Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO

Relator Designado

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso (ID 15008249) interposto contra a r. sentença (ID 15008246) prolatada pelo MM. Juiz de Direito da Segunda Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal que, nos autos da ação de

conhecimento ajuizada por MBR ENGENHARIA LTDA. em desfavor da COMPANHIA

IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA (TERRACAP), julgou parcialmente procedentes os pedidos.

condenar a ré a pagar à autora, a título de indenização por danos emergentes, as despesas realizadas

com a elaboração de projeto arquitetônico embasado no potencial construtivo máximo de quatro vezes a área total do imóvel.

Condenou, ainda, ambas as partes no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados no valor global de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), na proporção de 70% (setenta por cento) a cargo da requerente e 30% (trinta por cento) para a ré, com amparo nos artigos 85, § 2º, e 86, do

Código de Processo Civil (CPC).

Irresignada, a autora interpôs recurso e, preliminarmente, pugnou pela nulidade do édito monocrático, sob o argumento de se tratar de julgamento extra petita, porquanto o pleito se refere à rescisão

contratual por inadimplência da requerida e não por vício oculto.

Aduziu, também, não se tratar de hipótese de decadência, uma vez que inexiste lapso para o manejo da ação que visa rescindir o pacto por inadimplemento da TERRACAP. Acrescentou que, por analogia,

poder-se-ia utilizar o prazo geral previsto no artigo 205 do Código Civil (CC), qual seja, dez anos.

No mérito propriamente dito, requereu a reforma da r. sentença, a fim de obter a rescisão do contrato

por inadimplemento da requerida, nos termos do artigo 475 do CC e do artigo 79, inciso III, da Lei

8.666/93, com o retorno das partes ao estado anterior.

A autora deduziu no bojo do apelo pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso e antecipação da tutela recursal, por meio do qual pretende a suspensão da obrigatoriedade de pagamento das

parcelas contratuais, o óbice à inclusão de seu nome nos cadastros restritivos de crédito e a liberação

do imóvel para venda em favor da requerida.

A demandada apresentou contrarrazões (ID 15008254), por intermédio da qual postulou o

desprovimento do apelo.

Por intermédio da decisão de ID 15116850, esta Relatoriadeferiu o efeito suspensivo à apelaçãopara

inibir a eficácia da sentença recorrida econcedeu, em parte, a tutela recursal antecipada, apenas para

suspender a obrigatoriedade do pagamento das parcelas contratuais e obstar a inclusão do nome da

requerente nos cadastros de serviço de proteção ao crédito, até o julgamento do recurso de apelação,

sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais).

O decisório não foi objeto de insurgência, conforme certidão de ID 16301019.

É o relatório.

À Secretaria para incluir o processo em pauta presencial ou telepresencial, caso ainda perdure a ordem de distanciamento social para conter os avanços da pandemia causada pelo coronavírus.

VOTOS

O Senhor Desembargador MARIO-ZAM BELMIRO - Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS

TERRITÓRIOS

Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa

NÚMERO DO PROCESSO: 0710598-19.2018.8.07.0018

CLASSE JUDICIAL: APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MBR ENGENHARIA LTDA

APELADO: COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP

V O T O

Admito e recebo a apelação no duplo efeito e dela conheço, presentes os requisitos legais.

Cuida-se, na origem, de ação de conhecimento ajuizada pela MBR ENGENHARIA LTDA. em desfavor da COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASILIA (TERRACAP), por meio da qual busca a rescisão do contrato com a devolução integral de todas as parcelas e o ressarcimento das despesas decorrentes da

contratação, retornando as partes ao estado anterior.

A autora narra, em abono de sua tese, que participou de licitação para aquisição de imóvel localizado na QN 122, Conjunto 3, Lote 4, Samambaia (DF), a fim de explorar atividade de incorporação imobiliária,

tendo se sagrado vencedora.

Acrescenta que o potencial construtivo máximo indicado no edital era quatro vezes superior à área total

do terreno, todavia sua atuação foi inviabilizada, pois a Central de Aprovação de Projetos (CAP) da

Secretaria de Estado de Gestão do Território e Habitação do Distrito Federal (SEGETH/DF) informou

que o coeficiente de construção seria de apenas três vezes o tamanho do lote, razão pela qual seu projeto foi reprovado.

Diante disso, defende que a TERRACAP quebrou o dever anexo de boa-fé contratual, circunstância que acarreta a rescisão da avença, por inadimplemento da ré.

O MM. Juiz entendeu não ser o caso de resolução contratual por violação aos deveres laterais de conduta, pois o inadimplemento se caracterizaria pelo descumprimento da obrigação principal e verificado na

execução do ajuste, circunstância inexistente na espécie.

Assim, reconheceu a configuração de vício redibitório oculto, nos termos do artigo 441 do Código Civil (CC) e, diante do transcurso do prazo decadencial de um ano, fulminou a pretensão redibitória ou de

abatimento proporcional do preço.

Contudo, condenou a TERRACAP a pagar à autora, a título de indenização por danos emergentes, as

despesas realizadas com a elaboração de projeto arquitetônico embasado no potencial construtivo

máximo de quatro vezes a área total do imóvel.

Destaco que os autos retornam da Primeira Instância em virtude da cassação da primeira sentença lançada (ID 7681640), haja vista o reconhecimento do cerceio ao direito de defesa da requerida, conforme se

extrai do v. acórdão de ID 12048681.

Nesta oportunidade, apenas a autora recorreu.

Nulidade da sentença: julgamento extra petita

A requerente inaugura suas razões de inconformismo com o pedido de nulidade do édito singular por

julgamento extra petita.

Aduz, em síntese, que o pedido formulado na exordial era de rescisão contratual por inadimplemento da

TERRACAP, quebra do dever de boa-fé contratual e vinculação ao instrumento convocatório, nos termos

do artigo 475 do CC e do artigo 79, inciso III, da Lei 8.666/93.

Todavia, o MM. Juiz teria decidido em sentido diverso do pedido principal, reconhecendo se tratar de

vício redibitório oculto e para o qual já havia transcorrido o prazo decadencial, apenas condenando a ré

no ressarcimento dos valores gastos com os projetos de arquitetura para a utilização do coeficiente

máximo de quatro vezes a área do terreno.

Trata-se de matéria acobertada pelo manto da coisa julgada.

Conforme se vê no v. acórdão de ID 12048681, esse tema foi objeto de análise pelo Colegiado e

rechaçado à unanimidade.

Desse modo, ainda que proferida outra sentença, registre-se, com o mesmo teor da anterior, não se pode

reagitar matéria já enfrentada e sob a qual não foi ofertada nenhuma insurgência.

Logo, esse pleito encontra-se prejudicado .

Passo ao exame do mérito.

A celeuma prende-se em apurar a possibilidade de rescisão do contrato firmado em escritura pública de

imóvel com alienação fiduciária adquirido por meio de procedimento licitatório, em razão do alegado

inadimplemento da TERRACAP.

Para melhor deslindar os fatos, permito-me transcrever parte da r. sentença:

Narra a autora que, nos idos de 2014, submeteu-se a procedimento licitatório para aquisição do imóvel localizado na QN 122, conjunto 3, lote 4, Samambaia, no qual exploraria atividade de incorporação

imobiliária, ao cabo do qual resultou vencedora. Aponta que a TERRACAP informou no edital que o

potencial construtivo máximo no terreno seria de 4 (quatro) vezes superior à área total do terreno e que, então, elaborou estudo de viabilidade técnico-financeira para aferir a viabilidade de construção e

incorporação no terreno. Assim, aos 27.10.2014, foi lavrada a escritura pública de compra e venda

mediante pagamento do preço em parcelas, com garantia de propriedade fiduciária em favor da

vendedora. Indica, porém, que a atividade econômica que tencionava explorar no imóvel foi

inviabilizada, pois a Central de Aprovação de Projetos (CAP) da Secretaria de Estado de Gestão do

Território e Habitação do Distrito Federal (SEGETH) informou que o potencial construtivo máximo do imóvel seria de apenas 3 (três) vezes a área total do terreno, razão pela qual seu projeto foi reprovado. Diante de tais fatos, defende que está configurada quebra do dever anexo de boa-fé contratual, a qual

deve ensejar a rescisão da avença, por inadimplemento culposo da vendedora TERRACAP. Requer,

como tutela provisória antecipada (de urgência ou, alternativamente, de evidência), a determinação de imediata suspensão de cobrança das parcelas mensais de financiamento do preço e a proibição de

inscrição de seu nome nos cadastros de proteção ao crédito.

O contrato firmado entre as partes encontra-se incontroverso (ID 7686109) e, por se tratar de aquisição de

imóvel por meio da TERRACAP, empresa pública responsável pela gestão imobiliária do Distrito

Federal, aplicáveis as regras do edital da licitação e a Lei 8.666/93.

Acerca da possibilidade de rescisão contratual, cediço que esta egrégia Turma possui entendimento no

sentido de que o gravame de alienação fiduciária impede o desfazimento do ajuste, conforme Acórdão nº

1099181, de relatoria do eminente Desembargador Eustáquio de Castro, oportunidade na qual atuei como

Vogal e aquiesci ao entendimento do Relator. Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA -TERRACAP. PREVISÃO EDITALÍCIA E NA ESCRITURA PÚBLICA FIRMADA ENTRE AS PARTES.

POSSIBILIDADE DE RESCISÃO. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSENTE. ARRAS.

RETENÇÃO. TRIBUTOS. COMPENSAÇÃO. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC. SENTENÇA REFORMADA.

1. Há possibilidade de rescisão dos contratos firmados com a Companhia Imobiliária de Brasília -TERRACAP quando há previsão expressa da modalidade no Edital de Licitação e na Escritura Pública

posteriormente lavrada, além de inexistir gravame de Alienação Fiduciária.

2. Haja vista a resolução do contrato por culpa exclusiva do comprador, cabível a retenção pelo

vendedor do valor pago a título de arras.

3. Do mesmo modo, haverá compensação entre os valores a serem devolvidos ao comprador e eventuais tributos incidentes sobre o imóvel, vencidos e não pagos até o trânsito em julgado da Sentença ou

eventual imissão na posse anterior pela empresa pública.

4. Acorreção monetária deve ser feita pelo o Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC, por ser o índice que melhor recompõe a inflação acumulada do período e os juros de mora incidirão a partir da

citação, conforme entendimento firmado no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas número

2016.00.2.048748-4.

5. Apelação conhecida e provida.

(Acórdão n.1099181, 07061088520178070018, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO 8ª Turma Cível,

Data de Julgamento: 24/05/2018, Publicado no DJE: 04/06/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Apesar disso, a Lei de Licitações dispõe que a rescisão do contrato poderá ser judicial, nos termos da

legislação, conforme artigo 79, inciso III.

Assim, diante da existência prévia de procedimento licitatório para culminar na compra e venda de

imóvel, aplica-se ao caso o direito à rescisão previsto na Lei 8.666/93.

Compulsando os autos, verifica-se que consta do instrumento editalício elaborado para alienar o terreno

em análise advertência relevante ao deslinde da demanda. Confira-se:

A TERRACAP FAZ SABER AOS LICITANTES QUE A PARTICIPAÇÃO NA LICITAÇÃO, DESDE A

EFETIVAÇÃO DA CAUÇÃO, IMPLICA PLENO CONHECIMENTO DOS TERMOS DESTE EDITAL,

SEUS ANEXOS E INSTRUÇÕES, BEM COMO A OBSERVÂNCIA DOS REGULAMENTOS

ADMINISTRATIVOS E DAS NORMAS TÉCNICAS GERAIS – ABNT – OU ESPECIAIS APLICÁVEIS.

O licitante interessado, antes de preencher sua proposta de compra, declara que: INSPECIONOU O (S)

LOTE (S) DE SEU INTERESSE, verificando as condições e o estado em que se encontra (m); SIMULOU,

PARA O CASO DE PAGAMENTO À PRAZO, O VALOR DAS PRESTAÇÕES no sítio eletrônico da

Terracap

(http://www.terracap.df.gov.br/terracapweb/simulacao_internet/Implementacao/form/FrmSimulacao.php), ou junto ao Núcleo de Gestão de Imóveis Vendidos/NUGIV – Térreo; Esclareceu todas as suas dúvidas a respeito deste Edital e buscou todas as informações necessárias, podendo recorrer à Terracap, Gerência de Comercialização – 3º andar do Edifício Sede, de segunda à sexta-feira, de 8h00 às 18h00, para obter

informações e o croqui de localização do imóvel, ou ainda pelos telefones: (61) 3342-2333, 3342-2305, e consultou as Normas de Gabaritos junto às Administrações Regionais.

O licitante vencedor será responsável pelo pagamento de quaisquer tributos, preços públicos e demais

encargos que acompanhem o imóvel, ainda que vencidos, inclusive aqueles anteriores à aquisição do

imóvel objeto deste Edital.

As normas de gabaritos (NGB) deverão ser consultadas pelos licitantes junto às Administrações

Regionais e/ou TERRACAP. (ID 7686106 – fl. 04 – grifo nosso)

6. O interessado, antes de preencher sua proposta de compra, declara que:

6.1. INSPECIONOU O (S) LOTE (S) DE SEU INTERESSE, verificando as condições e estado em que se

encontra (m);

6.2. SIMULOU, PARA O CASO DE PAGAMENTO A PRAZO, O VALOR DAS PRESTAÇÕES no sítio

eletrônico da Terracap

(www.terracap.df.gov.br/terracapweb/simulacao_internet/implementacao/from/frmsimulacao.php) ou

junto ao Núcleo de Gestão de Imóveis Vendidos/NUGIV; e

6.3. ESCLARECEU TODAS AS SUAS DÚVIDAS a respeito deste Edital e buscou todas as informações

necessárias, podendo recorrer à Terracap, Gerência de Comercialização – 3º andar do Edifício Sede, de segunda a sexta-feira, das 8h00min às 18h00min, para obter informações e o croqui de localização do

imóvel, ou ainda pelos telefones: (61) 3342-2333, 3342-2305, e consultou as Normas de Gabaritos junto às Administrações Regionais.

7. Aefetivação do depósito da caução implica pleno conhecimento e integral concordância com os termos deste Edital, seus anexos e instruções, bem como observância às resoluções, outros regulamentos

administrativos e normas técnicas gerais – ABNT – ou especiais aplicáveis. (ID 7686106 – fl. 15 – grifo

nosso)

Desse modo, inadmissível a alegação de má-fé da ofertante, uma vez que consta do respectivo documento

convocatório advertência clara quanto à responsabilidade do adquirente em proceder consulta junto à

Administração Regional da localidade competente acerca do gabarito construtivo ou à própria

TERRACAP.

total do terreno, reduzindo a área privativa total, bem como o potencial de edificação do terreno

adquirido, sem que essa circunstância tenha sido incluída no instrumento editalício.

Aliás, segundo consta no edital, o coeficiente máximo da área era quatro, enquanto o Plano Diretor de

Ordenamento Territorial (PDOT) limita esse potencial a três vezes o tamanho do terreno, diante das

circunstâncias específicas de localização do lote na Samambaia (DF).

Esclareça-se que os dados constantes do instrumento que tornou público o procedimento licitatório em

apreço harmonizam-se com os ditames da Lei Complementar Distrital 803/2009, com a redação conferida

pela Lei Complementar Distrital 854/2012, que estabelece o regramento construtivo aplicável ao imóvel

licitado.

Dessa forma, a alegação da autora de que a TERRACAP teria ciência do descompasso dos termos do

edital com a legislação incidente à espécie não encontra respaldo fático.

Realmente, não consta do caderno processual qualquer incongruência entre a Lei Complementar Distrital

370/2001, que aprova o PDOT de Samambaia, e o potencial de edificação vinculado ao imóvel alienado,

ressaindo descabido o argumento de uso de dados privilegiados pela empresa pública em seu favor.

Não procede, pois, a insurgência da empresa requerente, uma vez que constava no edital a clara

advertência no sentido da necessidade de o interessado ter a cautela de consultar as normas de gabarito da

região perante a respectiva Administração Regional.

Evidente que, se a autora tivesse tomado o cuidado adequado, teria constatado a diferença do potencial

máximo construtivo da área para a qual concorria.

O que se tem, em realidade, é a aceitação da proposta da requerente sem cercar-se da cautela necessária

para firmar contrato desta natureza.

Ademais, a modificação do regramento referente ao coeficiente máximo construtivo surgiu no mundo

jurídico desde a Lei Complementar Distrital 854/2012 e o edital foi lançado em 2014, com a lavratura da

escritura pública em outubro/2014, momento no qual já vigiam as novas normas.

Assim, caso entendesse a requerente que existia vício no edital, poderia ter-se oposto à lavratura da

escritura pública de compra e venda, mas preferiu omitir-se, assentindo em todos os seus termos.

Reconhecida, assim, a omissão, a imposição dos efeitos da preclusão é medida que se impõe.

Sobre o assunto, esta Casa de Justiça se pronunciou:

APELAÇÃO CÍVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃO

FIDUCIÁRIA. RESCISÃO. IMPOSSIBILIDADE. DISTRATO. MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DOS

CONTRAENTES. AUSÊNCIA DE INTERESSE DA ADMINISTRAÇÃO. TERRACAP. As partes

celebraram Escritura de Venda e Compra com Alienação Fiduciária, em que os autores adquiriram a

posse e o domínio do terreno, contrataram financiamento imobiliário e, como garantia do pagamento do preço, transferiram a propriedade resolúvel do bem à ré, por constituição de alienação fiduciária. Nesse contexto, a Escritura de Venda e Compra celebrada entre as partes garante à TERRACAP as

prerrogativas previstas na Lei nº 9.514/97, referentes à alienação fiduciária de coisa imóvel. E não há no contrato, nem no edital de licitação que precedeu a venda do imóvel público, previsão de rescisão do

contrato por iniciativa do adquirente. Inexiste, pois, fundamento razoável que justifique a rescisão do

contrato com o retorno das partes ao status quo ante.

Em que pese tais fundamentos, verifico que a TERRACAP não apresentou apelo contra a r. sentença,

como havia feito anteriormente, e portanto, revela-se inviável sua reforma para julgar totalmente

improcedentes os pedidos.

Assim, o édito singular deverá ser mantido, a fim de evitar reformatio in pejus.

Com essas razões, nego provimento ao recurso e mantenho íntegra a r. sentença.

Diante do disposto no § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil (CPC), acresço R$ 2.000,00 (dois

mil reais) à verba honorária fixada na sede singular, apenas em desfavor da requerente, permanecendo a proporção nos termos da r. sentença.

Revogo a tutela recursal antecipada concedida (ID 15116850).

É o meu voto.

A Senhora Desembargadora NÍDIA CORRÊA LIMA - 1º Vogal

Com o relator

O Senhor Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO - Relator Designado e 2º Vogal

Rogo vênia para divergir do voto do Relator.

Este Tribunal, inclusive esta Turma, já julgou diversos recursos idênticos, envolvendo, pelo menos, dois editais, um de 2012 e este, de 2014. Confiro:

RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ESCRITURA PÚBLICA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. DOCUMENTOS JUNTADOS EM SEDE

RECURSAL. EXTEMPORANEIDADE. ACOLHIMENTO. TERRACAP. ÁREA DE CONSTRUÇÃO MÁXIMA PREVISTA NO EDITAL DIVERSA DO MÁXIMO PERMITIDO NO PDOT.

VINCULAÇÃO AO INSTRUMENTO CONVOCATÓRIO. VIOLAÇÃO AO DEVER DE

INFORMAÇÃO DOS LICITANTES. INDENIZAÇÕES. LUCROS CESSANTES. PERDA DE UMA

CHANCE. PROVAS. INEXISTÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. VERBA SUCUMBENCIAL.

DISTRIBUIÇÃO. PROPORCIONALIDADE. INOBSERVÂNCIA. ALTERAÇÃO.

1. A tese apresentada somente em apelação, não suscitada na contestação e na fase instrutória, constitui inovação que acarreta manifesta supressão de instância e afronta o princípio do duplo grau de jurisdição, ensejando, nesse ponto, o não conhecimento do recurso, conforme arts. 141, 932, III e 1.014 do

CPC/2015.

2. Os documentos juntados com a apelação, se extemporâneos, não podem ser conhecidos, por não se

enquadrarem nas exceções previstas no art. 435, parágrafo único do CPC/2015.

3. A violação ao instrumento convocatório, bem como ao dever de informação por parte da

vendedora do imóvel, a Companhia Imobiliária de Brasília - Terracap, assegura ao comprador o

direito de rescisão judicial do contrato com base no art. 79, III da Lei nº 8.666/93.

de culpa por omissão da empresa vendedora.

5. A concessão do pedido de lucros cessantes exige que o interessado comprove, de forma eficaz, a

existência do prejuízo e do que ganharia caso não houvesse o ato ilícito, sendo insuficientes meras

afirmativas sem lastro probatório mínimo. Precedente do STJ.

6. A indenização por perda de uma chance é indevida quando inexistem provas do empreendimento

pretendido.

7. É incabível a condenação integral do réu ao pagamento das despesas processuais e honorários

advocatícios quando não sucumbiu em todos os pedidos. Esse ônus, todavia, deve ser distribuído de

forma proporcional aos ganhos e perdas.

8. Preliminar de inovação recursal acolhida. Recurso da autora conhecido e parcialmente provido.

Recurso da ré parcialmente conhecido e desprovido.

(Acórdão 1131838, 07078747620178070018, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 18/10/2018, publicado no DJE: 23/10/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

No mesmo sentido: Acórdão 1022023, 20150111171803APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª

TURMA CÍVEL, data de julgamento: 31/5/2017, publicado no DJE: 20/6/2017. Pág.: 185/202; Acórdão 1011910, 20140110403339APC, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA , , Relator

Designado:SÉRGIO ROCHA 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 5/4/2017, publicado no DJE:

11/5/2017. Pág.: 271/286; Acórdão 1079562, 20160110388050APC, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª

TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/2/2018, publicado no DJE: 7/3/2018. Pág.: 154/167; Acórdão 1123919, 07058706620178070018, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª Turma Cível, data de

julgamento: 13/9/2018, publicado no DJE: 21/9/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

A alienante, a Terracap, é a empresa pública responsável pela gestão do patrimônio imobiliário do

Distrito Federal e não se enquadra no conceito de fornecedora de bem ou serviço, uma vez que negocia bens públicos nos limites traçados por edital licitatório. Aos seus negócios devem ser aplicadas,

prioritariamente, a Lei nº 8.666/93, as regras do edital de licitação e, supletivamente, o Código Civil, a Lei nº 9.415/97 e o princípio pacta sunt servanda.

As partes firmaram escritura pública de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação

fiduciária. Não se trata mais de promessa de compra e venda.

A alienação fiduciária possui regulamento próprio, a Lei nº 9.514/97, e esta Turma possui entendimento no sentido de que o gravame de alienação fiduciária impede a rescisão contratual:

“(...) 1. Há possibilidade de rescisão dos contratos firmados com a Companhia Imobiliária de

Brasília - TERRACAP quando há previsão expressa da modalidade no Edital de Licitação e na

Escritura Pública posteriormente lavrada, além de inexistir gravame de Alienação Fiduciária. (...)

Data de Julgamento: 24/05/2018, Publicado no DJE: 04/06/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.). [grifo

na transcrição].

Todavia, o art. 79, III da Lei nº 8.666/93 dispõe que: “A rescisão do contrato poderá ser: [...]. III -judicial, nos termos da legislação;”

Por tratar-se de contrato de compra e venda decorrente de processo licitatório, aplica-se ao caso o direito à rescisão previsto na Lei nº 8.666/93. Embora a cláusula 79, capítulo XI do Edital nº 6/2014 (Dia da

realização: 25 de junho de 2014) não conceda à apelante direito absoluto de revogação contratual – “79. Em caso de rescisão do contrato, serão compensados, das parcelas a serem eventualmente devolvidas pela Terracap, os valores de tributos, taxas, multas, preços públicos e demais obrigações acessórias que

incidirem sobre o imóvel até a data da efetiva imissão da Terracap na posse” – entendo que o Poder

Judiciário pode, ante um motivo justo, rescindir o contrato.

Ressalvo entendimento em precedentes anteriores, sujeitos, exclusivamente, à legislação civil. Neste

caso, as normas do edital de licitação e a Lei nº 8.666/93 devem prevalecer por força do princípio da v

inculação ao instrumento convocatório.

A questão, em resumo, não deve ser resolvida com a aplicação da regra legal do vício redibitório,

instituto próprio de Direito Privado, e o consequente prazo decadencial de um ano previsto no art. 501 do Código Civil, que trata da aquisição de imóvel ad mensuram.

Em 2014 a Terracap licitou o terreno identificado como QN 122, Conjunto 3, Lote 4, Samambaia, DF,

com área de 1.038,22 m2. No edital constou, expressamente, que a área de construção máxima desse

imóvel era de 4.152,88 m2, quatro vezes a área do terreno (1.4). A ressalva para consulta ao PDL – Plano Diretor Local e/ou à Administração de Samambaia era restrita “para atividades permitidas”.

Confiro:

“DESTINAÇÃO: L-2/USO MISTO, LOTES DE MENOR RESTRIÇÃO, PERMITIDA

ATIVIDADE DE USO TIPO L-0, L-1 E L-2 (VIDE PDL-PLANO DIRETOR LOCAL E/OU

CONSULTAR ADM. SAMAMBAIA PARA ATIVIDADES PERMITIDAS).

Item/Endereço do imóvel/ Área (m²) do lote/Área (m²) de construção (BÁSICA)/ Área (m²) de

construção (MÁXIMA)/ Valor (R$) (mínimo e caução)/ Condições de pagamento

72 (168346-2)/QN 122 CONJ 03 LT 04*

SAMAMBAIA/1.038,22/2.076,44/4.152,88/1.390.000,00/69.500,00/5% de entrada/Restante em até

180 meses (ID Núm. 7686106).”

O imóvel foi escriturado em 27 de outubro de 2014, mas apenas quando a apelante apresentou o projeto

de edificação à Central de Aprovação de Projetos (CAP) da antiga Secretaria de Estado de Gestão do

Território e Habitação do Distrito Federal (SEGETH/DF) tomou ciência de que o coeficiente máximo de edificação era de 1.3, ou seja, três vezes a área do lote, ou 1.038,22 m2 a menos do que a área máxima

anunciada no edital: 4.152,88 m2.

Essa redução do coeficiente máximo de edificação de quatro para três decorreu da Lei Complementar

Distrital nº 854, de 15/10/2012 (PDOT/DF), que entrou em vigência dois anos antes da licitação

questionada, não tendo a Terracap atualizado o texto da minuta do edital. Provavelmente utilizou a

minuta anterior, de 2012, e não corrigiu essa informação elementar, que constituiu o defeito insanável do negócio que fez.

acórdão acima mencionado. Esse edital, 04/2012, foi feito com base na Lei Complementar nº 803, de

25/4/2009, sem observar a atualização feita pela Lei Complementar nº 854, de 15/10/2012 (PDOT/DF). O erro foi mantido no edital agora questionado, de 2014.

A questão, em resumo, não é de fato, mas de direito. Não se discute defeito oculto do terreno, nem

divergências próprias das vendas ad corpus ou ad mensuram. Nada disso se aplica ao caso.

Houve um defeito irreparável no edital, que deve ser resolvido pelos instrumentos próprios do Direito

Público. Todos sabemos que o edital vincula as partes. É lei entre elas. Não se pode excluir a

responsabilidade da Terracap com a alegação de que a adquirente deveria confirmar, em outros órgãos,

elementos que já constavam do edital.

A ressalva contida no edital e destacada pelo Relator – de consulta à Administração ou ao PDL – não se aplicava à área máxima de construção, ou coeficiente máximo de edificação, expressamente referida no

edital, mas apenas às atividades permitidas no local. As informações complementares que poderiam ser

obtidas fora do edital excluem aquelas que constam, expressamente, dele. Essas são de responsabilidade da empresa alienante, que elaborou o edital, e por consequência, vinculam as partes.

Entre os princípios norteadores da licitação, encontra-se o princípio da vinculação ao instrumento

convocatório, segundo o qual o edital é a “lei” da licitação, no qual constam todos os dados do certame,

vinculando os licitantes e a Administração Pública à sua observância. Logo, a Terracap vinculou-se ao

que foi publicado.

Além de contrariar o PDOT, não há no edital qualquer informação sobre a possibilidade de alteração das normas de gabarito do solo, o que indica que a Terracap violou o instrumento convocatório.

A propósito, o art. 40, I e XVII da Lei nº 8.666/93 dispõe que:

“Art. 40. O edital conterá no preâmbulo o número de ordem em série anual, o nome da repartição

interessada e de seu setor, a modalidade, o regime de execução e o tipo da licitação, a menção de que será regida por esta Lei, o local, dia e hora para recebimento da documentação e proposta, bem como para

início da abertura dos envelopes, e indicará, obrigatoriamente, o seguinte:

I - objeto da licitação, em descrição sucinta e clara; (...)

XVII - outras indicações específicas ou peculiares da licitação.”

Desse modo, caberia à apelada cumprir suas obrigações editalícias de especificar corretamente as

características de cada imóvel a ser licitado, bem como de informar eventual alteração do PDOT, o que

não ocorreu. E como anotado, esse edital foi lançado dois anos após a mudança do PDOT, quando já

havia precedente idêntico no edital de 2012.

Todo esse contexto evidencia que a apelante foi induzida a erro, o que acarreta o inadimplemento por

parte da apelada e justifica a resolução judicial do contrato.

No mesmo sentido, já decidiu esta Corte em relação a imóvel próximo, também em Samambaia, na

quadra QS 433:

RESSARCIMENTO DE IMPOSTOS. DEVIDO. RETENÇÃO DE ARRAS. INDEVIDA. PERDA DE

UMA CHANCE.

1. O contrato de compra e venda de imóvel firmado entre a TERRACAP e particular, vencedor em

certame licitatório, apresenta natureza típica de contrato administrativo, motivo pelo qual está sujeito às regras do edital e da Lei de Licitações Públicas, aplicando-se lhes supletivamente os princípios da teoria geral dos contratos e as disposições de direito privado.

2. Diante da ausência de informação no edital das possibilidades de alteração das normas de

gabarito do solo, não se verificou por parte da TERRACAP observância ao dever de boa-fé

contratual.

3. A TERRACAP, enquanto empresa pública, responsável pela gestão das terras públicas no Distrito

Federal e pela sua alienação, ao publicar a licitação de venda de imóvel, deve cercar-se de todos os

cuidados necessários para que não haja a frustração dos compradores, sob pena de violação dos deveres anexos.

4. Caracterizada na hipótese a rescisão do contrato de compra e venda por culpa do alienante, não há

como lhe ser assegurado o direito à retenção do montante pago pelo adquirente a título de arras,

tampouco o abatimento dos valores decorrentes de impostos e emolumentos decorrentes do negócio

jurídico.

5. Não cabe indenização ao promitente vendedor pela desvalorização do imóvel objeto do contrato de

compra e venda rescindido, uma vez que o retorno das partes ao status quo ante apenas garante a

retomada da propriedade do bem, independentemente do seu valor de mercado.

6. Os lucros cessantes exigem efetiva comprovação, não sendo admitidos hipotética ou presumidamente.

7. Considerando-se que o negócio jurídico é rescindido em razão de culpa imputada à empresa alienante, deverá a TERRACAP ressarcir os valores pagos pelo autor a título de ITBI e IPTU incidentes sobre o

imóvel.

8. Recurso do autor conhecido e parcialmente provido. Recurso da ré conhecido e desprovido. Preliminar rejeitada.

(Acórdão n.1062670, 20160110605314APC, Relator: CARLOS RODRIGUES 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/11/2017, Publicado no DJE: 28/11/2017. Pág.: 283/340)”.

O prejuízo da área edificável é de 25%. Se fosse o caso de compra ad mensuram, conceito apenas

argumentativo, a diferença de 1/20 já asseguraria as consequências jurídicas do art. 500 do Código Civil. A diferença de área edificável – e não da área do terreno – é de 1/4, ou cinco vezes mais do que o

admitido pelo Código Civil para situação parecida e não idêntica.

A adquirente comprou o imóvel com a perspectiva de construir, por exemplo, quatro pavimentos. Ao ver essa perspectiva reduzida para três, restou demonstrado que não só o projeto arquitetônico teria que ser

mudado, mas os projetos econômicos também perderam o interesse. Restou demonstrado que a

compradora, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. Tanto que buscou, judicialmente, o seu desfazimento.

A apelante apresentou a seguinte informação nas razões recursais:

baseada em 3x e 4x sobre o potencial construtivo do terreno.

Os estudos que são de janeiro de 2019 utilizaram o valor médio do m2 vendido na região, demonstrando categoricamente que a redução de 25% do potencial construtivo, equivale a um prejuízo na ordem R$

4.360.524,00 (quatro milhões, trezentos e sessenta mil, quinhentos e vinte e quatro reais).

Esse cálculo financeiro é muito simples de ser obtido, haja vista que o m2 na região é comercializado na média de R$ 4.200,00 (quatro mil e duzentos reais). Ao se retirar 1.028,22 m2 de área privativa se tem:

(Valor do m2 médio na região) R$ 4.200 x (tamanho da área reduzida) 1.028,22m2 = R$ 4.360.524,00.

Ademais, é certo que o preço que a Terracap estipulou pelo valor do terreno foi necessariamente com

base no potencial construtivo do terreno.

Ou seja, a Terracap vendeu terreno com potencial construtivo de 4x, recebeu o preço por isso, lucrou

sobre uma informação falsa, quando na verdade o potencial construtivo era de 3x.”

A culpa é da Terracap. Não há como afastar sua responsabilidade pela venda de um imóvel com uma

informação inexata, superada por lei anterior ao edital em que foi feita a alienação.

A destinação do terreno era a construção de apartamentos, imóveis comerciais etc., o que geraria

movimentação econômica, trabalho, emprego, renda e receitas públicas, constituindo um instrumento de desenvolvimento econômico e social. Todo e qualquer terreno destinado à construção civil de prédios

comerciais, residenciais ou mistos tem essas finalidades.

O art. , XXIII da Constituição Federal, que impõe uma função social à propriedade, não deixa dúvidas de que a função social de um imóvel urbano como o que foi adquirido pela autora é a construção de

unidades autônomas. Logo, reduzir, por erro, o coeficiente de edificação atenta contra essa função social do imóvel e justifica a rescisão do contrato.

Na medida em que a proprietária foi impedida, por erro constante do edital, de edificar 25% a mais no

terreno e de dar-lhe a função social a que se destinava, tornando-o inviável economicamente, não há outra solução senão a procedência da ação.

A questão, em resumo, não é de Direito Civil (vício redibitório ou divergência em venda ad mensuram), mas de Direito Administrativo: descumprimento de condição expressa no edital. A Terracap, por

descuido, induziu a adquirente a erro de direito e não a erro de fato.

Sem ser repetitivo, porque a matéria é conhecida, cito apenas um precedente deste Tribunal sobre a

matéria:

DIREITO ADMINISTRATIVO E CIVIL. LICITAÇÃO PÚBLICA. TERRACAP. EMPRESA

PÚBLICA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EDITAL. NATUREZA VINCULANTE.

NEGÓCIO JURÍDICO. DESISTÊNCIA UNILATERAL. CONSEQUÊNCIAS PRÉ-FIXADAS.

SEGURANÇA JURÍDICA. COMPENSAÇÃO COM OUTRAS DÍVIVDAS. IMPOSSIBILIDADE.

1. O Código de Defesa do Consumidor não se aplica à relação jurídica em análise, pois se trata de

contrato firmado entre a empresa pública e o particular, atraindo a incidência das normas afetas ao direito administrativo e, subsidiariamente, do Código Civil. Na condição de empresa pública, a TERRACAP

procede à alienação de imóveis em observância do respectivo procedimento licitatório, nos moldes da Lei n. 8.666/1993.

3. O instrumento convocatório prescreve que, sobre o montante a ser restituído ao promitente comprador do imóvel, na hipótese de desistência unilateral da avença, será abatido o importe financeiro pago a título de sinal e as dívidas tributárias relativas ao bem transacionado. Fixou-se, por conseguinte, um limite legal àquilo que pudesse ser descontado pela empresa pública.

4. Não se qualifica possível haver a retenção ou compensação de demais valores, por parte da

TERRACAP, fora dos contornos delimitados no edital, ainda que proveniente de dívidas de outros

contratos, porquanto cada contrato, em respeito às normas administrativas que os disciplinam,

conjuntamente com o edital respectivo, está adstrito aos limites legais impostos, a fim de conferir

segurança jurídica aos administrados.

5. Apelação desprovida.

(Acórdão 1257153, 07080768220198070018, Relator: HECTOR VALVERDE, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no PJe: 30/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

DISPOSITIVO

Dou parcial provimento ao recurso para reformar a sentença, afastar a decadência e julgar parcialmente

procedentes os pedidos subsidiários feitos nas razões do recurso e, em consequência, rescindir o contrato celebrado entre as partes, que retornarão ao status quo ante,com a devolução, pela Terracap, de todas as parcelas pagas pela autora, acrescidas de correção monetária a contar da data de cada desembolso e de

juros de mora a contar da citação, bem como dos demais gastos acessórios com o projeto de arquitetura, tributos em geral (IPTU/TLP), incluindo imposto de transmissão e outras despesas devidamente

comprovadas pela autora em decorrência da aquisição do imóvel, também com correção monetária a

contar da data de cada desembolso, com juros de mora a contar da citação.

Fixo os honorários em 12% do valor do proveito econômico, que será o valor apurado a ser devolvido

pela Terracap. O provimento parcial decorre exclusivamente da fixação de honorários aquém do

percentual pedido.

É o voto.

O Senhor Desembargador ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS - 3º Vogal

Com a divergência

O Senhor Desembargador EUSTAQUIO DE CASTRO - 4º Vogal

Senhor Presidente,

Peço vênia ao Eminente Desembargador Mario Zam-Belmiro e acompanho a divergência.

De fato, a questão não se resolve pelos parâmetros da Legislação Civil.

O Edital é a Lei do Certame, nos dizeres de Hely Lopes Meirelles . Obriga particulares e a Administração Pública.

O descumprimento de cláusula editalícia é evidente. A autora comprou o imóvel com a metragem

definida no Edital e não teve o seu projeto aprovado justamente em razão da diferença de metragem.

Aliás, esta Corte, além do precedente específico trazido pelo Eminente Desembargador Diaulas Costa Ribeiro , resolveu questões referentes a descumprimento de cláusulas editalícias não com soluções

reparatórias, mas com a possibilidade de rescisão do negócio.

Mutatis Mutandis, o seguinte precedente:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. TERRACAP. AQUISIÇÃO EM LICITAÇÃO. RESCISÃO

CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. AUSÊNCIA DE INFRAESTRUTURA NA

ÁREA DO IMÓVEL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.

CAUÇÃO. ARRAS. RENÚNCIA DA PARTE. DIREITO DISPONÍVEL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. Comprovado nos autos que a Terracap não realizou a

infraestrutura prometida no edital de licitação do imóvel adquirido pelo autor, resta caracterizado o seu inadimplemento a ensejar a rescisão motivada do contrato de compra e venda. (...)

(Acórdão 1200071, 07006571120198070018, Relator: CARMELITA BRASIL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 11/9/2019, publicado no DJE: 16/9/2019).

Acompanho, repito, a divergência.

É como voto.

DECISÃO

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. MAIORIA. VENCIDO O RELATOR,

REDIGIRÁ O ACÓRDÃO O EXCELENTÍSSIMO DES. DIAULAS COSTA RIBEIRO.

Disponível em: https://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/919817356/7105981920188070018-df-0710598-1920188070018/inteiro-teor-919817392